Сегодня сдал студию 23кв на м.Нижегородская. Сняла девушка, на поиск арендатора ушло 12 часов. Ставка 55к + счетчики.
Общая мебелировка обошлась примерно в 500к. Про все подводные камни напишу дальше.
Не обошлось без факапов 💩, про них тоже будет отдельный пост.
Капиталистическая гонка
Немножко позитива, о чем ТС опять же не упоминает, хотя как юрист, а тем более, человек, пытающийся привлечь целевую аудиторию в свой ТГ-канал, должен знать, не все же кошмарить публику страшилками...добросовестный приобретатель, слышал такое?
Добросовестный приобретатель имеет право
Петроградский районный суд г. Санкт-Петербурга рассмотрел иск Татьяны Р. к Министерству финансов Российской Федерации о взыскании компенсации за утрату права собственности.
Р. просила 4 800 000 рублей.
На основании договора купли-продажи, заключенного с В., истец приобрела в собственность квартиру на 16 линии В.О. Р. исполнила свои обязательства по договору и передала продавцу 4 800 000 рублей. В. квартира была приобретена на основании договора купли-продажи с А., который в свою очередь заключил договор с Л.
Р. зарегистрировала право собственности в Управлении Росреестра по Санкт-Петербургу.
Решением Василеостровского районного суда г. Санкт-Петербурга признаны недействительными указанные выше договоры купли-продажи квартиры, в том числе и заключенный между истцом и В. Квартира истребована у добросовестного приобретателя.
Решением Невского районного суда г. Санкт-Петербурга удовлетворены исковые требования Р., в ее пользу с В. взысканы денежные средства. Однако, денежных средств, взысканных решением суда, истец не получила, так как взыскание по исполнительному документу не произведено. Исполнительное производство окончено, исполнительный лист возвращен в адрес взыскателя в связи с невозможностью исполнения. В то же время истец, будучи добросовестными приобретателем, утратила право собственности, в связи с чем имеет право на выплату компенсации.
Представитель Министерства финансов пояснил, что заявленные требования считает не подлежащими удовлетворению.
Суд сказал, что согласно ст. 68.1 Федерального закона от 13 июля 2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» физическое лицо - добросовестный приобретатель, у которого было истребовано жилое помещение в соответствии со статьей 302 ГК РФ, имеет право на выплату однократной единовременной компенсации за счет Казны Российской Федерации после вступления в законную силу судебного акта об истребовании от него соответствующего жилого помещения. Компенсация выплачивается на основании вступившего в законную силу судебного акта по иску добросовестного приобретателя к Российской Федерации о выплате данной компенсации. Соответствующий судебный акт принимается в случае, если по не зависящим от добросовестного приобретателя причинам взыскание по исполнительному документу произведено частично или не производилось в течение шести месяцев со дня предъявления этого документа к исполнению.
Судебным приставом-исполнителем вынесено постановление об окончании исполнительного производства и возвращении исполнительного документа взыскателю от 29.08.2024 г.
Суд взыскал с Министерства финансов Российской Федерации за счет средств Казны Российской Федерации в пользу Р. компенсацию за утрату права собственности в размере 4 800 000 рублей.
А где деньги? Неадекватная дама их успела куда-то день. Куда именно - уже не помнит. Теперь ни квартиры, ни денег! Бомж!
Вопрос приобретения недвижимости у лиц пожилого возраста традиционно вызывает опасения у потенциальных покупателей - и эти опасения, как показывает судебная практика, вполне оправданы. Дело в том, что в таких ситуациях не редкость случаи, когда спустя какое-то время сделки по купле-продаже, совершённые с участием граждан преклонного возраста, оспариваются и признаются недействительными.
Основанием для этого обычно служит тот факт, что продавец на момент подписания соглашения не мог адекватно понимать характер и последствия своих действий, либо не был способен руководить ими вследствие возрастных изменений здоровья или заболеваний. Подобные основания предусмотрены статьёй 177 Гражданского кодекса РФ.
Однако ещё более сложной и, пожалуй, неожиданной для покупателя может стать ситуация, когда имущество приобретено у молодого, совершенно здорового, не вызывающего подозрений продавца. Тем не менее, и здесь сделка может быть признана судом недействительной по тем же причинам.
Яркий, весьма показательный пример из свежей судебной практики был недавно рассмотрен Верховным судом РФ (дело №5-КГ23-19-К7).
В 2020 году гражданин приобрёл квартиру через стандартную процедуру купли-продажи. Продавцом выступала молодая женщина, у которой на момент сделки не было выявлено никаких психических или иных заболеваний, она выглядела дееспособной и уверенно вела все переговоры.
