А тем временем на форуме инвесторов в Москва Сити...
Состою в чате по работе. Падает уникальнейшее, быстроокупаемое предложение инвестирования:
"Инвестиции в недвижимость. Проекты, схемы. предложения.
Коллеги! Приглашаем вас инвестировать в уникальный проект: открытия бдсм студии-клуба вход от 1млн 200 тр. Срок окупаемости один год".
Алё, мАсква! Вы там чего на?
О недвижимости в Московском регионе - Некрасовка часть 2
Постараюсь так же кратко, как и первый пост, чтобы более предметно остановиться на 3й части.
В первой части мы поговорили о том, что такое территория района Некрасовка, сегодня мы ознакомимся с тем, что беспокоит жителей этого района и почему этот район считается не самым благополучным с точки зрения экологии, давайте вместе посмотрим, какие основные моменты стали причиной такого мнения:
Предполагается, что у людей, подвергшихся воздействию мусорожигательных заводов увеличилась смертность в 3 и более раза от рака легких, а так же на четверть выросло количество заболеваний у людей в детском возрасте. В 2012 году было объявлено, что мусоросжигательный завод “Эколог” будет либо перенесен либо ликвидирован.
Стоит отметить тот факт, что сегодня завода нет, на его месте расположен пустырь, ничто не свидетельствует о том, что когда-то на этом месте располагалось одно из самых опасных предприятий города Москвы. Наконец-то люди смогли вздохнуть спокойно, отмечается на форуме жителей района. Только вот странным является факт, что дома начали строить рядом с заводом, а не завод рядом с домами, спрашивается кто и зачем принял такое решение, а так же становится понятно, что один завод всё же остался и скорее всего надолго.
По ссылке можно ознакомиться с историей района: http://mosopen.ru/region/nekrasovka/history
Для ЛЛ отмечу важные моменты – первые упоминания в XVI в., а своим название район обязан последнем владельцу усадьбы чаеторговцу Егору Ивановичу Некрасову. В начале XX в. эти земли были приобретены Москвой для создания полей орошения (поля аэрации). Таким образом Некрасовку можно считать одни из старых районов Москвы. В состав Москвы официально посёлок Некрасовка вошел в 1992 году. Стоит учесть, территория Люберецкий Полей была присоединена позже, изначально район был ограничен территорией выделенной на рисунке зеленым цветом, сегодня он соответствует территории выделенной красной линией.
Наконец-то люди смогли вздохнуть спокойно, отмечается на форуме жителей района. Только вот странным является факт, что дома начали строить рядом с заводом, а не завод рядом с домами, спрашивается кто и зачем принял такое решение, а так же становится понятно, что один завод всё же остался и скорее всего надолго.
По ссылке можно ознакомиться с историей района: http://mosopen.ru/region/nekrasovka/history
Для ЛЛ отмечу важные моменты – первые упоминания в XVI в., а своим название район обязан последнем владельцу усадьбы чаеторговцу Егору Ивановичу Некрасову. В начале XX в. эти земли были приобретены Москвой для создания полей орошения (поля аэрации). Таким образом Некрасовку можно считать одни из старых районов Москвы. В состав Москвы официально посёлок Некрасовка вошел в 1992 году. Стоит учесть, территория Люберецкий Полей была присоединина позже, изначально район был ограничен территорией выделенной на рисунке зеленым цветом, сегодня он соответствует территории выделенной красной линией.
Закрытый завод больше не главная проблема, для жителей района, но проблем сильно меньше не стало, до сих пор продолжает свою работу “остановленный” Мусоросжигательный завод №4 - завод в промзоне “Руднево”.
На самом деле, все громкие дела, суды и экспертизы не смогли остановить завод, он по прежнему работает, а в конце 2018 года было объявлено, что завод будет переоборудован с формулировкой «с целью уменьшения негативного влияния на окружающую среду». Однако, все понимают, что переносить завод это слишком огромные затраты, ближайшие годы, а скорее десятилетия, завод продолжить функционировать. По поводу этого завода в Сети достаточно много информации, в данной борьбе жители не смогли победить, на данный момент он принадлежит Москве и находится в аренде у компании ООО «Хартия” (гуглится). Чтобы закрыть вопросы по заводу стоит посмотреть видео, которое показывает происходящее на заводе и причины “дымки” над районами.
Проблема не в том, что есть мусоросжигательный завод возле жилых районов, проблема в том, что район расположился возле завода. На самом деле, эти задачи озвучивались еще в постановлениях Правительства Москвы в начале 2000-х, например № 1166-ПП от 25 декабря 2001 года О градостроительном плане развития территории Юго-Восточного административного округа до 2020 года. Дело в том, что изначально задача стояла просто - увеличить количество жилья в городе, улучшить экологическую ситуацию, начать развивать новые районы и убрать с карты чёрные пятна, с учетом общей ситуации. Идеи хорошие - реализация как всегда. Есть одна правда, которую не озвучивают, не хочешь жить в Некрасовке - не живи в Некрасовке, а если уже живешь - переезжай, но такие вещи озвучивать - рубить сук на котором сидишь. По этой причине всё так как есть на данный момент и так будет дальше. Еще одно видео обзора завода с квадрокоптера:
В комментариях к первой части упомянули, что о недвижимости не так много слов, сколько о районе. На самом деле, для целей инвестирования или выбора жилья, эти вопросы должны стоять на первом месте, так как экология в большом городе это самый важный аспект выбора района, разумеется на первом месте всегда стоит стоимость метра. Отмечу, что “экологически” чистых районов в Москве нет, степень “загрязненности” определяется сравнительным методом, где главным фактором становятся наличие вредных предприятий, объектов инфраструктуры, развитие дорожной сети, наличие скоростных магистралей, заводов, а так же других объектов, деятельность которых так или иначе связана с воздействием на окружающую среду.
