Сдали квартиру двоим человекам, а там уже зарегистрировано четверо. Причем детей без суда уже не выписать.

Можно ли теперь, сняв квартиру, зарегистрировать в ней (прописать) всех своих детей без согласия собственника? После публикации моей прошлой статьи по этой теме поступило много вопросов: действительно ли это так, и как новые правила работают на практике? Давайте разберёмся подробнее.

С одной стороны, эти изменения вызывают тревогу у владельцев жилья. Как известно, если в квартире прописаны дети, выписать их впоследствии бывает непросто. С другой стороны, для арендаторов нововведение стало отличной возможностью: теперь, снимая квартиру в любом городе, например в Москве, можно прописать в ней своих детей и оформить им детский сад, школу или поликлинику по месту регистрации. Это действительно удобно.

В соответствии с новыми правилами аренды жилья арендаторы теперь получили право регистрировать своих несовершеннолетних детей в арендованной квартире даже без согласия собственника. Это нововведение стало значительным изменением в законодательстве, вызвав удивление и, порой, обеспокоенность у собственников.

Теперь при долгосрочной аренде арендодатель может неожиданно обнаружить в квартире не только взрослых арендаторов, но и их детей до 18 лет, официально зарегистрированных по адресу съёмного жилья.

Это повышение прав и гарантий арендаторов с детьми существенно увеличило социальную нагрузку на собственников. Если собственник захочет выписать зарегистрированных детей, сделать это получится только через суд, причём в процессе обязательно будут участвовать органы опеки, которые, как правило, защищают интересы ребёнка.

Если после расторжения договора аренды семье некуда будет переехать, суд может установить временный запрет на выселение - попросить владельца жилья подождать и дать семье возможность найти другое место проживания. Такой мораторий может длиться месяц, два или даже полгода.

Безусловно, за проживание должна взиматься плата. Но если у семьи не хватит средств рассчитаться за дополнительный период, взыскать долг можно будет только через суд и службу судебных приставов - и далеко не всегда удастся получить эти деньги, особенно если речь идёт о малоимущих семьях.

На первый взгляд, такие перемены кажутся невероятными, но они действительно закреплены в законодательстве. Всё больше споров и судебных дел связаны с тем, что в арендованном жилье оказываются зарегистрированы дети.

Что изменилось в законе? Вступили в силу обновлённые нормы, регулирующие порядок регистрации граждан по месту жительства и пребывания, в том числе перечень документов, необходимых для подачи в органы регистрационного учёта. Основные перемены коснулись вопросов прописки детей.

Теперь регистрация несовершеннолетних (до 18 лет) по месту жительства их родителей возможна без согласия собственника жилья. Раньше такая практика действовала только для детей до 14 лет, теперь же распространяется и на подростков до 18 лет.

Это означает, что права семей с детьми при аренде жилья теперь защищены сильнее, а собственников - несколько меньше.

Закон стал на сторону более уязвимой категории — семей с детьми, которым остро необходима регистрация. Для собственников же такие меры могут означать дополнительный риск и ответственность, ведь они занимаются, по сути, бизнесом по сдаче недвижимости.

Если собственник сдает квартиру в аренду, арендаторы имеют законное право зарегистрировать по этому адресу своих детей. Получение такой регистрации полностью соответствует закону, и оспорить ее возможно только через суд, что требует значительных времени и усилий. Более того, теперь согласие собственника для регистрации детей в квартире не требуется, поэтому он может даже не знать о том, что дети зарегистрированы по его адресу.

Выселение детей, зарегистрированных в квартире арендаторов, становится особенно сложной процедурой для собственников. Даже через суд выселить несовершеннолетних до окончания срока аренды невозможно без согласия родителей. Законодательство усложняет и удлиняет этот процесс по сравнению с выселением взрослых арендаторов.

Также важно помнить, что есть строго ограниченный перечень оснований, по которым наймодатель (собственник) вправе досрочно расторгнуть договор найма квартиры. К этим основаниям относятся:

• Систематическая неуплата арендной платы;

• Причинение серьезного ущерба имуществу.

Это единственные законные причины для расторжения договора досрочно. Даже при наличии таких обстоятельств, выселить арендаторов можно только по решению суда, что означает дополнительные расходы и затраты времени для собственника.

Некоторые юристы считают, что эти правила распространяются только на официальные договоры аренды, и если квартира сдается без оформления документов, собственник ничего не рискует. Однако это не так.

Сдача жилья без официальной регистрации арендаторов несет в себе риски: если о незаконной сдаче жилья станет известно налоговым органам - например, после жалоб соседей или самих арендаторов, - собственнику грозят серьезные финансовые штрафы за нарушение налогового и жилого законодательства.

*В 2025 году государство планирует ужесточить контроль за регистрацией граждан и существенно увеличить штрафы за нарушения правил регистрации. Временная регистрация становится обязательной процедурой как для арендаторов, так и для собственников, и игнорирование этих требований будет караться еще более высокими штрафами.

