Ну вообще можно и совместить
Источник с мемами про инвестиции: https://t.me/sttonks
Движение F.I.R.E.
344 поста
•
3 038 подписчиков
Ну как там твои инвестиции в акции? Личный опыт
Это сейчас самый популярный вопрос среди тех, кто всегда относился к инвестициям в акции скептически и будто бы внутри себя ждал, когда же пузырь лопнет и все инвесторы обнулятся.
Я не обнулился и учитывая концентрацию негативных событий, не так уж сильно пострадал. Ради интереса решил подвести итоги моих инвестиций в акции за 2 года и 7 месяцев. Первые акции я купил в декабре 2019 года, когда коронавирусом ещё даже не пахло, а аббревиатура СВО расшифровывалась как угодно, но только не как <censored>.
За все время инвестирования в акции иностранных и российских компаний я отправил на брокерский счет 1.766.000 ₽ (в среднем по 57000₽ каждый месяц).
Финансовый результат на текущий момент: 1.456.395,43 ₽ (акции РФ) + 133.756 ₽ (или 2380$ — замороженные акции в Инвестпалате). Заморожено 9% от общего капитала.
Итого (если смириться с потерей замороженных акций): -310 000₽ или -17,6%. Я отношусь к этому достаточно спокойно и даже мог бы порадоваться, что в начале стадии накопления капитала застал 2 кризиса, если бы они были исключительно финансовые.
Расскажу о последних действиях на рынке и поделюсь своими мыслями.
Подстава от Тинькофф
17 июня у меня заканчивался срок долларового вклада под 8% годовых. Я планировал перевести все доллары на счет в Interactive Brokers, чтобы начать покупать VOO (ETF на S&P500 от Vanguard). Доллар 56 рублей, S&P500 на уровне 3700 — прекрасное время для повторного входа на американский рынок и возобновления ежемесячных покупок. Напомню, что я продал американские акции в марте, когда S&P500 был на уровне 4200, поэтому мой маневр с продажей оказался не таким уж и плохим: я не получил блокировку части своих акций на СПБ бирже и я вышел в кэш перед падением S&P500 с 4200 до 3700 пунктов.
Но 16 июня Тинькофф выпускает «крутую» новость, где сообщает о минимальной сумме для SWIFT-переводов (от 20.000$) и о новой комиссии за все входящие SWIFT-переводы в размере 3% от суммы перевода, но не менее 200 USD. То есть за 1 день до закрытия своего вклада я получаю новый квест «как вывести $ из банка Тинькофф с минимальными потерями». В моей голове начали крутиться различные красноречивые эпитеты в адрес Тинькофф…
Если честно, то Тинькофф в последнее время пробивает уже не первое дно своей репутации. После блокировки части акций на СПБ бирже было очень забавно наблюдать, как Тинькофф предлагает покупать бумаги на СПБ бирже (ведь риски дальнейших блокировок никуда не ушли), чтобы спасти доллары на клиентских счетах, ведь там теперь введена комиссия за хранение валюты.
Не всегда понимал хейт в адрес банка при Олеге и Оливере (когда все было в целом лучше, чем у других), но в последнее время хейт вполне оправдан. Условия и качество обслуживания значительно ухудшились, позиция банка «лишь бы клиент остался доволен», кажется, осталась в прошлом. Соотношение лайков и дизлайков под постами в официальном Telegram-канале банка как бы намекает, что «дальше действовать будут другие».
Инвестиции в акции иностранных компаний
Идея инвестиций в американских гигантов, таких как Apple, Google, Amazon, Microsoft довольно плотно поселилась у меня в голове ещё пару лет назад. Будто бы я был героем из фильма «Начало», в голову которого поселили нужную идею.
В начале своего пути я обходил российский фондовый рынок стороной. Ну как могут отечественные компании, которые в большинстве своем имеют главного акционера в виде государства и не очень эффективное управление, соревноваться с компаниями и взлетевшими стартапами из страны, которая занимает первое место в экономической структуре мира? Если поставить в один ряд Билла Гейтса и условного Андрея Леонидовича Костина (глава ВТБ), то кажется, что выбор в чью компанию инвестировать ежемесячно часть своей зарплаты даже не стоит.
Все было хорошо до наступления всем известных событий. Кажется, что нас всех ткнули носом в то, что есть «свои», а есть «чужие» и защита прав инвесторов распространяется только на «своих».
