Всем привет! Волею судеб работаю курьером, обрастая тоннами ранее неведомых наблюдений о людях, о том как и где они живут, что покупают и зачем. Также открываю для себя мироощущение курьера: как он работает, что такое интервалы и география, логистика и время. И, главное, как к нему, не всегда, но часто относятся люди, и это особенно ужасно. Такое впечатление, что многие просто хотят самоутвердиться на фоне курьера и используют возможность выстроить воображаемую социальную лестницу здесь и сейчас, просто чтобы получить удовольствие.

Но речь не об этом. Речь о пожилых бабулях, фэнах магазина на диване, которые скупают драгоценные изделия (как им кажется) за чудовищные деньги. При этом им кажется, что они реально вкладываются в "real estate" (я прекрасно знаю, что термин от недвижимости, это просто для понимания идеи), что они вкладывают пенсии в драгоценные изделия, фактически в сокровища, которые вечны и которые они потом передадут внукам.

Бедные внуки: им достанутся кольца из серебра не выше 925 пробы (максимум 30 р. за грамм) по цене лома, с камушками в виде яшмы (90 р. россыпью) танзанита (300 р в огранке) и прочего говна. Никакого золота, акститесь, это не про этот бизнес! Причем эти изделия выглядят весьма пошло, простецки, серебра там мало, как и камней.

А рассказать про цены? Как вам 9990 р. за колечко с танзанитом, с чистым весом серебра 3 грамма. Цепочка с кулоном 5 грамм за 19800 р.? И эту дичь можно перечислять вечно!

Я раньше думал, что это только стебная серия из Южного парка, где дед Стэна (м.б. Кайла, не важно) скупает барахло за тысячи грин, чтобы подарить внуку. Но, похоже, бизнес нашел свою целевую аудиторию и у нас: есть целая армия пожилых людей, которые смотрят магазины на диване, скупают этот хлам и делают это ну просто в космических масштабах. Одной такой бабушке я за 2 дня (с промежутком в 5 дней) отвёз барахла на 137000 р.

Все мои попытки как-то объяснять масштаб нае....ва ни к чему ни проводят, на меня смотрят как на идиота и выставляют за дверь поскорее а ля "я знаю, что я делаю, я в этом разбираюсь". Мне искренне жаль этих бабушек, я чувствую себя соучастником преступления против возраста и здравого смысла.

Зачем я это пишу? Только для того, чтобы вы предостерегли и следили за своими бабушками (отлетевших дедов не встречал пока), пытались остановить их и объяснить им истинную стоимость вещей! Ведь они хотят просто вложиться и сохранить, но НЕ верят банкам и вкладам, а верят в идеалы Дрейка! Простой совет в пику таким покупкам может звучать весьма понятно: пусть покупают золото в слитках, да хотя бы в том же Сбере. Золото есть метал, которого становится только меньше, синтезировать его пока нельзя, цена его будет только расти, немного, постепенно, но расти и покупая по цене лома ты и продашь его тоже ломом.

Берегите старость и помните: эти люди - ваши бабушки, но они уже не мыслят так, как вы сейчас, и, зачастую, возрастные изменения сознания толкают их на лютую дичь! Помогите им и защитите их!

‼️Информация получена исключительно из открытых источников. 

🏢Фонд инвестирует в строящийся жилой комплекс Luzhniki Collection в Москве.

📁Ниже я разбил полученную информацию по пунктам, каждую из которых прокомментировал. 

1) Стратегия фонда основана на потенциальном росте стоимости жилья с момента начала строительства до его завершения.

Только вот цены могут быть под давлением из-за целого ряда негативных факторов: рецессии в мировой экономике, отмены льготной ипотеки, снижения доходов населения, роста безработицы, оттока за границу платежеспособного населения, локального падения спроса после панических покупок недвижимости в начале 2022 года и т.д.

2) Планируемый срок проекта — 5 лет (декабрь 2022 года - декабрь 2027 года). Потенциальная доходность инвестиций за указанный срок 50—70%. 

‼️То есть в грубом подсчете это всего лишь 10-14% годовых (как то немного в текущих реалиях). 

При этом Тинькофф в своей же стратегии ссылается на данные Агенства элитной недвижимости Whitewill, по заявлению которых разница между ценой премиальной новостройки на котловане и готовым домом может составлять 30% и выше. 

‼️Мне кажется, что 30% как то далековато от заявленных 50% и тем более 70%!!! 

3) Ликвидность вложений. То есть возможность купить или продать паи фонда в любой момент при наличии встречных предложений. 

‼️Только вот это закрытый паевой инвестиционный фонд (ЗПИФ), который торгуется на внебиржевом рынке. Это значит, что вы самостоятельно устанавливаете цену покупки или продажи пая. И сделка совершится, только если будет найдена встречная заявка с такой же ценой. Цены покупки и продажи можно посмотреть в биржевом стакане. 

