bsendit

Теперь появились зелёные народные облигации Москвы для населения. Сорян, слишком уж сложный нейминг, так как старались охватить вообще всех. И народ, и население, и тех, кто топит за зелень. Но не за ту6 за которую многие подумали.

• Выпуск: RU36001MOS0

• Объём: 2 млрд

• Купонная доходность: 8,5% (за вычетом НДФЛ — 7,4% годовых)

• Выплаты: 4 раза в год

• Срок: 2 года

• Можно купить до: 23.11.2023

Очень похожи на ОФЗ-н, тоже не являются биржевыми, тоже можно продать за что купил. «Благодаря этим облигациям воздух в Москве станет чище, а транспорт – экологичнее. Средства будут направлены на финансирование московского городского проекта по замене автобусов на электробусы. Цель – снижение выбросов загрязняющих веществ и парниковых газов от автотранспорта». Штош, дело хорошее. Кому интересна не только финансовая, но и зелёная составляющая, вот красивый сайт: https://greenbonds.moscow

Купить их можно на Финуслугах (проект Мосбиржи). Пришлось зарегиться, чтобы посмотреть, как это работает. Работает — ну и славно. Сам по себе сервис не шибко оригинальный, там можно выбрать вклад, кредит или страховку. Из инвестиций — только зелёные облигации.

Купоны выплачиваются в течение 7 рабочих дней с даты, указанной в календаре купонных выплат, за вычетом налога. Продажа облигаций возможно только эмитенту по цене приобретения с учетом НКД в любое рабочее время до даты погашения облигаций без потери дохода. То есть, хорошая альтернатива вкладу.

При покупке, естественно, нужно будет заплатить НКД. Храниться будут в ЛК Мосбиржи-Финуслуг. Перепродажа невозможна, а значит не будет никаких рыночных рисков.

Не перестаю, естественно, удивляться профессионализму сотрудников Мамбы. В пресс-релизе указано, что срок обращения – 1 267 дней (до 15 июня 2026 года). На Финуслугах дата погашения — 27.05.2025. Ребят, определитесь. Спасибопожалуйста.

Брать себе в портфель я их, конечно же, буду на всю котлету (нет).

Подписывайтесь на мой телеграм-канал про инвестиции, финансы и недвижимость.

Недавно я писал пост про всех застройщиков, чьи облигации есть на бирже. ТД РКС находится там в почётной серединке.

Объём выпуска — 950 млн, доходность ожидается 15–15,2% (для себя ставлю ориентир 15%), срок 3 года, без оферты, без амортизации. Купоны ежеквартально. Рейтинг BBB- от НКР.

ООО «ТД РКС» — часть группы компаний «РКС Девелопмент» (является и поручителем по выпуску). РКС существует с 2007 года и является девелопером жилой недвижимости комфорт-класса в 10 регионах РФ. Тикер 🏗🧱 Сайт: https://rks-dev.com

• Выпуск: ТД РКС-002Р-03

• Объём: 950 млн

• Начало размещения: 13 июня 2023 (сбор заявок до 9 июня)

• Срок: 3 года

• Купонная доходность: 15–15,2%

• Выплаты: 4 раза в год

• Оферта: нет

• Амортизация: нет

Почему ТД РКС? Мелкие застройщики ещё живы?

На самом деле, ситуация на рынке недвижимости такая, что в одном регионе застройщики могут чувствовать себя хорошо, а в других похуже. Диверсификация по регионам — это хорошо, но лучше посмотреть, как дела у компании, посмотрев на отчётность и проекты. РКС строит в разных регионах, в том числе и в Москве. Кроме Москвы на данный момент реализуются проекты в Твери, Пензе и Анапе.

Совокупный размер площади в портфеле компании — 1,4 млн м2 в 21 проекте, 10 из которых (772 тыс. м2) в стадии реализации (на конец 2022). По объёму строительства компания занимает 169-е место в рейтинге застройщиков, при этом компания отмечена высшей оценкой своевременного ввода жилья в эксплуатацию.

