babisla61

Покупка квартиры (дома, земельного участка) - дело долгожданное и весьма недешевое.

Многие не задумываются, что это дело еще и достаточно рисковое, если не проверять объект недвижимости перед покупкой.

Поскольку тема достаточно объемная, сразу оговорюсь, что рекомендации касаются в основном проверки вторичного рынка недвижимости.

Итак, дабы минимизировать риски при покупке квартиры, предлагаю провести следующую проверку:

1.  Каково основание приобретения права собственности  у продавца?

Объект недвижимости был им приобретен по договору купли-продажи?  По договору долевого участия в строительстве? Тогда стоит выяснить, в браке или нет приобреталась квартира.

В порядке наследования? По договору дарения?

2. Период владения  объектом недвижимости продавца.

Более трех лет?  Отлично, значит вероятность того, что оспорят основание приобретения им этой квартиры минимально.

Менее трех лет? Тогда стоит проверить, нет ли в настоящее время судебных споров по квартире.

Три года - срок исковой давности, это стоит учитывать. Гарантированно ли право собственности продавца не будет оспорено за пределами трехлетнего срока? Нет, т.к. срок начинает течь с момента, когда лицо, чье право нарушено, узнало о нарушении. Но так любой объект недвижимости можно вычеркнуть из списка потенциально беспроблемных, поэтому на мой взгляд - все же оптимальный срок - 3 года.

3. Есть ли обременения в приобретаемом объекте?

Не находится ли квартира под залогом? Не зарегистрирован ли в ней несовершеннолетний? Инвалид?

Если квартира приобретена в собственность путем приватизации - все ли зарегистрированные  в квартире участвовали в приватизации (в первую очередь несовершеннолетние)?

Не снимался ли с учета из квартиры кто-то, находящийся в местах лишения свободы? После отбытия срока он сможет вселиться в квартиру в ряде случаев.

4. Проверка долговых обязательств продавца.

Если продавец находится в банкротстве или потенциально может стать банкротом, высок риск оспаривания сделки купли-продажи.

Поэтому продавца стоит проверить на наличие судебных споров:

- судебный участок мировых судей по месту жительства продавца;

- районный/городской суд по месту жительства продавца (смотрим раздел "Судебное делопроизводство - производство по гражданским делам (первая инстанция) - вводим фамилию продавца, смотрим, есть ли дела с его участием и что это за споры;

- Картотека арбитражных дел – сведения о банкротстве физического лица (продавца).

- Банк данных исполнительных производств: имеются ли сведения о возбужденных исполнительных производствах в отношении продавца. Если имеются - каковы суммы взысканий. Покупателя должна насторожить сумма, приближающаяся к 500 тыс.р.

Хорошо бы проверить задолженность по капремонту и ЖКУ. Справку об отсутствии долгом можно запросить в Управляющей организации. Стоит иметь в виду, что долги по капремонту переходят на нового собственника, т.к. закреплены за объектом недвижимости.

5. Если квартира в собственности продавца менее 3 лет - проверка долговых обязательств предыдущего собственника.

Производится по той же схеме, что и п.4. Для чего это делается? Чтобы оценить риск отъема квартиры. Представьте ситуацию, когда продавец №1 приобрел квартиру по договору купли-продажи менее 3 лет назад, а предыдущий продавец (назовем его №2) сейчас находится в банкротстве. Сделка может быть оспорена и квартира возвращена в конкурсную массу.

6. Проверка дееспособности продавца.

Стоит у продавца затребовать справки из Психоневрологического диспансера о том, что не состоит на учете, а также из Наркологического диспансера - тоже, что не состоит на учете.

Это не исключает того, что продавец может оказаться хроническим наркоманом или недиагностированным шизофреником, однако в спорных ситуациях покупатель сможет подтвердить свою добросовестность при совершении сделки купли-продажи и увеличит свои шансы в судебном споре.

Риски объекта недвижимости оцениваются по совокупности факторов.

Предположим, квартира продавцом приобретена в порядке наследования, но собственности менее трех лет. Продавец был единственным наследником, по базам исполнительных и судебных производств чист, квартира обременений не имеет. Такая сделка с низким риском, т.к. хоть вероятность  оспаривания наследства и сохраняется, она скорее теоретическая, т.к. нет иных наследников.

