Ипотек - меньше, ставки - выше, а цены не падают. Обзор рынка недвижимости⁠⁠

Разберем, что интересного произошло на рынке недвижимости за последний месяц и попробуем сделать общие выводы.

Автор - https://t.me/buynotsell.

***

Для ЛЛ:

• Цены стабилизировались, но не падают

• Стоимость аренды недвижимости растет

• Рекорд по объемам нераспроданного жилья не приводит к снижению цен

• Хотите купить квартиру в обозримом будущем - покупайте валюту

***

Объявления

Для полноты картины сперва посмотрим на подданные объявления (именно объявления, а не реальные сделки). То есть цены, которые хотят видеть продавцы.

Источник - клац. Статистика обновляется в автоматическом программном режиме 1 раз в 2 недели, исходя из более чем 1 млн. актуальных объявлений по всей России.

Начнем с Москвы:

В середине 2023 года цены первички и вторички в Москве сравнялись (а в какой-то момент новостройки даже стоили дороже), но теперь разрыв продолжает увеличиваться в пользу вторичной недвижимости.

Сейчас же первичка дешевеет, начиная с середины ноября. Вторичка же достигла максимумов в середине января и теперь немного снизилась.

Что влияет на цены? Льготная ипотека, ожидание снижения ключевой ставки во втором полугодии 2024 года, увеличение доходов населения, искусственное ценообразование, новостной геополитический фон.

Динамика цен за м2 за период декабрь 2023 - январь 2024 (тыс. руб)

Москва

• Первичка: 357,7 - 353,5 (-1,1%)

• Вторичка: 420,3 - 416,4 (-0,9%)

Московская область. Здесь ситуация обратная - цены выросли, а первичка стоит дороже вторички

• Первичка: 204,7 - 209 (+2,1%)

• Вторичка: 159,3 - 161,5 (+1,4)

Санкт-Петербург. Цены практически без изменений

• Первичка: 249,7 - 249 (-0,2%)

• Вторичка: 214,8 - 215 (+0,1%)

Но для полноты картины нужно посмотреть на реальную динамику сделок,

Реальные сделки

За последние пару месяцев цены практически не изменились, находясь в значениях 284 - 286 тыс. руб за м2.

Источник - клац. На основе Индекса московской недвижимости ДомКлик

Также можем воспользоваться статистикой СберИндекса (источник - клац). Однако с пометкой, что она показывает только цены первичных сделок.

Значение на конец декабря 2023 года - 294,7 тыс руб.

294,7 тыс руб (СберИндекс) и 286 тыс руб (ДомКлик) за м2 в Москве по двум индексам. Видно, что цены растут.

Однако эти значения на 20-25% ниже, чем цены в объявлениях (статистику по ним приводит в первой части поста).

Ситуация на рынке

1 июля 2024 года завершается срок действия льготных ипотечных программ. Есть высокая доля вероятности, что они будут продлены

Путин выступил за продление программы льготной семейной ипотеки под 6%.

Инвестиции в российскую недвижимость обновили рекорд - в 2023 году в российскую недвижимость было инвестировано 833 млрд рублей, что его не было никогда. Зафиксированный показатель в 1,5 раза превышает объем вложений в 2022-м.

Спрос в конце 2023 года несколько подостыл, но цены уже и так успели улететь в космос.

Следует отметить, что лидером сделок выступает не жилая (она на втором месте), а коммерческая недвижимость).

Цены арендного жилья, кстати, тоже продолжают расти. Средняя цена аренды однокомнатных квартир на 18 крупнейших региональных рынках России по итогам 2023 года составила 27 тыс. рублей в месяц, двухкомнатных — 39,5 тыс. рублей, что соответственно на 25,8% и 24% больше показателей предыдущего года.

Абсурдность всей этой ситуации вот в чем: резкое увеличение стоимости съемного жилья связывают с дефицитом предложения вследствие недостаточных темпов вывода жилья на рынок, сохранением тренда на переезд населения в крупные города, возвращением релокантов и развитием туризма. Ожидается, что в ближайшее время ситуация на рынке съемного жилья меняться не будет.

А почему я называю это абсурдом? Да вот почему:

Объем нераспроданного жилья в новостройках достиг нового рекорда.

Получили прекрасную закономерность: стоимость аренды растет, поскольку существует дефицит предложения. Одновременно с тем, что объем нераспроданного жилья в российских новостройках достиг 71,1 млн кв. м, что стало рекордным показателем с января 2020 года. Что это, если не картельный сговор?

Последнее, о чем хотелось сказать, это кредитные ставки. Рост процентных ставок должен приводить к снижению количества сделок с недвижимостью, однако все меняет наличие льготной ипотеки.

Да и с самими ставками картина интересная. Вот, какие цифры публикуют Франки (клац):

Уж не не знаю, где они находят ставки на вторичном рынке по 10,37%, учитывая ключевую ставку в 16%. Более реальную картину приводят в других источниках (клац):

В декабре 2023 года средняя ставка по ипотеке на вторичном рынке жилья Московской области составила 15,71% годовых, а за год средняя ипотечная ставка выросла почти в 1,5 раза — в январе 2023 года показатель составлял 10,73%.

Вот этим цифрам я доверяю куда больше (прямо как в случае с государственной и реальной инфляциями).

Выводы

Их будет два.

Отвечать на вопрос, что будет с рынком недвижимости, я не стану. Потому что по всем объективным причинам цены должны снижаться (просто взгляните еще раз на предложение), но на деле этого не происходит. Выходит, что действует искусственное регулирование, недоступное для глаз большинства.

Второй - покупать валюту. Если даже вернуться к графику по ценам недвижимости в Москве по объявлениям за последние 5 лет, то наличие валюты в портфеле (выделено оранжевой линией) позволило бы сейчас хотя бы приближенно рассчитывать на возможность покупки недвижимости в столице.

А наличие дисконта в 10-20% между объявлениями и реальными сделками подтверждает этот тезис.

***

Захотите поддержать - лучшим способом станут ваши плюсы (минусы-то теперь остались в прошлом).

Также веду канал https://t.me/buynotsell в Telegram, где разбираю новости финансов (и не только). Очень удобная штука на случай бана (ну вы поняли).

Подписывайтесь, чтобы не пропустить ничего интересного.