Здравствуйте, столкнулся с проблемой и увы не хватает знаний, ума, опыта. Очень надеюсь на отклик и помощь.
Ситуация такая:
Имеется двухэтажный дом и бетонная лестница.
На первом пролете лестницы ширина ступеней уменьшается от первой до последней (отклонение 3 см). Прикладываю фотографию.
В результате имеем если провести прямую от первой ступени (желтого цвета) то она не является проекцией лестницы, лестница тупо уходит право
Как мне кажется самое страшное для меня, я планировал под лестнице поднять короб из гипсокартон и сейчас я так понимаю его не возможно сделать:
1)Если делать строго под лестнице то короб кривой и непараллельность вылезет на линиях ламината/плитки (ну жесть ж резать плитку треугольником)
2)Если строго ровно поднимаю короб то у последних ступеней мне необходимо будет заделывать щель в 3 см. НО! Если я заделываю щель то плоскость лестницы зайдёт под второй марш. И соответственно такого красиво перехода на картинке снизу не будет никогда. Потому что все налезет на 3 см в глубину.
Как исходя из нормативов или из строительного сленга донести до застройщика что надо исправлять? Как бы вы поступили? Как б обыграли?
Привет, дорогие подписчики и случайно заглянувшие! Меня зовут Илья, я занимаюсь техническим осмотром загородных домов и строительством каркасников, По вашим просьбам запилил пост про назначение и высоту цоколя для загородного дома. И о том, почему безбарьерная среда не подходит для большинства регионов России. Пост упал в черновики и провалялся там 106 дней. Сегодня он нашёлся и представляется вашему вниманию.
Когда люди выбирают фундамент, но при этом не планируют обустройство цокольного этажа, вопрос высоты цоколя часто вообще не принимается во внимание. Делают его либо минимально допустимым, либо оставляют на усмотрение подрядчика по обустройству фундамента. В итоге, подрядчик выполняет задачу по своему разумению и оказывается, что наиболее распространённая высота — около 40 см. Давайте поговорим о том, откуда берётся эта цифра.
Если говорить о строительных нормах, то в РФ они, как обычно, достаточно широко трактуют понятие "высоты перекрытия" или "высоты расположения стены" от "планировочной отметки земли".
Минимальными считаются требования СП 352.1325800.2017 "Здания жилые одноквартирные с деревянным каркасом":
11.2.3 Отметка низа каркасных стен первого этажа должна быть не менее чем на 150 мм выше планировочной отметки земли. Если наружные стены первого этажа имеют отделку деревянной обшивкой или штукатуркой по деревянной обрешетке, расстояние от низа обшивки (штукатурки) до уровня планировочной отметки земли должно составлять не менее 250 мм.
Они же заявлены в древних СНиП 2.08.02–89:
1.7. Отметка пола помещений у входа в здание должна быть выше отметки тротуара перед входом не менее чем на 0,15 м. Допускается принимать отметку пола у входа в здание менее 0,15 м (в том числе и заглубление ниже отметки тротуара) при условии предохранения помещений от попадания осадков.
Откуда же берётся фактический стандарт в 40 см? Монолитчики, проектируя фундамент берут минимальную высоту крыльца, которая диктуется требованиями пожарных норм к эвакуационным путям. Определяются они СП 1.13130.2009 "Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы" (ред. от 09.12.2010):
4.3.4 На путях эвакуации не допускаются перепады высот менее 45 см и выступы, за исключением порогов в дверных проемах. В местах перепада высот следует предусматривать лестницы с числом ступеней не менее трех или пандусы с уклоном не более 1:6.
Монолитчикам важно лить поменьше бетона — если заказчик не предъявляет особых требований, фундамент должен тупо соответствовать нормам.
Свайщики же, хотят упростить себе работу, закручивая одну сваю за проход, без наваривания переходников и наращивания сваи. Поэтому, крутят сваю с длиной 2,5 метра ниже глубины промерзания (для Подмосковья это 1,8 метра) — закручивают на 1,9 метра и срезают 10 см сверху — чтобы не заваривать проушину, через которую крутится свая. И снова получается 40 см.
Данная норма удовлетворяет и другим строительным требованиям — расположение чувствительных к воздействию влаги деревянных элементов строения выше среднегодового уровня сугробов и отсечка цоколем брызг дождевых капель.
Тем не менее, если ваше перекрытие не будет выполняться в виде бетонной плиты, а будет решено в виде деревянного перекрытия с утеплением 200–300 мм базальтовой или минеральной ваты, низкий цоколь может сослужить весьма плохую службу.
При всех преимуществах подобных перекрытий у них есть один серьёзный недостаток — высокая чувствительность к протечкам. Полы в доме — не палуба корабля, и в нормальном режиме эксплуатации никто не льёт на них воду. Они будут служить десятилетиями, а возможно и столетиями, пока не наступит час N.
На фото перекрытие одного из строившихся у меня друзей. При отключении электричества в доме разморозило циркуляционный насос, он треснул по шву и тонкой струйкой лил воду из системы отопления прямиком в утепление пола санузла. Пароизоляция была сделана хорошо, поэтому вода наполнила периметр под полом и стала просачиваться вдоль лаг перекрытия. Периметр помещения виден по образовавшимся сосулькам — вода стекала не быстро, поэтому успевала замёрзнуть даже при небольшом минусе.
Протечка воды в перекрытие на высоких забивных сваях.
Это неприятность, но на самом деле — совершенно некритичная ситуация. Базальтовый утеплитель нечувствителен к воде — она проходит сквозь него не задерживаясь. При проветривании и плюсовой температуре утеплитель высыхает не более, чем за двое суток. Другой вопрос, что в сочетании с деревом утеплитель работает как напитанная водой губка. Когда к этой влажной среде присоединяется тепло, создаются возможности для роста различных патогенов — гнилостных бактерий и плесени, которые ведут к разрушению конструкции, разъедая древесину. Поэтому, первые действия в случае протечки — обеспечить хорошую вентиляцию полов. В данной ситуации были, вскрыты полы, извлечён утеплитель, перекрытие просушивалось несколько дней, после чего пирог пола был восстановлен. Прошло несколько лет и никаких последствий не возникло.
