Работа в найме и пассивный доход. С чего начать? ВЫПУСК №1 Подкаст-шоу "Палка о двух концах или Объективно говоря!"
Почему работать в найме выгодно! Первые шаги к пассивному доходу: просто и доступно каждому
Ответ на пост «Откат»
Этот пост казахских КВН-щиков об уроках коррупции почему-то напоминает ситуацию в нашем доме с капремонтом (почему бы, не знаете?), но любые совпадения, конечно, случайны.
В нашем доме должен пройти капремонт, проведён аукцион в прошлом году, есть подрядчик АО Мослифт (они нам ставили новые лифты, и лифтами мы очень довольны). Вроде бы - ура! В перечень работ по договору с Мослифтом вошли (практически) все работы, которые перечислены в протоколе общего собрания собственников.
Этап обследования дома и проектирования якобы "открыт" в декабре 2023 года - без участия собственников, без участия депутата, но Фонд капремонта и Департамент капремонта, а также жилинспекцию и Правительство Москвы это не смущает! Они говорят: да - в Положении о комиссиях есть пункт, что участие уполномоченных собственников и депутата обязательно, да - мы открыли работы без собственников и депутата, и всё нормально! Вы не переживайте, нарушение закона с нашей стороны - оно законно, другое дело, если б закон нарушил кто-то другой!
Незнайку на Луне помните? То-то и оно-то, братцы, то-то и оно-то)
- Ну ладно, работы открыты без нас, а проводить обследование дома-то вы будете с нами? - "Ага!"
- Весь дом будете обследовать? - "Ага!"
- Собственников известите, когда это будет? - "Ага!"
- И Техническое заключение будете составлять по итогам реального обследования? - "Ага!"
- И с собственниками его согласовывать? - "Ага!"
- И потом мы сможем выбирать материалы, которые войдут в проект и смету? - "Ага!"
Ах, маладца подрядчик АО Мослифт! Складно говорит, что все законы, регламенты, СНИПы, ТЗ будут выполнять! Приятно слушать!
Прошло 4 месяца с "открытия" работ, и оказывается, что ТЗК (Техническое заключение) уже составлено, сдано в экспертизу, что обследование в соответствии с ТЗ проводить необязательно, что проект можно взять типовой и внести корректировки при необходимости... Ах, маладца подрядчик АО Мослифт! На обследование и составление проектно-сметной документации (ПСД) выделена неслабая сумма денег в составе всей суммы договора - зачем же "маладца подрядчику" тратить всю выделенную сметой сумму, если можно не тратить?
И самое интересное, что действующие лица из первого акта этой пьесы снова считают, что всё нормально! Действующие лица те же: Фонд капремонта и Департамент капремонта, а также жилинспекция!
Напрашивается продолжение логической цепочки (такого ещё не было, конечно, но ведь такое развитие событий логично, если прогнозировать его на основании уже произошедших фактов):
- Вы и ремонт будете делать так же, как проводили обследование? - "Ага!"
- Вы без нас и без реального фактического ремонта сами кушать наши деньги будете? - "Ага!"
Поиграем в бизнесменов?
Одна вакансия, два кандидата. Сможете выбрать лучшего? И так пять раз.
Инвестиции в российскую недвижимость: выгодно, но не везде
Тема недвижимости одна из самых горячих в последнее время. Часто мы слышим фразу: покупка квартиры - лучшая инвестиция. РИА Новости посчитали доходность от жилья в регионах страны. Их методология:
Доходность для целей исследования считалась в среднем за три года (2021-2023) от прироста стоимости квартиры и сдачи ее в аренду. В расчетах учитывались выплаты НДФЛ, ЖКУ, за капитальный ремонт и налогов на имущество физических лиц. Среднегодовая доходность рассчитывалась с учетом потребительской инфляции. Для расчетов использовалась стоимость типовой однокомнатной квартиры площадью 35 квадратных метров.
А теперь посмотрим на сам рейтинг. Лидер - это Норильск, а вот хуже всего ситуация в Южно-Сахалинске. При инвестиции в недвижимость на островах вы в лучшем случае сохраняете деньги, в худшем - теряете их. Зато в этом рейтинге острова рядом с Москвой.
