Ой, да я сам все могу!
(Типичный чешский клиент)
Блин, я квартиру оказывается за пятьдесят тысяч продал, вы можете мне помочь?
(То(т) же типичный чешский клиент)
Итак, начнем. @doc.spb присаживайся) Для тебя пост
Риелтор в Европе прежде всего - человек, чья деятельность описана законадательно, от А до Я и не приведи никто, если он собъется с подготовленной дорожки. По законам Чехии агент недвижимости обязан разбираться в
- Строительных чертежах
- Правовых формах ограничения владения недвижимостью
- Проблематике строительства, городской архитектуре в плане застройки
- Мониторинге рынка недвижимости и установлении актуальных цен на недвижимость.
Агент по недвижимости обязан
- Иметь лицензию на свою деятельность (их выдача регламентирована и строго блюдется, так что купить или подделать не выйдет)
- Предоставлять актуальныне данные о маркетинге недвижимости чисто и прозрачно
- Проводить просмотры недвижимости, предлагать юридические и строительные консультации.
- Позаботиться о наличии строительных документов к объекту
- Обеспечить доступ всех заинтересованных по договору лиц к любой, мать его, сраной бумажке двадцатилетней давности
- Быть застрахован
- Иметь собственное ИП
- Не иметь судимостей и не находиться в розыске.
- Получать согласие на сделку ото всех участников, даже если это слепоглухонемой капитан дальнего плавания в глубочайшем запое.
Агент по недвижимости не имеет права:
- Предлагать клиенту, чтобы на время переписи в кадастре деньги за недвижимость оставались на счете компании.
- Залог на залоговый счет компании
- Держать в руках вообще какие-либо деньги (то есть если вы принесете мне триста тысяч в сумке, я обязана вас послать к близлежащему банкомату и подробно объяснить, как эти деньги послать на счет и какой счет вообще вам нужен)
- Требовать выплаты комиссии до заключения сделки (все комиссии решаются после передачи документов на кадастр и, как правило, уже находятся в цене недвижимости)
- Использовать свое положение для причинения ущерба клиенту.
Что кто должен риелтору? Никто и ничего. Хозяева не обязаны предоставлять нам документы о энергоемкости здания и строительные чертежи, хотя обязаны их иметь. Хозяева не обязаны знать площадь своей недвижимости и катастральные проблемы на ней висящие - задача риелтора им это объяснить, помочь найти, рассусолить и разжевать. При этом если клиент недоволен службами агента, то по закону о защите прав потребителя, он имеет право отправить жалобу в ČOI (Чешская торговая инспекция), не уведомляя об этом агента, что ведет к штрафам от двухста тысяч крон , лишению лицензии и прочим неприятным штукам.
С точки зрения закона - хозяин жертва торгового корпората и доказать, что хозяин сам дурак бесконечно тяжело: восемьдесят семь процентов таких судов (по данным моей компании) заканчиваются для риелтора вынужденным уходом из профессии и огромными штрафами (будь рад, если не сроком) Обязан ли клиент предоставлять доказательства плохой работы? Нет. Доказательством уже является не проведенная или проведенная, но на других условиях сделка, проверка проводится даже на основании обычной жалобы. ČOI - местный Роспотребнадзор, и она всегда стоит на стороне клиента. Чехия - не Россия. За попытку "откупиться" уголовная статья сразу.
Теперь, когда мы хоть немного разобрались, как именно и с каких сторон риелторам накидывают в панамку, давайте посмотрим, почему этого не происходит. Ведь, чтобы этого не происходило, клиенты должны оставаться максимально довольными, а значит агент по недвижимости должен быть максимально полезным.
- Риелтор помогает найти покупателя, однако зачастую в покупатель у него уже есть. Набирает обороты тенденция обратных продаж, когда риелтор заключает договор не с продающей стороной, а с покупателем. Для европейского правового поля эта работа шиворот навыворот пока в новинку, так что договора составляются как попало, и обычно ни к чему не ведут. Я предпочитаю традиционную схему (сначала продающая сторона, потом покупатель), но даже так у меня уже портфолио людей, которые ищут со мной аренду или покупку недвижимости различного рода.
- Риелтор заботится о правовой составляющей сделки. Его задача - вовремя подавать документы, вовремя информировать клиента о проблемах на недвижимости, консультировать по устранению этих проблем. Именно риелтор заботится о том, чтобы вся документация (техническая и правовая) по объекту к сделке была готова и, пока это возможно, не привлекает клиента к решению бюрократических вопросов с различными ведомствами / замерщиками/ нотариусами и так далее.