Когда цоколь поднят на 60–80 см под ним можно довольно свободно перемещаться, что позволяет вскрывать черновые полы изнутри и просушивать пароизоляцию и лаги пола тепловыми пушками. Аналогично можно получить доступ и к подводам коммуникаций — при достаточной высоте можно вполне комфортно работать лёжа на спине
А вот фото с объекта, который недавно осматривался перед покупкой - при небольшой высоте цоколя протечка водопровода в кухне стала критичной для всего перекрытия дома. Что совместно с минимальным количеством продухов, превратило перекрытие в грибную ферму.
Грибочки разрушают деревянное перекрытие на низком цоколе.
В случае небольшой высоты цоколя протечка или разрушение канализационного стояка становятся большой проблемой, решение которой обходится домовладельцам очень дорого. Говоря "дорого" я имею в виду не только стоимость работ по вскрытию чистовых полов с переборкой перекрытия, но и ущерб, выраженный в разобьранных коммуникациях, демонтированных элементах встроенной кухни и прочих оторванных плинтусах. Если при этом фундамент представляет собой бетонную ленту с обилием беспроходных цокольных секций, может оказаться, что ломать полы придётся в нескольких комнатах. Дом не потеряет свою ремонтопригодность, но ремонт обойдётся домовладельцу гораздо дороже.
Учитывайте это при проектировании фундамента своего дома и тогда даже экстремальные ситуации будут лишь небольшим эпизодом, а не трагедией для всей семьи.
Как обычно, на любые вопросы, которые не требуют больших временных затрат, расчётов или выезда на объект я отвечаю бесплатно в каментах или лично - мои контакты в профиле. Кто не видит профиль - пишите в телеграм: karkasovo (это не канал, а мой контакт). Аудит проекта, проверка договора на строительство, анализ сметы, обследование дома на соответствие строительным нормам, приёмка дома, консультации по реконструкции, строительный контроль - это моя работа и я делаю её за деньги.
Привет, дорогие подписчики и случайно заглянувшие. Для вторых - меня зовут Илья, я занимаюсь экспертизой загородных домов, строительным контролем и строю дома по каркасной технологии, выкладывая посты о своей работе здесь.
Один из этапов строительного контроля - аудит договора, проекта и сметы на строительство. С него всё начинается, потому что, как говорится: "Без ТЗ и результат ХЗ". Зачастую заказчики из удалённых регионов заказывают только аудит, т.к. моё регулярное физическое присутствие на стройке где-нибудь в Тюмени или Иркутске хоть и возможно, но бессмысленно дорого. Живу я в загородном (и, как всякий каркасостроитель, каркасном) доме, в Подмосковье. Поэтому полёты куда-нибудь в Челябинск или Сургут могут обойтись дороже дома.
Последнее время при аудите договоров строительных компаний, которые работают в ипотеку через Домклик, я уже несколько раз наблюдал одну и ту же картину - явный перевес в сторону Подрядчика как в условиях оплаты, так и в остальных условиях. Причём, договоры неаффилированных контор, а сделаны как под копирку. Даже пункты и номера приложений совпадают. И основной восхитительный пункт, который пропускают и утверждают многие - это возникновение у Подрядчика права собственности на строительные материалы + право собственности на построенный дом до получения полного расчёта.
4.4. Весь строительный материал и комплектующие ввезенные Подрядчиком, из которого возводится Объект, находящийся на строительной площадке, являются собственностью Подрядчика. После сдачи Объекта и полной оплаты цены договора. Объект переходит в собственность Заказчика, а остаток неиспользованных материалов возвращается на склад Подрядчика. В случае неоплаты Заказчиком платежей в соответствии с условиями Договора, право собственности на Объект, указанный в п.1.1. Договора, остается у Подрядчика. Право собственности на Объект переходит к Заказчику только после полной оплаты работ по договору, а также после выплаты всех начисленных Подрядчиком неустоек и штрафов, при их наличии, в соответствии со ст. 712 ГК РФ.
Выглядит это довольно странно, особенно учитывая схему оплаты, а она вот такая:
- первый платёж 100 000 рублей - просто за подписание договора - второй платёж 60% от стоимости дома - в течение 3 дней после получения ипотеки (обращаю ваше внимание, что Подрядчик пока НИЧЕГО не сделал, кроме того, что показал Заказчику проект дома - третий платёж 30% от стоимости дома - по готовности фундамента - четвёртый платёж 10% от стоимости дома - после приёмки
Таким образом возникает ситуация, когда на момент готовности фундамента Подрячик получил 90% от стоимости договора + 100 000 рублей. Заказчик получил фундамент на своём участке. Цена которого при стоимости дома в 10 млн. рублей может в среднем составлять от 200 до 800 тысяч. Итак, Заказчик получает финансовый риск на 80% от стоимости договора, а Подрядчик может смело выводить деньги в другую компанию и банкротить эту. Уставной капитал 10 000 рублей, директор - бомж,
Вишенкой на этом торте является смета без детализации количества и стоимости отдельных позиций стройматериалов. То есть, даны позиции, дана общая сумма, а детализации нет.
Во-первых, такая смета сильно усложняет проверку завышения стоимости материалов, т.к. для этого придётся перебрать весь домокомплект по позициям, оценить их и выйти на итоговую сумму, чтобы сравнить с написанной Подрядчиком. Во-вторых, отсутствие количества материалов позволяет закупать их без ограничений, т.к. по договору они являются собственностью Подрядчика. И вот, он покупает два домокоплекта (по цене одного, указанного Заказчику) - из одного строит дом по договору, из другого - на соседнем участке. Либо просто покупает необходимое количество материалов, а разницу кладёт себе в карман. Кстати, остатки неизрасходованных строительных материалов, купленных на деньги Заказчика, Подрядчик тоже имеет право забрать.
