Жизнь за границей + Ипотека

Первая и вторая ипотека

Итак, 20% (можно и больше) покупатель оплачивает из собственного кармана, остальные 80% (или меньше) - финансируются сторонней организацией. Эти 80% (или меньше) разделяются в свою очередь на:

• первую ипотеку - макс. 67% от общей стоимости жилья

• вторую ипотеку - 13% от общей стоимости жилья (не обязательна, если своими средствами и первой ипотекой покрывается вся стоимость недвижимости)

Первая ипотека (1. Hypothek, 67% от стоимости жилья)

Бессрочная, может передаваться по наследству. Основной момент этой ипотеки в том, что её не обязательно амортизировать, т.е. просто плати банку проценты по ипотеке и этого достаточно. При этом недвижимость принадлежит не банку, но тому, кто там проживает с сохранением всех прав (продажа, сдача в аренду, передача по наследству и т.д.).

Вторая ипотека (2. Hypothek, 13% от стоимости жилья)

Берётся только в случае, есть сумма ипотеки больше 67% от стоимости жилья, т.е. этой ипотекой закрывают оставшиеся 13% (или меньше). Вот эта ипотека уже срочная (от 1 до 15 лет), обязательна к выплате и её необходимо закрыть до достижения пенсионного возраста (65 лет).

Варианты ипотеки

Фиксированная ипотечная ставка (Festhypothek)

Ипотека на 1 - 15 лет с фиксированной процентной ставкой. Всё просто: в договоре фиксируем процентную ставку на момент заключения и срок действия. По истечению договора он либо переподписывается с указанием новой процентной ставки на текущий момент, либо заключается новый договор по другой схеме или с другим банком.

Изменяемая (плавающая) ипотечная ставка (Variable Hypothek)

Бессрочная. Процентная ставка плавает в зависимости от ситуации на рынке и прочих факторов, которые на неё могут влиять. Срок уведомления о расторжении в среднем 6 месяцев (зависит от кредитной организации).

Ипотека SARON (SARON-Hypothek)

Вариант ипотеки с плавающей ставкой в зависимости от индекса SARON (рассчитывается и публикуется SIX с 2009 года. Это эталонная процентная ставка рассчитывается на постоянной основе на базисе фактических сделок на швейцарском денежном рынке). Может быть как срочной, так и бессрочной. Срок уведомления о расторжении - зависит от организации. Бывает и 10 дней, бывает и 3 месяца и больше.

Какую ипотеку выбрать?

Решается в индивидуальном порядке. Кто не любит рисковать - выбирают долгосрочную ипотеку. Кто готов рискнуть - выбирают фиксированную ипотечную ставку. Для краткосрочной ипотеки может иметь смысл взять ипотеку с плавающей ставкой. Но, как я уже сказал, надо смотреть исходя из конкретного случая и ситуации на рынке. Варианты ипотеки можно комбинировать.

Процентные ставки

Выглядит сложно, но не совсем:

• Первый столбец - название банка

• Второй столбец - плавающая ипотечная ставка (от 2,5 до 3,85% годовых)

• Третий и последующие столбцы - фиксированная ставка в зависимости от длительности ипотеки (1 - 10 лет) с процентами от 1,88% до 2,52% годовых.

Пример ипотеки

Практически все кредитные институты и интернет-платформы по покупке/съёму недвижимости имеют на своих сайтах онлайн-калькуляторы предварительного расчёта ипотеки. Я возьму калькулятор с крупнейшей платформы в Швейцарии - immoscout24.ch.

Возьмём предложение отсюда:

где имеем квартиру в г. Берн площадью 112 кв.м, 4,5 комнаты (3 комнаты + совмещённая с кухней студия) стоимостью 1 230 000 франков. 20% необходимо внести в качестве первоначального взноса - 246 000 фр. Указал доход домохозяйства 240 000 франков (допустим оба супруга работают и получают по 120 тысяч в год брутто). Получается ипотека 984 000 франков:

с ежемесячным платежом 3 576 франков, из которых:

• проценты по ипотеке: 1 640 фр. (фиксированная ставка, 15 лет)

• амортизация (вторая ипотека, которая обязательна к выплате): 911 фр.