Если все же проблемы у продавца или объекта имеются - покупатель сам должен решить, готов он принять эти риски или нет.

Начиналась эта история весьма неплохо: три друга решили организовать бизнес. Зарегистрировали фирму, сами стали учредителями.

Директором никто из них не захотел становиться (ответственность же), наняли дядьку, оформили.

Возникла проволочка с разрешительной документацией, потребовалось время, чтобы оформить нужные лицензии.

Персонала нет, фирма не работает, директор в вынужденном отпуске (оформили так, он и согласился) без зарплаты. Все ждут получения лицензий.

Один из учредителей решает, тем временем, съездить на базу, которую арендовали для производства, и что-то там поделать.

На базе с ним происходит несчастный случай: падает с высоты и разбивается насмерть.

Друзья-учредители  шоке, а проверяющие органы, меж тем, начинают дергать директора. Все-таки на производственной базе несчастный случай.

Меня привлек для своей защиты директор.

И начинается эпопея длиной в полтора года. Проверяющие органы все думают-гадают, есть в действиях директора уголовный состав или нет, возбуждать против него уголовное дело или нет.

Вдова погибшего учредителя упорствует, что это директор распорядился, дал задание ее мужу, тот поехал, и, не будучи проинструктированным по технике безопасности, нарушил ее и погиб.

Директор настаивал, что знать не знал о намерениях учредителя - во-первых, фирма еще не действовала. Во-вторых, все произошло в выходной день.

Следствие директора пугало и давило, все дожимали его, чтоб все признал и раскаялся.

В пользу директора свидетельстовали следующие обстоятельства:

- трудового договора между фирмой и учредителем не было. Фирма не действовала, даже налоговые декларации сдавались пустые, и отчетность сдавалась только на одного работника - директора;

- если рассматривать отношения субординации между учредителем и нанятым директором, то сразу возникает вопрос: как директор мог отдавать распоряжения лицу, которео не находится в подчинении его - раз, и в общем-то скорее стоит над директором как учредитель общества - два?

Мы обратились в Государственную трудовую инспекцию, чтобы они дали заключение, есть тут нарушения со стороны директора или нет.

ГИТ дали заключение, что нарушений нет, отношения между учредителем и фирмой не были трудовыми, поэтому у них нет вопросов к директору.

Но следователь, который вел доследственную проверку, был другого мнения.

Он считал, что раз есть труп, то кто-то за это должен ответить. И этот кто-то - директор, кто ж еще?

Тут и безутешная вдова жалуется во все инстанции, что кормилец погиб, а виновник не привлечен. Пишет везде, чтьо на самом деле он - нанятый работник, и отношения там трудовые, просто злой директор не оформил его правильно.

От происходящего  были в шоке и отсавшиеся учредители: они тоже пытались донести до вдовы, что никто погибшего никуда не направлял, трудовых отношений нет, и даже хотели ей по-дружески выплатить приличную компенсацию (выплатили или нет - я уже не в курсе).

Впрочем, судить бедную женщину не буду, у нее действительно произошла  трагедия, она осталась с маленьким ребенком, и в таком стрессовом состоянии ее метания и поиски виноватого, наверное, объяснимы.

Но и директор тоже пострадал, таскали его регулярно по инстанциям ровно полтора года: то в прокуратуру района, то в областную, то в трудовую инспекцию, то к следователю.

Дело, в итоге, так и не возбудили. Можно выдыхать?

Пока не можно.

Особенность нашего уголовного процесса в том, что возбудить уголовное дело можно в течение всего срока давности привлечения к уголовной ответственности. Если бы было возбуждено дело, как пугали директора,  по ч.2 ст.143 УК РФ (нарушение требований охраны труда, повлекшее смерть человека), то срок давности- 6 лет.

Отменять постановление об отказе можно сколько угодно раз, поэтому история не закончена. Дамоклов меч будет висеть, пока не пройдет срок давности.

Сразу скажу: в моей практике я представляла интересы в семейных спорах и отцов, и матерей. У меня нет предубеждения, что "ребенка должна воспитывать только женщина" или "знаем мы вас, корыстных претенденток на алименты".