Резюмируя. Договор позволяет выполнять любые махинации и делает Заказчика полностью бесправным. Он отдаёт 90% стоимости дома на начальном этапе строительства, не знает в каком объёме закупаются материалы за его счёт, и несёт огромные финансовые риски в случае форс-мажора или намеренного саботажа со стороны Подрядчика. Такая вот схемка, которая стремительно распространяется, судя по количеству подобных договоров, приходящих ко мне на аудит. Вероятность получить вместо дома огромную ипотеку и расплачиваться за неё 20 лет, глядя на фундамент посреди пустыря - очень велика.
Как обычно, на любые вопросы, которые не требуют больших временных затрат, расчётов или выезда на объект я отвечаю бесплатно в каментах или лично - мои контакты в профиле Пикабу. Кто не видит профиль или кому удобнее обратиться сразу напрямую - пишите в телеграм: karkasovo (это не канал, а мой контакт). Аудит проекта, проверка договора на строительство, анализ сметы, обследование дома на соответствие строительным нормам, приёмка дома, консультации по реконструкции, строительный контроль - это моя работа и я делаю её за деньги.
Застройщик предлагает принимать квартиру с такими балками на балконах. Можно ли заставить застройщика как-нибудь поправить? Может закрыть стеной и поставить меньший оконный блок. На какие нормативы можно сослаться?
Привет, дорогие подписчики и все те, кто интересуется темой загородного домостроения. Давайте познакомимся с теми, кто читает мои посты впервые - меня зовут Илья, я занимаюсь техническим обследованием загородных домов, которое по старой памяти часто называется технадзором. И стараюсь в доступной форме рассказать вам о сложностях и опасностях домостроения.
И тут застройщик говорит мне: "Бро, я рук не чувствую!" А я отвечаю: "Их у тебя и нет!"
В этот день я ехал уже на второй осмотр и это был осмотр щеледома перед покупкой. То, что я ненавижу щеледома известно всем, в том числе и моим заказчикам. Нет, я не то, чтобы отношусь к ним предвзято. Но как можно относиться к технологии, в которой дом строится из щелей, перемежаемых пиломатериалами? Однако, в этом случае была надежда, что дом окажется лишённым типичных проблем бруса - расщеливания и продувания стен, т.к. он был утеплён снаружи и даже пароизолирован изнутри. Вторым моментом, который добавлял уверенности в успехе, было то, что заказчик уже осмотрел этот дом по моему руководству для начинающих домовладельцев и не обнаружил какого-то жуткого криминала.
У дома нас встретили двое - весёлая девушка-риелтор и застройщик. Оба оказались ни в зуб ногой про технологию строительства дома и вообще про загородное домостроение в целом. Кстати, это не первый случай, когда я встречаю инвестирующих в строительство и совершенно не понимающих в нём застройщиков. Ну, ок. Начинаем осмотр с фундамента.
Отмостка в виде отсыпки щебнем по грунту. Цоколь декоративно обезображен имитацией камня. Всё это придётся снимать и скалывать, чтобы утеплить и гидроизолировать фундамент.
На вопрос о типе фундамента застройщик уверенно ответил: "Плита!", а когда я уточнил: "Все 60 сантиметров?" он поправился: "Сначала отлили МЗЛФ, потом насыпали песок внутрь и отлили плиту!" Ок, теперь стало понятно. "То есть, полы по грунту у вас, да?" - уточнил я. "Наверное" - ответил застройщик. После чего я предпочёл не задавать вопросов, благо, инструмент у меня есть. Для начала стукнемся склерометром и выясним прочность бетона на сжатие.
25,9 МПа, что примерно соответствует марке М250, классу B20. Согласно СП 22.13330, для заливки фундамента при строительстве капитальных сооружений должна использоваться смесь марки не ниже М200. Согласно СП 28.13330, марка морозостойкости для бетонов, испытывающих попеременное заморажинивание и оттаивание в условиях эпизодического водонасыщения при критических температурах - 20 -40°C, должна быть не ниже F150, что скорее всего будет достигнуто при классе бетона от B20 и выше, марке М250 и выше. К прочности нареканий нет. Проверяем поверхность сканером неоднородностей и... впервые в моей практике тишина. Взял металлодетектор и попробовал найти арматуру с его помощью. Опять тихо. Допустим, толщина плиты, отлитой по грунту не позволяет обнаружить армирование. Но для этого она должна быть больше 20 см и армирование смещено в самую нижнюю часть. Странно.
Продолжим осмотр и взглянем на стены снаружи. А тут у нас уже знакомая картина, про которую я рассказывал в посте Хауберк сказал "ни хао"! Или, как запороть отделку фасада - фасадную плитку монтировали при околонулевых температурах и отдельные гонты не приклеились нормально.
Причём, одна стена не проклеена полностью, другие частично. Видимо, работали на границе рекомендованных производителем температур и когда начали было холоднее. Я уже писал запрос производителю фасадной плитки Hauberk, компании Технониколь, о подобных дефектах и получил ответ, что согласно инструкции по монтажу:
“Если фасадные работы проводятся при температуре ниже +5 °C, упаковки с ТЕХНОНИКОЛЬ HAUBERK следует подавать из теплого помещения по 5–6 штук. При температуре окружающей среды ниже +10 °C самоклеящуюся полосу на лицевой стороне фасадной плитки необходимо подогревать строительным (тепловым) феном.”
“В процессе монтажа необходимо обеспечить склеивание фасадных плиток между собой. Плитки склеиваются за счет удаления нижней защитной пленки с тыльной стороны плитки, прогрева липкого слоя строительным феном при необходимости и прижима к нижележащему ряду”.