Более того, покупатель оформлял ипотеку, поэтому банк, предоставлявший кредит, тщательно проверял «чистоту» сделки, тщательно анализируя документы и историю квартиры, чтобы убедиться в отсутствии рисков.
Однако уже спустя год, совершенно неожиданно, новый владелец получил исковое заявление от пожилой дамы. Она требовала признать сделку купли-продажи недействительной и возвратить ей квартиру, ссылаясь на то, что жильё выбыло из её собственности против её воли, а она его никому не передавала и не намеревалась этого делать.
Как выяснилось, истицей оказалась бабушка продавца. В 2017 году, за три года до продажи, эта женщина оформила договор дарения, по которому подарила свою квартиру внучке. Спустя непродолжительное время после оформления дарственной бабушка переехала в другой город к родственникам, поскольку ей требовалось медицинское наблюдение и лечение. Внучка после получения квартиры продолжала в ней проживать вместе со своей дочерью, своевременно оплачивала коммунальные платежи и несла иные расходы, связанные с содержанием жилья. В начале 2020 года она решила реализовать квартиру и заключила договор купли-продажи с вышеупомянутым мужчиной.
Осенью того же года бабушка была признана судом недееспособной по причине прогрессирующего психического расстройства. Ей был назначен опекун - другая внучка, которая на тот момент и заботилась о ней.
Узнав о совершённой три года назад дарственной и состоявшейся продаже, этот опекун счёл действия незаконными и обратился в суд с заявлением от имени своей подопечной.
В ходе судебного разбирательства была организована психолого-психиатрическая экспертиза, которая установила, что на момент оформления дарственной в 2017 году у бабушки уже имелось тяжелое психическое заболевание. Это заболевание мешало ей осознавать суть происходящего и принимать сознательные решения относительно судьбы её имущества.
Однако на уровне апелляционной и кассационной инстанций суды отказали в удовлетворении иска, объяснив это тем, что все члены семьи были осведомлены о том, что квартира теперь принадлежит другой внучке, никто не возражал против такого положения дел, и все текущие расходы владелица несла самостоятельно. Также суды сочли, что настоящая активность опекуна связана исключительно с появлением перспективы раздела наследства, а не с реальной защитой интересов пожилой женщины.
Тем не менее, Верховный суд РФ занял иную позицию. Высшая судебная инстанция подчеркнула, что:
- Факт недобросовестности или добросовестности действий опекуна не имеет значения, поскольку на момент подписания дарственной этот человек фактическим участником сделки не был;
- Экспертиза убеждающим образом доказала: дарственная была подписана бабушкой в момент, когда та уже не могла понимать значения своих действий, тем самым документ не отражал её реальной воли (сама она, выступая на суде, отмечала, что покинула квартиру лишь временно и передачу в дар не планировала);
- Согласно статье 302 Гражданского кодекса РФ любые предметы имущества, ушедшие из владения их первоначального собственника помимо его воли, подлежат возврату законному владельцу даже в том случае, если они были приобретены добросовестным лицом, не осведомлённым о нарушениях.
Как итог - Верховный суд РФ полностью поддержал требования опекуна, признав за бабушкой право собственности на квартиру и обязав нового владельца возвратить приобретённое недвижимое имущество.
Второй итог - продавец куда-то дела деньги вырученные с продажи квартиры. Суд признал ее должницей и при её зарплате в 20 тысяч рублей возврат этого долга затянется на десятилетия.
Как показывает опыт, получить деньги на практике бывает крайне сложно, особенно если у продававшей стороны нет значимых доходов, имущества или официальных источников средств: исполнительные производства могут тянуться годами, а иногда и вовсе не приводят к реальному возврату средств.
Таким образом, эта история наглядно показывает: при покупке недвижимости, особенно на вторичном рынке, нужно максимально тщательно выяснять основания приобретения продавцом права собственности. Нужно запросить не только стандартные выписки, но и досконально изучить историю всех сделок с квартирой за последние годы.
Особую настороженность должны вызывать объекты, перешедшие к нынешнему владельцу по договору дарения от пожилого родственника, который ещё жив или скончался совсем недавно (как правило, в пределах последнего года).
Покупка таких квартир связана с серьёзными юридическими рисками - всегда остаётся вероятность того, что прежний собственник или его опекун признают сделку спорной и сумеют её оспорить, как случилось с героем приведённой выше истории.
Следовательно, разумный покупатель должен проявлять максимальную осмотрительность, использовать правовую экспертизу, консультироваться со специалистами по жилищному и наследственному праву, чтобы не оказаться в ситуации, когда квартира может быть потеряна, а возврат потраченных средств становится почти невозможным.
