Я инженер, живу с семьёй в Германии уже около 10 лет. Здесь делюсь ситуациями из жизни, и как я дошел до жизни такой.
Думаю все хоть раз в жизни сталкивались с дилеммой с картины ниже.
Мы выбрали аренду. И помимо очевидных финансовых причин (позволить себе арендовать вы обычно можете гораздо более комфортное жилье, чем при покупке в ипотеку), основную роль сыграли законы Германии в области защиты арендаторов. Смысл их в том, что в отношении арендатор - арендодатель, арендатор всегда сторона с меньшими возможностями. А следовательно, его следует защищать в первую очередь (арендодателя тоже защищает закон, конечно. Но смысл в том что арендодатель должен сам просчитывать риски, а значит в целом - сам себе злобный Буратино в случае ахтунга).
Недавно произошел случай, который подтвердил верность наших решений.
В октябре месяце у нас в квартире случилась поломка - протек общие стояк с соседями. Заливали квартиру под нами. Стояк был вмурован в стену, и её пришлось разломать, а одновременно разрушить нашу ванну (по другому подобраться к стояку не получалось). Починка ванны была завершена только на прошлой неделе. Это классический случай в Германии, где всё застраховано, но ремонт затягивается из за необходимости согласовывать каждый чих. Что сделал наш арендодатель:
Через 2 недели (примерно) на нашей кухне был установлен временный душ. (кабина). Обошлось это чуть больше 1 тысячи евро (ему).
По законам Германии я мог на время отсутствия душа переехать во временное жильё, и перестать платить за это. так я конечно не сделал, ибо всё таки все мы люди, и мой арендодатель (который реально отличный человек) в этом никак не виноват.
Далее, при временном душе я мог уведомить арендодателя о снижении квартплаты на 20-30%, из за изменения условий проживания (я так тоже не сделал, я дорожу нашими хорошими отношениями конечно). Прикол в том, что это снижение нельзя сделать ретроспективно, после того как всё починили ( то есть я не мог сказать - 4 месяца с душем на кухне - я теперь плачу меньше). Да и не собирался я так делать. Но каково же было моё удивление, когда я получил от арендодателя письмо примерно такого содержания : "Поскольку мы доставили вам неудобства данным инцидентом, то за те 4 месяца задержки ремонта мы делаем вам скидку в 20% на 4 месяца. " В общем, за следующий месяц я плачу на 80% меньше (а цены на аренду в Германии достаточно высоки). Вот такие арендодатели и законы.
Еще раз убедился в том, что аренда - это правильный выбор в Германии. Если с арендодателем повезёт, конечно.
А какие у вас случаи были при аренде? Добро пожаловать в комментарии.
Рекорд по объемам нераспроданного жилья не приводит к снижению цен
Хотите купить квартиру в обозримом будущем - покупайте валюту
***
Объявления
Для полноты картины сперва посмотрим на подданные объявления (именно объявления, а не реальные сделки). То есть цены, которые хотят видеть продавцы.
Источник - клац. Статистика обновляется в автоматическом программном режиме 1 раз в 2 недели, исходя из более чем 1 млн. актуальных объявлений по всей России.
Начнем с Москвы:
Цена продажи квартир в Москве, объявления
В середине 2023 года цены первички и вторички в Москве сравнялись (а в какой-то момент новостройки даже стоили дороже), но теперь разрыв продолжает увеличиваться в пользу вторичной недвижимости.
Сейчас же первичка дешевеет, начиная с середины ноября. Вторичка же достигла максимумов в середине января и теперь немного снизилась.
Что влияет на цены? Льготная ипотека, ожидание снижения ключевой ставки во втором полугодии 2024 года, увеличение доходов населения, искусственное ценообразование, новостной геополитический фон.
Динамика цен за м2 за период декабрь 2023 - январь 2024 (тыс. руб)
Москва
Цена продажи квартир в Москве, объявления
Первичка: 357,7 - 353,5 (-1,1%)
Вторичка: 420,3 - 416,4 (-0,9%)
Московская область. Здесь ситуация обратная - цены выросли, а первичка стоит дороже вторички
Цена продажи квартир в Московской области, объявления
Первичка: 204,7 - 209 (+2,1%)
Вторичка: 159,3 - 161,5 (+1,4)
Санкт-Петербург. Цены практически без изменений
Цена продажи квартир в Санкт-Петербурге, объявления
Первичка: 249,7 - 249 (-0,2%)
Вторичка: 214,8 - 215 (+0,1%)
Но для полноты картины нужно посмотреть на реальную динамику сделок,
Реальные сделки
За последние пару месяцев цены практически не изменились, находясь в значениях 284 - 286 тыс. руб за м2.
Источник - клац. На основе Индекса московской недвижимости ДомКлик
Индекс московской недвижимости ДомКлик. Цены росли весь 2023 год, но к концу года остановились
Также можем воспользоваться статистикой СберИндекса (источник - клац). Однако с пометкой, что она показывает только цены первичных сделок.
