1 Я стала еженедельно проверять себя на сайте службы судебных приставов. https://fssp.gov.ru/iss/ip (ССП узнать задолженность, ссылка сразу на поиск, а не на главную). Ещё, конечно, нужно проверять свою кредитную историю. Можно сделать запрос на госуслугах, 2 раза в год это бесплатно.
Так выглядит сайт, если долгов нет.
2. Я установила в Росреестре запрет на регистрационные действия с моей недвижимостью и информирование меня обо всех действиях по электронной почте.
3. И вот я додумалась проверять, не оформил ли кто-то на мое имя ИП. Просто так уж вышло, что копия моего паспорта сейчас есть не в самых надежных местах (больнице и далее агентстве ритуальных услуг, других настолько же интересных местах). Так вот. Справку можно запросить
Если у вас не открываются ссылки или браузер говорит, что они опасные, то у меня для вас плохая новость: вы пользуетесь чужеродным буржуйским браузером, а не скрепным православным Яндексом. В Яндексе всё открывается.
Я не юрист, я просто обыватель с трясущимся от страха хвостом. Если господа юристы подскажут мне ещё 10 сайтов, где я могу любоваться на свою безгрешность или, яростно ощетинившись, защищать свое имущество, буду только рада.
Реальный пример: захотел посмотреть квартиры какие по чём сейчас на рынке - не тыкая "Позвонить" и не тыкая "Написать" как на следующий день звонок мне: "... Здравствуйте. Вы смотрели квартиры. Интересуетесь покупкой? Это Циан". Такая история с автомобилями. "Вы смотрели автомобили. Интересуетесь покупкой? Это салон "не помню название" на Антонова Овсеенко ". Спрашиваю у тех и у тех откуда номер- придумывают: "Возможно вы оставляли заявку на нашем сайте" или "мне передали базу откуда не знаю". Вот так. Кто сталкивался? Как бороться?
Выспаться, провести генеральную уборку, посмотреть все новые сериалы и позаниматься спортом. Потом расстроиться, что время прошло зря. Есть альтернатива: сесть за руль и махнуть в путешествие. Как минимум, его вы всегда будете вспоминать с улыбкой. Собрали несколько нестандартных маршрутов.
Наш читатель Сергей приобрел апартаменты в N'ice Loft в прошлом году, а вчера получил письмо от застройщика с доп. соглашением о переносе ввода дома в эксплуатацию на полгода.
Так выглядит доп. соглашение
Узнали у юриста Анны Петровской план действий в такой ситуации:
1. Если участник долевого строительства не согласен на изменение сроков, он не обязан подписывать доп. соглашение. Если он его подпишет, то не сможет взыскать неустойку до даты, указанной в нем.
2. Такое письмо дает право дольщику отказаться от договора и потребовать свои деньги обратно. Это если хочется вытащить свои деньги и, например, переложиться в другой объект. Не наш случай.
3. В нашей истории лучше подождать и получить неустойку за весь период (начиная с даты передачи квартиры, указанной в договоре). Для этого пока ничего не нужно делать, просто проигнорировать письмо и ждать срока по ДДУ.
🟢 Но точно не нужно подписывать такие дополнительные соглашения. Это наше право, а не обязанность. Подпись в таком документе освободит застройщика от ответственности за просрочку в передаче квартиры.
🟢 О самой неустойке можно написать застройщику уже в первый день просрочки в передаче квартиры (в данном кейсе ее пока что нет).
🟢 Претензию можно направить как до подписания передаточного акта (в том числе есть право потребовать неустойку по дату фактического подписания акта), так и после, подсчитав все суммы, которые он вам должен.
Анна подтверждает, что это популярный кейс: застройщики почти всегда предлагают дольщикам подписать дополнительное соглашение, чтобы снизить свои убытки. Поэтому расскажем, как получить неустойку за просрочку.
Сначала прочитайте ДДУ и проверьте:
1. Полную стоимость квартиры по договору. На эту сумму будет начисляться неустойка.
🟢 Если вы стали дольщиком по переуступке, то смотрите стоимость квартиры по первоначальному договору, а сумму, которую заплатили лично вы.