«Вник и рассказал» - проект, где вы найдете аналитические материалы о разных сферах экономики и жизни общества. Присоединяйтесь к нашему телеграм-каналу и Boosty.
Стоит ли брать ипотеку в 2024 году?
Средняя стоимость квадратного метра жилой недвижимости в Москве обновила исторический максимум в марте 2024 года и составляет почти 300 тыс. рублей. В этом подкасте мы обсудим московскую жилую недвижимость. Поговорим о ценах, индексе Московской жилой недвижимости, вопросах ипотеки.
Основные моменты:
00:00 Введение
00:52 Что такое индекс Московской жилой недвижимости?
01:41 Про объективность индекса и стоит ли ему доверять
02:33 Цены на недвижимость растут. Будут ли расти дальше?
04:01 Банк России вводил меры для замедления роста цен
04:33 Совет тем, кто собирается взять ипотеку
05:30 Снимать квартиру или взять ипотеку? ПРАВИЛО 10%
07:20 Заключение
Где прослушать?
И на других удобных для Вас подкаст площадках (Яндекс Музыка, apple и google подкасты) по запросу "Инвестиции для людей"
А тем, кому привычнее читать, предлагаю текстовый вариант с раскрытием этого вопроса
Ипотека или аренда в 2024 году? Правило 10%
Средняя стоимость квадратного метра жилой недвижимости в Москве обновила исторический максимум в марте 2024 года и составляет почти 300 тыс. рублей. Это значение индекса Московской жилой недвижимости Домклик. Стоит ли брать ипотеку в таких условиях или лучше снимать квартиру?
Индекс рассчитывается Московской биржей на основе реальных ипотечных сделок Сбербанка и отражает стоимость 1 квадратного метра жилой недвижимости в Москве. Индекс запущен относительно недавно, в 2020 году, но рассчитывается по историческим данным с декабря 2016 года. По состоянию на декабрь 2016 года значение индекса было около 160 тысяч, это стоимость квадратного метра на тот момент. Сейчас, в марте 2024 года, индекс обновил исторический максимум и находится на уровне около 295 тыс. рублей.
Почему этот индекс — хороший показатель стоимости недвижимости? Чем больше качественных данных — тем более объективной будет оценка. Индекс рассчитывается на основе реальных сделок Сбербанка. Таких сделок достаточно много, потому что Сбербанк занимает большую долю ипотечного рынка. Эти же данные позволяют оценить фактически любую квартиру, у Сбербанка есть сервис бесплатной оценки на сайте Домклик.
Данные по ипотечным сделкам хорошо отражают рынок, так как такие сделки реально существуют. Простой анализ объявлений на сайтах может искажаться недобросовестными агентами, занижающими цены ради откликов потенциальных покупателей.
Можно ли как-то рассчитать, выгоднее купить квартиру в ипотеку или арендовать? Думаю, что здесь нет универсального ответа и каждый должен решить его для себя. Есть такой распространенный подход — сравнивать стоимость аренды и размер платежа по ипотеке. Если стоимость аренды ниже размера ипотечного платежа, то по этой логике выгоднее арендовать. Но это неправильное сравнение, так как стоимость аренды — это полностью невозвратный платеж для арендатора, а ипотечный платеж — только частично невозвратный, потому что через несколько лет ипотечная квартира станет полностью вашей собственностью.
Правильно сравнивать только невозвратные платежи с невозвратными платежами. В случае аренды это стоимость аренды, в случае ипотеки к невозвратным платежам относятся налог на собственность, ремонт и обслуживание квартиры, стоимость заёмного капитала. Ориентировочно все эти невозвратные расходы в случае ипотеки можно оценить в 10% от цены квартиры. Поэтому если цена аренды в год меньше 10% цены квартиры - это выгодное решение.
Этот инструмент я называю «правило 10%», оно позволяет быстро посчитать, что выгоднее: ипотека или аренда на основе сравнения невозвратных платежей. Но для многих людей ипотека даст приятное чувство жизни в собственной квартире и поможет целенаправленно платить за собственную квартиру, а не тратить деньги просто так. Поэтому именно ипотека может стать правильным решением для таких людей.