Не смотря на то, что инвестиции в акции иностранных компаний перестали быть безопасным способом пассивного инвестирования, я планировал возобновить свои покупки акций США через некоторое время, но уже через иностранного брокера.
Покупка акций через Interactive Brokers
В начале апреля я открыл счет в IB, после чего отправил туда тестовую сумму в $. До закрытия вклада в $ у меня было достаточно времени подумать, взвесить все за и против и принять решение. Ежедневный мониторинг новых распоряжений ЦБ, а также чтение нескольких русскоязычных неофициальных чатов по IB отнимали существенную часть времени и энергии.
Кто следит за заявлениями и указами наших властей и ЦБ, тот в курсе, что там у них семь пятниц на неделе. В одних документах указывается, что торговать через зарубежного брокера можно, в других — указывается явный запрет на зачисление валюты на иностранный счет.
Эльвира Набиуллина 10 июня на пресс-конференции сообщила о том, что продавать иностранные ценные бумаги с зачислением валюты на зарубежный счет можно только с разрешения правительственной комиссии. Позже информация об этом появилась на сайте ЦБ в разделе «Вопросы и ответы».
16 июня на экономическом форуме ПМЭФ Эльвира Набиуллина сообщила, что российские инвесторы смогут свободно перечислять средства, полученные от продажи акций, на зарубежные брокерские счета, но официального документа, разрешающего такие действия, в данный момент ещё нет.
Помимо действий и указов наших властей, существует ненулевой риск получения некоторых ограничений со стороны иностранного брокера. В среде инвесторов в конфискацию активов клиентов из России практически никто не верит, но многие допускают возможный ввод ограничений на торговлю, ввод и вывод средств для резидентов РФ.
Если честно, я оказался не таким железным и несгибаемым инвестором, который в состоянии закрыть терминал, не следить за новостями и не переживать за доступ к своим активам. Если стоимость акций в моменте меня не сильно волнует, то вот риски и неопределенность, связанные с заморозкой активов очень напрягают.
Инвестиции через Interactive Brokers откладываются до лучших времен
Мой хороший друг (тоже инвестирует) задал мне резонный вопрос:
Если пессимистичный сценарий в случае с IB все-таки реализуется, ты готов ехать в другую страну и высиживать там резидентство? Ты готов к тому, что там могут не отдать просто так твой кэш, а могут попросить налог/комиссию и т.п.? А если SWIFT-переводы в РФ будут невозможны, готов будешь забрать наличкой? Получить кирпичом по башке в чужой стране из-за нала не страшно?
Я осознал, что точно не готов переезжать (даже временно) в другую страну ради части капитала, которую планировал отправить в IB.
Если все банки РФ отключат от SWIFT, я не понимаю что мне делать с застрявшими деньгами за рубежом. А даже если не отключат, то сама идея ежемесячно отправлять по 500-700$ в IB сейчас кажется очень затратным занятием, учитывая вводимые банками комиссии за отправку и получение переводов, а также установление минимальных сумм отправки.
Правило 4% для жизни с капитала не учитывает то, что инвестору из РФ необходимо будет заплатить налог и комиссию в размере 3-6% за входящий перевод. Причем такие конские комиссии вводят и другие банки.
Окей, минусы инвестирования в иностранные ценные бумаги через IB понятны, а что с плюсами? Получаем диверсификацию по странам, страхуя в какой-то степени свой капитал от рыночных рисков и японского сценария. На мой скромный взгляд плюсы от диверсификации по странам в данный момент просто меркнут на фоне минусов.
Если не планировать в будущем переезд в другую страну и трату накопленного капитала там, то я не могу найти весомых аргументов в пользу инвестирования через IB в текущих обстоятельствах.
Продажа доллара по 56 рублей и покупка акций Газпром
После закрытия вклада я продал доллар по 56 рублей и купил практически на всю сумму акции Газпром.
Я прочитал тонны хейта, когда продал американские акции и перевел часть долларов в рубль при курсе 120. Чувствую сейчас будет ещё хуже 🙂 Зачем и почему я так сделал?
Мне так спокойнее. Теперь не нужно думать что делать с долларами, когда начинать покупать падающий S&P500, как не нарушить валютное законодательство, инвестируя через IB и, самое главное, не нужно думать о риске потери доступа к активам. Я освободил себя от чтения чатов IB, где мониторил новости об ограничениях ввода/вывода средств.