Например, если ваш предшественник оплатил застройщику 10 млн. рублей, а спустя полгода уступил вам право требования по ДДУ за 11 млн. рублей, базой для начисления неустойки будет считаться цена квартиры, указанная в первоначальном договоре.
2. Срок передачи квартиры вам по акту.Речь не о сроке ввода дома в эксплуатацию, а именно о сроке передаче ключей от квартиры лично вам.
🟢 Это может быть конкретная дата, например, 31.03.2024 г. Или период, например, «не позднее окончания второго квартала 2024 г.» либо «в течение 181 дня после такого-то события». В последнем случае нужно рассчитать эту дату самостоятельно.
Определите период начисления неустойки:
☝ Если квартира уже передана вам по акту: считайте количество дней с первого дня просрочки по дату подписания передаточного акта (включая день подписания акта).
✌ Квартира еще не передана: посчитайте количество дней с первого дня просрочки по дату подписания вами претензии в адрес застройщика (также включительно).
🟢 Обязательно учитывайте мораторий, который действовал в РФ с 29.03.2022 г. по 01.07.2023 г. Если просрочка застройщика выпала на этот период — его в расчет не включайте.
Например, если застройщик должен был передать вам квартиру еще 31 марта 2023 г., а реально передал ее 31 октября 2023 г., то неустойку можно начислить только за время со 2 июля по 31 октября 2023 г. С 1 апреля по 1 июля 2023 г. неустойка применяться не может.
🟢 Определите ставку для расчета неустойки:
На сайте ЦБ найдите показатель ключевой ставки по состоянию на последний день срока передачи вам квартиры.
Это важно: не на момент реального подписания акта, а на последний день срока, когда застройщик должен был подписать его с вами согласно договору.
Например, срок передачи вам квартиры по ДДУ 31.10.2023 г. На тот момент ключевая ставка составляла 13 % годовых. А передаточный акт вы подписали 31.01.2024 г., при ключевой ставке 16 % годовых. Неустойку рассчитывайте по ставке 13 % годовых — именно она действовала на дату, указанную в ДДУ.
Пример расчета смотрите на иллюстрациях.
Как рассчитать неустойку
Как рассчитать неустойку
В претензии в адрес застройщика нужно указать:
1. Ссылку на договор и на главные события, которые с ним связаны. Например, за при просрочке в передаче квартиры:
● Заключен такой-то договор (№, дата, зарегистрирован тогда-то).
● Квартира стоила столько-то.
● Срок передачи ключей был такой-то.
● Срок вышел, квартиру вовремя не передали.
2. Ваши четкие требования, срок их исполнения.
Подробно обосновывать, как в иске, со ссылками на все законы и судебную практику, не нужно, говорит Анна. Достаточно просто написать, например, так:
«Предлагаю не позднее 10 дней с момента получения вами настоящей претензии выплатить мне неустойку за период с... по... в размере...».
Если претензию направляете до подписания передаточного акта, требуйте также выплатить неустойку за последующий период в таком-то размере по дату подписания передаточного акта. Пример:
«Предлагаю не позднее 10 дней с момента получения вами настоящей претензии выплатить мне неустойку: За период с 10.01.2024 г. по 28.02.2024 г. - в размере ... ;
За период с 29.02.2024 г. и по дату подписания передаточного акта - в размере ... в день».
3. Расчёт неустойки или процентов.
Пишите ставку, сумму в период с... по... (обе даты включительно), а также общую сумму на дату подписания претензии.
4. Ваши банковские реквизиты: куда отправить деньги.
Многие об этой детали забывают, требуя просто заплатить. Застройщик потом так и скажет: и рад был бы отдать, но некуда! Так что скопируйте свои реквизиты в из приложения банка.
Укажите также, что если требование не будет исполнено в установленный срок, вы пойдёте в суд.
При этом обидчику придётся возместить вам судебные расходы. Упомяните также о моральном вреде и штрафе за неисполнение ваших требований в добровольном порядке.
Самый верный способ отправить претензию так, чтобы через пару месяцев в суде не услышать «а мы это не получали»:
🟢Ценное письмо с описью в адрес застройщика.