Таким образом, монтировать гибкую черепицу и фасадную плитку желательно при температуре от +15°C и выше, в солнечный день, когда поверхность будет прогреваться и мастика схватится лучше.
Ок, это неприятный, но исправимый дефект. Осмотрим конструкцию стен. Для этого нам потребуется подняться на чердак. И тут мы наблюдаем следующую картину - стропильная система выполнена так:
В конструкции присутствует горбыль с обзолом (корой). Такое я наблюдал только в домах времён перестройки. Уж насколько бы экономными не были современные застройщики, они даже для временных укосин и лесов закупают обрезную нестроганную доску. Присутствие горбыля на стройплощадке уже как бы намекает на суперэкономный подход к строительству.
Ну и ещё момент красоты - на предыдущем фото этот узел засвечен, покажу поближе с другой стороны:
Длины стропил не хватило, чтобы перекрыть весь скат и их срастили просто сплотив гвоздями, а места перехлёста подпёрли доской 100х50. Такое себе деревенское строительство. Т.к. проекта у дома нет, нагрузки никто не считал. Как поведёт себя кровля под снеговой нагрузкой - неизвестно даже тем, кто приколотил горбыль к стропилам.
Так, это всё некрасиво, но не смертельно. Т.к. чтобы доказать ущербность кровли нужно провести замеры, а потом сделать сложный конструкционный расчёт с учётом веса кровли, снеговой нагрузки, состояния конструкции и т.п. Пока констатируем, что кровля целостна, протечек и дефектов монтажа не обнаружено, гидроветрозащита установлена через вентзазор. И идём смотреть пирог стены.
И тут же обнаруживаем второй дефект монтажа - отсутствие вентзазора между OSB фасада, на которую набит Хауберк и утеплителем. Это, опять же, нарушение инструкции монтажа, которое приведёт к влагонакоплению в стене. Об этом пишет производитель у себя на сайте:
При устройстве теплоизоляции из минеральной ваты устройство вентзазора обязательно.
Многие скажут, что это не проблема, ведь внутри дома выполнена пароизоляция. Но дело в том, что качество её монтажа вызывает большие сомнения. Особенно, на фоне обнаруженных ранее дефектов.
Мы видим, что пароизоляционная плёнка торчит на оконной раме, а это означает сразу два дефекта - пароизоляция выполнена без проклейки и нарушен ГОСТ 30971-2002 «Швы монтажные узлов примыканий оконных блоков к стеновым проемам», согласно которому:
5.4.3 Конструкция и материалы внутреннего слоя должны обеспечивать надежную изоляцию материалов центрального слоя от воздействия водяных паров со стороны помещения. Пароизоляционные материалы по внутреннему контуру монтажного зазора должны быть уложены непрерывно, без пропусков, разрывов и непроклеенных участков.
Чтобы удостовериться в дефекте монтажного шва оконного блока, нам достаточно заглянуть в место примыкания оконной рамы к стене - естественно, там только монтажная пена. Ни о какой гидропароизоляционной ленте нет и речи.
Финально, считаем теплосопротивление стен дома, зная его пирог.
Сопротивление теплопередаче составляет 2.81 (м²•˚С)/Вт, при норме для Подмосковья - 3.2 (м²•˚С)/Вт. Это было бы терпимо, при отсутствии других дефектов.
Резюмируя. Дом выполнен без проекта, с нарушением строительных норм и инструкций производителей стройматериалов. У него были шансы, не пожалей застройщик 15 000 рублей на нестроганный брусок 50х50, из которого нужно было организовать вентзазор между внешней отделкой и гидроветрозащитой утепления. В этом случае, даже при нарушении технологии монтажа пароизоляции, влагонакопление в стенах было бы невозможным.
В сложившейся ситуации ни производитель фасадной плитки, ни я не можем дать гарантию, что при начале эксплуатации в стенах не произойдёт влагонакопление с последующим развитием гнилостных процессов. Особенно, учитывая что дом построен из сырого нестроганного бруса, который наверняка расщелится и начнёт пропускать влагу через нахлёсты пароизоляции. Достаточно одной такой точки и через 3-5 лет внутри дома появится запах плесени от разлагающегося внутри стен бруса.
Вот и получается, что имея хорошие материалы и исполнительных строителей, на выходе получили похожий на дом и даже пригодный к эксплуатации объект, который постепенно будет переходить в ограниченно-работоспособное, а затем и в аварийное состояние. И в это были вложены деньги, силы, время. А всего-то нужно было прочитать инструкцию по монтажу от производителя.
Как обычно, на любые вопросы, которые не требуют больших временных затрат, расчётов или выезда на объект я отвечаю бесплатно в каментах или лично - мои контакты в профиле Пикабу. Кто не видит профиль или кому удобнее обратиться сразу напрямую - пишите в телеграм: karkasovo (это не канал, а мой контакт). Аудит проекта, проверка договора на строительство, анализ сметы, обследование дома на соответствие строительным нормам, приёмка дома, консультации по реконструкции, строительный контроль - это моя работа и я делаю её за деньги.
Привет, дорогие подписчики и случайно заглянувшие! Мнея зовут Илья и я продолжаю свои репортажи о проверке загородных домов перед покупкой, технических обследованиях и строительном контроле.
Итак, позвонил мне мой давний друг и сообщил, что он приобрёл участок и ему нужно от меня две услуги - консультация по возможности реконструкции придомовых строений и постройка двухэтажного каркасного дома. Я скинул ему ссылку на мои проекты и цены, после чего он спросил - не могу ли я провести стройконтроль на стройке другой компании? Не очень углублённый, так - посматривать, что будет происходить и если будет твориться совсем жесть - вмешиваться. Я ответил, что в целом понимаю, что у меня может быть дорого и не против того, что он будет строиться в другой компании, но...