Всеми силами пытаться отправить накопления к брокеру из недружественной страны, когда все обстоятельства недвусмысленно намекают «остановись», я больше не стану. В текущий момент мне гораздо комфортнее находиться почти на 100% в акциях РФ, а освободившееся время можно направить в более продуктивное русло. Инвестиции в иностранные акции через брокера РФ или через IB сейчас больше похожи на ставку, что всё будет хорошо. Такую ставку я делать не готов.
Продать доллар по 56, когда покупал в среднем по 72 — очень больно, но что сейчас делать с безналичными долларами я тоже не знаю. Если держать их на счету, то нужно постоянно думать куда бы их и в какой момент вложить, чтобы инфляция не съела. Если даже опустить инфраструктурные риски, то вкладывать сейчас в S&P500, когда предрекают рецессию, тоже не хочется.
План дальнейших действий прост: ежемесячно докупать остальные акции российских компаний из индекса МосБиржи. Газпромовские дивиденды, которые к средней цене моих акций имеют доходность 16,5% годовых, также планирую отправить на покупку российских акций. В будущем буду стараться приблизиться к индексным весам.
Комфортный риск
С большой уверенностью можно сказать только то, что завтра рынок пойдет вправо. А вот как сильно упадет индекс S&P500, что будет с фондовым рынком в РФ, сколько будет стоить доллар через год — никому неизвестно.
В интернете огромное количество различных мнений. Каждый топит за свой подход, защищая свою стратегию до последнего. Кто-то ставит свою шкуру на кон, кто-то просто ведет канал с сигналами, не рискуя ни копейкой собственных средств. Какие решения принимать и что делать с собственными деньгами — это личная ответственность каждого из нас.
Я понимаю и тех, кто инвестирует через IB и готов к переезду в другую страну и тех, кто покупает только ОФЗ или инвестирует в однушки.
Я был не готов нести риск заморозки активов, поэтому вышел в кэш и отправил валюту на вклад. На тот момент это казалось оптимальным решением. Сейчас я снова принимаю такое решение, которое кажется оптимальным в текущих обстоятельствах.
Этот кризис дал мне понять, что нужно отталкиваться от того, какой риск мне комфортно нести, а не от того, в каких активах исторически была самая высокая доходность. А как же минус по акциям? Минус переживем, а вот на счет заморозки не уверен 🙂
*****
Как я "удачно" сохраняю деньги от инфляции я совершенно открыто рассказываю у себя в блоге, иногда дублируя посты на Пикабу.
Показать полностью
6
Почему мы ждём скорого роста российских дивидендных акций?
На днях у многих людей заканчивается трёхмесячные вклады со ставкой 17-21%. Инвесторы будут искать, куда пристроить свои денежные средства. У них есть несколько вариантов: дивидендные акции, облигации и банковские депозиты.
Вчера Банк России сообщил, что средняя максимальная ставка по вкладам топ-10 российских банков снизилась до 9,85%. На следующей неделе 10 июня 2022 г. пройдёт заседание ЦБ РФ, где с большей вероятностью понизят ключевую ставку, как минимум до 10%. После чего, ставки по вкладам пойдут в сторону 8%.
Сейчас средняя дивидендная доходность по самым ликвидным акциям составляет более 11%. По акциям Газпрома и ОГК-2 дивдоходность превышает 15%.
Таким образом, у частных инвесторов не остаётся альтернатив, как российские дивидендные акции. Конечно, если после обвалов, блокировок и других неприятных историй у людей осталось доверие к «фондовому рынку».
В связи с вышеперечисленным, мы ожидаем в ближайшее время разворот дивидендных акций на фоне снижения процентных ставок и притока денежных средств. Список дивидендных акций можете посмотреть в дивидендном календаре.
❤️Хотите сказать «спасибо» нам? Лайки и репосты будут лучшей благодарностью.
Хотите больше получать аналитических обзоров и комментариев по рынку акций — подписывайтесь на наш Telegram канал. Его читают уже 33 000 инвесторов!
Показать полностью
«Обособление» иностранных ценных бумаг
Закон Мёрфи гласит, что если есть вероятность того, что какая-нибудь неприятность может случиться, то она обязательно произойдёт.