• расходы на проживание (коммуналка + ремонт и т.д., берут примерно 1% от стоимости жилья / год и делят на 12 месяцев): 1 025 фр.

Вы спросите: а сколько минимум надо зарабатывать, чтобы позволить себе именно указанное выше жильё? Отвечу: минимум 219 000 фр. брутто в год (согласно калькулятору местного почта-банка, где можно рассчитать как необходимый брутто-доход, так и максимальную сумму ипотеки в зависимости от брутто-дохода + то, что можно себе позволить за имеющиеся деньги в качестве первоначального взноса).

Подытожим (тезисно)

1. Процентная ставка: от 1,88% до 3,85% (в зависимости от банка, срока и типа ипотеки).

2. Первоначальный взнос не менее 20% (включая использование пенсионных накоплений).

3. Выплаты по ипотеке должны составлять не более 35% от брутто-дохода домохозяйства.

4. Необходимо, чтобы было выплачено как минимум 33% стоимости жилья (20% - собственные средства, 13% - ипотека), оставшиеся 67% - можно выплачивать только проценты банку и продолжать жить в своей квартире / доме, тело кредита при этом останется неизменным.

5. Ипотека может передаваться по наследству (наследник может как её погасить, так и просто продолжать выплачивать проценты без амортизации ипотеки).

Ну и немного статистики

Общий долг по ипотечным кредитам в Швейцарии составляет 870 миллиардов франков.

В собственном жилье проживает 42% населения, 58% процентов - снимают.

Средняя стоимость квадратного метра в Швейцарии составляет 7 660 франков для дома и 8 242 франка для квартиры.

Дополнительная информация (по пожеланиям из первых комментариев)

Курс франка к рублю на 21 мая 2024 года: 1 фр. = 99,28 руб.

Медианный доход в Швейцарии: 6 788 фр. / мес. (брутто, т.е. до всех отчислений)

Минимальная оплата труда: есть не во всех кантонах. От 3 200 фр./мес (кантон Тичино) до 4 200 фр/мес (кантон Женева).

Касательно того, сколько необходимо для жизни в Швейцарии (в том числе с примером нашей семьи):

Сколько надо зарабатывать для жизни в Швейцарии. Часть 1: Наши средние расходы в месяц (по состоянию на октябрь 2023 года)

Сколько надо зарабатывать для жизни в Швейцарии. Часть 4, заключительная: ну так и сколько?

Если есть вопросы / дополнения / пожелания - милости прошу: отвечу / дополню / учту.

Если увидели ошибку в тексте - напишите: исправлю, пока не поздно.

Всем хорошей недели.

Вот вам данные о динамике цен на жилье. Здесь 2015й год взят за 100%. Как видите, с тех пор стоимость жилья почти удвоилась.

Почему же так происходит? Причин здесь несколько:

1. Главная причина — довольно банальная нехватка жилья: население растет быстрее чем строят новые дома. С того же 2015го года население увеличилось с 16.8 до 17.8 млн.

2. Жилье стали чаще использовать как надежную инвестицию. Какой-то процент жилья по этой причине пустует. Хотя, зачастую такое жилье все же сдают.

3. Ипотечные кредиты долго были весьма дешевы: от 4-5% в 2007 до 1.5-2% в 15-22м годах. Кроме того, часть кредитных выплат можно списать с налогов (это в Голландии такая довольно редкая особенность налоговой политики, которую когда-то давно ввели, чтобы стимулировать рынок жилья и постепенно сокращают).

Почему же мало строят нового жилья? На то опять же есть несколько причин:

1. Просто мало земли. Страна небольшая и плотно заселенная. Вся земля уже используется под что-то. Пустырей, где можно построить новое жилье, практически нет. Нужно выводить земли, например, из сельского хозяйтсва, что довольно сложно организовать. Речь уже идет даже о том, чтобы в городах надстраивать этажи над старыми малоэтажными домами.

2. Строительная индустрия невероятно зарегулирована. Главный тормоз — это экологические нормы и необходимость большого количества всяких согласований для получения разрешения на строительство: нужно, чтобы соседи (жители тех домов, что уже стоят неподалеку от места постройки нового района) были не против, чтобы не дай бог не вырубить какую нибудь рощу (бывало такое, что активисты на деревья залазили и не давали их рубить), чтобы не потревожить птиц и животных (не дай бог летучих мышей затронуть!), что живут на месте строительства и т.д.