Ты просишь меня о стройконтроле, но делаешь это без уважения!
... есть ряд условий, чтобы получился качественный дом. А именно: мне нужно утвердить договор, проект и смету до подписания; каждый этап работ мы проговариваем с бригадой заранее и затем онлайн взаимодействуем в чате телеги/WhatsApp; о готовности этапов к приёмке я должен знать за 3-4 дня. На том и порешили.
Через некоторое время друг скинул мне смету, в которой меня в принципе всё устроило, учитывая, что бюджет был на миллион ниже, чем мой. В описании присутствовали материалы камерной сушки, утепление стен 150 мм, пароизоляция и ветрозащита, кровля из металлочерепицы, внутренняя черновая отделка гипсокартоном, внешняя отделка имитацией бруса. Простецкие пластиковые окна и одноразовая железная дверь. Свайный фундамент тоже был прописан в смете, только вот не было количества свай. Далее выяснилось, что проекта дома в виде КР (конструктивного решения - нет), но в этом нет ничего страшного, будут строить по АР (архитектурное решение, которое представляет из себя красивую картинку с общими размерами). Далее выяснилось, что в договоре указан срок гарантии на дом 2 года.
Если застройщик указывает срок гарантии менее 5 лет, то он уже вызывает у меня недоверие. Т.к. либо он не знает п.п. 2, 4 статьи 724 Гражданского кодекса РФ, который предполагает предоставление подрядчиком гарантии на построенный загородный дом на срок не менее 5 лет - тогда что он за строитель? Либо знает и тогда он точно мошенник.
В общем, все эти соображения я изложил другу, добавив, что без проекта у меня нет даже привязки для контроля - в соответствии с чем будет строиться дом. На что получил следующий аргумент - у тебя дом стоит 4 млн., а у них 3 млн. Конечно, на чём-то приходится экономить. Да, нет проекта. Но они говорят, что много раз строили такие дома, поэтому проект не нужен. Да, гарантия маленькая. Ну, так мы проконтролируем, чтобы построили хорошо.
Я сказал другу: "Ок, но когда в итоге получится хламодом, не жалуйся, что тебя не предупреждали". И он ввязался в лоу-энд стройку, попутно внеся в договор ещё несколько удешевляющих пунктов без моего ведома.
Начало было воодушевляющее - на монтаж фундамента я не ездил, но друг скинул мне видео, как привезли винтовые сваи и закрутили их с максимально возможным пролётом в 3 метра, чтобы сэкономить лишних 15 000 рублей. Я сообщил, что так дело не пойдёт - в полу будет зыбкость, на что прораб ответил, что они усилят обвязку и всё будет ок. Естественно, я не поверил. И естественно, полы вышли зыбкими.
Затем, возвели каркас. И конечно, никто не сказал о готовности, начали быстро крыть крышу и зашивать полы. Друг это увидел и срочно вызвал меня. Ехать до него 2 часа, день был загружен другими вызовами, но я добрался к обеду. И в строительной бытовке увидел ребят, сидевших по-турецки и варящих шурпу в котле на газовой плитке.
- Салам алейкум, правоверные! Приятного аппетита! Я ваш технадзор и надеюсь, вы построите хороший дом, иншаллах! Кушайте, не вставайте - сам всё посмотрю. Правоверные узбеки дружественно махнули мне рукой и продолжили помешивать шурпу, которая уже практически приготовилась. А я полез в объект незавершённого строительства с целью обследовать то, что в договоре называлось домом с зимним утеплением.
Что же я увидел? Аккуратно запиленные доски каркаса, толщиной 25 и 32 мм, вместо досок 45-50 мм. В договоре они позиционировались как "камерной сушки", но в августе, при жаре умудрились набрать влаги до 20% и выше. Сами доски были явно последнего сорта, а отбраковкой никто не занимался - доски с неснятым обзолом установили в каркас.
Вообще, наблюдалось полное отсутствие какой-либо технологии. Что хорошо отражено на этом фото.
Мы видим, что одновременно ведётся утепление (урсой, которую набивают в полы так, что её загнуло), внешняя отделка стен, кроется кровля. При этом пароизоляция сделана только на половину пола. Ни о какой проклейке пароизоляции подрядчик до моего появления не задумывался. Обратите внимание на саму конструкцию, выполненную из дюймовки и 35 доски. Видно, что никакого проектирования не было - крайняя правая стойка перегородки не примыкает к стойке стены (т.к. не попадает в неё из-за отсутствия расчётов и проекта), а просто врезана в обвязку на 35 мм боком. Фактически, перегородка не входит в конструкцию каркаса и существует отдельно, т.к. прикреплена только саморезами к лагам перекрытия. Но это ещё не всё. Помните, я говорил, что переживаю за место соединения пароизоляции пола с внутренними перегородками? Я запереживал ещё сильнее при следующем визите. Ибо увидел видео, присланное бригадиром:
Зачем другу понадобилось так много шведских стенок? - пронеслось у меня в голове. А затем я подумал: "Стоп, а как они собираются их утеплять?" и позвонил прорабу. Прораб ответил, что никак не планировали и так сойдёт! Надо сказать, что обычно применение материалов описывается в ТУ (технических условиях) договора, но в данной ситуации не было ни проекта, ни ТУ. Оказывается, мой друг согласовал пустые стены без меня! Не, ну а чо? Надо же на чём-то экономить?
Я пустился в пространный рассказ о том, что утепление внутренних стен, помимо непосредственного разделения тёплых зон и возможности выборочного нагрева отдельных помещений, является ещё и шумоизолятором. А также, пустые перегородки с незамкнутой пароизоляцией будут работать как холодильники, ведь холодный воздух из перекрытия будет свободно проникать внутрь. На что друг ответил - давай уже достроим и потом что-нибудь придумаем...