30 мая 2022 года обладателей иностранных акций, которые были куплены на СПБ бирже, настигла та самая неприятность, которая могла случиться с высокой долей вероятности, если учесть все внешние обстоятельства. Со слов представителей СПБ биржи такое "обособление иностранных ценных бумаг" сделано для "защиты прав и интересов инвесторов в ситуации неопределенности". Спецоперация, отрицательный рост, обособление, что будет дальше?
Плохие новости уже не вызывают сильного удивления и шока. Можно сказать, что всё стабильно: каждую неделю мы получаем новый удар по своему благосостоянию. Вопрос "в каких активах выше доходность" уже не стоит, сейчас актуален вопрос "как сохранить или хотя бы не потерять все и сразу".
Стоит признать, что мой вроде бы разумный подход к распоряжению финансами и инвестициям нервно покурил в сторонке по сравнению с незамысловатым подходом "купи квартиру в ипотеку и сдавай". Ещё год назад я писал пост, где сравнивал инвестиции в индекс S&P500 и покупку квартиры для сдачи в аренду. Я теперь не знаю куда мне пристроить свой волшебный калькулятор и расчеты теоретической доходности.
Инвестируя в России, выбрав не ту биржу, не того брокера или не те ценные бумаги, можно в один прекрасный день проснуться и увидеть "обособление" своих долей в бизнесе. Видимо, все книги по инвестициям нужно переписывать и добавлять очень важную главу про нерыночные риски, выводы из которой будут гораздо больше влиять на итоговый размер капитала, чем выбор процентного соотношения акций и облигаций в портфеле.
❝ Говорят, ни один план не выдерживает встречи с реальностью❞. (С) Цитата из книги Марсианин (Энди Вейер)
В своем блоге я стараюсь излагать свои мысли, не побуждая читателей к активным действиям, ведь я тоже могу ошибиться и оказаться неправым. Однако, я бы точно порекомендовал каждому пересмотреть свою терпимость к рискам. Нужно задавать себе вопрос не "что я буду делать, если всё пойдет по плану", а "что я буду делать, если все планы, в том числе и запасные, полетят к чертям"?
• Что я буду делать, если все операции на СПБ бирже запретят?
• Что я буду делать, если Interactive Brokers наложит блокировку по резиденству/гражданству/месту рождения?
• Что я буду делать, если куплю NFT-кроссовки за 100к, а завтра на них нельзя будет ничего заработать, а их цена упадет до нуля?
Интересно проверить байку про неактивного (считай мертвого) инвестора в российской реальности. Будет ли через 10 лет доступ к инвестиционному портфелю, где часть ценных бумаг была переведена в Альфа-Банк, часть — в Инвестиционную палату, а часть оставшихся ценных бумаг была "обособлена" в целях защиты инвестора? Я бы предпочел понаблюдать за этим экспериментом со стороны, жертвуя потенциальной доходностью, налоговыми льготами и прочими фишками для долгосрочного пассивного инвестора до тех пор, пока не станет спокойнее.
Перечитывая свой пост о продаже иностранных акций, я понимаю, что решение было верным, хоть и немного запоздалым. У меня оказались заморожены фонды FinEx в детском портфеле; заморожены иностранные акции, переведенные из Открытия в Инвестиционную палату; а также заморожены родительские фонды FinEx. В любом случае всегда нужно отталкиваться от того, что можно сделать в данный момент и не беспокоиться о прошлом, которое уже не изменить.
Закончу пост цитатой из фильма Марсианин:
❝ В какой-то момент всё полетит к черту, и вы скажете: «Вот и всё, мне конец!» Можете или смириться с этим, или бороться. Вот собственно и всё, вы просто начинаете. Без паники решаете одну проблему, затем другую. И когда решите все — вернетесь домой❞.
Источник: личный блог https://t.me/wkpbro
Показать полностью
Газпром — мечты сбываются. Инвестиционный портфель «Май 2022»
9 месяцев назад я начал инвестировать в акции российских компаний. Когда я собирал портфель из акций американских компаний, входящих в S&P500, то практически каждый месяц покупал акции дороже, чем они стоили месяцем ранее. С акциями российских компаний ситуация противоположная. Практически каждый месяц я докупал акции по более низкой цене.