Вот такой дом сейчас в работе на набережной в Москве

Вообще, там всё не так просто. Основной деятельностью ТД РКС является реализация сторонних объектов недвижимости. В 2020 к основной деятельности компании в качестве агентства по продаже недвижимости добавилась функция компании, привлекающей финансирование для развития Группы РКС. И вот сам ТД работает, судя по отчётности, хорошо. Чистая прибыль за 2022 год — 81,6 млн (10,5 млн в 2021), правда выручка снизилась с 272 млн до 186 млн.

Чистый долг — 1,07 млрд (0,98 млрд в 2021), причём почти весь долг (1,01 млрд) краткосрочный, что плохо. Логично передвинуть долги на более долгий срок. Например, в этом году гасится первый выпуск облигаций на 500 млн, можно считать этот, третий выпуск, рефинансированием.

Но это не самое интересное. EBITDA ТД РКС — 95 млн. Нужен калькулятор, чтобы разделить ярд на 95? Больше 10 показатель Чистый долг / EBITDA. И да, понятно, что роется котлован, собираются деньги на эскроу-счетах, по мере сбора капитал будет расти… Но всё равно чистый оборотный капитал отрицательный, а ставки по ипотекам растут. Но и это ещё не всё. Если посмотреть на поручителя, РКС Девелопмент, то там EBITDA отрицательная (-314 млн). Поручитель, которого мы заслужили.

Неспроста облигации ТД РКС дают доходность выше, чем более именитые застройщики. При купоне 15% эффективная доходность будет около 16% — заманчивое предложение для тех, кто любит рисковать. Доходность второго выпуска опустилась с появлением информации о третьем. Если верить в то, что будет четвёртый выпуск, то эти облигации достойны места в портфеле. До погашения их брать я бы не стал, а на год — думаю, что вполне можно. Так что я беру (не под погашение, пока на год) и держу в уме, что это либо спекулятивная, либо крайне рискованная история. До погашения лучше рассмотреть более надёжные выпуски, пусть даже и с меньшим купоном.

Стоит отметить, что сама компания как строитель имеет хорошую репутацию. Дома классные, сдаются всегда в срок. Но вот времена сейчас такие, что никто не знает, что произойдёт с мелким застройщиком. Снижение рентабельности, вызванное ростом себестоимости строительства, и высокая доля заёмных средств не добавляют оптимизма.

Подписывайтесь на мой телеграм-канал про инвестиции, финансы и квадратные метры.

Деньги

Итак, главная часть отчета. У меня 3 брокера (Альфа — красный, Тинькофф — желтый, ВТБ — синий), 1 депозит и 1 краудлендинг. Депозит на 3 года, без пополнений, ставка 12% с учетом капитализации. ИИС (индивидуальный инвестиционный счет — что это) в этом году буду пополнять на 400 000 у «основного» красного брокера, там же есть самый большой мой БС (брокерский счет). После того, как ИИС будет пополнен под завязку, остальные пополнения будут на 3 БС и крауд (что это). Вот такие показатели зафиксированы 1 месяц назад:

Было на 1 мая 1 949 818 ₽:

• Депозит: 960 739 ₽

• БС + ИИС (красный): 847 575 ₽

• БС (желтый): 71 950 ₽

• БС (синий): 31 346 ₽

• Краудлендинг: 38 208 ₽

Ездил в Этномир в Калужской области, где от увиденного взгрустнул и стал плакать. Достал платок, чтобы вытереть слёзы, и обнаружил завёрнутыми в него 80 000 рублей. Это меня хоть как-то приободрило, а деньги я решил немедленно проинвестировать на ИИС. А позже пришёл ещё и вычет по ИИС — 52 000. Я его как пополнение не считаю, заношу в доходность, всю сумму, естественно, отправил туда же.

В мае я немного чистил портфель, продавая облигации, которые мне разонравились или которые я не понимаю, для чего покупал. Также пришли дивиденды от Сбера, Новатэка и ЦМТ. Поэтому сумма в итоге на покупки получилась приличная (более 160к), покупал облигации и по чуть-чуть акции.

Облигации: ТГК-14, Гарант-Инвест, ЛСР, Лайфстрим, Делимобиль, Софтлайн (все на размещениях) + РКК, ВИС, Сейф-Финанс, Апри, ГФН (докупал имевшиеся). Больше всего — Лайфстрим. Да, много ВДО, ОФЗ мало.