На территории Некрасовки имеется такой объект, а именно:
Это не горка, а полигон Т.Б.О “Некрасовка”
Как видите, дома построены прямо возле законсервированной свалки мусора, которая находится буквально в 20 метрах от жилого дома.
Посмотрим на карту. В квадрате розового цвета мы видим выделенный участок бывшей свалки.
На данный момент свалка выглядит так:
Работы по рекультивации включают в себя следующие работы:
1. Формирование тела полигона для придания ему устойчивости;
2. Система очистки (на локальных очистных сооружениях) и отведения поверхностного стока в канализацию.
3. Сооружение системы дегазации;
По сути, “мёртвая” свалка, которая должна была быть закрыта в начале 2000х, продолжала работать и последующие годы, что туда свозилось, насколько это были вредные отходы – неизвестно. Одно известно точно – внутри продолжают разлагаться отходы, скорее всего продукты этого разложения проникают в грунтовые воды, кроме того образовывается газ, для решения последнего вопроса будут организованы специальные мероприятия и регулярный контроль. Фактически, даже став парком, горнолыжным спуском и местом “отдыха” свалка останется тем, чем являлась многие годы – большой мусорной кучей, которая в любой момент способна преподнести “сюрприз”. Однако, ТБО Некрасовка не единственная свалка возле Некрасовки, если взглянуть на карту, то в нескольких километрах на северо-востоке от района есть еще одна свалка Кучино, об этом районе и новостройках Кучино мы поговорим в следующих рассказах, но не учесть в рассказе о Некрасовке наличие еще одной, большей, свалки нельзя. Посмотрим на карту:
Так же на территории возле Некрасовки засветилась новая свалка ТБО Корнево (см на последней картинке).
На данный момент стоит отметить, что при рекультивации Кучино возникли проблемы и не факт, что они не повторятся в Некрасовке, но об этом позже.
На данный момент инициативная группа подробно расписала информацию об Экокластере “Некрасовка”, это объект по обращению с отходами. Официальной информации нет, инициативная группа ссылается на разные источники, подробнее можно ознакомиться на этой странице: https://red.msk.ru/o-nezakonnom-stroitelstve-ekoklastera-nekrasovka/
Не буду давать оценку данной информации, информация отслеживается инициативной группой и некоторыми СМИ.
Что же, давайте подведем итоги, что происходит в районе с экологией? По сути, район устроен в центре огромного мусорного кластера состоящего из различный предприятий свазанных с утилизацией и переработкой отходов разного типа. Каждый такой объект – это мина замедленного действия и если нахождение в этом районе не представляет особой опасности, то многолетнее пребывание, без хороших систем очистки воды и фильтрации воздуха в помещение, может привести к необратимым последствиям для организма, как правило, статистически это сказывается на увеличении количества и тяжести определенных видов заболеваемости и снижении общей продолжительности жизни, но такую статистику никто скорее всего не ведет и явно, при её наличии, не собирается публиковать. По этой причине некоторые жители района склонны рассуждать, что район не менее вреден, чем любой другой район Москвы – в этом есть доля правды, однако есть определенные разумные пределы, которые не следует нарушать, а цена квадратного метра не должна лежать на чаше весов против самого главного не возобновляемого ресурса – здоровья человека и членов его семьи. Однако, есть причины, почему этот район начал заселяться и будет заселен в будущем почти полностью – об этом поговорим в последней 3 части рассказа о Некрасовке, а так же в следующем, в котором я расскажу о том, кто были те люди, что добровольно, хоть и нехотя, приняли ключи от квартир с видом на “свалку” в период 10-11 годов и по сути стали одними из первых жителей района Некрасовка. На этом вторая часть заканчивается и вот Вам карта, на которой помечены самые важные объекты Некрасовки, которые способны в любой момент резко испортить жизнь жителям района.
Зеленым на карте выделен Завод, это предприятие, открытие которого было анонсировано еще в 2007 году Лужковым https://iz.ru/news/329271 открытие же завода состоялось в 2015 году https://www.vesti.ru/doc.html?id=2458093# насколько это предприятие влияет на экологическую ситуацию в районе не ясно. Химзавод выпускает для Мосводоканала гипохлорит натрия. Это химикат нового поколения, который служит для обеззараживания питьевой воды. Гипохлорит натрия - жидкий и менее агрессивный реагент. На него сейчас переходят все водоочистительные системы ведущих мегаполисов мира. Но даже в Мосводоканале не стали отрицать того, что любое химическое производство - это потенциально опасный объект.
О незаконных свалках в районе можно найти информацию на сайте ИГ “Совесть Некрасовки”
https://sovnek.ru/2018/11/22/nezakonnye-svalki/
Пожалуй, в этом районе есть еще много интересных объектов, так же стоит учитывать расположенную южнее Копотню и другие производственные объекты в соседних районах. А так же не стоит забывать самое главное - в Москве преимущественно северо-западные ветра, но это не значит, что Некрасовка дышит воздухом из Москвы, ветра в Москве достаточно разные. При этом стоит выделить важный момент - общая ситуация по районам Москвы, пусть не вводит следующая картина в заблуждение, благоприятный зеленый цвет означат, что количество вредных предприятий меньше, но это не значит, что район экологически чистый.