Если отбросить математику, то чисто психологически лично мне было комфортнее покупать акции на растущем рынке, чем на падающем. С другой стороны план по ежемесячной покупке акций по любой цене на то и план, чтобы его придерживаться в любую погоду. Это защищает от влияния эмоций на действия. Ниже я поделюсь состоянием российской части инвестиционного портфеля и расскажу о дальнейших планах.
Покупка акций в мае 2022
Несмотря на популярную поговорку среди трейдеров Sell in May and Go Away, в мае я ничего не продавал, но и ничего не покупал в основной портфель.
Часть отложенной суммы за месяц я направил на покупку доллара по приятному курсу (ещё никогда так дешево не покупал доллар), другую часть оставил для предстоящей уплаты НДФЛ за прибыль по проданным американским акциям.
Когда портфель уходил в существенный минус, я продавал акции, фиксируя убыток, чтобы снизить налогооблагаемую базу и снова их покупал, незначительно теряя на комиссиях.
Мой портфель РФ «Май 2022»
В этом месяце российская часть инвестиционного портфеля выглядит следующим образом:
Только Роснефть в плюсе. Портфель проигрывает в доходности банковскому вкладу и даже кэшу под матрасом, но обгоняет в моменте S&P500 (см. график ниже).
Статистика портфеля FIRE (RU) - 'Май 2022'
Общие вложения в акции РФ: 952 830,42 ₽
Стоимость портфеля в настоящий момент: 784 150,89 ₽
Срок с момента начала инвестирования: 9 месяцев
Прибыль (рост стоимости акций + дивиденды): -168 679,53 ₽
Общий прирост портфеля в %: -17,6%
В конце прошлой недели совет директоров Газпрома обрадовал своих инвесторов, рекомендовав к выплате дивиденды, которые к текущей цене образуют 17% дивидендной доходности. Учитывая тенденцию снижения ключевой ставки, получается очень жирная див. доходность.
Сейчас акции Газпрома составляют треть моего портфеля при средней цене покупки 302 рубля. На свои 870 акций я должен получить дивидендную выплату в размере около 40.000₽. В номинальных цифрах — это размер моей зарплаты в 2016 году.
Мой учитель по физике говорил, что все в мире относительно и зависит от точки отсчета. Что ж, если переключить валюту портфеля с рублей на доллары, то итоговая доходность перемещается в положительную зону.
Доллар
Интересно получается. Многие скупали доллар по 120, а сейчас отказываются брать по 60. Мне в личные сообщения задают вопрос: что делать с долларом? Покупать или продавать?
Я не умею предсказывать будущее, но я знаю наверняка, что покупая сейчас доллары по 57-67 рублей, я покупаю их по самой низкой цене за все время моего инвестирования в акции. Если я ежемесячно на протяжении 2,5 лет покупал доллар по 70-80 рублей с целью дальнейшей покупки иностранных акций, было бы глупо прервать покупки валюты когда она стоит 60.
Другой вопрос — что теперь с этими долларами делать? В июне у меня заканчивается срок долларового вклада. Тинькофф заявил, что с 28 мая не будет возможности открытия валютных вкладов, а также будет повышена комиссия на SWIFT-переводы. После закрытия вклада планирую отправить валюту на брокерский счет в Interactive Brokers для покупки ETF на S&P500.
Взвесив все за и против, а также учитывая возможные риски, я не вижу для себя более оптимального варианта распоряжения этой суммой. Покупать акции на СПБ бирже — на мой взгляд ещё более опасный вариант инвестирования в зарубежные компании, чем покупка через IB.
UPD: Пост был написан до выхода новости о блокировке бумаг на СПБ бирже.
Продавать доллары по текущему курсу желания нет, да и не хочется становиться инвестором исключительно в российские компании. Надеюсь, что даже при негативном сценарии дадут время на вывод средств (как это обычно было раньше с клиентами из других недружественных локаций).
Кто знает, что может произойти всего за один месяц. Поэтому не исключаю корректировки планов в будущем, но пока что мысли такие.
32
В мае мне исполнилось 32 года. 10 лет назад я купался в фонтане после защиты диплома (это такая традиция у выпускников в моем университете), а сегодня я семейный человек с прекрасной женой и дочкой, которой через месяц будет 1 год.