Акции: Русгидро (это был рандом), ЦМТ, МТС, Интер РАО, Новатэк, Сбер, Русал, Эн+, Магнит и Газпром.

Результат мая сделал вычет, он добавил 52 000. Да и без его учёта результат приемлемый, учитывая, что в мае то была просадка индекса, то отмены ряда дивов, то очередная волна геополитики. На этот раз драйвером роста портфеля ценных бумаг стали облигации.

Май детально так:

• Депозит: 960 739 + 8 397 (проценты) = 969 136 ₽

• БС+ИИС (красный): 847 575 + 80 000 (пополнение) + 52 000 (вычет) + 8 510 (рост) = 988 085 ₽

• БС (жёлтый): 71 950 + 0 (пополнение) + 836 (рост) = 72 786 ₽

• БС (синий): 31 346 + 0 (пополнение) + 586 (рост) = 31 932 ₽

• Краудлендинг: 38 208 + 0 (пополнение) + 446 (рост) = 38 654 ₽

Суммарно: 1 949 818 + 80 000 (пополнение) + 52 000 (вычет) + 18 775 (рост) = 2 100 593 ₽

Ставка ЦБ 8 месяцев держится 7,5%, на улице жара, возможны осадки в виде дивидендов (как и новые отмены). Лично я больше всего жду дивиденды Лукойла и МТС. А если говорить о тех, кто объявил уже достаточно щедро, но у меня их нет, то это ещё ЛСР, Башнефть и Ленэнерго — они заплатят дивы с доходностью более 10%. Кстати, от ПНК пришли дивиденды, но сами паи пока не погашены. Ждём в июне, исходя из официальной информации. В портфелях паи уже исчезли. Кстати, депозит по текущим условиям лежит ровно год, осталось ему ещё 2 года.

Итого (за всё время):

• Депозит: 810 000 → 969 136 (+159 136 или +19,65%)

• БС + ИИС (красный): 896 000 → 988 085 (+92 085 или +10,28%)

• БС (жёлтый): 61 000 → 72 786 (+11 786 или +19,32%)

• БС (синий): 29 000 → 31 932 (+2 932 или +10,11%)

• Краудлендинг: 35 000 → 38 654 (+3 654 или + 10,44%)

Суммарно: 1 831 000 → 2 100 593 (+269 593 или +14,72%)

Средняя сумма пополнения: 79 608 ₽ в месяц. Когда только начинал, ставил планку в 66 000. Но сейчас, конечно, хотелось бы увеличить до 100 000, пока не получается.

А вот так это выглядит на графике:

Доходность мая получилась 0,88% или 10,5% в переводе на годовые. Портфель перешагнул отметку в 2 млн, а благодаря вычету сразу и 2,1 млн! За эти деньги можно взять Haval F7X (это который похож на BMW X6), да не какой-то там, а в самой лучшей минимальной комплектации! А ещё это 7,3 метра в Сочи по цене объявлений 288к за метр! Всему своё время, а пока сижу на двух миллионах, а одной ногой уже даже не третьем. Ежемесячные пополнения и сложный процент делают своё дело медленно, но верно. При высокой инфляции обогнать её — первостепенная цель. Вот бы ещё зарплату индексировали.

Моя стратегия

Поскольку цель — покупка недвижимости, мне нужно к этому моменту сформировать дивидендно-купонный поток, который будет покрывать ипотеку. Грубо говоря, реинвестирование дохода в недвижимость. В идеале это должно быть 100% стоимости квартиры и доходность 10-12% годовых. Поэтому у меня дивидендные акции, долговые и рентные инструменты. В принципе, даже для достижения ранней пенсии такая стратегия бы тоже подошла.

Целевое распределения активов в портфелях ценных бумаг такое: облигации 60%+, фонды недвижимости 10%, акции 25%, краудлендинг до 5% (но не более 200 000 рублей). ИИС буду пополнять на 400к в год для получения вычета — 52к. Депозит лежит и лежит, пока не время о нём думать.

Май стал продуктивнее апреля благодаря вычету, но не благодаря акциям. Кто-то надеется на иранский сценарий, кто-то верит в дивиденды, а кто-то ждёт инвесторов с востока. Я не знаю, чего ждать, обстановка нестабильная, поэтому в акциях у меня до 25% портфеля ценных бумаг.