P.S. Здесь я пишу на разные темы, а вот в своём телеграм-канале про кредиты и долги я выкладываю новости законодательства для должников, рассказываю судебную практику и делюсь способами взаимодействия с банками, приставами и коллекторами. Если у Вас есть потребкредит, микрозайм, кредитная карта, ипотека, автокредит или вы уже стали должником по кредитам, микрозаймам, алиментам, оплате услуг ЖКХ, налогам - Вам будет интересно подписаться и читать мой телеграм-канал.
Дело, рассмотренное в Башкирии, касалось семьи, которая на протяжении десяти лет исправно вносила платежи по ипотеке, но впоследствии допустила несколько просрочек. В результате смены кредитора новый владелец задолженности потребовал немедленного погашения оставшейся суммы либо продажи квартиры из-за возникших задержек.
Суд первой инстанции отказал в удовлетворении этих требований, отметив, что размер долга несоотносим со стоимостью недвижимости.
Однако апелляционный суд пришёл к иному выводу и разрешил реализовать квартиру.
Верховный суд отменил данное решение, подчеркнув, что перед принятием подобных мер суды обязаны тщательно выяснить размер просрочек, реальную стоимость недвижимости, а также провести соотношение между долгом и ценой жилья. Дело № 49-КГ19-5.
Судьи подчеркнули: изъятие квартиры недопустимо, если допущены незначительные просрочки, а объем задолженности незначительно отличается от стоимости жилья. В частности, взыскание исключается, если долг составляет менее 5% от рыночной стоимости квартиры или просрочка составляет менее трёх месяцев.
Действующее законодательство предусматривает, что при невыполнении ипотечных обязательств банк может обратить взыскание на залоговую квартиру (или иное имущество по договору) через суд либо во внесудебном порядке. Это допустимо даже в том случае, если речь идет о единственном пригодном для жизни жилье должника.
В статье 446 Гражданского процессуального кодекса дан четкий перечень имущества, не подлежащего взысканию. В этот список ипотечное жильё, даже если оно единственное, не включено. Согласно статье 348 ГК РФ, банк вправе обратить взыскание на такую недвижимость, если допущены серьезные нарушения условий оплаты.
Однако существует и специальное исключение. Если требования банка несоизмеримы с ценой квартиры, взыскание не допускается. Об этом говорится в пункте 1 статьи 54 Федерального закона «Об ипотеке», на который также ссылалась гражданская коллегия Верховного суда в своем решении.
P.S. Здесь я пишу на разные темы, а вот в своём телеграм-канале про кредиты и долги я выкладываю новости законодательства для должников, рассказываю судебную практику и делюсь способами взаимодействия с банками, приставами и коллекторами. Если у Вас есть потребкредит, микрозайм, кредитная карта, ипотека, автокредит или вы уже стали должником по кредитам, микрозаймам, алиментам, оплате услуг ЖКХ, налогам - Вам будет интересно подписаться и читать мой телеграм-канал.
Вопросов дохрена!
1. Квартиры сдаются на сутки и на часы.
- огромное количество квартир идут в аренду на "Часовиков" Есть квартиры, где за сутки проходит 3-5 "часовиков". С каждым договор?
2. Сейчас самый популярный агрегатор посутки - Авито.
Авито А"$$вает в край из года в год, так как в некоторых регионах они монополисты. Что сделали владельцы квартир, когда авито ввел плату за бронь? Увеличили стоимость Аренды (иногда больше, чем сама плата Авито)
Что сделает владелец, если будут лишние геморои?
3.Есть дома (за последние 3-5 лет их стало сильно больше) где подавляющее количество квартир под аренду. Взять разрешение от соседей.. пфф...
А если нет соседей?? Нет хозяев, кто должен искать собственника?
4. Арендный бизнес - это огромные потоки людей и денег. Желание все это доить и регулировать понятно. А нахрена нужен деанон( договор) чуваку, кто снял квартиру на час для свидания с коллегой..
есть категория людей, кто шухериться как Моссад.
Почему не сработает?
-Контролировать все краткосрочные аренды физически невозможно.
-Арендодатели будут скрывать доходы, оформляя сделки через мессенджеры и наличные расчеты.
-Отличить обычную аренду от посуточной сложно (гости могут жить 2-3 дня без явных признаков коммерции).
-Плательщики НДФЛ по ставке 13% не будут добровольно переходить на налог 20-30% за "гостиничную деятельность".
- Чем строже штрафы, тем выше спрос на "договоренности" с проверяющими.
- Владельцы квартир предпочтут давать взятки, а не платить налоги.
Легализация увеличит затраты арендодателей, что приведет:
-- К уходу части из них с рынка;
--- К росту цен на оставшиеся варианты.
итого:
Техническая сложность – нет работающих механизмов автоматического отслеживания аренды. (Агрегаторы гребут деньги за аренду, и не заходят отказываться от прибыли, вряд ли самостоятельно пойдут на договор с регулятором. Ну могут и заставить. )
Это не выгодно никому кроме Гос-ва- собственники и арендаторы объединятся против контроля.