На своем жизненном пути я старался никогда не бояться пробовать что-то новое для себя и ещё ни разу об этом не жалел. В 25 лет я переехал из Москвы в Геленджик, отказавшись от высокооплачиваемой работы в столице. В 29 лет я ушел из найма и начал работать на себя, сперва вместе с партнером, а спустя год стал работать один.
И сейчас в 32 года, появилось желание сменить сферу деятельности. Я стал хорошим специалистом в деле, которое не приносит морального удовлетворения, а только деньги. Кажется, что достиг потолка как в доходе, так и в профессиональном развитии.
Иногда слышу истории людей, которые не побоялись в 40-50 лет резко изменить свою жизнь, начать с чистого листа и добились определенных успехов. Да, возможно это ошибка выжившего, ведь тех, у кого не получилось — статистически будет больше, просто об этом не принято говорить.
И вот я задаю себе вопрос: если не в 32, то когда? Ждать достижения FIRE — так себе идея. Жизнь одна и не хочется в старости сожалеть о том, что так и не попробовал стать тем, кем хотел быть ещё в детстве. Получится или нет — не так важно, как сама попытка что-то изменить в лучшую сторону. Газпром вот говорит, что мечты сбываются, так что посмотрим 🙂
Буду рад, если поделитесь в комментариями своими историями, когда вы что-то кардинально меняли в своей жизни и к чему вас это привело.
Зачем я вообще все это делаю?
Около 2,5 лет назад я вместе со своей женой принял решение копить на собственную пенсию самостоятельно, откладывая ежемесячно некоторую часть своей зарплаты. Банковские вклады дают достаточно маленькую доходность, которой не хватает, чтобы покрыть хотя бы инфляцию.
Покупка акций компаний мне представлялась оптимальным вариантом сохранения и приумножения своих накоплений по соотношению доходность/риск до недавних событий. Сейчас необходимо делать поправку на страну, в которой мы живем и существующие риски, которые уже частично реализовались. Что и как будет дальше — остается только наблюдать.
Если вам интересна эта тема, можете почитать множество интересных и полезных статей у меня в профиле на Пикабу или же в блоге, который я веду в Телеграм (можно найти в поиске, вбив @wkpbro).
Показать полностью
6
Переоценка экспортных компаний на фоне укрепления рубля
Рубль укрепился на 25% за последний месяц, что, ударило по российским экспортерам и бюджету. BCS рассчитали общее влияние удорожания рубля до RUB 59/$ относительно их прогноза среднего курса в 2022 г. RUB 88/$. Эффект выглядит серьезным: сокращение прибыли экспортеров (12 мес.) в среднем на 50% в рублях и на 27% в долларах.
Сейчас наиболее популярное мнение у оптимистичных инвесторов - покупка доллара по привлекательным ценам. Если бы не было валюты и были планы по покупке иностранных акций, то я бы начал неспеша подкупать доллар. Но у меня его достаточно.
Решил пойти по другому пути: последнюю неделю идет переоценка экспортных компаний на фоне укрепления рубля. Вчера начал постепенно подкупать интересные мне компании широким фронтом. Летом у меня традиционно мало времени для мониторинга фондового рынка + я планировал формировать долгосрочный портфель (как бы не смешно это сейчас звучало) из качественных российских эмитентов, которые будут составлять каркас портфеля.
Цель создать портфель, который по моим прогнозам будет генерировать хороший денежный поток через 2-3 года. Так как портфель РФ фактически собирается с начала года, то ближайший год/полтора может быть без прибыли. Планирую сформировать крупные позиции в нефтегазе, цветной металлургии, алмазах, удобрениях и еде, а также Сбербанке. До 15 компаний для большей диверсификации и снижения рисков в текущей неопределенности. Широкий выбор эмитентов позволит выбирать потенциально лучшие точки входа. А пессимизм и упаднеческое настроение инвесторов/спекулянтов даст время на формирование достаточно крупных позиций.
Мой блог - https://t.me/Road_To_FinFreedom
Показать полностью
1
Квартирный вопрос: что происходит с ценами на жилье
После февральских событий цены на жилье в России продолжают падать, ведь собственники вынуждены снижать цену из-за растущего предложения и низкого спроса.
📌 Арендовать или покупать?
Аренда жилья в апреле стала в три раза выгоднее ипотеки из-за высоких банковских ставок. За месяц средняя стоимость аренды в крупнейших городах особенно сократилась в Москве и Санкт-Петербурге, где квартиры стали дешевле на 3–4%. Собственникам приходится предлагать дисконт и лояльнее относиться к потенциальным арендаторам.