Поэтому если вы думаете над покупкой квартиры в ипотеку, но пока не получаете одобрение от банка вообще или не получаете приемлемые условия с точки зрения размера ежемесячного платежа, делайте эти 2 вещи: сокращайте долговую нагрузку, то есть расплачивайтесь с остальными кредитами, и занимайтесь сбережением, откладывайте минимум 10% доходов, лучше — больше. Это стандартные рекомендации по финансовой грамотности.
Автор: Михаил Емец, финансовый консультант, автор книги и подкаста «Инвестиции для людей»
Не опять, а снова Сочи и Москва дорожают. Что произошло с ценами на недвижимость в этих городах за месяц?
Продолжаю следить за тем, что происходит с ценами на недвижимость в Москве и в Сочи. Города интересны тем, что недвижимость там себя ведет вообще по-разному. В прошлый раз я смотрел август–сентябрь. Смотрим, что произошло на месяц, думаем, что будет дальше. Спойлер: не опять, а снова всё дорожает.
Сочи (объявления)
Что тут в горах и на пляжах? Цены считаются из объявлений о продаже, а не по фактическим сделкам (это важно).
Данные отсюда: https://sochi.restate.ru/graph/ceny-prodazhi-kvartir/
В сервисе, в котором я отслеживаю цены объявления, произошла аномалия с ценами. Цены на графике улетели, причём задним числом тоже. Во вторичке — наоборот упали.
Первичка подорожала с 413к (данные сентября в сентябре) до 491к (данные октября), одновременно переписали данные сентября с 413к на 572к. Вторичка подешевела с 295к (данные сентября в сентябре) до 266к. Одновременно переписали данные сентября с 295к на 257к. Они больше похожи на правду, если слово «правда» применима к ценам в Сочи.
На другом сервисе – более правдоподобно. Сентябрь — 286к, октябрь — 290к за метр.
Сочи: сентябрь → октябрь
Первичка: ? → ?
Вторичка: 286 → 290к
Москва (объявления)
А теперь в Москву. Тут без аномалий. Просто небольшой рост.
Данные отсюда: https://msk.restate.ru/graph/ceny-prodazhi-kvartir/
Первичка подорожала с 353к до 355к. Вторичка подорожала с 398к до 405к за метр.
Москва: сентябрь → октябрь
Первичка: 353к → 355к (+0,6%)
Вторичка: 398к → 405к (+1,8%)
Повышение ставок по кредитам продолжает не работать, ничего нового.
Посмотрим теперь, что по реальным сделкам, так как в объявлениях мы видим цены, которые хотят продавцы, в реальных же сделках мы видим цены, которые готовы платить покупатели.
Реальные сделки
Индекс московской недвижимости Дом Клик MREDC показывает сейчас 280к против 277к месяц назад за метр. +3к за месяц или +1,1%. Продолжается рост от годового минимума (253к) к историческому максимуму (288к). В октябре темп сохранился.
MREDC — это композитный индекс московского рынка недвижимости, рассчитываемый на основании агрегированных данных об ипотечных сделках, предоставляемых ДомКлик, и отражающий среднюю стоимость одного квадратного метра.
Данные отсюда: https://www.moex.com/ru/index/MREDC/technical/
По другим городам индексов Дом Клик нет.
СберИндекс показывает стоимость по реальным ценам продаж первички. Москва там считается отдельно, а Сочи только в рамках Краснодарского края.
279к за метр в Москве, +7к за месяц. Отставание от MREDC 1к.
На 22% ниже, чем цены в объявлениях. Но видно, что цены в объявлениях растут примерно пропорционально реальным ценам сделок.
По Краснодарскому краю средний ценник вырос до 160к — стало на +4к дороже.
Сравнение с другими городами
Я традиционно смотрю ещё на объявления по СПБ, Краснодар и Анапу. Цены в объявлениях (реальные цены будут ниже) на первичку и вторичку.
Объявления
Москва: первичка 355к, вторичка 405к
Сочи: первичка ?, вторичка 290к
СПб: первичка 247к, вторичка 207к
Анапа: первичка 153к, вторичка 147к
Краснодар: первичка 152к, вторичка 152к
Эльвира Набиуллина уже повысила ключевую ставку ЦБ до 13%. Скоро новое заседание, могут и выше поднять, как минимум — оставить. Для рынка жилья это в теории значит то, что ипотеки стали дороже, а значит цены должны идти вниз. На практике же — наоборот. Наблюдаем.