Чтобы понять, насколько действительно загрязнен Московский регион и что возле Москвы фактически нет "чистых" районов достаточно посмотреть на такую карту:
Чтобы действительно попасть в "чистый" район выбирать нужно более отдаленные районы, не менее чем в 50км от города, только там можно говорить о более-мене чистом воздухе.
В следующей части, завершающей по району Некрасовка, мы перейдем непосредственно к обсуждению ситуации, которая сложилась на рынке недвижимости в этом районе и его перспективе с точки зрения инвестиций в недвижимость, о метро и будущем района.
Всех благ!
Общий обзор района Некрасовка:
О недвижимости в Московском регионе - Некрасовка часть 1
В лихие 90-е, во времена легендарной "люберецкой группировки" местом встреч для "разборок" иногда были Люберецкие Поля, которые с начала XX в. выполняли функцию фильтрации сточных вод, так же называемые поля аэрации московской канализации.Что же такое эта аэрация (поля фильтрации)? Остановимся на истории самих полей.
Эти поля были второй очередью московской канализации, а в конце XIX века была введена первая, люблинская, но о ней я расскажу в следующих рассказах. Итак, проект был принят, поля устроены, проработали они еще почти 60 лет, за это время в 30-е годы появилась станции аэрации, а уже к 60-м годам их было две и поля стали бесполезными, фактически их использование постепенно сократилось.
Что же такое эта аэрация (поля фильтрации)?
Это некоторая территория земли на поворхности которой происходит распределение канализационных и сточных вод, в целях их очистки. Используется метод естественной биологической очистки. После очистки воды проникают в почву через водовыпуски, а по дренам в коллектор и дальше сбрасываются в реку.
Как дело обстоит с очистной станцией?
По сути - комплекс сооружений для ускоренной очистки вод путем продувания биофильтров атмосферным воздухом. Очистка вод разделяется на механическую и биологическую, проводится обезвреживание осадка. После очистки вода сбрасывается в реку.
На этих станция и московской канализации я остановлюсь в последующих частях.
Итак, мы знаем, что такое поля аэрации, очистные станции, соответственно мы должны понимать, что доставка до станции осуществляется по канализации, а точнее по коллектору, который видно на аэрофотосъемке, а так же посмотрим, как он устроен:
Стоит отметить тот факт, что коллектор приходит к приемной камере:
В рамках борьбы с загрязнением воздуха и улучшения экологии эта приемная камера была накрыта листами металла, и теперь выглядит примерно так:
Разумеется под куполом собираются газы, выделяемые из сточных вод. Основная их часть это метан и сероводород. Технология экспериментальная, эти газы выводятся по специальным трубам и переходят в жидкое состояние, после чего оседают на стенках труб. Вода в трубах циркулирует по кругу, очищенных воздух поступает в атмосферу, а вода возвращается в приемную камеру для дальнейшей переработки на станции.
Вернемся к началу, представляете, сколько "кожаных мешков" было сброшено в люберецких полях аэрации в 90-е? Наверное это так и останется неизвестной тайной, ведь уже в XXI в. правительством Москвы и Московской Области было принято решение о застройке этого района, фактически с 2008 года поля стали засыпать и возводить новостройки:
Сегодня становится всё сложнее найти старую аэрофотосъемку этого района, возможно это делается специально, чтобы увеличить спрос на недвижимость, но всё же в Сети есть аэрофотосъемки района до начала массового строительства:
В 2011 году территория люберецких полей вошла в состав Москвы, а уже в 2012 году будущим жителям пообещали открытие метро в ближайшие годы. Стоит отметить, что все последующие годы открытие метро переносилось, на сегодня планируемая дата - июнь 2019.
Сам район сегодня выглядит вот так:
Информации очень много, пытаюсь всё давать сжато и по сути, надеюсь в комментариях меня поправят, если я где-то был не точен или дополнят более знающие люди.
Во второй части я расскажу о том, с чем столкнулись жители района, что изменилось с 2011 года по настоящее время. Уже имея представление об этом районе мы перейдем к 3й, завершающей части, где я расскажу о том, какая ситуация сложилась на рынке недвижимости в этом районе, чего ждать и какие перспективы у района на следующие 5-10 лет.
Благодарю за внимание!
Все риэлторы паразиты или ?
Всем привет от паразита)
И сразу предупреждаю! длиннопост!!!
(своих контактов не даю, пост не рекламный)
Зная столь хорошо этот рынок изнутри- сложно оспорить многие критические высказывания, но я попробую показать эту работу с другой стороны.
Проблема квалификации, порядочности и профессионализма действительно стоит остро, хотя утверждения о 99/1 не соответствует действительности, скорее 75/25 (это по Москве и области, по другим регионам судить не берусь)
И здесь стоит задуматься почему... у этой профессии ошибочный ореол халявы и больших легких денег и это зачастую привлекает самых алчных или ленивых. Добавьте к этому то, что в эту профессию часто идут те, кто не смог добить успеха в предыдущей профессии. Требований к кандидатам нет, берут часто всех подряд. Как результат: существенная часть агентов это- ленивые или алчные или непрофессиональные люди, которые хотят ничего не делать, ничего не изучать, а только рубить бабло.
Но можно ли всех подводить под одну гребенку? конечно нет.
Так же в эту профессию идут и те, кто к примеру вышел на пенсию и ему трудно куда-то устроится в другое место или тех кому не хватает на жизнь зарплаты, а других вариантов построить карьеру они не видят. Часто встречаю бывших учителей, врачей, было даже несколько профессоров.