Все это настолько усложняет и удорожает массовое строительство, что многие строительные конторы не хотят с этим связываться.

Теперь рассмотрим вопрос доступно ли жилье простому голландцу. Возьмем обычную молодую семью без детей (до 30ти лет). Оба работают и получают обычную зарплату для молодых работников — где-то 45000 брутто в год на человека, т.е. на семью будет где-то 90 тыс в год. В банках сейчас дают ипотечный кредит в 4 брутто зарплаты (раньше давали 5ть, но после 2008го эту лавочку прикрыли). Выходит, что можно взять в кредит 360 тыс. Как видите, на дом в Гронингене еще должно хватить, а на Амстердам уже варежку раззевать не стоит. В принципе, с ипотечного кредита можно оплатить всю стоимость дома за исключением налога на покупку и стоимости оформления (где-то 4% от стоимости жилья). Раньше так все и делали. Теперь же, как видите, после взрывного роста цен в последние без малого 10 лет, молодые семьи просто так свое жилье уже не купят. Ну или купят, но в дыре какой-нибудь в 40 км от города. Я не знаю как эту проблему молодежь сейчас решает. Подозреваю, что берут часть ипотеки на родителей.

Вот такая жизнь.

Mobile home, трейлер , именно так их тут называют, размерами примерно 50-60 квадратов внутри, есть и двойные

Трейлер парк всегда принадлежит какому-то владельцу, на территории которого люди размещают свои трейлеры, к примеру в нашем парке 80 трейлеров, а напротив нас парк на 200 и кстати он намного больше ухожен

В таких парках владелец взымает плату за аренду земли под трейлер, в нашем это стоит 200 в месяц, сама аренда трейлера стоит всегда 500-700 в месяц в моем штате, внутри достаточно много места и больше чем моя однушка была в Новороссийске

Вот к примеру я делал видео про наш трейлер, когда мы его еще не выкупали

Внутри две комнаты, две ванной и большая кухня с залом, согласитесь неплохо ?

Вы спросите зачем жить в трейлере если можно жить в нормальном доме?

Отвечаю - Снимать нормально дом не намного дороже или стоит столько же, но зачем платить много лет аренду, пока не появится свой в ипотеку, если можно сначала купить такой дом, а мы кстати купили его за 8000, а потом уже спокойно живя без аренды, не отдавая деньги в черную дыру, можно копить на что душе угодно, пока другие иммигранты в каком-нибудь Лос Анджелесе деситялитеями дают почти 2000 долларов в никуда

Можно подумать, что в таких местах типа этих парков живут одни криминалы, но увы нет, чтобы заехать в наш парк, менеджер парка, а он кстати отец моего друга, проверяет твою подноготную через полицию и если есть записи о нарушении закона то ты сюда не заедешь.

А однажды весной, напротив нас поселились соседи и в чем весь сок это были два молодых чернокожих гея, которые любили курить траву по выходным и громко врубать музыку.

Первый раз я пошел к ним сам,но на всякий случай взял с собой перцовый балон, а когда стучал в его дверь, возле двери спрятал хороший увесистый гаечный ключ, но негр сказал, что он не знад, что нам слышно его музыку и они выключат, на следующие выходные его микро мозг снова врубает музыку, я уже не стал второй раз что-то ему доказывать, а просто написал менеджеру, в итоге их выселили из трейлер парка.

А вот место между трейлерами -

А кстати почтовые ящики расположенны на въезде в трейлер парк, всей кучей, примерно как в российских многоэтажках на первом этаже

Вот такое вот доступное жилье, которое можно легко приобрести, чтобы не платить за аренду и копить на все, что хочешь.

ps по вопросам в комментариях добавлю - их перевозят, там колесики снизу, приезжает пикап или фура, цепляет их и везет

4) Коммуналка в Германии выше чем в России. Германия - 230-300 евро за квартиру 80 квадратов, с отоплением и горячей водой. Свет -80 евро в месяц. В % к зарплате - сопоставимо. Будущие возможные траты - повышение налога на квартиры при переоценке (может быть очень сильным, если все такие будет введено) + зелёные инициативы о переводе к 2044 году домов на 60% отопление от возобновляемых источников (как это сделать - х.з. Но денег это будет стоить владельцам недвидимости очень много).

