Рынок аренды. Цены растут. Предложение падает
Совсем недавно мы удивлялись росту цен на жилье даже после взлета ипотечных ставок. Пришла пора удивиться росту цен на аренду. Невольно вспоминаешь советы бизнес коучей лет 5 назад "зачем покупать? арендовать выгоднее"...
В нашем канале вы найдете все о недвижимости и инвестициях: цены, обзоры экспертов, и честный взгляд на банковские ставки.
А сегодня мы хотим поговорить про рынок аренды. Мы поделимся с вами материалами обзора банка ДомРФ, и комментариями нашего эксперта, частного маклера.
Как и в любом рынке, всегда интересны 3 составляющие:
- цены
- спрос
- предложение
Цены
Цены в Москве выросли на 21% за год, но что интересно, за квартал прирост составил +35%. То есть весь год цены снижались, а к осени резко выросли. Средний срок экспозиции квартиры снизился с 33 дней до 23. Вот эта цифра точно требует уточнения, потому что по информации нашего собеседника, даже 2-3 комнатные квартиры сдаются за неделю, из которых 5-6 дней висит объявление, а в день просмотра – квартира сдана.
В Санкт-Петербурге ситуация по ценам – аналогичная: снижение внутри года полностью нивелировано третьим кварталом. Рост цен +26% за год. Срок экспозиции сократился до 20 дней. И к сроку ровно те же вопросы, что и в случае с Москвой, ведь квартиры сдаются да несколько дней.
Что касается других регионов, прирост 16% год к году. И тут прокомментировать сложно, т.к. здесь вообще собраны все населенные пункты: и большие, и маленькие.
Пытливый читатель сразу возразит сильному усреднению цен и скажет «давай показывай по числу комнат!». А пожалуйста:
4х комнатные могут быть как сверхбольшими, так и эксклюзивными, поэтому ориентируемся на студии и однушки: 30-35 в среднем по России. 45-70 в Москве.
Предложение и спрос
Судя по цифрам, цены выросли на снижающемся предложении. Весь год число объявлений снижалось, и видимо, в третьем квартале достигло критической отметки, когда на пустом рынке можно и поднять на пару тысяч. И в итоге это вылилось в резкий рост цен.
Если смотреть год к году, то число объявлений снизилось в полтора раза.
И тут же видно, что просматриваемость объявлений существенно выросла. Это не статистическая погрешность, а реальные показатели роста заинтересованности.
Экспертное мнение
Что же говорит наш эксперт?
Статистика не показательна в части срока экспозиции квартиры. Нет квартир, которые сдаются по 20-30 дней. Это или фэйковые объявления для создания мнимости цен, или собственник на даче и не может показать квартиру.
Рост цен подтверждаю, но не на четверть за квартал. Скорее был планомерный рост в течение всего года на 2-3% ежеквартально, что вылилось в годовой прирост на уровне 10-12%.
Снижение числа объявлений имеет множество причин: тут и площадки хорошо поработали над удалением фиктивных объявлений и пользователей. И риелторы пытаются создавать закрытые базы, т.к. комиссии за размещение и продвижение уже составляют значительную часть расходов.
---
Кот.Финанс: недвижимость, финансы, инвестиции.
Полная версия обзора ДОМРФ будет опубликована в канале.
Права и обязанности арендаторов и арендодателей
Аренда недвижимости – это распространенная форма сделки на рынке недвижимости. Она предполагает, что арендодатель предоставляет арендатору право пользования недвижимостью за определенную плату. Однако, чтобы избежать конфликтов и недоразумений, важно понимать права и обязанности арендаторов и арендодателей. Здесь мы рассмотрим основные нормативные акты Российского законодательства, регулирующие этот вопрос.
Основные нормативные акты:
Гражданский кодекс РФ
ГК РФ является фундаментальным законом, регулирующим гражданское право, включая аренду недвижимости. В нем содержатся основные правила и нормы, касающиеся аренды, включая определение прав и обязанностей сторон.
Жилищный кодекс РФ
Жилищный кодекс РФ устанавливает особенности аренды жилых помещений и регулирует отношения между арендодателями и арендаторами в сфере жилищных арендных отношений.
Федеральный закон "Об объектах капитального строительства"
Этот закон регулирует отношения между арендодателями и арендаторами при строительстве объектов недвижимости.
Федеральный закон "О защите прав потребителей"
Этот закон регулирует отношения между арендодателями и арендаторами при возникновении спорных ситуаций между ними.
Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях
Данный кодекс содержит нормы, которые регулируют ответственность сторон за нарушение условий договора аренды недвижимости.
Основные права и обязанности арендаторов и арендодателей на основе этих нормативных актов:
Обязанности арендодателя:
Передача имущества в аренду: Основной обязанностью арендодателя является предоставление арендатору недвижимости или движимого имущества в соответствии с условиями договора аренды.
Поддержание состояния имущества: Арендодатель должен обеспечивать надлежащее состояние арендуемого имущества и проводить необходимый ремонт. Он также должен устранять дефекты, которые могут влиять на нормальное использование арендованного объекта.
