Почему сначала нужно строить инфраструктуру, а потом жилые дома?
В прошлом посте про ошибки развития Новой Москвы рассказал, почему ТиНАО развивается неправильно.
Сейчас приведу пример, как нужно.
Вот 8 городов, где подход «сначала инфраструктура — потом массовое жильё» реализован значительно лучше, чем в Москве (особенно в ТиНАО). Все они реально работают, а не только на бумаге:
1. Сингапур С 1960-х действует правило: ни один жилой квартал не получает разрешение на строительство домов, пока не готовы 100 % дорог, канализации, школ, поликлиник и станций MRT в радиусе 400–800 м. Результат — даже в новых районах Punggol или Tengah всё открывается одновременно с первыми жильцами или раньше.
2. Сеул (Южая Корея) При реконструкции районов (например, Gangnam в 1970–80-е и новые New Towns) сначала строили метро, школы и больницы, потом продавали землю под жильё. Сегодня в новых проектах вроде Wirye New Town или Magok поликлиника и школа вводятся в эксплуатацию за 1–2 года до первых ключей.
3. Хельсинки и Эспоо (Финляндия) В новых районах (Vuosaari, Kalasatama) сначала прокладывают метро/трамвай, строят школы и детские сады, только потом начинают многоэтажное жильё. В Kalasatama станция метро и 2 школы работали за 4 года до заселения первых домов.
4. Копенгаген (Дания) Районы Ørestad и Nordhavn: сначала построили метро (линия M1 и M4), велодорожки и основные соцобъекты, потом начали жилую застройку. В Nordhavn первые жители получили ключи через 7 лет после открытия станции метро и школы.
5. Токио и пригороды (Япония) При развитии новых районов (Tama New Town, Makuhari Bay) железная дорога, школы и больницы вводятся в первой очереди. В новых проектах вроде Kashiwa-no-ha Smart City и Tama Plaza станция и поликлиника открылись на 3–5 лет раньше массового жилья.
6. Шэньчжэнь (Китай) В новых районах Longhua и Guangming метро, школы на 2000–3000 мест и больницы строятся одновременно или раньше жилых комплексов. В Guangming первые две линии метро и 12 школ были готовы до заселения 70 % жителей.
7. Фрайбург (Германия) Квартал Vauban (1998–2010): сначала трамвай, школы, детские сады и вся инфраструктура, потом жильё. Автомобили загнаны в многоуровневые паркинги на границе района — внутри пешеходная зона.
8. Порту (Португалия) — район Matosinhos Sul Метро, набережная, школы и больница построены до начала жилой застройки в 2000-х. Сегодня это один из самых комфортных новых районов города.
Во всех этих городах действует простое правило, которого в Новой Москве пока нет: разрешение на строительство жилых домов выдаётся только после ввода минимум 60–80 % плановой социальной и транспортной инфраструктуры.
Поэтому там семьи с детьми действительно могут жить без машины с первого дня заселения — в отличие от Коммунарки, Прокшино или многих районов ТиНАО.
Это не популизм, это устоявшийся консенсус среди многих исследователей во всем мире.
Существует множество исследований в области урбанистики и устойчивого развития, которые подчёркивают, что строительство инфраструктуры (транспорт, коммунальные сети, социальные объекты) до или параллельно с жилыми домами предотвращает проблемы вроде перегруженности, неравенства и экологических рисков. Это подход, известный как "infrastructure-led development" или "serviced land" (предоставление инфраструктуры перед заселением). Такой порядок позволяет избежать "человейников" без поддержки, как в нашем примере с ТиНАО, и обеспечивает устойчивый рост.
ПС: жилье в большинстве этих городов доступнее для горожан, в пересчете на их зарплаты, чем в Москве.
Список исследований:
1. World Resources Institute (WRI), 2021 — «Seven Transformations for More Equitable and Sustainable Cities: доказывает, что в успешных городах Азии и Африки инфраструктура строится на 60–80 % до выдачи земли под жильё.
2. World Bank, 2023 — Urban Development Overview: рекомендует «infrastructure-first approach», иначе последующие затраты на исправление ошибок вырастают в 3–5 раз.
3. Urban Land Institute (ULI), 2018 — Role of Infrastructure in the Success of a Residential Development: проекты без готовой инфраструктуры теряют до 30 % потенциальной стоимости земли и привлекают только спекулянтов.
4. Rosen Consulting Group, 2021 — Housing is Critical Infrastructure: Position Paper: прямо пишет, что строительство жилья без предварительной инфраструктуры создаёт долгосрочные социальные и экономические издержки.
5. Oxford Open Infrastructure and Health, 2023 — Housing as Key Infrastructure: 35-летний анализ Новой Зеландии: районы, где сначала строили транспорт и соцобъекты, показывают на 25 % выше показатели здоровья и удовлетворённости жителей.
6. UN-Habitat, 2022 — World Cities Report: глава про «planned city extensions» — лучшие результаты дают проекты, где минимум 50 % инфраструктуры вводится в первые 3–5 лет до массового заселения.
