Ошибка проектирования. Таких окон мы никогда не видели
Еще больше интересного контента про стройку, технадзор и приемку недвижимости Вы можете посмотреть на моем канале MrNadzor
Снести и построить новый!
Такие комментарии часто выплывают в моих постах про обследование старых домов, у которых есть серьёзные конструктивные проблемы. В некоторых случаях это действительно имеет смысл, но чаще всего дом можно сохранить и отреставрировать. Собственно, для этого меня и нанимают, чтобы по результатам обследования оценить состояние дома, понять затраты и принять решение.
Владельцам ветхих домов часто советуют: "снеси и построй новый", но я ни разу не видел, чтобы такие советчики вложились в свой совет деньгами или, хотя бы, приняли участие в демонтаже. Есть такая поговорка "ломать - не строить". Которая говорит нам, что разрушение - дело нехитрое. Но это не значит, что это дело - дешёвое.
Итак, одна из причин, по которой реконструкция здания может быть выгоднее сноса - за демонтаж тоже нужно платить. И, в общем-то, немало. Авито забито объявлениями "отдам дом под разбор", "отдам дом за самовывоз", но по моему опыту, пристроить дом таким образом можно только соседям, если у них есть интерес в стройматериалах или дровах.
В большинстве случаев, чтобы убрать старый дом с участка, заплатить придётся дважды - за разбор и за вывоз. При этом, стоимость демонтажа тоже может быть различной для разных частей конструкции - одно дело скинуть крышу и развалить стены из бруса, а другое - извлечь фундаментную ленту с глубиной залегания хотя бы в метр.
Если у здания сохранился фундамент и сохранилась несущая способность стен, то мы по сути уже имеем готовую коробку. Перекрытия и кровля это легко заменимые элементы конструктива. Таким образом, мы заплатим только за них, но никак не цену нового дома.
Аварийность и тем более ограниченная работоспособность здания не являются причиной для сноса. Это лишь сигнал о том, что дом нуждается в ремонте. Иногда явный, а иногда вообще чуть заметный. Я часто с удивлением наблюдал, как покупатели ходят по аварийным домам не обращая особого внимания на явные проблемы - следы протечек кровли в виде потёков по стенам или с хрустом ломающуюся под ногами обрешётку чистового пола. А некоторые люди вынуждено живут в таких домах годами.
Как я уже сказал - прежде, чем давать заключение о невозможности (скорее, о нерентабельности) реконструкции дома, нужно изучить его состояние и прикинуть затраты на ремонт. И если они составляют не больше 70% от стоимости нового дома аналогичной площади - реконструкция выгодна.
Нерентабельным может быть восстановление дома, фундамент которого разрушен морозным пучением, кровля прохудилась в результате износа покрытия, геометрия стен нарушена, а сама конструкция стен поражена грибками и гнилостными бактериями. Таких домов полно в заброшенных российских деревнях и даже в продаже на Авито. Владельцы умудряются выставлять их под заголовком "продаётся участок с домом", хотя по факту такой "дом" это дополнительное обременение.
Но такие случаи видны большинству покупателей наглядно и они сами способны сделать выводы.
В общем, не стоит рубить с плеча и сносить то, что может служить ещё долгие годы. Если можно сохранить деньги и здание - логично их сохранять. А снести всегда успеется. Ломать - не строить!
Как обычно, на любые вопросы, которые не требуют больших временных затрат, расчётов или выезда на объект я отвечаю бесплатно в каментах или лично - мои контакты в профиле. Кто не видит профиль - пишите в телеграм: karkasovo (это не канал, а мой контакт).
Аудит проекта, проверка договора на строительство, анализ сметы, обследование дома на соответствие строительным нормам, приёмка дома, консультации по реконструкции, строительный контроль - это моя работа и я делаю её за деньги.
Всплывающее окно. Проблемы и не проблемы мансардных окон
Привет, дорогие подписчики и все интересующиеся темой загородного домостроения. Сегодня расскажу вам историю одного технадзора с нетривиальной концовкой.
Начиналось всё как обычно - написал заказчик, нужно посмотреть дом перед покупкой. И говорит человеческим голосом: "Там всё как ты любишь - щеледом, порно-столбчатый фундамент, короче, полный шик! Но место козырное. Надо понять - можно ли брать дом или нет."