Что ещё?

- Посетил Этномир, не понравилось. Какая-то бутафорская обветшавшая ерунда, кажется, что заброшена уже лет 20, но на самом деле ещё даже не достроена.

- Решил похудеть к зиме. Почему бы и нет, хуже не будет, и дополнительная лёгкость на горнолыжке не помешает. Несколько раз удалось поиграть в Horizon. Времени не хватает, но ничего, я же не киберспортсмен. Рабочих задач ещё много, скоро ж ПМЭФ ещё. Но держимся.

- Канал подрос с 2970 до 3200 подписчиков (+230, хуже апреля). Ростом недоволен, меньше трактора.

- По челленджам. Озона не будет (ничего не покупал в мае), манки будет.

- Подсел на сушёное манго. Это самый настоящий кайф, какой только может быть. Слюни на клавиатуру от одной лишь мысли.

- У моего стикерпака уже более 14 300 установок (+1 600). Добавил второй стикерпак с Пепе Инвестором. Пока 100 установок.

Планы на июнь: опять поиграть в Horizon. Снова вкотлетить ИИС. Пережить ПМЭФ. Кушать сушёное манго. Пить пивко, пока лето.

А это все ещё мой телеграм-канал — подписывайтесь;) В нём я рассказываю про финансы, свои инвестиции, накопление на квартиру в Сочи, про книги и много всего ещё, даже мемы есть.

Классификация

• ОФЗ-ПД — облигации с постоянным доходом (фиксированный купон)

• ОФК-ПК — облигации с переменным купоном (ставка привязана к RUONIA)

• ОФЗ-ИН — облигации с индексируемым номиналом, они же инфляционные (номинал растёт на уровень инфляции, а точнее — пропорционально индексу потребительских цен Росстата), а купон у них 2,5%

• ОФЗ-АД — облигации с амортизацией долга (номинал гасится частями), а не адские или адовые, они бывают ПД и ПК

• ОФЗ-н — какая-то чушь, которую населению предлагают купить в банках (Сбер, ВТБ, ПСБ и Почта), на бирже не торгуются

Номенклатура

Две первых цифры в номере ОФЗ указывают класс облигации. Остальные цифры указывают порядковый номер, который присваивает Минфин. Чем он больше, тем позже появился выпуск. А первые цифры расшифровываются вот так:

• 24 — ОФЗ-ПК до 5 лет

• 25 — ОФЗ-ПД до 5 лет

• 26 — ОФЗ-ПД до 30 лет

• 27 — ОФЗ-ПД до 5 лет (сейчас таких выпусков нет)

• 28 — ОФЗ-ПД до 30 лет (сейчас таких выпусков нет)

• 29 — ОФЗ-ПК до 30 лет

• 45 — ОФЗ-АД (ПД) до 5 лет (сейчас таких выпусков нет)

• 46 — ОФЗ-АД (ПД) до 30 лет

• 47 — ОФЗ-АД (ПК) до 5 лет (сейчас таких выпусков нет)

• 48 — ОФЗ-АД (ПК) до 30 лет (сейчас таких выпусков нет)

• 52 — ОФЗ-ИН до 30 лет

• 53 — ОФЗ-н до 5 лет (старые есть, а новые пока не планируются)

По сути, из 11 кодов на данный момент есть 6. Больше всего 26-х и 29-х. По несколько выпусков 46-х и 52-х. А коротких 24-х и 25-х — один и два выпуска соответственно. Но по факту 25-й, который торгуется, только один.

А вот что касается ОФЗ-н (для населения, хех), то это уже блюдо для отвязных гурманов, которые хотят купить бонды в отделении банка, а купоны получать на карту. Кажется, что хотели как лучше, а получилась никому не нужная фигня.

Для чего нужны ОФЗ в инвестиционном портфеле?

Во-первых, это самый надёжный инструмент для получения доходности «выше вклада». Это не всегда так, бывает, что у вкладов выше. Но на ИИС можно получить дополнительную доходность за счёт налогового вычета.

Во-вторых, облигации, а в частности и ОФЗ, влияют на волатильность портфеля в сторону её снижения.