Эта ситуация - просто зарисовка, как бывает, когда ребенок становится предметом манипуляций.

Жила-была семья: муж, жена, родился сын. И муж, и жена, имели отличные профессии и оба прекрасно зарабатывали. Но, как это иногда бывает, пробежала между ними кошка, отношения испортились, и оба посчитали, что порознь жить лучше, чем вместе.

Ребенку на  момент развода было 4 года.

Жена, дабы начать жизнь с чистого листа, переехала в другой город, соседний.

Отношения между бывшими супругами были не очень хорошими, они продолжали ругаться, но все же бывшая жена решила, что их отношения - касаются только их, ребенка они затрагивать не должны. Поэтому никаким встречам отца с сыном не препятствовала, наоборот, понимая, что тот едет из другого города, старалась подстроиться.

Отец к сыну приезжает иногда, но вот поездки становятся все реже, ограничиваются двумя  в год: на Новый год и День рождения.

Потом и они сходят на нет: отец сыну по телефону обещает приехать с подарками, сын его очень ждет, высматривая из окошка, когда из-за угла покажется отцовская машина, но отец не приезжает. На возмущения бывшей жены каждый раз отговаривается, что в самый последний момент поездка сорвалась, вот завтра обязательно приеду. И снова по кругу.

Отец не приезжает к сыну уже целый год.

Алиментов от отца нет, ни добровольных, ни принудительных, мать гордая, считает, что и сама вытянет.

Ребенок идет в первый класс, обнаруживаются проблемы со здоровьем. Одной тянуть дитя становится тяжеловато. Мать принимает решение все же алименты взыскать.

Подаем в суд. В принципе, достаточно стандартно все: приказное производство, законное требование. Отец судебный приказ отменяет, все идем в районный суд. На требования об алиментах отец подает встречное заявление: сетует, что мать препятствует встречам, просим установить порядок общения отца с сыном. Причем просит, чтобы мать привозила ребенка в другой город, и там оставляла на несколько дней (причем встречи по его предложению предполагались без ее присутствия). Мать  против, предлагает встречаться по месту жительства ребенка.

В рамках процесса проводим психолого-педагогическую экспертизу, чтобы определить степень привязанности ребенка к обоим родителям, и понять, какой вариант встреч будет предпочтителен.

Эксперты дают заключение, что предпочтителен вариант, предложенный матерью: ребенок очень долго не видел отца, отвык от него,  у отца обстановка не в полной мере отвечает характеру ребенкиных заболеваний, поэтому встречаться лучше (во всяком случае первые пару лет) по месту жительства ребенка.

Опека такое заключение поддерживает, суд принимает решение о взыскании алиментов и установлении порядка общения по предложенному матерью варианту.

Тут, вроде бы, можно плясать индийские пляски - все благополучно разрешилось, решение устояло, живи да радуйся. Но нет.

Отец с ребенком так же не жаждет встреч, несмотря на установленный порядок, в назначенные дни не появляется. Ну нет, так нет, что ж поделаешь. У отца там уже новая семья и новый ребенок.

Мать решается с сыном съездить за границу. Отель оплачен, экскурсии забронированы, билеты куплены. На границе выясняется, что отец наложил запрет на выезд ребенка за границу: переживает, как бы мать не увезла кровиночку насовсем. А то кушать не может, как сына видеть хочет.

У матери с сыном шок.

Билеты, оплаченный отель, отпуск - все пропало.

Разворачиваются, летят назад.

Снять запрет, наложенный родителем, можно только в судебном порядке (если родитель добровольно его не снимет), и только под конкретную поездку.

Через какое-то время у матери намечается поездка к родственникам за рубеж: у двоюродной сестры свадьба, приглашают.

Решаем в судебном порядке запрет снять. Суд должен разобраться в обоснованности опасений отца и необходимости поездки матери с сыном.

В суд отец со страдальческим видом приходит, и начинает грустный рассказ, как мать скрывает от него сына (напоминаю, он у сына не появляется вообще), и заявляет, что по его информации мать собирается навсегда переехать в Мексику.

Почему в Мексику? Да фиг его знает, видимо, ткнул на карту наугад и попал туда. Никаких дополнительных аргументов/доказательств он не приводил.