Я не защищаю аренду, я говорю что вопросов много. Надо легализовать аренду? Ну наверное надо.
Тогда почему нет прозрачности???
1. Таксисты-«бомбилы» (неофициальные перевозки) При отношении с агрегаторами нужно Ип/Самозанятый - многие не оформляют.
2. Грузовые перпевозки с грузчиками
3. Частные мастера (ремонт, сантехника, клининг)
4. Продажа домашней еды (кондитерские, доширачные, кулинария)
5. Мастера маникюра, массажисты, Парикмахеры и т.д.
Умолчу про Таро, Космические предсказания..
Ну все - прощай неофициальная сдача квартир. 50 тысяч рублей штрафа за каждый выявленный факт теневой аренды - это всё!
Группа депутатов Государственной думы направила в правительство Российской Федерации законопроект, который предусматривает наложение штрафов до 50 тысяч рублей за сдачу жилья в аренду без оформления официального договора найма, аренды или безвозмездного пользования.
Кроме того, предлагается аналогичный штраф для собственников, которые сдают квартиру без согласия владельцев соседних или прилегающих помещений. Об этом говорится в документе.
Ранее в Госдуме был зарегистрирован законопроект, обязывающий собственников получать письменное согласие от соседей, если квартира передаётся в наём без оформления соответствующего договора и его официальной регистрации в соответствии с требованиями законодательства.
В пояснительной записке отмечается, что предоставление помещений в многоквартирных домах без заключения договора найма (в том числе для краткосрочного проживания), либо передачи на основании другого законного основания, влечёт административную ответственность. Для граждан предусмотрен штраф в диапазоне от 5 до 10 тысяч рублей, для должностных лиц - от 10 до 20 тысяч рублей, а для организаций - от 20 до 50 тысяч рублей.
Также предлагается устанавливать такие же размеры административных наказаний за аренду квартиры без получения письменного согласия собственников жилья, находящегося по соседству, - для физических лиц от 5 до 10 тысяч, для должностных - от 10 до 20 тысяч, для юридических - от 20 до 50 тысяч рублей.
По словам соавтора инициативы, первого заместителя председателя думского комитета по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству Владимира Кошелева, цель изменений не в том, чтобы обязать собственников собирать подписи соседей, а чтобы стимулировать их оформлять договоры аренды согласно действующему законодательству. Особенно это касается краткосрочной аренды. В этом случае все будут платить налоги и казна получит много денежных сборов.
Кошелев подчеркнул, что проблема заключается не только в уплате налогов арендодателями. Важно, чтобы органы власти имели возможность отслеживать, кто фактически проживает в сдаваемом жилье, особенно если человек там не зарегистрирован.
«Если квартиру сдают как гостиницу на сутки или несколько дней, правила должны быть аналогичны гостиничным. При заселении в отель у клиента проверяют паспорт, сканируют его, вносят данные в базу, и только после этого выдают ключи. Таких же принципов стоит придерживаться и при сдаче жилья в аренду», - резюмировал он.
P.S. Здесь я пишу на разные темы, а вот в своём телеграм-канале про кредиты и долги я выкладываю новости законодательства для должников, рассказываю судебную практику и делюсь способами взаимодействия с банками, приставами и коллекторами. Если у Вас есть потребкредит, микрозайм, кредитная карта, ипотека, автокредит или вы уже стали должником по кредитам, микрозаймам, алиментам, оплате услуг ЖКХ, налогам - Вам будет интересно подписаться и читать мой телеграм-канал.
В марте произошло сокращение доли непроданных площадей в Московской области (-0,9%), Москве (-0,8%), Ростовской и Ленинградской области (-0,5%). Напротив, рост запасов произошел в Санкт-Петербурге (+2,5%), Новосибирской области (+1,3%), Свердловской области (+1,1%) и Краснодарском крае (+1,1%).
Лидерами по продажам, имеющим самый маленький объем непроданных площадей, являются Москва - 54%, Санкт-Петербург - 62% и республика Татарстан - 63%.
Проблемными с точки зрения большого объема непроданных площадей на 01.04.2025 г. являются:
Краснодарский край – 80%;
Республика Башкортостан – 78%;
Воронежская область – 77%;
Ростовская область – 76%;
Ленинградская область – 76%;
Новосибирская область – 74%.
Посмотреть, какой процент квартир не продан (при открытых продажах) в вашем регионе, можно бесплатно в телеграм-боте DomAnalyticsBot, в разделе «Данные по региону». А в DomAnalyticsInfo – больше актуальной аналитики по новостройкам РФ.
