Навеяно постом - Как дело Ларисы Долиной стало началом произвола на рынке недвижимости
Мы вели два дела, где истцовая сторона вдохновилась кейсом Долиной. Оба в Петербурге. Картина одна и та же: человек продаёт квартиру флипперу (тому, кто быстро выкупает квартиры, ремонтирует и продаёт) процентов на 20% ниже рынка, что для срочного выкупа норм. Затем человек обращается в полицию - мол, попал под влияние мошенников, и обращается в суд за признанием сделки недействительной ввиду того, что при сделке не отвечал отчёта своим действиям. И вообще, наш доверитель заодно с мошенниками, потому что те скидывали ссылку на объявление о срочном выкупе квартир на Лохито.
Как проводились сделки? Доверитель проводит сделки строго через нотариуса, деньги переводятся через депозит нотариуса или банковский аккредитив. Во второй сделке была несовершеннолетняя на иждивении продавца квартиры, доверитель подсказал порядок, при котором опека должна выдать разрешение на проведение сделки. Разрешение опека дала, поскольку у продавца было родительское жильё (т.е. в любом случае они на улице не останутся), и продавец сказала опеке, что хочет купить квартиру поменьше, и выдать в ней долю дочери.
Как прошли оба суда?
Самое неприятное для юриста, что в таких делах всё решает не твой скилл, а судебно-психиатрическая экспертиза, она и была проведена по обоим делам.
В первом случае квартира уже была продана, и в ней жили новые люди. Истец через пару недель после иска в суд подался на банкротство в Арбитражный суд. Истец настаивала, что мой доверитель заодно с мошенниками, поскольку те кинули ссылки на несколько флипперов, в числе которых и был доверитель.
Экспертиза сделала выводы, что истец психическими расстройствами не страдает. Мнительность, повышенная тревожность и пассивное отношение привело к пониженной критичности, поэтому стала жертвой манипуляций, и попала под влияние мошенников. Однако истец на момент заключения сделки могла понимать значение своих действий и руководить ими.
Вроде бы экспертиза подтверждает нашу правоту - лицо понимало последствия своих действий
Один из экспертов был вызван в суд в качестве свидетеля, и я сразу понял, что представитель истца, истец и эксперт заранее репетировали вопросы и ответы на них. Такое чувствуется.
Суд нам отказал, признал сделку недействительной. Но в решении не был решён вопрос о реституции, то есть возврату денег покупателю. Мы подали на обжалование, и завтра состоится апелляция.
Во втором случае квартиру только собирались готовить к продаже. Квартира была получена истцом в наследство от почившего супруга, в ней были доли её, несовершеннолетней дочери и его взрослого сына от первого брака. Перед продажей было получено разрешение опеки - ей, нашему доверителю и нотариусу истец рассказывала, что хочет окончательно решить вопрос с долей пасынка, с которым у неё плохие отношения, и купит квартиру в другом месте, поближе к работе.
Деньги все продавцы получали через депозит нотариуса + до сделки оформили аванс, о чём есть расписка в получении денежных средств.
Вот здесь суд был поинтереснее. Судья была старой закалки, явно получила статус ещё в 90х. Первое заседание у нас длилось почти 2 часа, потому что на него пришли все: мы, прокурор, опека, нотариус и истцовая сторона. По версии истца она получила меньше денег, чем указано в договоре (ложь, подпись в расписке она ставила, оставшаяся часть денег шла через нотариуса), и её ввели в заблуждение мошенники. Ей сказали, что наш доверитель заодно с мошенниками, и сделку признают недействительной на этом основании.
Я обратил внимание суда на то, что сделка с участием несовершеннолетнего за неделю не проводится - от обращения к доверителю до продажи и получения денег прошёл месяц, поскольку ждали получения разрешения опеки, и визита к нотариусу было два. И нам, и нотариусу она рассказывала, что хочет разъехаться с пасынком. Опеке сказала, что хочет квартиру поближе к работе. Своей сестре она сказала, что её мошенники убедили продать квартиру, и вообще наш доверитель заодно с мошенниками. То есть для каждого у неё была своя версия, но в суде она избрала самую удобную. Суд мне сделал замечание - мол, я оказываю давление на представителя истцовой стороны, и вообще признание сделки недействительной укладывается в предпринимательские риски.
Но я сразу понял, что суд намеренно проверяет на прочность и нашу позицию, и их, поскольку истцовой стороне тоже были заданы отчасти провокационные вопросы. Поэтому отнёсся к этому хорошо, ведь мне показалось, что суд хочет досконально разобраться в деле, и вынести грамотное решение (так и вышло).
Доверителя и истца попросили лично явиться в суд для дачи пояснений. Доверителю я сказал, что судья будет жёстко мотать её по обстоятельствам дела, но даже так после суда она вышла мрачнее тучи.
Провели экспертизу, она практически аналогична первому делу. Эксперта тоже вызвали в суд в качестве свидетеля, но на этот раз вопросы явно не были отрепетированы. Решение вынесли в нашу пользу, причём решение вышло очень хорошим, грамотным, с изложением на 15 страниц и разрешением всех вопросов. Истец не стала обжаловать решение, поэтому оно вступило в силу.
Какие выводы я сделал из этих историй?
Экспертиза - всё. Если сторона по делу найдёт подход к эксперту, то все твои старания, как юриста, пойдут по ветру.
Проводить сделки строго по закону и через нотариуса - не гарантирует вам ничего (сюрприз, правда?).
Выиграть дело, вдохновлённое кейсом Долиной, вполне можно, но долго и стоит большого количества нервов для всех.