5) Аренда в Германии - в среднем выше чем в России. Но при этом при длительной аренде у частников цены обычно особо не повышают. Это позволяет отлично арендовать всю жизнь. Выгнать вас кстати не могут особо, даже если вы перестали платить. Поэтому иностранцам сдают неохотно - опасаются (небезосновательно). Все берут страховой взнос - 3 ежемесячных оплаты.

6) аренда в Германии - обязательно платите налоги. Россия - как совесть позволит (лучше - платить). При продаже жилья в Германии вы не платите налог на прибыль если прошло 3 года как вы сами пользуетесь квартирой, либо 10 лет если вы сдаёте её в наём. В России - соответственно 5 лет.

Выгодно ли покупать недвижимость в Германии или России- на мой взгляд, если вы берёте в Германии для себя жить - то можно купить, но лучше арендовать, и будьте готовы быть привязаным к этому месту надолго. Если берёте как арендный бизнес без кредита - невыгодно. Если берёте в кредит как арендный бизнес- подумайте 3 раза :-)

Россия - если брать для себя пожить - то за наличку думаю что стоит. Кредит если нет денег - возможно что стоит. Взаимоотношения с арендадателями в России - тот ещё квест (как и с арендаторами). Если берёте в кредит под аренду - ну вы блин даёте. Если считаете что имея 6 миллионов на руках можно их вложить в длинные ОФЗ, при этом купить квартиру за 10 миллионов по льготной ипотеке так, чтобы ОФЗ покрывали платёж - то почитайте книжку Золотой Ключик.

Для адептов мантры "недвижимость всегда растёт" - с прошлого года в Ганновере недвижимость подешевела на 15%. Московская недвижимость в валюте сейчас (после подорожания) стоит всё ещё на 40% дешевле 2008 года.

Если есть желание побеседовать - welcome в комментарии. В следующий раз расскажу об альтернативных способах потерять деньги и сон (ну, либо приобрести, тут уж от угла зрения зависит).

Россияне, задумывающиеся о покупке жилья за границей, должны быть готовы к самым разным неожиданностям. Не все они обязательно неприятные, часто это просто непривычные, а потому местами дискомфортные нюансы.

Турция.

Если вы хотите купить недвижимость для получения гражданства, которая по условиям страны должна стоить не менее 400 тысяч долларов, то в реальности вам нужно смотреть объект ценой не 400 тысяч, а минимум 750 тысяч долларов.

Как правило "вы покупаете не квартиру, а соседей" в Турции особенно актуально: турки – народ активный и любящий шумно веселиться. Как и шумно ссориться.

Европа.

При выезде из квартиры старого собственника коммунальные службы прекращают подачу ресурсов и предоставление услуг. Чтобы их получать, придется заключить договор с каждой из коммунальных служб индивидуально. До этого момента воды, газа, электроэнергии и других элементов цивилизации в квартире не будет.

И не забывайте про налоги: 10% от покупной цены на вилы и квартиры, 21% на зем.участки, налог на передачу имущества от 6 до 11%, ежегодный налог на вмененный доход 2% от кадастровой стоимости недвижимости.

Азия.

Здесь помимо абсолютного владения (freehold), распространена и форма долгосрочной аренды (leasehold) – при ней иностранец становится собственником только строения, а землю под ним может взять лишь в многолетнюю аренду.

Внимательно подходите к выбору застройщика. Во многих стран Азии не практикуют эскроу-счета, поэтому деньги дольщиков могут быть не защищены.

Страны бывшего СССР.

Цифровизация всего: можно заключать онлайн-договора, проводить онлайн-регистрацию, оплату налогов.

Но следует учесть, что в некоторых из них установлены ограничения по объектам и минимальной сумме покупки.

Здесь все стараются уйти от налогообложения, поэтому цена в договоре может отличаться от реальной.

Владеть жилой недвижимостью имеют право только иностранные граждане, обладающие видом на жительство.

Например, в Азербайджане и в Грузии реально купить дом или квартиру, но не землю.

ВЗЯТО ЗДЕСЬ: https://t.me/miarealdubai/15