По-этому среди агентов много и тех, кто делает свою работу профессионально и на совесть, искренне отстаивая интересы тех людей, которые им доверились. Хотя одной только искренности и честности мало, если нет знаний. А знаний в этой профессии требуется много и из разных областей- большой объем юридических знаний, технологии эффективных продаж и переговоров, да много еще чего. При этом многие пикабушники думают, что они могут сделать все лучше любого риэлтора) ну-ну. Хотя это наверно такой тип людей- они думают, что все знают лучше других, при этом они чаще всего живут бедно, но обвиняют всех вокруг.
Адекватные же люди понимают то, что они никогда не смогут составить конкуренцию тем, кто годами это изучает практически и теоретически.
Для людей думающих приведу пару примеров(все суммы округлены):
1. (Пример с разрешения клиента) У него была квартира в Москве (СВАО) 2-ка сдавалась за 34000 р - коммуналка около 4000 р. Итого: до выплаты налогов- около 30000 в месяц. Задача стояла увеличить доходность.
Результат: продал его квартиру за 8,7 млн., на эти деньги купили ему 6 студий в мос. области на этапе строительства. Площадь от 24 до 29 м2, цена от 1,06 до 1,18 млн. (у своего знакомого руководителя отдела продаж застройщика выбил скидку 10%) Оставшиеся деньги положил в банк под процент. Через 2 года, сразу после получения ключей- он делает ремонт во всех студиях и я ему их сдал. Цена сдачи: от 16000 до 21000 рублей за каждую, после вычетов расходов на коммуналку- в среднем 16000. Итого: до выплаты налогов- около 96000 в месяц.
2. (личный пример, 2018 год) Имеем: 1,6 млн. семейных накоплений. Задача: выгодно вложить.
За 5 млн. с использованием ипотечных средств была куплена квартира в 5-ти этажке под снос.(по технологии выбора реновационных квартир, мог бы наверно тоненькую книжку написать))
Банк: Дельтакредит, ставка- 10,75%. Но у дельты есть такая интересная программа, когда ты платишь по кредиту не один, а два раза в месяц(каждые 14 дней). В чем смысл? банк считает процент от остатка задолженности не один раз в месяц, а каждые 14 дней. Как результат: я купил одно комнатную квартиру за 5 млн., собственных средств внес 1,2 млн., кредитных 3,8 млн. Срок 20 лет. Платить должен 38000 рублей в месяц, но если я плачу по 19000 р. каждые 14 дней- то выплачиваю кредит не за 20, а за 16 лет.(правда получается несколько лишних платежей в год, т.к.не в каждом месяце 28 дней)) Люди умеющие считать могут прикинуть реальную ставку)
Эта однокомнатная квартира была в крайнем подъезде и по-этому с двумя окнами в комнате. На 350000 р. сделал ремонт, комнату разделил на 2, получилась 2-ка с 10-ти метровыми изолированными комнатами. Сдал ее за 40000 руб. Коммуналка около 3500 р. Расходы по покупке: около 40000 рублей.
Итого: ежемесячная доплата по кредиту 1500 рублей. Вложил: 1,59 млн., каждый год доплачиваю из своих денег около 20000 рублей, за 16 лет около 350000 рублей с приблизительным учетом простоя при смене арендаторов. Без учета фактора реновации: вложил 1,94 млн.(по максимуму без учета распределения 20-ки по годам), через 16 лет имею квартиру минимум за 6 млн.(если не будет катастроф в экономике). Если бы вложил в банк даже под теоретические 10% годовых(при простом проценте, а не на остаток), то через 16 лет получил бы- 5,044 млн.
Теперь если учитывать реновационный фактор (соседние 3 дома уже начали переселять)- в случае предоставления квартиры в новостройке в замен сносимого дома- новая квартира будет стоить минимум 7,5 млн. Остаток задолженности на данный момент- 3,7 млн.
Итого: если захочу ее сразу после переселения продать= 7,5- 3,7- 1,6 - налоги с дохода(которые можно законным способом оптимизировать)= возможный минимум около 1,9-2,2 млн. прибыль от вложений 1,6 млн. (тк проект инвестиционный в нем естественно имеется инвестиционный риск, но куда надежней вкладывать в недвижимость или в банк каждый решает сам)
(в этих расчетах не учтены налоги со сдачи в наем, причина не в уклонении от них, а в грамотной оптимизации))
И кстати висяки чаще всего у меня покупают те, кто считает себя самым знающими)))
Если пост зайдет, расскажу про разные веселые и не очень случаи, про причины провалов проектов баз сдачи без посредников и проч.
Как выбрать квартиру в ИПОТЕКУ В СОЧИ.
Сейчас это очень распространенная тема не только
в Сочи, наверное, во всех регионах России, потому что не каждый может себе позволить купить квартиру за наличку.
Ну, не у всех она есть, наличка. Иногда, считая ежемесячный
платеж по ипотеке с учетом всех процентов, дешевле платить ипотеку, чем все это время снимать квартиру.
Я сегодня расскажу вам коротко тезисно о том, как оформляется ипотека, какие нужны документы, как проходит сама процедура перечисления средств продавцу.
Это будет полезно и продавцам, и покупателям. И также расскажу какие лучше банки выбрать.
На тему ипотек. Процентных ставок банков очень много.
Выдают ипотечные кредиты практически все банки государственного значения: Россельхоз, Сбер, Уралсиб, Газпром, ВТБ и так далее, Райфайзенбанк кредитует.
В общем, любой банк может одобрить вам ипотеку.
Для этого вам нужно, первое, иметь постоянный доход и
подтвердить его справкой 2-НДФЛ, иметь, на всякий случай, если доход у вас небольшой, поручителя, а также полный пакет документов: паспорт, СНИЛС, согласие супруга и так
далее.
