Что такое дарксторы? Это магазины, в которые нельзя зайти. То есть помещение, в котором лежат продукты, лежит заморозка, лежит охлажденка, яйца, молоко, хлеб, но их нельзя купить, просто зайдя в магазин.
Их можно заказать домой через приложение, и тебе их доставят в течение 15 минут. В этом заключается бизнес модель компании. Они садятся внутри жилого района, откуда легко до границы своей территории могут доехать или дойти в течение 15 минут. Какие у них требования?
1 этаж. Никаких подвалов. Даже несколько лестниц вниз. Или вверх. Это критично. Общая площадь помещения порядка 200 м квадратных., высота потолков не менее 2,7 м, электрическая мощность не меньше 30 киловатт. Планировка максимально открытая.
Наличие своего санузла, центрального отопления, горячей и холодной воды. Очень важно - отдельный вход, независимый ни от кого, с круглосуточным доступом. Велопарковка и возможность подъехать для разгрузки автомобильному транспорту.
Что всё это значит для владельцев коммерческой недвижимости? Есть крайне непопулярные ранее помещения, расположенные на вторых линиях жилых домов или во дворах. Эти помещения раньше сдавались под небольшие детские клубы, спортивные учреждения, частные школы. Однако таких арендаторов немного, поэтому помещение часто простаивали, либо сдавались очень дешево.
На текущий момент дарксторы оживили интерес к этим помещениям. Помещения сдаются по хорошим рыночным ставкам. И, самое главное, они становятся ликвидны с точки зрения возможности продажи таких объектов.
Это, а также развитие сервисом доставки готовой еды, например компания My-Food, говорит о том, что люди стремятся большему комфорту. Очень многие работают на удаленке из дома. А живут при этом в спальных районах города, таких как Академический, Солнечный, и так далее.
Им не хочется выезжать в центр города либо в супер-региональные торговые центры по типу Меги для того, чтобы закупиться продуктами. Им хочется здесь и сейчас получить свежие продукты, желательно выезжая из своего района, а ещё лучше не выходя из дома.
И доставка готовой еды решает эту задачу. Соответственно, люди меньше будут ходить продуктовые магазины. Из этого следует, что продуктовые магазины, расположенные не на трафике и не внутри густонаселенных жилых районов, будут пересматривать свою концепцию или закрываться. Пятёрочка и Магнит довольно давно тестируют формат магазина у дома.
На текущий момент продуктовые ритейлеры сидят в помещениях от 350 до 750 квадратных метров. Однако магазин у дома предполагает размещение таких магазинов в формате 100-150 квадратных метров. В этом есть большая опасность для инвесторов, которые сейчас вкладываются в большеформатные магазины. Есть риск того, что текущий «надёжный сетевой арендатор» в течение ближайших пяти лет съедят оттуда.
Мы с командой при подборе подобных объектов обращаем внимание на ряд факторов. В частности, на количество домохозяйств вокруг помещения, а также планировку объекта. Планировка очень важна. Она должна быть такой, чтобы была возможность разделить объект на несколько независимых помещений с отдельными входами и сдать их нескольким арендаторам.