Что ещё происходит с недвижкой
По данным Росреестра, в третьем квартале 2023 года в Москве было зарегистрировано 29,24 тыс. договоров долевого участия с использованием жилищных кредитов. Это наивысший квартальный показатель, он на 40% превышает прежний максимум, установленный в четвёртом квартале 2020 года (20,89 тыс.), на 56% — итоги третьего квартала прошлого года и на 91,2% — третьего квартала 2021 года.
В крупнейших городах России ипотека выходит примерно в 2 раза дороже, чем аренда. В Москве — в 2,3 раза, в СПб — в 2,16. Меньше всего — в Челябинске, в 1,46.
Спрос в октябре незначительно снижается по сравнению с сентябрём. От 3% до 15% снижения называют разные эксперты. Но кажется, что четвёртый квартал всё же будет ниже третьего.
Давайте возвращаться в Сочи и смотреть, как там мои дела
Всего я накопил пока что около 2,61 млн с июля 2021 (данные за 1 октября). Если считать, что квартира стоила 10 млн, теперь она стоит уже 12,29 млн. Месяц назад было 12,5! Важно отметить, что это цены в объявлениях, а в Сочи так много фейков, что реальные цены можно будет узнать только в активной фазе подбора.
Ну а пока хватает на 9,05 метра!
Синим цветом — стоимость моей сферической квартиры в сочинском вакууме, а красным — мой финансовый результат. Октябрь — прогноз. Напомню, что цель — накопить достаточную сумму для обеспечения кэшфлоу, покрывающего ежемесячные платежи по ипотеке (±100% стоимости квартиры).
Подписывайтесь на мой телеграм-канал, в котором я рассказываю, как коплю на квартиру в Сочи, и делюсь своим опытом в инвестициях.
Сможете найти на картинке цифру среди букв?
Справились? Тогда попробуйте пройти нашу новую игру на внимательность. Приз — награда в профиль на Пикабу: https://pikabu.ru/link/-oD8sjtmAi
Московские словечки про деньги
Шел по Арбату и наткнулся на интересную выставку про московские словечки. Оказывается, многие выражения были рождены на улицах столицы. Вот несколько, которые касаются денег. В тексте написал кратко, а на фотках можно прочитать поподробнее.
🗣️ Долговая яма
«Ямой» в Москве в живой разговорной речи называли долговое отделение тюрьмы предварительного заключения при Губернском правлении, в котором содержались неисправные должники. По существовавшим законам несостоятельного должника водворяли в «яму» по заявлению кредитора и постановлению суда до уплаты долга, причём содержание арестант обязан был оплачивать заявитель. Память о «яме» осталась в преданиях о старой Москве и в языке. И сейчас человек, обремененный долгами, которые нечем выплачивать, говорит о себе, что угодил в долговую яму.
🗣️ По сходной цене
При покупке какого-либо товара продавец и покупатель непременно торговались. Существует версия, что выражение «сходная цена» появилось из-за того, что последнюю, приемлемую для покупателя цену купец называл, когда тот уже уходил. В бывших уездных и губернских городах торговые ряды строили посреди главной площади, а лавки всегда ставили выше уровня земли, чтобы не было в них сырости, потому покупатели, заходя поднимались, а уходя, сходили вниз по ступенькам под при призывы продавца вернуться и получить, что уж там, хорошую цену, с уступкой, за хорошую-то вещь. Эту-то последнюю цену для уходящего покупателя и стали называть сходной.
🗣️ Дать на чай
Одно из старинных прозвищ, данных москвичам — «чаехлебы». Действительно, москвичи издавна пристрастились к чаю. В середине 19 века появилось выражение «дать на чай». До этого, дополнительные деньги за какие-либо услуги давали «на выпивку» или, более конкретно «на водку», но московская любовь к чаю внесла свои изменения в этот обычай. «В Москве редко просят на водку, всегда на чай«, — писал современник. Позднее выражение «дать на чай», «чаевые» вышло за пределы Москвы и стало общеупотребительным.
❓ А вы какие выражения знаете?
👍 Лайк и подписка, если интересно.