Мы предоставляем в суд переписку в вотсапе: за все время с момента вынесения судебного решения об установлении порядка общения, отец с ребенком не встречался по собственной инициативе. Из переписки видно, что мать периодически накануне назначенных дней спрашивает, ждать или не ждать папашу, а он каждый раз находит причины не ехать. Пару раз он просил встречи вне графика, и бывшая жена подстраивалась под них. И оба раза встречи опять не состоялись по его же инициативе (просто пишет в последний момент, мол, приехать не получится).

На руках билеты туда и обратно, приглашение от родственников.

Не против поездки и пограничники, привлеченные процесс третьим лицом.

Но суд проходит в местечковом городке по месту жительства отца. Отец в своем городке - личность известная.

Повлияло это или нет, но нам отказывают.

Поездка снова срывается.

Ну и х... с тобой, золотая рыбка, решает бывшая жена.

Внезапно папаша объявляется и сам снимает запрет на выезд ребенка. Широким жестом, когда ехать уже никуда не нужно.

Спасибо и на этом.

Конец?

А вот и нет.

Внезапно бывшая жена получает постановление о возбуждении исполнительного производства от пристава. Отец получил исполнительный лист и требует принудительного исполнения (чтобы встречи с ребенком проводились в присутствии пристава). Дополнительно к этому пристав налагает на мать запрет на выезд за рубеж (ограничительная мера).

Приходится она опять очень некстати, т.к. у матери запланирована командировка по важным переговорам в Европу.

Кабанчиком несемся к приставам на прием, ситуацию объясняем, встречу предлагаем, переписку в вотсапе показываем. Пристав в назначенный судом день встреч к ребенку приходит, фиксирует, что отец не появляется, и прекращает исполнительное производство. Заодно и запрет на выезд за границу снимает.

Пока ситуация затихла. Надолго? Никто не знает. Все это длится уже несколько лет.

Зачем же это папаше, спросите вы?

Не знаю, отвечу я. Складывается впечатление, что просто напакостить хочет. Активность проявил, как алименты с него взыскали (причем в твердой денежной сумме, прожиточный минимум на ребенка, не миллионы).

Итог: ребенок - просто объект манипуляций с его стороны. Бывшая жена вынуждена бегать по различным инстанциям, снимать запреты, оправдываться, доказывать, что не собирается эмигрировать в Мексику и Уругвай, и что она не верблюд.

Такая вот история.

31 мая 2022 г. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ вынесла интересное определение по делу №18-КГ22-38-К4.

Наиболее интересна вот эта часть:

В соответствии с частью 2 статьи 71 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации письменные доказательства представляются в подлиннике или в форме надлежащим образом заверенной копии. Подлинные документы представляются тогда, когда обстоятельства дела согласно законам или иным нормативным правовым актам подлежат подтверждению только такими документами, когда дело невозможно разрешить без подлинных документов или когда представлены копии документа, различные по своему содержанию. Если копии документов представлены в суд в электронном виде, суд может потребовать представления подлинников этих документов.
Таким образом, нормы процессуального права не запрещают представлять письменные доказательства в копиях, а также проводить почерковедческую экспертизу по копии документа. Вопросы о достаточности и пригодности предоставленных материалов для исследования, а также о методике проведения экспертизы, относятся к компетенции лица, проводящего экспертизу.

Иными словами, если ранее суды исходили из необходимости проводить экспертизу строго подлинника документа, то сейчас суд высказался о возможности проведения экспертизы (почерковедческой) по копии.

В чем неоднозначность такой позиции?

В огромном количестве злоупотреблений, которые могут возникнуть (и возникнут!).

Недавно на курсах повшения квалификации как раз по дисциплине "Почерковедческая экспертиза" эксперты очередной раз говорили о том, что категоричное заключение по КОПИИ документа невозможно, т.к. отсутствует целый ряд идентифицирующих моментов, включая, например, силу нажима.

Но проблема в том, что если раньше суд даже не допускал такие копии до экспертов, а сейчас - будет допускать.

И учитывая весьма, порой, странный уровень знаний, кто знает, ЧТО по копии может заключить эксперт?

В общем, весьма неоднозначная позиция Верховного суда.