Значение на конец декабря 2023 года - 294,7 тыс руб.
294,7 тыс руб (СберИндекс) и 286 тыс руб (ДомКлик) за м2 в Москве по двум индексам. Видно, что цены растут.
Однако эти значения на 20-25% ниже, чем цены в объявлениях (статистику по ним приводит в первой части поста).
Ситуация на рынке
1 июля 2024 года завершается срок действия льготных ипотечных программ. Есть высокая доля вероятности, что они будут продлены
Инвестиции в российскую недвижимость обновили рекорд - в 2023 году в российскую недвижимость было инвестировано 833 млрд рублей, что его не было никогда. Зафиксированный показатель в 1,5 раза превышает объем вложений в 2022-м.
Спрос в конце 2023 года несколько подостыл, но цены уже и так успели улететь в космос.
Следует отметить, что лидером сделок выступает не жилая (она на втором месте), а коммерческая недвижимость).
Цены арендного жилья, кстати, тоже продолжают расти. Средняя цена аренды однокомнатных квартир на 18 крупнейших региональных рынках России по итогам 2023 года составила 27 тыс. рублей в месяц, двухкомнатных — 39,5 тыс. рублей, что соответственно на 25,8% и 24% больше показателей предыдущего года.
Абсурдность всей этой ситуации вот в чем: резкое увеличение стоимости съемного жилья связывают с дефицитом предложения вследствие недостаточных темпов вывода жилья на рынок, сохранением тренда на переезд населения в крупные города, возвращением релокантов и развитием туризма. Ожидается, что в ближайшее время ситуация на рынке съемного жилья меняться не будет.
Получили прекрасную закономерность: стоимость аренды растет, поскольку существует дефицит предложения. Одновременно с тем, что объем нераспроданного жилья в российских новостройках достиг 71,1 млн кв. м, что стало рекордным показателем с января 2020 года. Что это, если не картельный сговор?
Последнее, о чем хотелось сказать, это кредитные ставки. Рост процентных ставок должен приводить к снижению количества сделок с недвижимостью, однако все меняет наличие льготной ипотеки.
Да и с самими ставками картина интересная. Вот, какие цифры публикуют Франки (клац):
Уж не не знаю, где они находят ставки на вторичном рынке по 10,37%, учитывая ключевую ставку в 16%. Более реальную картину приводят в других источниках (клац):
В декабре 2023 года средняя ставка по ипотеке на вторичном рынке жилья Московской области составила 15,71% годовых, а за год средняя ипотечная ставка выросла почти в 1,5 раза — в январе 2023 года показатель составлял 10,73%.
Вот этим цифрам я доверяю куда больше (прямо как в случае с государственной и реальной инфляциями).
Выводы
Их будет два.
Отвечать на вопрос, что будет с рынком недвижимости, я не стану. Потому что по всем объективным причинам цены должны снижаться (просто взгляните еще раз на предложение), но на деле этого не происходит. Выходит, что действует искусственное регулирование, недоступное для глаз большинства.
Второй - покупать валюту. Если даже вернуться к графику по ценам недвижимости в Москве по объявлениям за последние 5 лет, то наличие валюты в портфеле (выделено оранжевой линией) позволило бы сейчас хотя бы приближенно рассчитывать на возможность покупки недвижимости в столице.
Цена продажи квартир в Москве, объявления
А наличие дисконта в 10-20% между объявлениями и реальными сделками подтверждает этот тезис.
***
Захотите поддержать - лучшим способом станут ваши плюсы (минусы-то теперь остались в прошлом).
Также веду канал https://t.me/buynotsell в Telegram, где разбираю новости финансов (и не только). Очень удобная штука на случай бана (ну вы поняли).
Возникла надобность поиска квартиры в длительную аренду. Нашел на авито подходящий вариант, разумеется через прокладку дармоедов. Комиссия дармоеда 10к. Ок, готов заплатить, ибо надо, да и вариант устраивает. Звоню, все хорошо, вариант свободен, обещают на сегодня договориться с собственником и перезвонить, сообщить время просмотра. И все... тишина блин. И ладно бы один раз, так ведь третий уже подряд. И вариант не по дну рынка, и вроде у агенств куча объявлений завершенных и агенства давно на авито. В чем прикол, кто нить знает?
Всем привет, ситуация - живу на съемной квартире, недавно был ураган с метелью и большой ветвью тополя вынесло угловую стойку стеклопакета на балконе. Итого почти вся пластиковая надстройка на балконе под замену. В квартире стало холодно, быстренько вызвал мастеров - приехали, замерили и все поменяли. Написал хозяину, вот мол так и так, вот чек - вот сумма. Он сказал что в принципе такие форс-мажоры его не волнуют и компенсировать он ничего не собирается. Договора аренды нет, вопрос - кто прав? Стоит ли ссорится с собственником и искать другую квартиру. Аренда платится вовремя каждый месяц.