Это все уже мелочи.
После того, как банк рассмотрит ваши документы, рассмотрит вашу заявку, заполненную анкету вам приходит СМС с оповещением какую сумму вам одобряет банк.
Сумма зависит только лишь от ваших доходов. От ваших доходов и возможно от ваших поручителей. После того, как банк назвал там сумму, можно смело, не раньше, потому что
раньше нет смысла, после того как вы узнали сумму одобренного вам кредита вы можете спокойненько себе начинать искать квартиру, подбирать ее.
Свою мечту реализовывать,
так сказать. Искать, вы можете обратиться к профессионалу, кто хорошо знает рынок.
Дать ему описание своей ипотеки, что у меня такая-то ипотека такой-то банк. Специалист
вам обязательно поможет.
После того, как вы выбрали квартиру, предоставляете документы банку.
СПИСОК ТАКОЙ-
Техпаспорт,
свидетельство, основание, выписка с лицевого счета, выписка ЕГРН свежая. Плюс еще по
новостройкам банк может запросить дополнительно документы. И куча всяких тонкостей !
После того как банк произвел оценку, собрали все документы, и квартира прошла
по ипотеке, дальнейшие действия по сделке идут в зависимости от того, какая очередь на
сделки в банке.
То есть если очереди нет, вам могут день в день зарегистрировать после
одобрения документов. Если очередь в банке есть, то вам обычно назначают дату.
При большой загрузке в Сочи в период сентябрь-октябрь, сейчас еще с ячейками пока проблема в Сочи, потому что сделки еще идут. Как бы сезон такой вот самый разгар был сделки ипотечные регистрировались, на две-три недели вперед запись была. Ну, это такое отступление, так сказать, от нужной информации.
А теперь самое интересное. Как проходят расчеты. Всех интересует этот вопрос.
Как деньги перечисляются. Собственники часто этот вопрос задают, продавцы часто этот вопрос задают.
А как я деньги свои получу? Некоторые заблуждаются, думают, что
ипотека, они будут частями получать. Нет. Смотрите, по ипотеке есть два вида расчета.
Первый расчет – это ячейка.
Второй вид расчета – это расчетный счет.
Первый способ удобный, надежный, простой, доступный. Единственное, что надо выбрать место, где есть ячейка и забронировать ее, записаться на эту ячейку.
Вы вместе с продавцом, покупатель, продавец, ножками приходим в банк, даем договора, которые мы заключаем купли-продажи, даем договора, даем документы свои, заключаем договор на
эту банковскую ячейку.
Деньги банк вам кредитные выдает. Вы заходите вдвоем в эту
ячейку, закладываете их в сейф, пересчитываете и закладываете, и закрывается ячейка.
Продавец сможет попасть туда только лишь после того, как с Росреестра будет бумажк свидетельство ЕГРН о том, что он больше не собственник, а собственники те люди,
которые деньги ипотечные положили в ячейку.
В таком случае застрахованы у нас все.
Почему? Если вдруг пойдут какие-то, отказ, всякое бывает, мы не от чего не застрахованы.
Если будет отказ Росреестра от регистрации, то эти деньги возвращаются в банк, и никто никому ничего не должен. Все хорошо, все справедливо.
Второй вид оплаты – это перечисление на расчетный счет. А вот тут вот надо учесть несколько нюансов.
Первый нюанс, если вы владеете собственностью меньше трех
лет, то лучше использовать ячейку, потому что банк вам будет перечислять полную сумму.
Он не будет вам по договору одну сумму перечислять, а вторую на руки вам отдавать наличкой. То есть, как бы вся сумма зайдет вам на счет.
Соответственно, со всей суммы вылезет ваш налог на прибыль. То есть, вам придется заплатить налоги из-за того,
что вам на счет пришли такие деньги.
Стартап шаурмы РУССИАНО. Как мы привлекаем инвестиции на сеть кафе и павильонов
Если Вы хотите начать или расширить бизнес, Вам будет интересен наш опыт привлечения инвестиций. Мы уже сделали первый шаг и еще больше заряжены на успех) Вам будет, что почерпнуть из нашей истории и как только получим следующие результаты, мы обязательно поделимся))
Предыстория.
Есть у меня товарищ, Новруз, мы хорошие друзья еще с ВУЗа. Менее года назад, когда я покинул должность руководителя одного политического проекта в Липецке (вся эта шобла даже своих лучших сотрудников считает не более, чем просто мясом, потребляющим деньги), предложил ему заняться интернет-маркетингом. Дела худо-бедно (из-за неправильных договоренностей), но шли, зато набили шишек, теперь знаем как делать НЕ надо. Он в это время вел 2 своих проекта: шаурмичная и продажа медальниц (держатели для спортивных медалей). И вот спустя несколько месяцев работы он принимает решение ехать в Москву, чтобы набирать клиентов там, так как работа та же, но платят больше, а личный контакт вызывает больше доверия.
Сказано - сделано. И тут мы думаем: "А почему бы не развить свою сеть киосков быстрого питания и кафе в Москве?" Тем более, что точка в Липецке показывала отличные результаты. Мы начали изучать тему привлечения инвестиций.
Собственно, сама история. Как это выглядит на практике.
