Добрый вечер!
По пунктам:
1. Обратиться в банк с просьбой дать разъяснения,
2. Найти покупателя,
3. Собрать документы,
4. Продать и получить деньги.
Теперь подробнее.
Так как не указан ни регион, ни банк, приведу разъяснение на примерах Москвы.
Разные банки по разному относятся к продаже из под залога. На текущий момент во многих банках действуют в основном несколько схем:
1) погашение остатка долга перед сделкой, снятие обременения, регистрация перехода права.
Вы можете взять потреб на короткий срок или взять сумму для закрытие ипотеки в качестве задатка у Покупателя (если так договоритесь). В некоторых банках это единственно возможный вариант. Например, Уралсиб, в прошлом году и слышать не хотел о продаже из под залога: "Гасите долг и делайте что хотите". А из под Росбанк, Сбера, ВТБ, Росбанк - уже накатаная дорожка.
2) регистрация перехода права с обременением, погашение остатка долга, снятие обременения.
Погашение остатка долга может быть несколькими вариантами: аккредитив на сумму долга, перевод на сумму долга от имени покупателя, трансферальный аккредитив продавцу с частичным переводом банку и эскроу в адрес банка.
Это все прекрасно работает, если к Вам пришёл покупатель с деньгами.
Но к Вам может прийти покупатель с ипотекой.
Если у покупателя ипотека того же банка, то проблем почти никогда не возникает. По одной из двух схем, так или иначе, сделка проходит. Но.
К Вам может прийти покупатель с одобренной ипотекой другого банка. И тогда нужно смотреть насколько они "стыкуются". Например: В Московском регионе ипотекой Сбербанка можно спокойно выкупить ипотеку любого банка. Для этого Продавцу в Сбере открывается блиц-кредит на сумму долга, который перечисляется в его основной банк, гасится ипотека, снимается обременение, а потом совершается сделка с Покупателем уже в Сбере.
А, например, в Альфе это возможно только в том случае, если первоначальный взнос Покупателя покрывает сумму долга Продавца. То есть, по сути мы получаем вариант номер 1.
Можно, конечно, Покупателя с ипотекой отправить одобряться в свой банк, но часто бывает, что Покупатель в своём банке уже получил лучшие условия и менять банк уже не хочет, потому что, например, Ваш банк даёт ему худшие условия.
Тогда можно рассмотреть вариант рефинансирования Вас в его банк. Вопрос соотнесения времени и денег. Рефинансирование может занять от двух недель до двух месяцев. Например, у ВТБ в Москве закладные бумажные хранятся хз где, но точно не в Москве. Ибо ждать их иногда приходится месяц. Потом бежать снимать обременение ВТБ, потом бежать накладывать его в новом банке. Допрасходы на рефинансирование: отчёт об оценке, повышенная ставка на время регистрации и... та-дам страховка)
У Сбера не так давно появился третий вариант: уступка Вашего кредитного договора. Но у меня по этой схеме сделок ещё не было. Поэтому подробностей не знаю.
Итак, повторюсь: первый пункт - обратитесь в Ваш банк.
Подробнее про второй пункт писать не буду. И так все всё знают. Только обращаю Ваше внимание, что если к Вам придут сертификаты или альтернатива, нужно будет немного поднапрячься и разобраться: кто действительно сможет купить, а кому не имеет смысла даже показываться.
По третьему пункту: "документы собраны" - это больше маркетинговый ход.
Если "все дома", то ДКП, передаточный акт, подтверждение расчетов, кредитный договор у Вас лежат в одной кучке.
Закажите свежую выписку из ЕГРН о составе правоустанавливающих документов. Москва спокойно принимает электронные версии.
В первом этапе банк Вам скажет: за какой срок нужно будет писать заявление на полное досрочное погашение и какие документы нужно предоставить. Например, в Совкоме, у нас выход на сделку занял две недели. Мы писали заявление, которое рассматривал ось в кредитном комитете, а в ВТБ при электронной закладной - за три дня. А в МКБ чуть ли не за месяц.
Выписку из домовой книги, справку об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам и капремонту, а также, электроэнергии и газу - брать нужно перед сделкой. Покупатели без риэлторов ещё любят запросить БТИ. Поэтому, лучше поэтажный план и экспликацию тоже заказать. Если у Вас дом по индивидуальному проекту, то тоже лучше иметь их на руках.
При наличии газового отопления, нужны документы от газовой компании: паспорт котла, договор на обслуживание. Перед сделкой могут запросить справки из НД и ПНД. Из приятных дополнений - если у Вас сохранились, хотя бы в копиях, документы предыдущих собственников или, в идеале, комплект проверки перед покупкой, если брали вторичку.
Ну и четвёртый пункт будет зависеть от первого. Форма договора, порядок расчетов будет зависеть от банка и схемы сделки. На этом этапе Вам нужно убедиться, что Вы беспрепятственно получите свои деньги. Для этого очень внимательно отнеситесь к условию доступа к деньгам. Например: в условиях перечисления аккредитива указывают выписку из егрн в которой правообладателем является Покупатель. Но! С 1 марта 2023 года третьим лицам ФИО собственника не раскрывается. В Вашем экземпляре выписки будет указано просто "физическое лицо". То есть Вы должны чётко знать - как Вы её получите. При этом, например, при электронной регистрации ВТБ и расчётах по номинальному счету, Вам после регистрации деньги будут перечислены автоматически.
Если Вы оказались внизу альтернативной цепочки из нескольких квартир, то в условиях доступа у Вас могут быть несколько ЕГРН и немножко ещё других документов. Контролируйте - как Вы их получите.
Надеюсь, я подробно ответила на Ваш вопрос) Как видите, многое зависит от условий Вашего банка)