Москва падает, Сочи продолжает расти. Что произошло с ценами на недвижимость в в этих городах за месяц?⁠⁠

Продолжаю следить за тем, что происходит с ценами на недвижимость в Москве и в Сочи. Города интересны тем, что недвижимость там себя ведет вообще по-разному.

В прошлый раз я смотрел июнь-июль 2022. Что сказать, с тех пор прошел месяц, и стало лучше (нет).

Сочи (объявления)

Сначала по традиции летим на Черное море. Ну или в горы, кому как больше нравится. Цены считаются из объявлений о продаже, а не по фактическим сделкам (это важно).

Данные отсюда: https://sochi.restate.ru/graph/ceny-prodazhi-kvartir/

Первым делом бросается в глаза то, что вторичка продолжила довольно бурный рост. Метр стоит же в среднем 291к рублей против 276к в середине июля (+15к за метр). Первичка продолжает держаться на хаях и держится в боковике 314-318 тысяч рублей за метр (+4к за месяц тем не менее). Продолжаем ждать окончание сезона, когда цены начинают падать, посмотрим, как сильно упадут в сентябре, если вообще упадут. Частные инвесторы в бетон стараются продать подороже, сочинский рынок из-за своей специфики продолжает развлекаться.

Сочи: июль -> август

Первичка: 314к -> 318к (+1,2%)

Вторичка: 276к -> 291к (+5,4%)

Москва (объявления)

Возвращаемся в Москву. Здесь видим, что вторичка продолжает идти вниз, да и первичка тоже после роста месяц назад. Кажется, что по пиковым ценам покупателей нашлось маловато, даже кредитами под 1% (когда переплата уже заложена в цену) не удалось вернуть рынок к прошлогоднему, так что теперь и цены пошли к прошлогодним. Также по ценам в объявлениях.

Данные отсюда: https://msk.restate.ru/graph/ceny-prodazhi-kvartir/

Все с точностью до наоборот по сравнению с Сочи. Вторичка падает в цене с 358к до 354к за метр, а первичка — с 351к вернулась к 328к.

Москва: июнь -> июль

Первичка: 351к -> 328к (-6,5%)

Вторичка: 358к -> 354к (-1%)

В итоге, цены первички и вторички, которые месяц назад сравнялись, снова разошлись. Так ли это на самом деле? Не совсем так. На этих графиках показываются цены в объявлениях, а не реальные цены продаж.

Реальные сделки

СберИндекс показывает стоимость по реальным ценам продаж первички. Москва там считается отдельно, а Сочи только в рамках Краснодарского края.

Данные отсюда: https://sberindex.ru/ru/dashboards/real_estate_deals_primary...

Итак, по Москве в реальных сделках по первичке метр стоит 264к (месяц назад стоил 269к). На 64к или 19,5% ниже, чем в объявлениях. Это и логично, все хотят продать дороже, чем смогут на самом деле, в итоге разница объявлений с реальными сделками — минус почти 20% от цен в объявлениях. Месяц назад разница была 25% Естественно, каждый случай индивидуален, и применять коэффициент 0,8 ко всем объявлениям не стоит. По Краснодарскому краю цены реальных сделок поднялись с 125к до 143к.

Сравнение с другими городами

Традиционно смотрю на СПБ, Краснодар и Анапу. Цены в объявлениях на первичку и вторичку. Там, судя по всему, новостроек сейчас маловато для получения данных, если они вообще есть.

Москва: первичка 328к, вторичка 354к

Сочи: первичка 318к, вторичка 291к

Ялта: первичка (нет), вторичка 227к

СПб: первичка 248к, вторичка 211к

Анапа: первичка 141к, вторичка 128к

Краснодар: первичка 129к, вторичка 109к

Изменений опять не произошло, Сочи все еще не догнал Москву. Но рано или поздно сможет, если постарается. Ялта дороже СПб. В Анапе все еще одни из самых низких цен на побережье.

А теперь давайте возвращаться в Сочи и смотреть, как там мои дела

Всего я накопил пока что около 1,297 млн с июля 2021. Если считать, что квартира стоила 10 млн, теперь она стоит уже 12,33. Месяц назад было 11,69! Важно отметить, что это цены в объявлениях, а в Сочи так много фейков, что реальные цены можно будет узнать только в активной фазе подбора.

Получается, что квартира за 14 месяцев подорожала больше, чем я смог накопить. Классика 🤡

Синим цветом — стоимость моей сферической однушки в сочинском вакууме, а красным — мой финансовый результат. Август — прогноз.

Подписывайтесь на мой телеграм-канал, там я рассказываю, как коплю на квартиру в Сочи, стараюсь в инвестиции и финансовую грамотность. Ах да, и еще мемчики.