Направьте претензию по адресу в договоре, плюс по адресу в ЕГРЮЛ (nalog.ru) и все другие адреса, которые у вас есть.
На почте вам дают чек с номером РПО (регистрируемое почтовое отправление), сохраните его. По этому коду вы можете на сайте Почты России отследить доставку письма в почтовое отделение должника и его физическое вручение адресату.
😒 На практике застройщики крайне редко добровольно платят что-либо дольщикам. Если только вы заключите с ними соглашение о досудебном урегулировании, по которому добровольно откажетесь от львиной доли причитающейся вам неустойки. И то бывают случаи, когда даже эти крохи застройщик добровольно не платит.
Суд — самый эффективный вариант получения неустойки, говорит Анна. Что важно учитывать при принятии решения, идти ли судиться или не тратить свои время и нервы:
Риски:
● Судебный процесс от подачи иска до реального исполнения — это минимум 4 месяца, но он может длиться и год.
● Неустойку могут серьезно снизить (на 30 - 50 % от заявленной вами суммы).
● Большинство столичных судов перегружены. Чтобы добиться назначения первого заседания, выдачи исполнительного листа, в них нужно будет ездить (не один раз).
Выгоды:
● Если вы направляли застройщику претензию, которую он проигнорировал или на которую ответил отказом, в вашу пользу должны дополнительно взыскать штраф — 50% от суммы неустойки, которую судья взыщет в вашу пользу.
Например, присудив вам неустойку 100 000 рублей, судья дополнительно в решении обяжет застройщика уплатить вам еще 50 000 рублей в виде штрафа за неурегулирование спора в досудебном порядке.
● Есть возможность взыскать дополнительно моральный вред (от 3 000 рублей до 50 000 рублей).
● Вы можете сами выбрать суд, который вам удобнее.
От этого письма никто не застрахован, поэтому пересылайте статью друзьям — пусть все знают, как получить свою законную неустойку. И, конечно же, подписывайтесь на "Деньги из бетона", тут я рассказываю про недвижимость.
Это будет наглядная информация о величине инфляции. В далёком 2015 году, когда деревья были большие, а трава зеленее, мы имели глупость вложиться в строительство жилого комплекса, внеся 30-и процентную оплату за полноценную трешку на последнем этаже. Дома должны были строиться в ближайшем пригороде СПб, и был даже заложен фундамент строений, но что-то пошло не так. Сначала задержки объяснялись необходимостью получения от властей каких-то дополнительных разрешительных документов, и изменениями проекта, а дальше, без всяких объяснений, строительная площадка опустела. Было возбуждено уголовное дело по факту мошенничества, и дело это до сих пор открыто, так как фигуранты в бегах. Недавний визит в прокуратуру не принес никаких новостей. Даже при удачном завершении этой эпопеи мы получим на руки свой первичный взнос, но на эту сумму можно только неделю побухать.
На данный момент трешка в том же месте стоит от 9,5 млн...
Если вы будете принимать квартиру от застройщика в этом году, то вам обязательно нужно это знать.
Правительство выпустило постановление о принципах приема новых квартир. Действует оно с 30 декабря 2023 по 31 декабря 2024 г.
Согласно постановлению:
1. Срок передачи объекта по соглашению сторон может быть изменен без редактирования проектной декларации.
2. На приемку нужно идти с квалифицированным специалистом из реестра НОПРИЗ или НОСТРОЙ. Если он обнаружил существенные недостатки (которые не дадут вам нормально жить в квартире), акт можно не подписывать.
Следует попросить специалиста проинспектировать квартиру в течение 5 рабочих дней со дня возникновения разногласий, но не ранее чем через 3 рабочих дня.
3. Если специалиста с собой не взяли, а существенных недостатков не обнаружили, то нужно зафиксировать максимальное количество недостатков в Акте осмотра самостоятельно.
🔥 Важно! Теперь судебные эксперты (от застройщика) могут не включить в расчет те недостатки, которые не были указаны в первоначальном Акте осмотра. Поэтому это сделать нужно сразу.