Ну и в-третьих, когда говорят, что держат деньги в кэше, зачастую имеются в виду именно ОФЗ. Как максимально ликвидный инструмент, он хорош для того, чтобы держать в нём деньги в ожидании покупок, которые инвестор сочтёт выгодными. Неизвестно, сколько может продлиться ожидание, а получать доходность хочется. Для этого обычно используют короткие выпуски.

Подписывайтесь на мой телеграм-канал про инвестиции, финансы и недвижимость, он интереснее, чем ОФЗ-н.

Стоимость

В принципе, хуже-то не будет, если оформить, правда заплатить придётся 1 000 рублей, если уже есть какая-то их карта, или 2 000 рублей, если карты нет (если нет, но хочется, то клик сюда). Виртуальную можно бесплатно. Это в любом случае дешевле, чем у всех остальных банков РФ, которые делают карты ЮП. Там либо выпуск стоит дороже, либо обслуживание дорогое, либо и то, и другое.

К слову, таких банков немного, ещё 7: ВБРР, ГПБ, РСХБ, Почта, Солидарность, Русский Стандарт и Примсоцбанк. Были другие банки, но они попали под блокирующие санкции, и теперь их карты ЮП могут пригодиться лишь тем, кто активно употребляет порошки всякие нехорошие.

Счёт карты

Привязывать её лучше к долларовому счёту, так как все транзакции идут в ЮП в долларах. Но можно и к рублёвому счёту, конечно, не запрещено, конвертация будет происходить при оплате. Всего в Тиньке 17 валют.

Где работает и не работает

Не будет работать в ЕС, Великобритании, США, Израиле и Грузии от слова совсем. В Египте работает кое-как. Будет работать в Турции, ОАЭ, Таиланде и других странах Азии, а также в странах Африки и Латинской Америки. Но в каждой стране куча нюансов. Нужно всегда изучать, где можно будет заплатить, а где снять. В любом случае, разнообразие больше, чем у системы МИР.

Есть возможность подключить карту ЮП (даже виртуальную) к Huawei Pay в смартфоне на Андроиде, но пока, как я понял, тинькоффскую нельзя, можно только карту ГПБ, РСХБ, Восточного и Солидарности.

Лимиты на снятие

В обычном тарифе Тинька без комиссии можно снимать 100 000 рублей в месяц в любых банкоматах, дальше будет комиссия. В своих — 500 000. Лимиты системы ЮП — 50 000 юаней (или их эквивалент) в день, 500 000 юаней в год. Это на одну карту. Нужно больше — нужна ещё одна карта.

А что с онлайн-шопингом/букингом?

Оплатить покупки в ASOS и Farfetch или подписку на Netflix и Spotify не получится. Забронить отель на Booking тоже не выйдет. Но сервисы стран, в которых карты работают в оффлайне, работают. Например, Trip com (китайский сайт) или на сайтах авиакомпаний типа Turkish Airlines, Pegasus, Airasia.

Переводы

Как я понял, перевести на зарубежную карту ЮП с карты ЮП Тинька не получится, так как не подключена система MoneyExpress от UnionPay, а подключена она только у банка Солидарность. Можно с неё на карту UnionPay зарубежного банка (далеко не любого) переводить. Стран немного: СНГ, Китай, Вьетнам, ОАЭ. Ну такое.

А если есть карта Беларуси, Узбекистана или Казахстана, то там и того проще, например, через Киви.

Выводы для себя

Вообще, если поеду в Турцию или ОАЭ, наверно оформлю себе. Для путешествий по некоторым странам подойдёт. Просто вот сейчас бежать (в приложение) и заказывать — ну скорее нет, чем да. Функционал сильно скромный. Пишите, что я упустил, какие есть альтернативы, что сами юзаете за границей.

Подписывайтесь на мой телеграм-канал про инвестиции, финансы и недвижимость.

Данные отсюда: https://sochi.restate.ru/graph/ceny-prodazhi-kvartir/

Снова без серьёзных изменений. Первичка немного подешевела с 351к до 344к (-7к), а вторичка — наоборот подорожала с 283к до 288к. Если отбросить какие-то баги с провалами новостроек, то всё достаточно ровно уже 11 месяцев. Сезон вот-вот начнётся, возможно, летом будет рост цен.