- Риелтор обязан оценивать риски сделки. Разумеется, клиент может на нее согласиться, даже если риск сделки повышен, однако моя обязанность - предупредить его, что он имеет право не соглашаться на сделку и подробно объяснить, почем эта сделка рискованна. Именно риелтор обращается на FAU - финансово-аналитическое ведомство - и осуществляет проверку подозрительного участника сделки.
- Риелтор помогает избавиться от других риелторов и сохранить вам анонимность.
Иногда бывает так, что по каким-либо причинам продажу недвижимости нельзя подвергать огласке. В основном это из-за неадекватных отношений внутри семьи. В таких случаях именно риелтор создает для клиента информационный вакуум, не позволяющий никому до него дотянуться. Также когда другие риелторы наталкиваются на информацию об этой сделке, им уже гораздо сложнее с вами взаимодействовать.
Спойлер: немного саморекламы
- В России торговых площадок с недвижимостью не очень много. В Чехии же только онлайн площадок больше сорока и большинство из них платные, соответственно организовать грамотный маркетинг недвижимости влетает в копеечку. До сих пор профессиональная фотография, видео и подача недвижимости, к сожалению, не стандарт даже здесь, однако я стараюсь, чтобы для меня это было и оставалось стандартом.
Обычно агенты останавливаются на одной-двух бесплатных площадках, где все равно никто ничего не видит, моя же кампания позволяет проводить маркетинг на всех сайтах, имеющих торговое значение, то есть на сорок одной платформе на данный момент, в радио, на телевидении и в социальных сетях + Facebook Meta. Теперь мы еще и Ютуб освоили, в общем, маркетинговые специалисты огромные молодцы. Я от себя провожу сверх этого работы в терене. То есть распечатываю рекламные брошюры в количестве Н тысяч и хожу по городу промоутером. А теперь сравните: одно объявление на Авито и сайте риелтора с объявлением на огромном количестве платформ, по радио, телевидению, во всех соцсетях до инсты и Тик-Тока, еще и риелтор по улицам ходит сам и раздает людям листовки. Блин, обзвон уже существующей базы клиентов забыла, вот он еще. Масштаб работы несопоставим, как по мне.
С чем еще риелтор в Чехии (и я конкретно) может вам помочь.
- Справедливая оценка недвижимости в текущих условиях без последующей продажи.
Часто, получив недвижимость, например, в наследство (соответственно, в устрашающем состоянии) люди понятия не имеют, сколько это может стоить. У большинства агентов (кстати, и у меня тоже) оценка недвижимости бесплатная. Важно: оценщик должен приехать лично, иначе это гадание на кофейной гуще без оценки рынка и контекста недвижимости. Более того, оценщик обязан Вам объяснить плюсы и минусы Вашей недвижимости, предоставить анализ рынка и объяснить, почему это стоит столько, сколько стоит, и за сколько это можно продать. При этом вы не обязаны потом продавать с ним.
- С откупом Вашей недвижимости (даже если она проблемная)
И вот не надо тут фукать, ага. Да, перекупы. Вот только это действительно способно помочь тем, кто должен по какой-то причине расстаться с недвижимостью быстро или у кого от нее больше проблем, чем пользы. Потому что между "лишиться всего и пойти под мост с голой жопой! и "лишиться квартиры побольше, но спокойно переехать в квартиру поменьше и не бояться приставов" - пропасть.
"Быстро продать полуразваливающийся дом и быстро переехать в квартиру мечты" - это тоже сюда. "Не хочу сдавать квартиру человеку, который за нее не платит, но и выселить его не могу даже с полицией" - тоже сюда. Для нас покупка такой недвижимости - это крайняя мера, позволяющая помочь человеку решить его проблему, какой бы она ни была. И скажу так, есть ситуации, когда даже эта мера человеку не поможет, в таком случае мы обязаны его предупредить об этом и искать другие пути решения.
- С финансированием и страхованием
И не только покупки недвижимости, но так же ее реставрации или перестройки. Так же большинство агенств способно сделать рефинансирование любого кредита на более выгодных условиях. Страхование, которое мы можем сделать, тоже не касается только недвижимости.
Работает это так: кампания - постоянный клиент банка, который к тому же приводит ему новых клиентов. Поэтому у работников агенств по недвижимости зачастую более выгодные условия кредитования, чем у работников банке, которые делают предложение для нового, непроверенного клиента. Взамен мы обязуемся проверять, какого клиента банку мы дали, что происходит во время покупки недвижимости.
Черт, половины не написала, а уже простыня. Ну вот как так-то?
Ну а в следующем посте я напишу, как обычно проходит мой день
