Аренда жилья

Все эти вопросы обычно занимают у меня 7 листов договора и защищают большинство рисков, которые возникают у собственника.

Вывод: даже шаблон из интернета пока справляется с задачей лучше.

Дальше я, конечно, не удержалась и чуть пошутила.
Спросила у Chat GPT, могу ли я в п. 1 «Обстановка в квартире» написать «Обстановка по кайфу» (отсылка к популярной песне)?
На что Chat GPT ответил, что это незаконно.

В смысле? Я спросила конкретную статью закона, которая запрещает так писать.
Chat GPT исправился и написал, что, конечно, я могу так написать, но это будет неграмотно и непонятно.

Окей, робот, ответ принят, но ты всё равно проиграл 🤡 Я пока ещё шарю в теме лучше тебя.

Следующий нюанс - это собственная лень, или удобство, или желание заниматься какими либо вопросами не относящимися к твоей главной компетенции. Если ты владелец машины, то ремонт и обслуживание либо на тебе, либо ты платишь за это специалистам. Если машина в лизинг, то никаких забот, только открывай кошелёк за лизинг. Точно так же с недвижимостью. Если ты "ленивая жёппа с достаточно большим кошельком", то пожалуй и правда лучше снимать жильё в аренду. Никаких забот и никаких проблем, только плати.

Но вот так вот утверждать, что в любом случае жильё лучше снимать в аренду и баста, это в корне неверно. Это как из "Простоквашино", что "мясо лучше в магазине покупать - там костей больше".

На своём личном примере могу сказать, что я в 2003м году решился, купил недвигу, мне было капец как очково, потяну ли, останусь ли жить в этом городе, останусь ли работать на этой работе, какие будут цены в будущем, какие проценты и так далее. В конечном итоге потянул, расплатился за 16 лет. С процентами я по крайней мере за первые 10 лет пролетел, потому что я брал кредит под 5,5% а в течение 10 лет проценты конкретно упали. Но фактом остаётся, что с момента выплаты кредита я экономлю на аренде ежемесячно как минимум 1,5к€, может сейчас уже даже больше с этими бешеными ценами. Ну и плюс, бонусом, у меня есть недвига, которая в цене по крайней мере сейчас раза в 2,5 выше, чем её покупная стоимость. Но так возможно не останется навсегда. Именно этот эффект я имел ввиду, когда выше написал, что у тебя украли возможность на реальных условиях приобрести собственную недвижимость с целью полностью расплатиться и стать собственником. В общем как-то так.

Мы выбрали аренду. И помимо очевидных финансовых причин (позволить себе арендовать вы обычно можете гораздо более комфортное жилье, чем при покупке в ипотеку), основную роль сыграли законы Германии в области защиты арендаторов. Смысл их в том, что в отношении арендатор - арендодатель, арендатор всегда сторона с меньшими возможностями. А следовательно, его следует защищать в первую очередь (арендодателя тоже защищает закон, конечно. Но смысл в том что арендодатель должен сам просчитывать риски, а значит в целом - сам себе злобный Буратино в случае ахтунга).

Недавно произошел случай, который подтвердил верность наших решений.

В октябре месяце у нас в квартире случилась поломка - протек общие стояк с соседями. Заливали квартиру под нами. Стояк был вмурован в стену, и её пришлось разломать, а одновременно разрушить нашу ванну (по другому подобраться к стояку не получалось). Починка ванны была завершена только на прошлой неделе. Это классический случай в Германии, где всё застраховано, но ремонт затягивается из за необходимости согласовывать каждый чих. Что сделал наш арендодатель:

Через 2 недели (примерно) на нашей кухне был установлен временный душ. (кабина). Обошлось это чуть больше 1 тысячи евро (ему).

По законам Германии я мог на время отсутствия душа переехать во временное жильё, и перестать платить за это. так я конечно не сделал, ибо всё таки все мы люди, и мой арендодатель (который реально отличный человек) в этом никак не виноват.

Далее, при временном душе я мог уведомить арендодателя о снижении квартплаты на 20-30%, из за изменения условий проживания (я так тоже не сделал, я дорожу нашими хорошими отношениями конечно). Прикол в том, что это снижение нельзя сделать ретроспективно, после того как всё починили ( то есть я не мог сказать - 4 месяца с душем на кухне - я теперь плачу меньше). Да и не собирался я так делать. Но каково же было моё удивление, когда я получил от арендодателя письмо примерно такого содержания : "Поскольку мы доставили вам неудобства данным инцидентом, то за те 4 месяца задержки ремонта мы делаем вам скидку в 20% на 4 месяца. " В общем, за следующий месяц я плачу на 80% меньше (а цены на аренду в Германии достаточно высоки). Вот такие арендодатели и законы.

Еще раз убедился в том, что аренда - это правильный выбор в Германии. Если с арендодателем повезёт, конечно.

А какие у вас случаи были при аренде? Добро пожаловать в комментарии.

***

Объявления

Для полноты картины сперва посмотрим на подданные объявления (именно объявления, а не реальные сделки). То есть цены, которые хотят видеть продавцы.

Источник - клац. Статистика обновляется в автоматическом программном режиме 1 раз в 2 недели, исходя из более чем 1 млн. актуальных объявлений по всей России.