Сочи: апрель → май

• Первичка: 351к → 344к (-2,0%)

• Вторичка: 283к → 288к (+1,8%)

Москва (объявления)

А теперь в Москву. Тут месяц назад произошла аномалия с первичкой. Данные исправились. Первичка уже год в определённом коридоре. Выше 350к не поднимается. Вторичка, кажется, нащупала нижнюю границу.

Данные отсюда: https://msk.restate.ru/graph/ceny-prodazhi-kvartir/

Получается, что за месяц почти не было никаких изменений. Первичка поднялась с 331к до 341к (+10к), вторичка подорожала с 328к до 333к (+5к) за метр.

Москва: апрель → май

• Первичка: 331к → 341к (+3,0%)

• Вторичка: 328к → 333к (+1,5%)

Посмотрим теперь, что по реальным сделкам, так как в объявлениях мы видим цены, которые хотят продавцы, в реальных же сделках мы видим цены, которые готовы платить покупатели.

Реальные сделки

Индекс московской недвижимости Домклик MREDC показывает сейчас 260к против 255к месяц назад за метр. +5к за месяц или +2%. Постепенно идёт рост от годового минимума.

MREDC — это композитный индекс московского рынка недвижимости, рассчитываемый на основании агрегированных данных об ипотечных сделках, предоставляемых ДомКлик, и отражающий среднюю стоимость одного квадратного метра.

Данные отсюда: https://www.moex.com/ru/index/MREDC/technical/

По другим городам индексов Домклик нет.

СберИндекс показывает стоимость по реальным ценам продаж первички. Москва там считается отдельно, а Сочи только в рамках Краснодарского края.

Данные отсюда: https://sberindex.ru/ru/dashboards/real_estate_deals_primary...

260к за метр в Москве, без изменений за месяц. Любопытно, что на этот раз одинаково с MREDC получилось, где тоже 260к. Это на 24% ниже, чем цены в объявлениях.

По Краснодарскому краю средний ценник держится на 151к, тоже без изменений.

Сравнение с другими городами

Я традиционно смотрю ещё на объявления по СПБ, Краснодар и Анапу. Цены в объявлениях (реальные цены будут ниже) на первичку и вторичку.

Объявления

• Москва: первичка 341к, вторичка 333к

• Сочи: первичка 344к, вторичка 288к

• СПб: первичка 239к, вторичка 208к

• Анапа: первичка 147к, вторичка 141к

• Краснодар: первичка 148к, вторичка 108к

Вторичка в Сочи пока ещё дешевле Москвы. Первичка примерно одинаково.

А ещё Домклик посчитал цены по Москве и регионам. Жаль, что нет отдельно Сочи, но Москва есть. Первичка в Москве — 272к (на 12к выше MREDC и СберИндекса), вторичка — 248к. Разница с объявлениями 20% по первичке и 25% по вторичке от цен в объявлениях.

Данные Домклик

Данные Домклик

Если смотреть всю страну, то средняя цена за первичный метр 117к, а за вторичный метр 81к. Вообще, выше 100к за вторичный метр только Москва и Питер с областями, а также Краснодарский край. Если говорить про первичку, то больше 100к за метр на первичном рынке просят также в Нижегородской области, Татарстане, в Свердловской, Новосибирской, Тюменской областях, в Пермском крае и Красноярском крае тоже. Так сказать, клуб сотников, где больше сотки за квадрат.

Давайте возвращаться в Сочи и смотреть, как там мои дела

Всего я накопил пока что около 1,95 млн с июля 2021 (данные за 1 мая). Если считать, что квартира стоила 10 млн, теперь она стоит уже 12,2 млн. Месяц назад было 11,99! Важно отметить, что это цены в объявлениях, а в Сочи так много фейков, что реальные цены можно будет узнать только в активной фазе подбора.

Ну а пока хватает на 7,05 метров!

Синим цветом — стоимость моей сферической квартиры в сочинском вакууме, а красным — мой финансовый результат. Апрель — прогноз. Напомню, что цель — накопить достаточную сумму для обеспечения кэшфлоу, покрывающего ежемесячные платежи по ипотеке (±100% стоимости квартиры).

Подписывайтесь на мой телеграм-канал, в котором я рассказываю, как коплю на квартиру в Сочи, и делюсь своим опытом в инвестициях.