Ну, ок. Говорю - жди меня с первым лучом солнца, я приду с востока, мне недалеко из Калиновки ехать до вас.
Детали объекта расписывать не буду, всё довольно стандартно. Ну, пару фоток кину - вам же интересно, наверно.
Дом построен МЗФЛ, потом расширен, для чего был прилит ещё один МЗФЛ, а в подполе целая система разноуровневых опор с деревянными подкладушками и без.
Местами это выглядит так:
А местами и вовсе так:
Естественно, все полы в доме имеют разуклонку в разные стороны, которую видно без всяких уровней. Просто кладёшь фонарь с циллиндрическим корпусом на пол и он катится в сторону уклона. Но заказчик это знал и особо не волновался. Полы он готов был менять. Волновало его другое. Протечка мансардных окон на крыше.
Вообще, надо сказать, что это распространённая проблема. Причём, обычно она касается богатых домовладельцев, потому что мансардное окно с установкой стоит недёшево и ради баловства ставится редко. Но при этом мансардное окно более требовательно к качеству установки и техническому обслуживанию, чем традиционное. И если на это забить, то вскоре оно будет выглядеть вот так:
Как правило, такие проблемы связаны с износом уплотнительных резинок и с конструкцией кровли, благодаря которой снег скапливается вокруг окна и, тая, просачивается водой в оконный проём. Ну, а дальше по обстоятельствам - либо льётся под отделку и уходит в утепление стены, либо нагло течёт на пол, разрушая штукатурку на гипсокартоне.
Вы этот раз было похоже на протечку, но взгляд опытного разведчика насторожил тот факт, что вода лилась сверху, а не снизу окна. То есть, протечка антигравитационная. А это невозможно. Но факт протечки есть:
Осталось понять её причину.
"Эх, хорошо быть государственным технадзором. Он смело ломает стены, выламывает куски стройматериалов и отправляет в лабораторию." - думал я, в поисках хоть какого-то отверстия, куда можно было бы засунуть эндоскоп. Но отверстий не было. Не было отверстий! И тут меня осенило.
Над мансардой был небольшой холодный чердак. Скаты мансарды, аттиковые стены и потолочное перекрытие были утеплены. Тепло из дома так или иначе всё равно проникало на чердак. Где согласно нормам оно должно было вымораживаться и выдуваться - для этого либо устанавливают кровельные вентили прямо в кровлю, либо ставят во фронтоны "слуховые окна" или встречные вентрешётки, которые должны обеспечить вентиляцию и охлаждение чердака. Но в конструкции этой крыши вентиляция отсутствовала, потому что хозяин считал - чем герметичнее, тем лучше. В итоге под коньком образовался конденсат и потёк в наиболее слабые места - оконные проёмы. Ну, и не только. Если конденсат течёт по гидроветрозащите, он обязательно появится на внешних стенах.
Ну, так и есть - силикатно-кальциевые потёки от воды, которая прошла через минвату, расположены по всему периметру здания. Дело закрыто, расходимся!
Ну, в смысле - не совсем расходимся, а торгуемся и покупаем дом. :) В итоге, заказчик купил дом с неплохой скидкой. У него много работы по его реконструкции. Но мансардные окна больше течь не будут - эта проблема решится коронкой на 150 мм и двумя вентиляционным решётками на фасадах здания. Проблема не всегда так проста, как кажется. Но также иногда она решается легче, чем предполагается.
А мансардные окна я всё равно не люблю. Уж больно много с ними проблем.
Как обычно, на любые вопросы, которые не требуют больших временных затрат, расчётов или выезда на объект я отвечаю бесплатно в каментах или лично - мои контакты в профиле. Кто не видит профиль - пишите в телеграм: karkasovo (это не канал, а мой контакт).
Аудит проекта, проверка договора на строительство, анализ сметы, обследование дома на соответствие строительным нормам, приёмка дома, консультации по реконструкции, строительный контроль - это моя работа и я делаю её за деньги.
Хауберк сказал "ни хао"! Или, как запороть отделку фасада
Привет дорогие подписчики! Ну и остальные тоже заходите. Кто не в курсе, меня зовут Илья, я занимаюсь экспертизой загородных домов и строительством каркасников. О чём и пишу на Пикабу для тех, кому интересно.
