Полный текст решения Хамовнического районного суда города Москвы от 28 марта 2025 года по делу Долиной и Лурье выложен здесь.
1. В суде ссылаемся на ст. 179 ГК РФ (про обман) и добиваемся её применения, объясняем суду, что ст. 178 ГК РФ (про заблуждение) в деле неприменима!
Согласно ст. 179 ГК РФ суд не может признать сделку недействительной, если покупатель квартиры не знал и не должен был знать об обмане пенсионера мошенниками. Когда как ст. 178 ГК РФ, позволяет суду признать такую сделку недействительной, даже если покупатель квартиры не знал и не должен был знать об обмане продавца мошенниками.
В чём суть: если имеет место обман продавца квартиры (со стороны мошенников), то это ст. 179 ГК РФ — эта статья чётко защищает добросовестного покупателя (который не знал и не должен был знать об обмане).
Статья 178 ГК РФ посвящена "заблуждению" и очень плохо защищает права добросовестного покупателя. Однако если имеет место обман (со стороны мошенников), то нельзя говорить о заблуждении - это совершенно другое основания порока воли!
Подробно об этом рассказали в этой статье.
2. ОЧЕНЬ ВАЖНО: вместе с договором купли-продажи квартиры заключаем отдельный договор ПОРУЧИТЕЛЬСТВА на основании ст. 361 ГК РФ, в котором близкий для продавца человек становится его поручителем на случай, если сделка будет признана недействительной и тогда за долг продавца также будет отвечать поручитель! А лучше включить сразу 2-3 поручителя в сделку.
Конечно, не всегда у поручителей будут в наличии средства, чтобы быстро погасить долг за продавца, однако, во-первых, чисто юридически поручитель будет отвечать перед покупателем за долг продавца (в это значительно повышает вероятность возврата денег), а во-вторых, ЧИСТО ПСИХОЛОГИЧЕСКИ продавцу (пенсионеру) будет очень сложно потребовать признания сделки недействительной, поскольку тогда может пострадать его близкий человек! Более того, близкий человек-поручитель может до сделки отговорить продавца от сделки, если он не будет уверен в искренности намерений и чистоте воли продавца. Что на корню решит проблему (не даст её возникнуть).
3. В договоре купли-продажи квартиры прописываем, что в случае признания сделки недействительной по причине обмана/заблуждения продавца, покупатель имеет право (а продавец соглашается с этим) привлечь продавца к уголовной ответственности за мошенничество, поскольку продавец заверяет покупателя, что на момент заключения сделки купли-продажи квартиры не имеет какого-либо порока воли.
Данное право покупателя (привлечь продавца к уголовной ответственности за мошенничество) работает вне зависимости от того, прописано оно в договоре или нет. Однако оно имеет целью ПСИХОЛОГИЧЕСКОЕ воздействие на продавца, который может из-за страха быть привлечённым к уголовной ответственности бросить затею признать сделку недействительной.
4. С письменного разрешения продавца под видео-запись проверяем его телефон/компьютер на предмет наличия переписок/созвонов с мошенниками. По результатам составляет акт осмотра техники и подписями сторон подтверждаем отсутствие следок общения с мошенниками.
Данные действия обеспечат подтверждение наличия ПОВЫШЕННОЙ ОСМОТРИТЕЛЬНОСТИ покупателя при подготовке к сделке, что является очень значимым фактором в пользу покупателя в случае признания продавцом сделки недействительной.
5. В договоре обязательно прописываем заверения о том, что "продавец не находится под влиянием заблуждения, обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств, осознаёт суть, смысл, цель и последствия совершаемой сделки, искренне желает наступления последствий, предусмотренных условиями сделки" и так далее.
Конечно, наличие заверений не всегда помогает, однако в общей массе доказательств может сыграть важную роль.
6. Получаем от продавца квартиры справку из ПНД (психоневрологического диспансера) о том, что продавец находится в адекватном состояния, а также дополнительно получаем заключение профессионального психолога о том, что человек находится в адекватном состоянии.
Конечно, наличие указанных справок не всегда помогает, однако в общей массе доказательств может сыграть важную роль.
7. Сначала заключаем предварительный договор купли-продажи квартиры и вносим по нему задаток (предоплату) по договору — тем самым увеличиваем количество действий, подтверждающих наличие у продавца воли на реальную продажу квартиры.
Через несколько дней заключаем основной договор купли-продажи квартиры.
8. Все расчёты по сделке осуществляем в безналичной форме.
Это позволит обеспечить наличие 100-процентных доказательств в передаче денежных средств.
9. Проверяем продавца квартиры на предмет: наличия долгов в базе данных ФССП и ФНС, участия в судебных делах банкротства, розыска в базе данных МВД и иных официальных источниках, действительности паспорта и ИНН, участия в сомнительных организациях и так далее.
Можно использовать для этого различные онлайн-сервисы, в частности, у риэлторов пользуется популярностью сервис fizcheck.ru/check-person/ (не реклама, если владелец данного сервиса прочитает эту статью, пусть свяжется со мной для выплаты вознаграждения за рекомендацию).
10. Все переговоры, осмотры квартиры, процесс совершения, подписания сделки фиксируем на видео, чтобы обеспечить более полную доказательственную базу в случае конфликта.
Наличие видео-материалов может в значительной степени повлиять на мнение суда относительно намерения продавца реально осуществить сделку и продать свою квартиру.
11. Сделку купли-продажи квартиры оформляем у нотариуса!
Участие нотариуса в процессе совершения сделки может в значительной степени усложнить признание сделки недействительной, поскольку большую часть проверочных мероприятий может взять на себя нотариус, особенно если прописать это в договоре.
СОХРАНИТЕ ДАННЫЙ ЧЕК-ЛИСТ, ЧТОБЫ НЕ ЗАБЫТЬ! И ПЕРЕШЛИТЕ ЕГО СВОИМ БЛИЗКИМ!
С уважением, Евгений Рябов, юрист / Telegram: t.me/eriabov E-mail: evrcapital@gmail.com
UPD:
12. Очень желательно к моменту заключения договора купли-продажи добиться снятия жильцов с регистрационного учёта по месту нахождения продаваемой квартиры, а также вывоз продавцом из квартиры своих личных вещей.
Это также в значительной мере будет свидетельствовать о реальном намерении (наличии истинной воли) продавца избавиться от своей квартиры и получить за неё вознаграждение в соответствии с договором купли-продажи. Данный фактор будет также важен в суде.