UPD: Как только выбило окна я разумеется написал собственнику в ватсап, проблема в том что он вахтовик и у него связи может не быть неделями - так и в этом случае, он прочитал и ответил уже тогда когда все было сделано.
Купил я 15 билетов русского лото на новогодний миллиард и начальнику говорю, миллиард выиграю и пиздец вам выкуплю всё тут и аренду вам подниму в три раза или вообще выселю 🤣 3 января он у меня спрашивает ну чё выиграл ? Я говорю нет работаем по старой схеме )
Съездили с женой на горнолыжный курорт. Впечатлений масса! Делюсь знаниями и впечатлениями!
Ехали до Москвы на поезде в ночь первого января. Вагоны пустые, только мы, проводник и полиция. От Москвы до Минеральных вод летели. От Минеральных вод до Домбая трансфер. Обратно также. Билеты поезд примерно 12к, на самолёт 35к, трансфер 12к. Можно сэкономить примерно 40к, если ехать только на поезде до Невинномысска.
Гостиница (не топовая) с завтраком на 3 суток 50к потому что праздники. Можно сэкономить, если ехать не на праздники. Также можно сэкономить, сняв квартиру в Теберде за 1.5к сутки. Много получается. От Теберды примерно 15км трансфером или на своей машине. На своей ещё дешевле выходит, так как ехать от точки до точки. Парковки платные в Домбае, сколько стоит не знаю. Людей на праздники очень много. Очередь от 2го подъемника 1к человек. Пропускная способность шестиместной канатной дороги 2к человек в час.
Скипас по шетикресельникам 3.5к на человека. Его брать не надо. Покупаете разовый подъем от первого до второго уровня и от второго до третьего где за 2к на человека. От второго уровня есть двухместный подъемник (тарелка называется), но его надо найти (инструктор подсказал), на нем скипас 750 рублей на человека. Таким образом вы сможете кататься именно в горах, а не по лесу за дешевле и безлимитно. На этих склонах и обучаться можно, но правила надо соблюдать.
Учебными лучше не пользоваться - там бугель и на одном работает скипас, который возьмёте внизу. Бугель 50-100 рублей. На сноуборде тяжело - Я ни разу не поднялся, потому что боком едешь, на лыжах нормально получилось, но травмы старые дали о себе знать. Бугель не для новичков!
Инструктор на день 20к. Мы занимались с Казимом (это не реклама). Человек обучает инструкторов. Меня за один день поставил на лыжи, жену за 3 дня научил переднему, заднему кантам и переконтовке.
Зимой в горах холодно, в кроссовках ехать не надо (как я, потому что боты зимнее порвались в день отъезда). Балаклаву лучше свою. Внизу аренда всего снаряжения примерно 2к, а вверху уже 3.5к. Таскать снизу сложнее, но я пришел к выводу, что лучше по некоторым показателям. Снаряжение можно бронировать на следующий день - это бесплатно.
Лыжные ботинки жёсткие, поначалу ноги устают. На сноуборде мягче, но нет опоры, по этому ноги устают сильнее. Хотя бы в течение месяца на приседать перед поездкой, чтобы было комфортнее. Одышка есть, даже при спуске со склона, а если падаете, то она становится сильнее. Падать иногда больно, хорошо, что лыжи могут отстегнуться, иначе можно травмироваться.
Хорошие рестораны: У Зули (принимают карты), Бизон (перевод или наличка), так же можно покушать при хороших отелях. Остальные места - это типа сделали как дома, как могли придали уют и чуваки при тебе бегают в Пятерочку за макаронами- это даже забавно. Теле2 не работает, но местные любезно раздают интернет.
В итоге: без своего снаряжения дорого, круто, со своим снаряжением дёшево, в часы пик плохо с местами в кафе. Рекомендую. Как будто в сказке побывали. Всем хорошего отдыха, спасибо, что дочитал до конца!
«Чат на чат» — новое развлекательное шоу RUTUBE. В нем два известных гостя соревнуются, у кого смешнее друзья. Звезды создают групповые чаты с близкими людьми и в каждом раунде присылают им забавные челленджи и задания. Команда, которая окажется креативнее, побеждает.
За несколько сезонов покатушек заметил интересную особенность в прокатах. Работник проката всегда спрашивает твои параметры перед подбором лыж/борда и когда дело доходит до девушек - у 90 % процентов голос становится тише воды, чтобы, не дай боже, стоящие рядом ребята не узнали, что она весит 55 кг😁 (например). Я думаю, что врать - не врут, т.к. в таком случае есть шанс не иллюзорно что-нибудь себе сломать, но ситуация в целом, забавная. Девушки, всем пофиг сколько вы весите😁. P.S. Фотка случайная из интернетов