📌Я решил проверить ликвидность и приобрел 1 пай за 1075 рублей, а вот по лучшей цене продать смог его только за 1059 рублей. Спред составил немалые 1,5%, а это ведь недополученная будущая доходность! 

Кстати на графике стоимость пая сейчас отображается в сумме 1331 рублей (то есть не та цена по которой я реально купил его). Тинькофф называет это рыночной стоимостью, которую определили на основании отчетов независимых оценщиков. То есть в терминале отображается некая виртуальная рыночная стоимость, которую определяют какие-то оценщики. Значит по факту Тинькофф может нарисовать любую цену в терминале?

4) Застройщиком ЖК Luzhniki Collection является инвестиционная группа «Абсолют».

⁉️То есть делается ставка только на одного эмитента! То же самое, что приобрести акции или облигации одной компании. Здесь же нарушен один из главнейших принципов инвестирования - диверсификация, которой в данном случае просто НЕТ! 

⁉️А если застройщик разориться?

По заявлению Тинькофф деньги инвесторов  размещаются на эскроу-счетах и будут возвращены в случае банкротства застройщика. 

Ну допустим, что вы вложились в стройку и через 5 лет застройщик вдруг разорился. И вам возвращают ту сумму, которую вы изначально внесли (5 лет назад), соотвественно без каких-либо процентов. Представьте как за 5 лет обесцениться рубль. 

‼️Также я обратил внимание, что в приложении Тинькофф во вкладке рассматриваемого фонда есть раздел "Вопросы о фонде", в котором имеется ссылка "Информация о финансовых инструментах". Перейдя по данной ссылке можно скачать информационный документ под названием "инвестиционный пай паевого инвестиционного фонда (кроме БПИФ)". Так вот, в данном документе жирным шрифтом прописано: "вы можете потерять всё, что вложили", "средства не застрахованы (не гарантированы) государством", "в случае потерь компенсаций не предусмотрено".

Так о каких эскроу-счетах идёт речь? Вот и думайте сами как это всё понимать.

5) Теперь самое главной - ИЗДЕРЖКИ!

💸Комиссия Тинькофф за управление составляет безумные 2,9% годовых от вложенных средств. Расходы рассчитываются и списываются ежедневно. То есть даже если застройщик разорится, Тинькофф свой процент за управление уже получит.

📌При этом, за покупку-продажу фонда в приложении Тинькофф, комиссии нет.

❗️Также следует учитывать, что после получения права собственности на объект управляющая компания должна будет заплатить налог на имущество, который составит 2%. А это тоже недополученная прибыль.

📌Кстати, налог с продажи недвижимости фонд не платит.

‼️Помимо этого, у инвесторов может возникнуть обязательство уплатить НДФЛ при продаже паев на бирже и при выплате дохода в конце срока действия фонда.

Избежать этого можно только если покупать паи на ИИС, воспользовавшись в последующем соответствующим вычетом.

При этом по заявлениям Тинькофф следует, что на фонд распространяется льгота долгосрочного владения. 

‼️А еще не стоит забывать о налоге на  материальную выгоду (начал действовать с начала этого года, хотя Тинькофф изначально отрицал это, а сейчас сознался), которая образуется именно в момент покупки пая ЗПИФ, торгующегося на внебиржевом рынке. То есть это разница между ценой моей покупки и расчетной стоимостью пая на бирже. В моем случае это: 1331-1075=256 рублей, с которых надо заплатить налог 13%, а это 33 рубля с 1 пая. И не важно, продадите вы в последующем пай с прибылью или убытком, налог все равно заплатите (даже если сделки была совершены в один и тот же день). 

✅Хотелось бы обозначить условные плюсы:
🔹малый порог входа (стоимость пая чуть выше 1 тыс рублей);
🔹можно купить неквалам;
🔹если в вашем портфеле уже имеются акции, облигации и т.п., то рассматриваемый фонд может служить некой формой диверсификации (хотя я с этим и не согласен).

‼️💸А теперь посчитаем ту доходность, которую нам обещает Тинькофф в самом благоприятном исходе!

Итак, это 10-14% годовых минус 2,9% комиссия за управление (а как эта комиссия убивает сложный процент здесь даже и не посчитаешь). Итого, мы имеем 7-11%, ну это не точно. Еще добавим сюда издержки в виде уплаты процентов по налогу на имущество, уплату налога на материальную выгоду, а также возможную уплату НДФЛ или спреда между ценой покупки и продажи пая. 

‼️Конечно же не забываем о рисках банкротства застройщика и несвоевременной сдачи им обьектов строительства.

‼️Ну и главное - это возможное падение или стагнации рынка недвижимости. Хотелось бы напомнить, что стратегия фонда основана на потенциальном росте стоимости жилья с момента начала строительства и до его завершения.

Еще больше информации в моем телеграм канале, там же публикую все свои сделки: https://t.me/+CltfllCmAL44Y2Ji

#comment_320036164

@Serg.42Rus, @dzianiska, @Racer102, @Poddonza, вы в телевизоре!