Придумать, конечно, можно. Но все придумки будут стоить дополнительных средств и главное, не будут работать так, как должен работать дом, построенный по строительным нормам.
Показал видео коллегам. Один спросил - А как же они будут утеплять стены и чем? На что другой ответил - Ну, палки готовы, осталось добавить связующее.
На приёмку я ехал без вдохновения, т.к. о доме знал уже всё. И друг знал всё. И оба мы знали, что построено было именно то, за что заплачено. Хотя в принципе, даже из имеющихся материалов можно было построить пусть не идеальный, но как минимум - тёплый и непродуваемый в первые 5 лет, дом. Однако, вместо этого был слеплен домик из спичек, без нормальной пароизоляции и утепления перегородок.
Как обычно, на любые вопросы, которые не требуют больших временных затрат, расчётов или выезда на объект я отвечаю бесплатно в каментах или лично - мои контакты в профиле Пикабу. Кто не видит профиль или кому удобнее обратиться сразу напрямую - пишите в телеграм: karkasovo (это не канал, а мой контакт). Аудит проекта, проверка договора на строительство, анализ сметы, обследование дома на соответствие строительным нормам, приёмка дома, консультации по реконструкции, строительный контроль - это моя работа и я делаю её за деньги.
Привет, дорогие подписчики! Некоторое время был занят, вернулся, а вас уже больше 24 000! Спасибо за поддержку и сегодня у меня для вас коротенькая, но поучительная история.
Agrocult приходит в дом, чтобы вскрыть твои полы.
Кто читает впервые, меня зовут Илья и уже много лет я занимаюсь техническим обследованием загородных домов, а также строю дома по каркасной технологии. О чём и пишу здесь. Сегодня речь пойдёт об очередном обследовании загородного дома, но не перед покупкой, как часто бывает, а с целью получения рекомендаций по реконструкции. Это мой любимый вид обследований, т.к. во-первых, ты как правило не лимитирован по времени (часто владелец дома живёт в нём и готов встретиться в любое время), не привязан к нескольким людям (при обследовании перед покупкой часто помимо покупателя приходится ждать застройщика и риелтора) и не ограничен в деструктивных методах обследования. Последнее очень важно, т.к. при покупке дома домовладельцы очень трепетно относятся к каждому винтику, а нормы технического обследования по ГОСТ предписывают выпиливать кусок стены, выламывать половину фундамента и тащить их в лабораторию. Из-за ограничений на нарушение целостности приходится изворачиваться, использовать эндоскоп, сканировать неоднородности, искать щели и зазоры.
В старых домах, особенно когда вопрос стоит "сносить иль не сносить", хозяева часто дают полный карт-бланш, т.к. изначально понятно, что если дом ремонтопригоден, его всё равно придётся капиталить, а значит нечего беречь отделку, которая уйдёт под замену. Такая свобода действий позволяет досконально изучить конструкцию дома и определить её перспективы.
Когда нижний венец сруба имеет влажность 61%, его можно расковырять пальцем.
Старые дома советской и постсоветской постройки, хранят в себе историю жизни их владельцев и следы технологий, а иногда и пересечения технологических эпох. Так, в одном доме я обнаружил 4 типа утеплителя - фибролит, пенопласт, минвата и пенополиэтилен. Все они были налеплены как попало, но указывали на то, что хозяин следил за домостроительной модой. Правда, скорее всего, его проводником в мир утеплителей был продавец на местном строительном рынке, который разбирался в технологии утепления примерно так же, как сам хозяин. Потому, что сквозило в том доме из всех щелей.
Чердаки и подвалы старых домов полны артефактов былого - утюги на угле, советские лыжи, самовары и прочие подшивки газеты Правда, которые когда-то были ценностью хозяев, а сегодня представляют разве что коллекционный интерес.
Типичный чердак советской дачи - осиные гнёзда, лыжи и прочий скарб.
В общем, после этого лирического вступления перейду к прозе жизни - меня вызвали на осмотр дома, который достался хозяину в наследство от деда. Дед строить умел и любил, но учитывая год постройки и доступность материалов, смог построить только щеледом без утепления, зато с огромной печкой. Задача была определить возможность и рентабельность реконструкции дома, примерно прикинув, сколько это будет стоить.
Фундамент дома был заглублён неплохо, водоотведение и дренаж традиционно отсутствовали, как и гидроизоляция цоколя с отмосткой. Что привело к её выпучиванию и многочисленным разломам. Но сам цоколь значимо не пострадал, хотя в одну из зим и дал небольшую трещину. Закрыт он был герметично, поэтому обследовать подполье через продухи не представлялось возможным. Однако, попасть туда нам было необходимо - полы предательски потрескивали под ногами, наблюдались зыбкость и небольшой уклон. Хозяин вспомнил, что в детстве видел, как дедушка закрывал люк в одном из углов комнаты. Немного повозившись с линолеумом я обнаружил тайную дверцу, которая была плотно притёрта. И вот, я уже приоткрываю завесу прошлого, погружаясь в холодный и сырой подпол.
А там то, про что я уже не раз рассказывал в своих постах. Отсутствие продухов, отсутствие дренирования и болотистая почва сделали своё дело. Не сразу, но наверняка.
Советские технологии. Настил чернового пола был укрыт рубероидом, а сверху насыпан керамзит.
Черновой пол обвалился и частично висел, а частично валялся на грунте. Доски чистового пола при этом на удивление не пострадали - даже на фото видно, что они белые и чистые. Продухи в кирпичном цоколе всё же обнаружились, но они были сделаны в полкирпича и при этом заглушены снаружи. В общем, вот такой секрет остался в тайнике дедушки-строителя.
То, что мы наблюдали, естественное следствие нарушения вентиляции подпола в доме с деревянными перекрытиями. Важно понимать, что это закономерный и гарантированный результат при отсутствии продухов в цоколе МЗЛФ. И ещё не самый страшный. В моей практике были ситуации, когда сидишь под перекрытием и боишься, что ходящие по нему люди присоединятся к тебе помимо их воли.