По данным экспертов Циан стоимость аренды однокомнатной квартиры в крупнейших городах составляет 17,4 тыс. рублей, в то время как платёж по ипотеке – более 50 тыс. рублей.
Наибольший разрыв сейчас в Москве, где ипотека более чем на 100 тыс. рублей дороже аренды. Как отмечают аналитики Циан, такой разрыв обусловлен не только удорожанием кредитов после повышения ключевой ставки, но и ростом предложения квартир, которые сдают в долгосрочную аренду. Число таких квартир за месяц увеличилось на 42%, а количество объявлений выросло в 4 раза.
Собственники жилья вынуждены снижать цены из-за низкого спроса и растущего предложения. На число доступных на рынке квартир влияет и тот факт, что в условиях неопределённости владельцы квартир предпочитают сдавать их в аренду, а не выставлять на продажу, ведь неизвестно что может произойти с валютой в будущем.
📌 Цены на первичное и вторичное жилье
Из-за высокого разрыва платежей между ипотечными взносами и арендной платой, собственники квартир вынуждены снижать стоимость из-за возросшего предложения в условиях низкого спроса. К примеру, за январь-апрель цены на вторичном рынке жилья в Москве снизились впервые с 2017 года, хотя ранее цены росли почти по 12% в год.
В апреле вторичный рынок жилья фактически обратился в анабиоз: продавцы снимают объявления о продаже, а покупатели отказываются брать высокую ипотеку. В итоге потенциальный спрос на жилье снизился на 40%. А выдача ипотеки в апреле и вовсе рухнула в 4 раза.
До 2022 года недвижимость росла с 2018 года и основной пик роста цен пришёлся на 2020–2021 годы в связи с удешевлением ипотеки и льготных программ. К примеру, за последние 5 лет стоимость квадратного метра выросла более чем на 57%.
📌 Когда цены могут нормализоваться?
Нормализация цен – производная от спроса, который был заморожен высокими процентными ставками по ипотеке. Участники рынка полагают, что восстановлению вторичного рынка будут способствовать два фактора: возвращение хоть какой-то стабильности в общую обстановку и снижение ипотечных ставок до привычных уровней, что ближе к 10–12%.
📌 Не ипотекой единой:
Не только дорогая ипотека останавливает покупателей: платёжеспособность населения продолжает падать, а риски безработицы неуклонно растут. В таких условиях жизнедеятельности экономики не только заёмщики остерегаются кредитов, но и сами банки ужесточают скоринг и предъявляют более высокие требования к тем, кто берет ипотеку.
📌 Что будет с девелоперами?
В 2008 году объем продаж недвижимости снизился на 60%, сейчас вероятен аналогичный сценарий (были схожи макроэкономических условия - высокая инфляция, низкий уровень зарплат, низкий спрос). После перехода на эскроу-счета расходы девелоперов существенно увеличились из-за процентов по финансированию проекта строительства, которые ударят по маржинальности строительных компаний. В связи с чем, по нашему мнению, отрасль вряд ли можно назвать перспективной на как минимум ближайшие 12 месяцев. Оживления рынка ждут не раньше конца лета – в августе, поскольку к началу лета активность на рынке недвижимости сезонно низкая и ближе к осени можно будет пересмотреть прогнозы по рынку недвижимости.
Показать полностью
1
Сможете найти на картинке цифру среди букв?
Справились? Тогда попробуйте пройти нашу новую игру на внимательность. Приз — награда в профиль на Пикабу: https://pikabu.ru/link/-oD8sjtmAi
Как я потерял 1 миллион рублей за 2 месяца
9 марта 2022 года я продал американские акции и вышел в кэш. С учетом взлетевшего до 120₽ курса доллара, мой финансовый результат в рублях на тот момент был потрясающим.
▪️ Было вложено в акции за 2,5 года: 15 711$ или 1.133.195₽
▪️ Финансовый результат: 17 981$ или 2.157.720₽ (без учета НДФЛ)
Можно сказать, что в рублях произошло удвоение капитала за 2 года. Тогда я продал 3000$ по курсу 120₽, а оставшуюся часть положил на вклад под 8% годовых на 3 месяца.