Предоставление документов: Арендодатель обязан предоставить арендатору все необходимые документы, подтверждающие право аренды, а также документы об объекте аренды.
Уплата налогов и коммунальных платежей: Арендодатель обязан платить налоги на имущество, если такие платежи не были переложены на арендатора согласно договору аренды. Также арендодатель должен оплачивать коммунальные услуги, если это предусмотрено договором.
Соблюдение сроков: Арендодатель должен соблюдать сроки, установленные договором аренды, включая сроки передачи имущества и сроки уведомления об изменениях в договоре.
Права арендодателя:
Получение арендной платы: Арендодатель имеет право на получение арендной платы, которая определяется договором аренды. Эта плата должна быть уплачена арендатором в сроки и в размере, установленные договором.
Проверка состояния имущества: Арендодатель может проводить проверки состояния арендуемого имущества, но только в согласованные с арендатором сроки и с уведомлением.
Расторжение договора: В случае нарушения арендатором условий договора, арендодатель имеет право расторгнуть договор аренды и потребовать выселения арендатора.
Обязанности арендатора:
Соблюдение условий договора: Арендатор обязан соблюдать все условия договора аренды, включая сроки оплаты арендной платы и правила пользования имуществом.
Сохранение имущества: Арендатор обязан бережно относиться к арендуемому имуществу и предотвращать его повреждение или утрату.
Оплата арендной платы и коммунальных услуг: Арендатор обязан своевременно оплачивать арендную плату и, если это предусмотрено договором, коммунальные услуги.
Уведомление об изменениях: Если произойдут изменения в составе арендаторов или в других данных, указанных в договоре аренды, арендатор должен уведомить арендодателя об этих изменениях.
Права арендатора:
Пользование имуществом: Арендатор имеет право на нормальное и беспрепятственное пользование арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды.
Защита от произвольных действий арендодателя: Арендатор имеет право на защиту от произвольных действий арендодателя, включая попытки выселения без соблюдения установленных законом процедур.
Расторжение договора: Арендатор также имеет право на расторжение договора аренды в случае нарушения арендодателем условий договора.
Важно отметить, что права и обязанности арендаторов и арендодателей могут различаться в зависимости от конкретных условий договора. Поэтому при заключении договора аренды рекомендуется консультироваться с юристом или специалистом по недвижимости, чтобы убедиться, что все условия соответствуют закону и интересам обеих сторон.
Кейс: Как инвестор деньги заработал на покупке этажа
Друзья, всем доброго понедельника! Начнем эту неделю с хорошего примера инвестирования под флиппинг. Стоимость этажа была $6,9 млн, вложил инвестор за 2 года только 45% от общей цены – $3,1 млн, продал этаж за $8,8 млн, заработал $1,9 млн.
Palace Beach Residence at Emaar Beachfront in Dubai
Разберем стратегию:
1. Локация
В этом примере в качестве локации был выбран новый пляжный район — Emaar Beachfront. Район обладает множеством преимуществ для вложений на перепродажу, главные из которых — новый район, первая береговая с приватным пляжем, центральное расположение по соседству с Dubai Marina, Palm Jumeirah и JBR, знаменитый гос. застройщик.
Район EMAAR Beachfront
Успешное вложение в Эмиратах преимущественно состоит из правильно подобранной локации и также от рассрочки, предложенной застройщиком.
2. Рассрочка
Доходность ROI считается от вложенных средств, подробнее можно почитать в моем канале телеграм. Благодаря рассрочке вы можете выйти из проекта, вложив 40-50%, что кратно увеличивает вашу доходность.
Так, купив этаж стоимостью $6,9 млн, инвестор вышел из проекта, вложив всего 45% — $3,1 млн. За два года все квартиры на этаже были проданы за $8,8 млн – $1,9 млн или 60% доходности за 2 года инвестиций.
К тому же в этом здании в единственном был post handover payment plan (рассрочка после ключей еще на 2 года). Это создало наиболее привлекательные условия для последующих покупателей и конкурентное преимущество над другими зданиями в локации.
Palace Beach Residence at Emaar Beachfront in Dubai
3. Оптовая покупка
Этот пункт особенно интересен, о всех преимуществах покупки этажа читайте в моем канале телеграм канале.
4. Поощрение агентов покупателя
При продаже в цену каждого юнита была заложена комиссия не только агента продавца, но и агента покупателя. Рынок большой и правят им сейчас брокеры, как бы это не звучало. Чем привлекательнее для брокера продажа именно ваших квартир, тем чаще он будет предлагать своему покупателю именно ваши квартиры.
Я предлагаю вам обсудить — в чем по вашему мнению преимущества покупки этажа, а не одной квартиры? Делитесь мнением в комментариях.
Аренда в Германии - продолжение предыдущего поста
Добрый день всем.
В комментарии к предыдущему посту возник вопрос про то, что я арендовал и арендую сейчас. Ну что-ж, исправляю и добавляю. @Farital - привет. добавил про аренду. Спасибо за интерес.