1. Финмодель
Мы начали действовать по книге Иванова "Как найти деньги для вашего бизнеса" (не реклама, просто мы работали изначально по ней). Создали финмодель, прописали каждую мелочь, несколько раз переделывали. На все это ушло где-то полтора месяца. Цифры брали из тех показателей, которые точка имеет сейчас, откорректировали их под Москву. Разумеется тут более подробно сейчас рассказать не смогу, чтобы на данный момент не вводить Вас в вероятное заблуждение, дабы ждем, пока нас подкорректируют инвесторы, а уж исходя из этого мы составим финмодель для франшизы и я выложу ее сюда и подробно распишу)
2. Презентация
Далее задача стояла, казалось бы, проще. Нарисовать презентацию. Также пошли по книге Иванова, но все же добавили, как позже выяснилось, слишком много текста. Также было решено выступить на StartUp Show, в связи с этим презентацию пришлось переделывать еще раз. И опять же вышло, что текста было слишком много, а дизайнеры из нас не очень.
В данном случае для презентации наиболее актуальны картинки, которые могут донести за несколько секунд просмотра всю суть, цифры, выведенные из финмодели (IRR, LTV, ROI, средний чек, доходность, обороты, точка безубыточности и т.д.), команда (деньги дают людям, а не проекту) и текущие результаты (если у Вас ничего нет на данный момент, то будет достаточно проблематично получить инвестиции). Перегружать информацией слайды нельзя, так как инвесторы просматривают презентации не более 3-3,5 минут, поэтому все должно быть четко, понятно и просто.
Дальше должны быть тизеры. Но мы пошли менее стандартным путем, как я уже сказал. Мы пошли на StartUp Show.
3. Отборочный тур StartUp Show
Я просто оставлю тут видео))
С 43:26 выступает мой партнер с презентацией проекта. Собственно, тут проблема была в следующем: так как информации много, мы пытались максимально урезать речь и выкинули описание самого продукта, так как его видно на картинках: цветная шаурма, перчатки и т.д. (да, да, знаем где дают перчатки, но всем нравится). В общем-то никто не смотрел толком на презентацию. Если бы ведущая не упомянула бы о продукте, то так и слили бы. Учитесь на ошибке: инвестор может вообще не смотреть или что-то упустить в презентации.
Но так как ведущая это упомянула, нас это и спасло. Более того, эксперты во время просмотра других проектов также упоминали о нас, а также после эфира и предложили нам взять шаурму на финал (что позже и было сделано).
Да, по поводу условий мы расписали не все сразу. Честно говоря мы все еще не знаем наверняка: ошибка это или лучше так и делать, чтобы легче было договариваться с инвестором (как нам советует книга Иванова), но тут мы раскрыли условия не до конца, что и вызвало негатив одного из экспертов. Зато мы поняли, что так вообще инвесторы соглашаться работать не будут (см. видео).
4. Подготовка к финалу
К финалу нужно было найти несколько десятков тысяч рублей - плата за участие.
Кто-то возмутится, мол, "откуда у стартапа деньги?" Во-первых, посмотрите StartUp Show, сколько туда приходят людей от "не совсем разобравшихся" до самых отбитых людей, которые предлагают проинвестировать проект "сам не знаю какой". Во-вторых, если ты веришь в проект, то заплатишь, ибо то, что уплачено, отобьется в разы. По сути это же и спасает и инвесторов и самих стартаперов. Инвесторов от того, что недобизнесмен потратит эти деньги на себя, а недобизнесменов - от проблем с большими людьми.
Итак, найти деньги мы смогли, пришлось залезть в долги. Не вытащили из бизнеса так как сейчас не сезон, открывалась вторая точка, было закуплено новое оборудование, внедряется новое ПО.
Следующей задачей было переработать презентацию. Да, снова новые требования. Да, пришлось заплатить еще и дизайнеру. Но оно того стоило! В общем-то не скупитесь и делайте сразу как надо, чтобы потом не тратить время и деньги.
Далее нам пришлось несколько изменить текст. На все выступление, как и в отборочном туре, было дано всего 3,5 минуты, но нужно было учесть все ошибки и сделать выступление более эмоциональным, убрав цифры, так как цифры содержатся в презентации. Да, эксперты оценивали именно цифры, но нам больше интересны инвесторы, а инвесторы, напомню, дают деньги людям, а не проектам. Также перед самим мероприятием сидели до 4х ночи и прогоняли презентацию, дабы все отточить.
Собственно, нужно было презентовать продукт так, чтобы его можно было пощупать. Поэтому пришлось везти оборудование в Москву. В целом на такую поездку у нас ушло где-то по 8 000 у каждого (очень критично, когда большие долги), плюс мне пришлось разориться на новый костюм, так как черного у меня не было (дресс-код, знаете ли).
5. За несколько часов до финала
Готовить мы начали за полтора часа до выезда (то есть где-то за два с половиной до самого мероприятия), все было рассчитано секунда в секунду. Мы планировали все так, чтобы привезти шаурму максимально свежей. Но тут началось!
Оказалось, что у нас испортился соус, а гриль несколько повредился и пришлось его чинить + проблема при подключении оборудования (при работающем гриле не работал тостер), что задержало нас аж на час (собственно, и приехали мы на мероприятие только через час после его начала). На своем авто добираться было не вариант, равно как и на такси... пробки... Давно я так не бегал. И ведь в метро ранее не путался никогда, но времени думать куда идти не было совсем, поэтому было потеряно еще минут 10-15))
Но (о, чудо!) мы все успели, так как участники даже еще не начали выступать. Добежали, отдали на кухню, чтобы там все порезали (планировали приготовить 5 шт, приготовили 3). Ребята любезно поинтересовались, почему мы не приготовили у них. Но, к сожалению, организаторы нам не дали такой возможности. Тем не менее все получилось!