В тот момент больше верилось в доллар по 150₽, нежели по 60₽, поэтому большую часть кэша в $ я не стал переводить в рубли. Если бы я мог заглянуть в будущее, то, конечно, избавился бы от всех долларов по 120₽ и положил бы все деньги на вклад под 22%, чтобы через несколько месяцев откупить $ обратно по 60₽.
Что я имею сегодня по американской части портфеля?
▪️ 3 000$ конвертированные в 360.000₽, на которые прикупил акции РФ
▪️ 11 800$ на банковском вкладе или 730.000₽ по текущему курсу
▪️ 2 750$ — замороженные акции в Инвестпалате или 170.000₽ по текущему курсу
▪️ Обязательство заплатить к концу года НДФЛ в размере 130.000₽
Итого на 19 мая 2022 года американская часть портфеля составляет 1.130.000₽, что почти в 2 раза меньше, чем было 9 марта 2022 года и на 3000₽ меньше совокупных вложений в иностранные акции за все время.
За 2,5 года результат моих инвестиций в акции иностранных компаний в рублях составляет -3000₽. Вклад в Сбере дал бы за это время больше :)
Расстраиваюсь ли я из-за этого?
Упущенная выгода в виде 1 млн. ₽ вряд ли может радовать, но и корить себя я не вижу смысла. С таким же успехом можно расстраиваться по поводу не купленного биткоина в 2008 году или акций компании Tesla.
Все решения принимались с трезвой головой, а основная цель продажи иностранных акций была в том, чтобы исключить риск заморозки активов и сохранить то, что есть. Цель достигнута, а упущенная в моменте выгода — это не то, из-за чего стоит расстраиваться долгосрочному инвестору.
Если зайти с другого угла и посмотреть на финансовый результат «а что, если бы я остался в рынке», то с учетом текущего падения S&P500 я бы имел портфель размером 16.100$ или 998.200₽, а это уже на 135.000₽ меньше моих изначальных вложений. Продажа иностранных акций в моменте кажется не таким уж плохим решением даже с точки зрения доходности.
Правильные и неправильные решения
Судить о правильности своих или чужих решений в моменте — бесполезное и не имеющее никакого смысла занятие. Объясню на примере Ильшата Юмагулова. Это долгосрочный инвестор, который продал все свои акции РФ 21.02.2022 года, купив на эти деньги доллары по 80 рублей и разместив их в банковской ячейке. В тот момент огромное количество людей писали Ильшату в комментариях, что он принял неверное решение, поддавшись панике.
➖ 21.02.2022 его портфель составлял: 6,98 млн ₽ или 87000$.
Когда курс доллара достиг отметки в 120₽, а акции РФ искали новое дно, комментаторы быстренько переобулись и стали писать о том, что Ильшат, оказывается, все правильно сделал, удачно обменяв акции РФ на доллары. Чертов гений, не иначе.
➕ 09.03.2022 его портфель составлял: 10,44 млн ₽ или 87000$.
Если бы Ильшат обменял $ обратно на рубли, то зафиксировал бы неплохую прибыль в размере почти 3,5 млн. ₽. Но доллары продолжали лежать в банковской ячейке и терять в цене.
➖ 19.05.2022 его портфель составляет: 5,4 млн ₽ или все те же 87000$, но в рублях это на 1,58 млн. ₽ меньше, чем было 21.02.2022.
Так что же получается, Ильшат за 2 месяца из гения снова превратился в плохого долгосрочного инвестора, который поддался панике и потерял часть накоплений? Сегодня российские акции в $ уже стоят дороже, чем 21.02.2022, когда Ильшат распродал свой портфель. В такие моменты я всегда вспоминаю замечательную притчу про старика и его коня.
Оценивать правильность своих решений в моменте нужно только в разрезе «придерживаюсь ли я своей долгосрочной стратегии или нет». А к чему все это в итоге приведет, покажет только время.
*****
Уже 2,5 года я откладываю некоторую часть от своих доходов в надежде создать свой собственный мини-пенсионный фонд через 10-15 лет.
Цель: иметь достаточный капитал, чтобы в будущем была возможность выбирать занятие по душе, даже если оно не приносит достаточно денег. Практически о каждом своем шаге на этом пути я пишу в своём скромном блоге, откуда был взят данный пост.
Показать полностью
3