4. Если вы нашли недостатки, но не уверены, как поступить, то можете перенести приемку. В течение 5 рабочих дней можете согласовать с застройщиком дату проведения осмотра со специалистом.
5. После подписания Акта осмотра у застройщика есть 60 дней на устранение недостатков. Сразу подавать иск в суд нельзя – ждите исправлений. «Долой потребительский терроризм!»
6. Через два месяца нужно прийти с экспертом, который оценит состояние квартиры и зафиксирует исправления.
Спор с застройщиком: как урегулировать его до суда?
1. Застройщик устраняет недостатки в течение 60 дней после подписания акта передачи.
2. Если не устранил, то требуем соразмерного уменьшения стоимости или возмещения расходов на устранение. У застройщика 10 дней, чтобы вам ответить.
3. Тишина — подаем иск в суд.
Но если вы сами не даете доступ в квартиру для устранения недостатков, то права на возмещение нет, и в суд вы не подадите. В случае вашего уклонения от осмотра до подписания Акта застройщик подпишет акт в одностороннем порядке через месяц со дня передачи по договору.
К улучшению жилищных условий, на которые может быть использован материнский капитал, закон относит следующие случаи (ст. 10 Закона N 256-ФЗ; п. п. 2, 3 Правил N 862):
1)приобретение жилого помещения. В том числе средства (часть средств) материнского капитала могут быть направлены на счет эскроу, бенефициаром по которому является лицо, осуществляющее отчуждение (строительство) приобретаемого (строящегося) жилого помещения;
2)строительство жилого помещения с привлечением строительной организации;
3)строительство или реконструкция объекта индивидуального жилищного строительства без привлечения организации-подрядчика, а также компенсация затрат на строительство или реконструкцию объекта индивидуального жилищного строительства (ИЖС).
Ограничение возможности направления средств материнского капитала на реконструкцию иного объекта капитального строительства, предназначенного для постоянного проживания, кроме объекта индивидуального жилищного строительства, признано неконституционным (п. 1 Постановления Конституционного Суда РФ от 21.12.2022 N 56-П);
4)уплата первоначального взноса и (или) погашение основного долга и уплата процентов по кредитам или займам на приобретение (строительство) жилого помещения, включая ипотечные кредиты;
5)погашение основного долга и уплата процентов по кредитам или займам, в том числе ипотечным, на погашение ранее предоставленного кредита или займа на приобретение или строительство жилья;
6)оплата участия в долевом строительстве;
7)уплата вступительного взноса в качестве участника жилищных, жилищно-строительных, жилищных накопительных кооперативов и др.
Приобретение земельного участка за счет средств материнского капитала законодательством не предусмотрено. Так, если вы приобретаете участок для последующего строительства жилого дома, то на его покупку использовать материнский капитал нельзя.
Приобретаемое (построенное, реконструированное) жилое помещение с использованием средств материнского капитала должно быть оформлено в общую собственность владельца сертификата, его супруга, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению. Отметим, что в данном случае не действует запрет на совершение действий с долями в праве собственности на жилое помещение, если в результате таких действий площадь помещения, приходящаяся на долю каждого из сособственников, составит менее 6 кв. м общей площади такого помещения на каждого сособственника.
Указанное соглашение не требует обязательного нотариального удостоверения. Однако в случае приобретения жилья с использованием средств материнского капитала и совместных средств супругов соглашение, содержащее по выбору супругов элементы брачного договора или соглашения о разделе общего имущества супругов, должно быть нотариально удостоверено (абз. 4, 8 Письма Минюста России от 15.07.2020 N 12/79244-МБ).
При этом в определенных случаях в общую долевую собственность владельца сертификата, его супруга, детей должен быть оформлен в том числе объект недвижимости, который не достроен и не введен в эксплуатацию (п. 5 Обзора, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 06.07.2016).
Следует также учитывать, что держатель сертификата не ограничен в выборе способа улучшения жилищных условий. Гражданин вправе иметь в собственности неограниченное количество объектов недвижимости, владеть и пользоваться ими по своему усмотрению (п. 12 Обзора, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.07.2018).
Если у вас возникли вопросы по этой или другим темам, можете задать мне их в моём Telegram-канале