Полное разрушение чернового пола, разрушение лаг пола на 60%.
Иногда внешне всё прилично, но внутри уже видна динамика.
Частичное обрушение чернового пола, гнилостное поражение настила чернового пола.
В нашем случае, всё было не так печально, потому что лаги пола не успели пострадать от грибка и влаги (отчасти спасибо рубероиду, отчасти просто повезло) и в принципе, остались ремонтопригодны. Как избежать проблем я описывал в посте Продухи. Зачем и как дырявить цоколь и что будет если этого не сделать?
Остальные элементы конструкции (стены/кровля) были в хорошем состоянии, поэтому в итоге был вынесен вердикт - дому быть, ибо сносить памятник дедовского зодчества и строить новый дом гораздо дороже, чем отремонтировать перекрытие, просверлить продухи и чуть-чуть освежить отделку.
Да, теплопроводность у бревенчатых стен высокая, но если эксплуатировать его в качестве дачи, как и планирует хозяин, нет смысла заморачиваться с каким-то серьёзным утеплением. В общем, полезное получилось наследство, которое можно сохранить и апгрейдить.
Как обычно, на любые вопросы, которые не требуют больших временных затрат, расчётов или выезда на объект я отвечаю бесплатно в каментах или лично - мои контакты в профиле Пикабу. Кто не видит профиль - пишите в телеграм: karkasovo (это не канал, а мой контакт). Аудит проекта, проверка договора на строительство, анализ сметы, обследование дома на соответствие строительным нормам, приёмка дома, консультации по реконструкции, строительный контроль - это моя работа и я делаю её за деньги.
P.S. Могу отвечать с задержкой, т.к. у нас сезон сбора и заготовки урожая всё ещё продолжается. На фото жена с остатками томатов, баклажанов и перцев, снятых вчера в теплицах Агрокульта. Ну и груш пару вёдер затесалось.
Короче, если долго не отвечаю - не стесняйтесь повторить вопрос, он мог потонуть в потоке входящих.
Привет, дорогие подписчики и все те, кто интересуется темой загородного домостроения! Меня зовут Илья, я занимаюсь техническим обследованием загородных домов и строительством каркасников. После небольшого перерыва, который связан с высокой загрузкой по работе, я снова здесь, я в бархатных штанах. Точнее, в брезентовых, ибо от того, что доводится увидеть при обследовании загородных домов, с неподготовленным организмом может случиться всякое. А риэлторы очень блюдут чистоту в показываемых ими домах. Иногда даже смешно - перекрытие вот-вот обвалится, а тебя просят надеть бахилы.
В общем, сегодня расскажу вам пару интересных историй, а в конце поделюсь своими новостями.
Недавно довелось побывать на обследовании дома в Можайском районе. Утеплённый щеледом из лафета - бревна обтёсанного с двух сторон (что вообще-то редкость, нечасто их встречаю), с дополнительным утеплением 50 мм снаружи, под кровлей из шифера.
Перед началом обследования дома внутри, традиционно обхожу дом снаружи, осматривая конструкцию здания на предмет потенциальных или видимых вооружённым глазом проблем. Первым делом осматриваю фундамент и отмостку. Сразу видим, что цоколь треснул, отмостку разломило.
Трещины на цоколе, разлом отмостки.
Произошло это по простой причине - отсутствие гидроизоляции фундамента, отсутствие водосточной системы и водоотведения (ливнёвки). В последнем можно убедиться наглядно.
Шиферная крыша при качественном монтаже служит более 50 лет.
Кровля выполнена из шифера, я этот материал люблю и считаю, что он незаслуженно заброшен домостроителями. Но глядя на эту кровлю понимаешь, почему. Если вы приглядитесь внимательно, то увидите в местах стыков характерные щели.
Щели в местах перехлёста листов.
Они образовались потому, что шиферные листы были уложены без подрезки. Эти щели не приведут к протечке, но во-первых, в крайней волне верхнего листа создаётся напряжение, а во-вторых - под листом раздолье для насекомых. Правильный монтаж шифера должен выполняться с запилом диагонально пересекающихся листов.
Запил шиферных листов при укладке кровли.
После чего верхний лист закроет запил и при этом всё покрытие ляжет ровно и плотно. Но строители дома об этом не знали.
В доме есть печь и соответственно, труба. Гидроизоляция шва примыкания кровли выполнена так, что недочёты видны снизу. Делаю себе пометку - внимательно осмотреть трубу внутри дома на предмет протечек.
Белые полоски по сырому шиферу - это места нахлёста листов без запила. Т.к. они приподняты, они вентилируются лучше.
Заходим в дом и узнаём, что есть люк в подпол. Это круто, потому, что продухов в цоколе я не обнаружил. Конечно, обследовать подпол через люк удобнее. Открываем люк и видим...
Колодец в подполье.
Некоторые владельцы замков делали колодец внутри, чтобы избежать проблем с водой во время осады. Хозяева дома, видимо, ведут свой род от рыцарей. Ну, а кроме шуток, в некоторых северных регионах такое расположение колодцев было распространено. Ничего хорошего для дома это не даёт - от колодца идёт постоянная влага и холод, а из дома туда летят грибки и бактерии. Особенно меня порадовало отсутствие какой-либо крышки.
Ок, спустимся в цоколь и изучим утепление перекрытия.
Агрокульт ползёт под перекрытием во время обследования.
Сейчас те, кто хотя бы мало-мальски знаком со строительными технологиями, офигеют. Миватой утеплён... грунт под домом. Риэлтор сказала, что строители убедили в необходимости именно такого утепления.
Утепление грунта минватой.