Кроме того, теперь налоги на сдачу квартир могут быть начислены даже на основании свидетельских показаний. Органы контроля получили новые инструменты для выявления неофициальной аренды и борьбы с уклонением от уплаты налогов.

Все эти изменения отражают стремление государства установить более строгий контроль как за юридической, так и за финансовой стороной аренды жилья. Это направлено одновременно на защиту прав собственников, арендаторов и, в особенности, детей, проживающих в съемных квартирах.

P.S. Здесь я пишу на разные темы, а вот в своём телеграм-канале про кредиты и долги я выкладываю новости законодательства для должников, рассказываю судебную практику и делюсь способами взаимодействия с банками, приставами и коллекторами. Если у Вас есть потребкредит, микрозайм, кредитная карта, ипотека, автокредит или вы уже стали должником по кредитам, микрозаймам, алиментам, оплате услуг ЖКХ, налогам - Вам будет интересно подписаться и читать мой телеграм-канал.

Короче. ТС походу это постановление КС (Конституционного суда РФ) не читал. Потому что ТС вообще все неправильно написал, прикиньте?! Ни разу такого не было, и вот опять! У меня аж инфаркт жопки случился когда я пост прочитал. Полез разбираться. Итак, что мы имеем:
1. Признать абзац второй пункта 2 статьи 687 ГК Российской Федерации, применяемый в судебной практике во взаимосвязи с пунктом 1 статьи 310, пунктом 4 статьи 421, пунктом 1 статьи 422, пунктом 1 статьи 450 и пунктом 2 статьи 450.1 данного Кодекса для решения вопроса о праве наймодателя жилого помещения по договору краткосрочного коммерческого найма расторгнуть договор в одностороннем внесудебном порядке, не противоречащим Конституции Российской Федерации, поскольку по своему конституционно-правовому смыслу он предполагает, что иные, чем непосредственно предусмотренные его положениями, основания такого расторжения договора должны быть сформулированы ясно и определенно и относиться к существенному нарушению законного интереса наймодателя по вине нанимателя, а суд при рассмотрении спора нанимателя и наймодателя в связи с односторонним расторжением договора последним оценивает, не был ли нарушен принцип добросовестности установлением названных условий в договоре и их использованием наймодателем.

2. Выявленный в настоящем Постановлении конституционно-правовой смысл абзаца второго пункта 2 статьи 687 ГК Российской Федерации в системе норм гражданского законодательства является общеобязательным, что исключает любое иное его истолкование в правоприменительной практике

Как видим, без суда по-прежнему можно расторгнуть договор аренды квартиры. "Тем самым стороны не ограничены в праве включать в договор краткосрочного найма жилого помещения условия его расторжения в случае нарушения, отличающиеся от условий, предусмотренных в абзаце втором пункта 2 статьи 687 ГК Российской Федерации" - вот что говорит КС. Пожалуй новшеством, с натяжкой конечно, стоит акцент КС на конкретизации условий в договоре. "Однако условия об одностороннем внесудебном расторжении договора наймодателем, определяемые договором, во всяком случае не могут обладать неопределенным характером. Указание обстоятельств, с наступлением которых договор связывает право наймодателя расторгнуть его в одностороннем порядке, должно позволять однозначно и недвусмысленно верифицировать их наступление." Это значит что нельзя в договоре написать "расторжение производится в случае если арендатор жесть как расхерачет квартиру". Вот так нельзя. Для кого то жесть как расхерачит это когда стало слонов по ощущением в хате паслось минимум неделю, а для кого то это всего лишь сломанная ножка стула, который и до этого жил лишь на добром слове и синей изоленте. Всегда следует прописывать конкретные условия, типа неуплаты арендной платы за 2 месяца подряд или в сумме превышающей 50 тысяч рублей. Вот так можно и нужно писать.
Далее. ТС напугал про срок 12 месяцев. Прям будто сам Стивен Кинг писал строки, а не ТС. Но вот мы лезем в Постановление и.... ничего! "При этом имеются различия в регулировании договора найма в зависимости от того, является ли он краткосрочным - заключенным на срок не более года. Так, к договору краткосрочного найма жилого помещения не применяются правила пункта 2 статьи 677, статей 680 и 684 - 686, абзаца четвертого пункта 2 статьи 687 данного Кодекса, если договором не предусмотрено иное. Указанное свидетельствует о стремлении законодателя учесть специфику договора краткосрочного найма, при котором нанимателю предоставляется меньший объем гарантий, нежели по договору, заключенному на больший срок" - пишет КС.
В принципе Постановление КС максимально логичное. Суд прямо пишет о том что законодателю в лице государства приходится балансировать чтобы учитывать интересы и арендатора и арендодателя. Суд так же пишет что стороны сами заключают договор, ведь свободу договора никто не отменял. И что кратко срочная аренда на срок менее года может быть удобна как для арендатора, так и для арендодателя: "Особенностью договора является и востребованный на практике порядок его расторжения: распространено включение в договоры краткосрочного найма условия, наделяющего наймодателя правом расторгнуть договор в одностороннем порядке, предупредив нанимателя за определенное время. Это обусловлено характеристиками сложившихся отношений, а также тем, что при применении судебного порядка срок расторжения договора может стать сопоставимым со сроком самого найма или превысить его."
Подводя итог - Конституционный Суд Российской Федерации в данном постановлении "Постановление Конституционного Суда РФ от 02.06.2022 N 23-П "По делу о проверке конституционности пункта 1 статьи 310, пункта 4 статьи 421, пункта 1 статьи 422, пункта 1 статьи 450, пункта 2 статьи 450.1 и абзаца второго пункта 2 статьи 687 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданки Т.В. Пыкиной" соглашается со сложившейся практикой и действующими нормами. Что стороны заключают договор на меньше 12 месяцев а затем его продляют- им так удобнее. Да, арендодатель может указать на дверь но и арендатор может сказать что съезжает. Если бы народ не устраивало, то заключали бы по другому. Что можно включать в договор разные дополнительные условия расторжения договора в одностороннем порядке - пожалуйста. Единственное, они должны соответствовать конкретики. Т. е. не должно быть условий неопределённого характера, относящихся к оценочным суждениям. Условия должны позволять однозначно и недвусмысленно верифицировать их наступление. Вот. Короче, Постановление здорового человека. А ТС желаю херов панамку.