Так что нашу шаурму ели миллионеры и миллиардеры! И знаете что? Им понравилось))
6. Само мероприятие
К сожалению на мероприятии были в основном венчурные инвесторы (мы, например, хотели бы вообще получить разбор от Потапенко, но он в этот раз не пришел). Из реального сектора почти никого. Тем не менее при таких обстоятельствах наш результат можно умножить на 2))
Все прошло отлично! Выступал Новруз. И выступил он круче всех, так как:
1. Рассказывал для аудитории, а не чтобы отстреляться;
2. Рассказывал с подачей, а не гнусавым нудным голосом;
3. Не читал по бумажке. Вообще считаю, что чтение по бумажке - неуважение к аудитории, так как, во-первых, все засыпают, потом как такое чтение монотонно даже при попытке придать ему выражение, а во-вторых... Ты же специалист в своей области! Ты же создаешь этот бизнес! Ты все знаешь лучше аудитории! Просто говори! Выпиши тезисы, набросай структуру, на худой конец выучи текст!
4. В выступлении был юмор. Реакция была несколько сдержанной, тем не менее реакция была.
К сожалению, видео пока еще не выложено. Если будет интересно, могу запостить, как только будет готово или посмотрите в группе StartUp Show
Итоги
В зале нас обсуждали все наряду с другими проектами победителями (мы заняли 2-е место), если не в разы больше. Даже в социальных сетях один из инвесторов сказал только о нашем проекте, при этом отметив, что остальные оказались хуже, чем были ранее на шоу https://vk.com/wall26824323_4350
Нам удалось получить обратную связь от множества богатейших бизнесменов, что только усилило нашу веру в дальнейший успех.
Мы смогли зарядиться настроем на дальнейшую работу, понимая, что все делаем правильно и лишь внося корректировки.
Мы создали себе задел на будущее, так как сейчас инвесторы не готовы дать больших сумм на развитие нашего проекта и хотят посмотреть, как мы будем отрабатывать инвестиции меньшего размера. Поэтому на следующий день Новрузу удалось найти еще 8 более мелких инвесторов на семинаре "Как стать инвестором".
Мы уже начинаем создавать себе имя, приняв участие в проекте, где участвуют также и богатейшие инвесторы России. При этом даже само место проведения мероприятия говорит само за себя: SohoRooms
Мы получили бесценнейший опыт и множество полезных контактов! При достижении следующих успехов, поделюсь с Вами))) Надеюсь, Вам этот пост помог зарядиться, поверить в то, что все просто - нужно только делать и подсказал Вам, где искать деньги для бизнеса))
Если вы профи в своем деле — покажите!
Такую задачу поставил Little.Bit пикабушникам. И на его призыв откликнулись PILOTMISHA, MorGott и Lei Radna. Поэтому теперь вы знаете, как сделать игру, скрафтить косплей, написать историю и посадить самолет. А если еще не знаете, то смотрите и учитесь.
Амбициозный проект по строительству в Москве ТЦ для курских предпринимателей провалился
Мёд, мясо, сало, овощи, конфеты, одежда, игрушки и другие товары в нулевых централизованно продавали наши предприниматели и сельхозпроизводители на осенних ярмарках в Москве. Столичные пенсионеры активно скупали продукцию, а курские чиновники отчитывались о поддержке местных производителей.
Но какой малый бизнес без крыши? В администрации Курской области решили построить в Москве торговый центр для своих предпринимателей. Им обещали льготные условия. В тёплом помещении местные товары должны были продавать круглый год. Реализация амбициозного проекта затянулась на долгие 10 лет. Не так давно объект сдали в эксплуатацию, вот только курских предпринимателей в новом торговом центре, похоже, не ждут.
Начальная цена – миллиард
Соглашение о сотрудничестве между правительством Москвы и администрацией Курской области подписали 24 марта 2003 года. Самым масштабным проектом этого партнёрства стало строительство ТЦ в Москве.
– Для ещё более активного продвижения товаров курских предприятий на столичные рынки в настоящее время идёт подготовительная работа по строительству в Москве торгово-развлекательного центра, – писала газета «Курская правда» в 2006 году.
23 января 2007 года мэр Москвы Юрий Лужков подписал распоряжение №78-РП «О строительстве торгового центра «Курский» по адресу: Варшавское шоссе, вл. 148 (Южный административный округ города Москвы)».
– Торговый центр Курской области, который будет работать здесь, в Москве, налоги тоже платить будет региону. Всё это оживляет производство, – рассказал Юрий Лужков изданию «Курская правда».
Планировалось, что объект площадью 39500 кв.м возведут за 2 года за счёт средств администрации Курской области и инвестора. Был заключён договор краткосрочной аренды на земельный участок площадью 0,76 га.
– 100% общей площади объекта (п. 1) после сдачи в эксплуатацию передаётся в собственность администрации Курской области и привлечённых соинвесторов при условии оплаты в бюджет города Москвы компенсации за инженерную и транспортную инфраструктуру в
размере 162088422 рубля, – сообщалось в документе.
В Курской области начали искать соинвестора для строительства ТЦ и объявили конкурс. По данным издания «Курская правда», за подготовку предпроектных материалов и проектирование победитель аукциона заплатил ОАО «Курская ипотечная корпорация» 82 миллионов рублей.
Одним из учредителей компании «Курская ипотечная корпорация» был региональный комитет по управлению имуществом. По данным сайта rusprofile.ru, фирму ликвидировали в 2012 году.
Начальная цена договора соинвестирования составляла чуть более миллиарда рублей. Торговый центр собирались ввести в эксплуатацию под праздники, до 31 декабря 2009 года.
Но сбыться этим планам было не суждено.