Естественно, она деградировала под действием влаги. Само перекрытие при этом не утеплено,, также отсутствует пароизоляция и даже гидроветрозащита, которые могли бы защитить жильцов от минватной пыли. Кстати, обратите внимание на гвозди, которыми прибита половая доска - они прошили лаги пола (брус 100 мм) насквозь. Я не завидую тем, кто решит перестелить полы или утеплить перекрытие.
Рассматривая эту затею с точки зрения физики возникают сомнения во вменяемости домостроителей. Зачем утеплять грунт, который в зимний период имеет температуру около +7 градусов? В этом случае логичнее было утеплять цоколь, чтобы защитить весь периметр фундамента. Думаю, всем понятно, что логикой строители не пользовались.
Кстати, аналогичную технологию я обнаружил и в бане.
Риэлтор сказала, что хозяйка не скрывает - полы холодные, зимой ходит в валенках. Что, в общем-то, неудивительно в сложившейся ситуации.
Остальные элементы конструктива утеплены сравнимо. Например, кровля не имеет пароизоляции. Вы спросите, что там такое чёрненькое белеется?
Что за белая фигня?
Это полиэтилен, которым устраняли протечку вокруг трубы. То, что будет течь мне стало ясно ещё снаружи, когда я увидел исполнение защитного фартука из криво нарезанной оцинковки. Внутри мы просто утвердились в этом окончательно.
Течь по трубе, адреналин, переживём, ну и чёрт с ним...
Так вот, кто-то боролся с течью оригинальным образом - распределив потоки воды по полиэтилену в прилегающую минвату. Вообще, чердачное перекрытие утеплено оригинально.
Я минвата, я не виновата!
Минвата настелена слоем 50 мм, местами по рубероиду, местами без. Лаги перекрытия заботливо укутаны сверху. Кровля, кстати, выполнена в деревенской традиции - без вентзазора, рубероид по обрешётке (местами рваный) и сверху шифер.
Гидрозащита не смогла
В общем, можно подводить итоги. Те, кто сторил этот дом были неплохими рубщиками. Стены не имеют дефектов, лафет смонтирован на деревянные нагели, отделка не расщелена и, что большая редкость, окна и двери не клинит, дверные и оконные проёмы не деформированы.
Но ни в утеплении, ни в кровле, ни в фундаментах они не разбирались. Сумма этих проблем перевесила качественную рубку и на выходе по прошествии лет мы имеем холодный дом с текущей вокруг трубы крышей и разломами цоколя морозным пучением. Его можно эксплуатировать как дачный и даже перестроить в круглогодичный, но для этого он не должен продаваться по цене качественного и тёплого дома.
Вообще, с такими вопиющими нарушениями строительных норм (гигроскопичный утеплитель уложен на грунт) я столкнулся впервые в своей многолетней практике. Видимо, такое стало возможным потому, что хозяйка - одинокая пожилая женщина, что ей сказали строители, то и приняла на веру. Ни один мужчина в здравом уме не принял бы такой способ укладки утеплителя, за который заплачены немалые деньги.
А вот и обещанный бонус. Из интересных казусов с минватой, помимо часто встречающегося монтажа без гидроветрозащиты и пароизоляции (от которого у жильцов начинается кашель, аллергия и потенциально может возникнуть нехорошее заболевание лёгких - силикоз), мне вспомнился один случай со щеледомом. Осматривая его перед покупкой, на чердаке обнаружил такую конопатку.
Когда закончилась льняная лента.
Фронтоны были законопачены минватой. Уж не знаю, зачем строители это сделали. Ведь это помещение холодного чердака и оставь они щели, ничего бы не случилось. Тем более, дом утеплён снаружи и обшит сайдингом. Видимо, у них закончилась льняная уплотнительная лента или джут и они решили использовать минвату в качестве конопатки. Идея лишена здравого смысла - минвата гигроскопична и при этом совсем не имеет упругости, поэтому сколько её не набей, она будет сплющиваться и продуваться, одновременно удерживая влагу на древесине. Но, видимо ехать за рулоном льнянки ценой 200 рублей за 5 метров, было лень. Зато минваты в избытке!
Как видите, при покупке дома можно нарваться на любы неприятности. Поэтому, если вы собрались покупать загородный дом, как минимум, используйте мой чек-лист Как не потерять всё при покупке загородного дома. Чек-лист для начинающего домовладельца. Он позволит подойти к покупке с рациональной, а не эмоциональной точки зрения и избежать многомиллионных потерь.
Как обычно, на любые вопросы, которые не требуют больших временных затрат, расчётов или выезда на объект я отвечаю бесплатно в каментах или лично - мои контакты в профиле Пикабу. Кто не видит профиль - пишите в телеграм: karkasovo (это не канал, а мой контакт). Аудит проекта, проверка договора на строительство, анализ сметы, обследование дома на соответствие строительным нормам, приёмка дома, консультации по реконструкции, строительный контроль - это моя работа и я делаю её за деньги.
Друзья, сейчас сезон сбора и заготовки урожая, а как многим известно, помимо строительства каркасных домов и технадзора, мы с женой занимаемся популяризацией загородного образа жизни, выращиванием томатных деревьев (кстати, об этом про нас написали на Огород.ру) , коллекционных сортов томатов и других овощных культур. Осенью по этому направлению большая нагрузка - участвуем в партнёрских мероприятиях (недавно посетили теплицы агрофирмы Гавриш, если интересно - могу написать отчёт с фото и видео), заготавливаем посевной материал для оптовиков, закручиваем домашнее варенье и консервы, ставим ягодное вино и делаем ещё кучу неотложных дел. Ну и ускоренными темпами заканчиваем подводку коммуникаций в гостевой дом-баню, ибо не успеешь оглянуться, как зима катит в глаза. Поэтому, не всегда могу ответить оперативно, но постараюсь ответить всем.
Если вдруг вы не получили ответа (даже со второго раза) - не стесняйтесь маякнуть, иначе запрос может потеряться в потоке входящих.