Вроде бы и срок по договору вышел, а квартиранты не собирают вещи. Вочему так происходит? Особенно это касается договоров найма жилья с предусмотренным условием пролонгации такого договора.

Многие владельцы квартир, сдающих своё жильё, часто предпочитают не заключать договор найма на период свыше одного года - и на это есть веские причины. Закон предусматривает дополнительные требования для договоров найма, заключённых на год и более: обязательная регистрация такого соглашения в ЕГРН, предоставление нанимателям преимущественного права на заключение нового договора и прочее (см. ст. 683 ГК РФ).

Поэтому обычно собственники выбирают краткосрочные договоры — например, на 11 месяцев - и иногда включают в них пункт об автоматическом продлении на тот же срок при отсутствии возражений сторон.

Однако в последнее время подобная практика уже не так безопасна для арендодателей. Объясню, почему.

Недавно Конституционный суд РФ рассматривал вопрос о правомерности одностороннего (во внесудебном порядке) расторжения краткосрочного договора найма (до одного года), в случаях, когда нанимателей просят освободить жильё раньше срока по уведомлению собственника.

Суд признал, что такая возможность не противоречит закону, но при условии, что причины расторжения закреплены в договоре и связаны с серьёзным нарушением интересов собственника по вине нанимателя.

Иными словами, у владельца нет права устранить арендаторов до окончания срока действия соглашения без веских оснований. Примерами таких оснований могут быть значительная задолженность по оплате жилья или грубое нарушение правил проживания.

Если же основания для досрочного выселения отсутствуют, арендатор может через суд добиться компенсации ущерба и восстановить своё право на проживание.

Кроме того, Конституционный суд оговорил: его позиция о допустимости внесудебного расторжения договоров, заключённых на срок до года, не действует, если отношения по факту длятся более 12 месяцев из-за регулярного продления соглашения. Это отражено в Постановлении КС РФ от 2 июня 2022 г. №23-П.

Одновременно Конституционный суд не поддержал возможность досрочного одностороннего прекращения долгосрочного договора найма жилья по инициативе собственника без обращения в суд. Это объясняется тем, что Конституция РФ гарантирует право на жилище (ст. 40), и в случае длительной аренды наниматель имеет обоснованные ожидания стабильного проживания.

Таким образом, досрочное выселение по долгосрочному договору найма при отсутствии судебного решения сейчас нельзя считать полностью законным (см. ст. 687 ГК РФ).

Кроме того, пункт об автоматическом продлении даже в краткосрочном договоре на практике может трансформировать его в долгосрочный, с соответствующими последствиями для владельца.

Исходя из этого, безопаснее заключать договоры найма сроком до года, не добавляя условий о пролонгации. Если потребуется продолжить аренду, достаточно оформить новый аналогичный договор - это позволит сохранить право на внесудебное расторжение соглашения, что недавно подтвердил Конституционный суд.

P.S. Здесь я пишу на разные темы, а вот в своём телеграм-канале про кредиты и долги я выкладываю новости законодательства для должников, рассказываю судебную практику и делюсь способами взаимодействия с банками, приставами и коллекторами. Если у Вас есть потребкредит, микрозайм, кредитная карта, ипотека, автокредит или вы уже стали должником по кредитам, микрозаймам, алиментам, оплате услуг ЖКХ, налогам - Вам будет интересно подписаться и читать мой телеграм-канал.