«Курский» из Калуги
Интересное совпадение. Договор на проектирование и строительство ТЦ «Курский» подписали с ООО «Торгово-развлекательный комплекс «Курский».
Фирма-инвестор с таким родным названием зарегистрирована в Калуге в 2005 году. Любопытно, что среди её совладельцев есть даже компания, зарегистрированная на Кипре.
В 2009 году центр так и не открыли. Курские чиновники хранили молчание по поводу строительства объекта. Однако в 2016 году на сайте правительства Москвы появилась информация о вводе здания в эксплуатацию.
– Торговый центр представляет собой многофункциональный комплекс общей площадью более 42 тыс. кв.м, расположенный в ЮАО Москвы, на одной из крупнейших транспортных магистралей столицы – на первой линии Варшавского шоссе, в непосредственной близости от МКАД. В состав объекта входят торговые и офисные площади. Проектом также предусмотрены наземная охраняемая парковка на 100 машино-мест и встроенный многоярусный отапливаемый паркинг на 350 машино-мест. ТЦ состоит из 10 наземных этажей и 1 подземного. Торговые площади располагаются с –1-го по 3-й этажи, офисные – с 4-го по 10-й, – сообщает сайт stroi.mos.ru.
В администрации области «КИ» объяснили задержку в 10 лет переоформлением разрешения на строительство и внесением изменений в градостроительный план.
Без ущерба для бюджета
Власти региона сообщили, что из казны области на проект не потратили ни копейки.
– Все текущие платежи, согласно инвестиционному контракту, осуществлялись за счёт средств инвестора, бюджетные средства Курской области на проектирование и строительство торгового центра «Курский» не расходовались. Арендная плата за земельный участок также производилась за счёт средств инвестора. Таким образом, все фактические затраты по строительству указанного объекта произведены исключительно за счёт инвестора, – рассказал врио председателя комитета по управлению имуществом области Павел Моисеев.
В интернете найти информацию о работе торгового центра «Курский», который сдали в эксплуатацию 2 года назад, не удалось. Как оказалось, комплекс переименовали, теперь он называется «Селектика». Сразу несколько сайтов предлагают взять помещения в нём в аренду.
Реальных фотографий объекта в интернете обнаружить не удалось, в Сети размещены только макеты торгового центра.
По телефону один их менеджеров сначала сказал, что центр работает, потом предложил арендовать место в другом комплексе, сославшись на то, что «Селектика» в залоге у банка.
Корреспонденты «КИ» на месте убедились, что торговый центр построен, но не функционирует. Охранник комплекса сказал, что понятия не имеет, когда его откроют.
В ответе на запрос редакции в комитете по управлению имуществом Курской области пояснили, что в 2018 году ООО «Торгово-развлекательный центр «Курский» признано банкротом как ликвидируемый должник, в отношении фирмы открыто конкурсное производство.
Несмотря на многочисленные сложности, часть торгового центра перешла в собственность администрации области.
Однако в администрации не сообщили, будут ли наши фермеры и бизнесмены работать в ТЦ на льготных условиях и посоветовали поискать информацию на сайте tok-selektika.amo.ru. Там узнать что-либо о преференциях для курян не удалось. По телефону, указанному на ресурсе, менеджер также не смогла прояснить ситуацию.
Спроса нет
Оказалось, что власти решили пустить с молотка недвижимость в Москве. На официальном сайте администрации Курской области весной 2018 года появилась информация о проведении аукционов по продаже имущества в здании ТОК «Селектика».
До прихода в регион нового главы чиновники несколько раз пытались реализовать 5 машино-мест на 6-м этаже и помещение на 5-м этаже общей площадью 1100 кв.м. Как указано в протоколе электронного аукциона от 11 октября 2018 года, начальная цена имущества – 112 миллионов рублей. Желающих купить недвижимость не нашлось.
– Поступление в областной бюджет доходов от приватизации областного имущества ожидалось в 2018 году в размере 120 млн. рублей, из них от продажи пакетов акций ожидалось получить 2 млн. рублей, от продажи нежилых помещений в г. Москве (ТОК «Селектика») – 117 млн. рублей и 1 млн. рублей от продажи иного недвижимого имущества, – сообщается на сайте администрации Курской области.
Чиновники отметили, что имущество в Москве за 2018 год выставляли на торги 3 раза, но покупать его никто не захотел.
Теперь решать судьбу столичной недвижимости предстоит новому руководству области.
Есть надежда, что затянувшийся инвестиционный проект прежней администрации сможет принести в бюджет средства, которых не хватит даже на то, чтобы выкупить детский сад на проспекте Дериглазова.
Иван Лихачёв
Интересный факт
Кроме недвижимости в Москве, администрация Курской области владеет автономным учреждением Курской области «Пансионат «Соловей». Он находится в Анапе на Пионерском проспекте, 74.
Есть мнение
Представитель юридической компании на условиях анонимности:
– Классическая схема. Так по всей стране делалось лет 10 назад, пока не ввели мораторий на участие земли в инвестпроектах. С юридической стороны всё грамотно. Область получила собственность за то, что дала инвестору возможность построить здание. Просто так участок в столице никто бы не выделил, а тут дали в рамках программы. Теперь область за своё участие получила долю и пытается её продать. Интересно будет посмотреть, какие лица в конечном счёте приобретут данную недвижимость. В целом пополнение бюджета путём подобных инвестопроектов выглядит сомнительно, потому как разбазаривается земля и всё уходит в руки определённого круга лиц.
Наверное, сдавать в аренду имущество было бы выгоднее, чем продавать. И для предпринимателей курских можно было создать хорошие условия.
Источник http://kursk-izvestia.ru/news/58714/