По приезду в Ганновер я уже имел договор о временном жилье. Подписывался на 3 месяца, договаривалась фирма по размещению экспатов. Цены на услуги по сопровождению не знаю, ибо всё организовывал работодатель. Позже ко мне приехали жена и дочка, и (сюрприз) в данной квартире мы прожили почти 3 года (ибо за 3 месяца варианта лучше просто не нашли). Квартира площадью около 75 квадратов, "трёшка" - две спальни и гостиная, квартира с мебелью (что для Германии - скорее исключение).
Примерно в таком доме мы арендовали квартиру первые 3 года.
Дом 1913 года постройки (слегка модернизированный). Широченные лестничные пролеты, во дворе зелёный садик и пруд с мостиком и золотой рыбкой. Красота, да и только. Потолки высотой 3,2 метра. Двери - в принципе можно въехать всаднику на коне. Паркет.
Стоимость такой квартиры тогда было 1000-1200 Евро за месяц, включая коммунальные платежи кроме электричества (это в нормальном, не сильно отдалённом районе города). Сейчас примерно столько же. Подстава была одна - электрический водонагреватель. Эмигрант, помни, электрический водогрей- это камин, который нужно топить сотенными евровыми купюрами :-).
В общем - жильё огонь, но года через 2 романтика колониальной архитектуры становится обыденностью, и по классике начинаешь искать жильё покомфортней. Так случилось и у нас.
Примерно в доме такого плана мы сейчас живём. На фото - новый, у нас постарше но такого же типа.
Прибавление в семье, жена категорически задолбалась таскать коляску на 3 этаж, я заколебался оплачивать офигенные платёжки за электричество и поэтому мы начали усиленно искать новое жильё. (Спойлер - мы слегка подпортили паркет, депозит наш ушел на его ремонт.... Эх, я на него рассчитывал. Но всё справедливо, и с предыдущими арендодателями мы до сих пор отлично общаемся при встрече).
Требования к будущей квартире- никаких электронагревателей, относительно новый дом, лифт или первый (нулевой) этаж. Мы нашли. Всего за полгода. Быстро. Результат квартира как на фото выше.
На собеседование по квартире я ходил с дочерью в коляске, жена в это время сдавала на местные права (сдала). Я старался поразить арендодателя своей "харизмой", нагуглил его в LinkdInn, он оказался преподавателем в университете по смежной с моей специальностью. Я упомянул это в разговоре, мы нашли общие темы. Я думаю что именно это помогло мне выиграть конкурс на квартиру (так же то, что препод был с женой, тоже отличной женщиной, и ей понравилось то, что я с ребенком когда моя супруга сдаёт на права).
Квартира 80 квадратов, 2 спальни, 1 гостиная, 2 санузла, без мебели, но с кухней (это офигенно, ибо кухню мы бы тогда не потянули финансово, а без кухни с 2 детьми жизнь будет казаться одной большой коммунальной квартирой).
Такая квартира сейчас стоит 1300 евро в месяц (с коммуналкой), мы платим значительно ниже (ибо уже 5 лет нам не повышали квартплату). Первые 2 месяца спали с супругой на надувном матраце, ребенку конечно купили кровать до переезда, так что мы завидовали белой завистью.... Обставляли квартиру около полугода, по мере накопления финансов. Сразу совет - мебель из Poko по моему субъективному мнению - лучше не брать, ИКЕЯ - рулит.
Вот так и живём.... Я вот графоманить начал. Вообще я больше по финансам, но так сказать - интро/описание жизни автора.
Для создания атмосферы - фото осеннего Ганновера.
Здание оперы
Банковский квартал и улочки с Биржей - сама серьёзность
Фасады старинных зданий старательно сохраняют. Очень красиво. И очень приятно прогуляться.
Если есть вопросы или уточнения - добро пожаловать в комментарии.
Строительно-отделочное
Лофт - это когда не хватило денег на нормальный ремонт.
Аренда квартиры на очень много лет
Собственно, здрасти.
Вопрос такой. А практикуется ли в России, востребована ли такая штука, как очень длительная аренда квартиры? Например, арендатор сразу платит четверть, треть ну или половину от рыночной продажной цены квартиры и забирает себе хату лет так на 20-30. Бывает ли такое?
Если да, то какой примерно процент от продажной стоимости квартиры в таких случаях платят?
Аренда.Страховой депозит
Добрый день! Постоянно читаю посты и часто вижу просьбы опомощи или совете.Набралась смелости,зарегистрировалась. Моя проблема.
Снимали квартиру, естественно страховой депозит.Вместо 11мес. прожили три.Платежи вовремя,претензий по состоянию квартиры у арендодателя к нам нет. По договору найма должны предупредить за 4 недели.Пришлось съехать раньше и соответственно предупредили за 2.5 недели.Форс -мажоры в договоре не прописаны,и вообще в договоре только наши обязанности.муду сказали,типовой договор.Вообщем,никаких"по договоренности сторон" не произошло.Цена вопроса 24₽.Договор наше всё?видели что подписывали?Прошу совета.