Недавно был на объекте, который расположен фактически прямо на МКАДе, поэтому его цена была немалой. Обычно я начинаю обследование обходя здание по периметру и внимательно осматривая все потенциально проблемные места. Первое, что мне бросилось в глаза - чешуя на отделке фасада.
Ну, что ж. Необходимо погрузиться в эту проблему поглубже, ибо такой дефект может привести к отрыву отдельных лепестков шквалистым ветром и утрате как защитных свойств, так и внешнего вида фасада. Риелторы стали убеждать меня, что такое поведение плитки нормально, но я сказал им: "Мне кажется, тут и слепой поймёт, что была нарушена технология монтажа." и достал зелёный уровень.
Фасадная плитка Хауберк это вариация гибкой черепицы со всеми её плюсами при внешней отделке здания. Простой монтаж, долговечность и отсутствие эксплуатационных расходов - её очевидные преимущества. Но есть и проблемы - она может быть смонтирована только в тёплую погоду (не ниже +10 градусов, а желательно выше). В противном случае вы получите вот это.
Такая проблема возникает при монтаже фасадной плитки зимой, когда битумные слои просто не могут сцепиться. Для меня всё было очевидно, но чтобы моё заключение по объекту не было только моими словами, написал запрос производителю - в компанию Технониколь.
Добрый день, коллеги!
При обследовании загородного тома обнаружился дефект фасадной отделки, которая выполнена фасадной плиткой Хауберк. Нахлёст плиток друг на друга не проклеен, слой битума на клейких полосах верхнего ряда не сцеплен с с нижним. При уличной температуре +20°С, прижатием руки можно обеспечить частичное сцепление клеющих слоёв.
Предполагаю, что данный дефект возник в результате зимнего монтажа фасадной плитки. Хотелось бы получить комментарий производителя о причинах данного дефекта и способах его устранения.
Ответ пришёл оперативно, в течение рабочего дня:
Добрый день!
Сообщаем, что согласно Инструкции по монтажу фасадной плитки ТЕХНОНИКОЛЬ HAUBERK:
“Если фасадные работы проводятся при температуре ниже +5 °C, упаковки с ТЕХНОНИКОЛЬ HAUBERK следует подавать из теплого помещения по 5–6 штук. При температуре окружающей среды ниже +10 °C самоклеящуюся полосу на лицевой стороне фасадной плитки необходимо подогревать строительным (тепловым) феном.”
“В процессе монтажа необходимо обеспечить склеивание фасадных плиток между собой. Плитки склеиваются за счет удаления нижней защитной пленки с тыльной стороны плитки, прогрева липкого слоя строительным феном при необходимости и прижима к нижележащему ряду”.
Так же дополнительные риски отсутствия спекания лепестков плитки возникают при применении крепежа отличного от рекомендованного заводом-производителем. Фасадная плитка ТЕХНОНИКОЛЬ HAUBERK должна крепиться к основанию с помощью специальных оцинкованных гвоздей с широкой плоской шляпкой. Отступление от Инструкции по монтажу фасадной плитки ТЕХНОНИКОЛЬ HAUBERK влечет за собой снятие материала с гарантии производителя.
Для дополнительной приклейки лепестков черепицы возможно использовать Мастику для гибкой черепицы ТЕХНОНИКОЛЬ №23 ФИКСЕР (310 мл), исходя из расчета - 0,1 мл мастики на 1 кв. м гибкой черепицы.
В остальном дом оказался крепким середнячком, без проблем с фундаментом, с хорошо утеплёнными стенами и мелкими косметическими дефектами.
В итоге, покупатель сторговался с продавцом на сумм работ по исправлению фасадной отделки. Получилось, что продавец дважды заплатил за отделку фасада. А ведь этого могло не случится, если бы он прочитал инструкцию по монтажу фасадной плитки, которая вкладывается в каждую упаковку.
Как обычно, на любые вопросы, которые не требуют больших временных затрат, расчётов или выезда на объект я отвечаю бесплатно в каментах или лично - мои контакты в профиле. Кто не видит профиль - пишите в телеграм: karkasovo (это не канал, а мой контакт).
Аудит проекта, проверка договора на строительство, анализ сметы, обследование дома на соответствие строительным нормам, приёмка дома, консультации по реконструкции, строительный контроль - это моя работа и я делаю её за деньги.