Начнем с Москвы:

В середине 2023 года цены первички и вторички в Москве сравнялись (а в какой-то момент новостройки даже стоили дороже), но теперь разрыв продолжает увеличиваться в пользу вторичной недвижимости.

Сейчас же первичка дешевеет, начиная с середины ноября. Вторичка же достигла максимумов в середине января и теперь немного снизилась.

Что влияет на цены? Льготная ипотека, ожидание снижения ключевой ставки во втором полугодии 2024 года, увеличение доходов населения, искусственное ценообразование, новостной геополитический фон.

Динамика цен за м2 за период декабрь 2023 - январь 2024 (тыс. руб)

Москва

• Первичка: 357,7 - 353,5 (-1,1%)

• Вторичка: 420,3 - 416,4 (-0,9%)

Московская область. Здесь ситуация обратная - цены выросли, а первичка стоит дороже вторички

• Первичка: 204,7 - 209 (+2,1%)

• Вторичка: 159,3 - 161,5 (+1,4)

Санкт-Петербург. Цены практически без изменений

• Первичка: 249,7 - 249 (-0,2%)

• Вторичка: 214,8 - 215 (+0,1%)

Но для полноты картины нужно посмотреть на реальную динамику сделок,

Реальные сделки

За последние пару месяцев цены практически не изменились, находясь в значениях 284 - 286 тыс. руб за м2.

Источник - клац. На основе Индекса московской недвижимости ДомКлик

Также можем воспользоваться статистикой СберИндекса (источник - клац). Однако с пометкой, что она показывает только цены первичных сделок.

Значение на конец декабря 2023 года - 294,7 тыс руб.

294,7 тыс руб (СберИндекс) и 286 тыс руб (ДомКлик) за м2 в Москве по двум индексам. Видно, что цены растут.

Однако эти значения на 20-25% ниже, чем цены в объявлениях (статистику по ним приводит в первой части поста).

Ситуация на рынке

1 июля 2024 года завершается срок действия льготных ипотечных программ. Есть высокая доля вероятности, что они будут продлены

Путин выступил за продление программы льготной семейной ипотеки под 6%.

Инвестиции в российскую недвижимость обновили рекорд - в 2023 году в российскую недвижимость было инвестировано 833 млрд рублей, что его не было никогда. Зафиксированный показатель в 1,5 раза превышает объем вложений в 2022-м.

Спрос в конце 2023 года несколько подостыл, но цены уже и так успели улететь в космос.

Следует отметить, что лидером сделок выступает не жилая (она на втором месте), а коммерческая недвижимость).

Цены арендного жилья, кстати, тоже продолжают расти. Средняя цена аренды однокомнатных квартир на 18 крупнейших региональных рынках России по итогам 2023 года составила 27 тыс. рублей в месяц, двухкомнатных — 39,5 тыс. рублей, что соответственно на 25,8% и 24% больше показателей предыдущего года.

Абсурдность всей этой ситуации вот в чем: резкое увеличение стоимости съемного жилья связывают с дефицитом предложения вследствие недостаточных темпов вывода жилья на рынок, сохранением тренда на переезд населения в крупные города, возвращением релокантов и развитием туризма. Ожидается, что в ближайшее время ситуация на рынке съемного жилья меняться не будет.

А почему я называю это абсурдом? Да вот почему:

Объем нераспроданного жилья в новостройках достиг нового рекорда.

Получили прекрасную закономерность: стоимость аренды растет, поскольку существует дефицит предложения. Одновременно с тем, что объем нераспроданного жилья в российских новостройках достиг 71,1 млн кв. м, что стало рекордным показателем с января 2020 года. Что это, если не картельный сговор?

Последнее, о чем хотелось сказать, это кредитные ставки. Рост процентных ставок должен приводить к снижению количества сделок с недвижимостью, однако все меняет наличие льготной ипотеки.

Да и с самими ставками картина интересная. Вот, какие цифры публикуют Франки (клац):

Уж не не знаю, где они находят ставки на вторичном рынке по 10,37%, учитывая ключевую ставку в 16%. Более реальную картину приводят в других источниках (клац):

В декабре 2023 года средняя ставка по ипотеке на вторичном рынке жилья Московской области составила 15,71% годовых, а за год средняя ипотечная ставка выросла почти в 1,5 раза — в январе 2023 года показатель составлял 10,73%.

Вот этим цифрам я доверяю куда больше (прямо как в случае с государственной и реальной инфляциями).

Выводы

Их будет два.

Отвечать на вопрос, что будет с рынком недвижимости, я не стану. Потому что по всем объективным причинам цены должны снижаться (просто взгляните еще раз на предложение), но на деле этого не происходит. Выходит, что действует искусственное регулирование, недоступное для глаз большинства.

Второй - покупать валюту. Если даже вернуться к графику по ценам недвижимости в Москве по объявлениям за последние 5 лет, то наличие валюты в портфеле (выделено оранжевой линией) позволило бы сейчас хотя бы приближенно рассчитывать на возможность покупки недвижимости в столице.

А наличие дисконта в 10-20% между объявлениями и реальными сделками подтверждает этот тезис.

***

Захотите поддержать - лучшим способом станут ваши плюсы (минусы-то теперь остались в прошлом).

Также веду канал https://t.me/buynotsell в Telegram, где разбираю новости финансов (и не только). Очень удобная штука на случай бана (ну вы поняли).

Подписывайтесь, чтобы не пропустить ничего интересного.