Около 20 лет назад некоторые владельцы земли решили объединится (назовем их «объединением владельцев» - ОВ) и добились того, чтобы эта территория была признана в качестве муниципального пригорода. Муниципалитет согласился проложить асфальтированную дорогу, провести воду и электричество, если определенный процент участков будет застроен. Строительная компания (связанная с OВ) обратилась к владельцам, у которых была земля, но не было построек, с предложением построить для нас дома по очень (очень) разумной цене, при условии, что ОВ наберет определенный минимум желающих. В то же время, ко мне подошел один из ОВ [п.п.далее сосед] и предложил купить половину моей земли. Я согласился и деньги, вырученные за продажу (а это было примерно в 4 раза больше, чем я заплатил за весь участок за 10 лет до этого), в сочетании с небольшим кредитом в банке позволили мне оплатить строительство дома, причем довольно большого и красивого.
Я жил в этом доме несколько лет и даже моя мама переехала туда. Тогда я решил вновь разделить участок и построить маме дом рядом с моим, но, к сожалению, недиагностированная опухоль забрала ее еще до начала строительства дома (ну, диагноз был поставлен, но слишком поздно, чтобы что-то сделать).
Вскоре, после ее смерти мы с семьей съехали из дома и я начал сдавать его в аренду. За несколько недель до переезда сосед ОВ, которому я ранее продал часть земли, заговорил о создании ТСЖ. Мне это было неинтересно и вскоре я переехал. Примерно через два года со мной вновь связался этот сосед. На тот момент на мой участок вели две дороги - асфальтированная, которая проходила недалеко от дома и выходила с довольно оживленной магистрали и мой «черный вход по грунтовой дороге», который теперь закатали в асфальт и превратили во въезд с широкой, но не очень оживленной городской дороги. ТСЖ пыталось перекрыть старую фермерскую дорогу [п.п. с магистрали], чтобы повысить безопасность и уменьшить сквозной трафик. Они хотели, чтобы дорога рядом с моим участком стала главным (и единственным) въездом в сообщество ТСЖ. Они давили на меня, чтобы я присоединился к ним.
Мой ответ был «нет», я был непреклонен и в конце концов они согласились, но сказали, что хотят установить у дороги знак, приветствующий жителей района и единственное практичное место для него - на краю моего участка. Они также хотели построить небольшую сторожевую будку, чтобы охранник постоянно следил за тем, кто входит и выходит на территорию района, и хотели построить свой сарай на моем участке. Мы пришли к соглашению, по которому они будут стричь газон на моем участке и платить сумму, эквивалентную ~35 $ в месяц, в обмен на необходимую им землю на моем участке. Я был очень доволен этой договоренностью, поскольку мой участок был довольно большим и это ничего не стоило ОВ, поскольку у них уже был контракт с садовой службой, что обслуживала весь ТСЖ.
Все это произошло более 10 лет назад. В конце концов ОВ удалось перекрыть неугодную главную дорогу. ТСЖ оплатила услуги охранника, который постоянно находится рядом с моим участком, а также ТСЖ следят за моим газоном и ежемесячно выплачивают достаточно денег на доставку вкусняшек для моей семьи. Время от времени ко мне обращались члены ТСЖ с просьбой присоединиться, но мне это было неинтересно. Все эти годы мой дом сдавался одному и тому же арендатору, и все шло хорошо.
Однако, около трех лет назад, кто-то до смерти напугал маленькую дочь моих арендаторов, издавая странные звуки и стреляя из пистолета рядом с окном ее спальни. Такое происходило три или четыре раза в течение месяца. Это напугало моего жильца и как я понимаю напугало и ТСЖ, потому что они с арендатором связались со мной с предложением - я вступаю в ТСЖ, а они предоставляют мне льготы, в виде освобождения от правил ТСЖ, включая оплату ежемесячных взносов. Так же, в дополнение, они построят стену вокруг ВСЕГО квартала ТСЖ, включая шлагбаум и камеры наблюдения. Они сказали мне, что давно хотели это сделать, но не хотели строить ограду на территории, которая не входит в объединение ТСЖ.
Я не видел в этом ничего плохого и поэтому согласился.
На возведение ограждения и завершение строительства ушло чуть больше года, что довольно быстро. И вот, через месяц после того, как все было готово, мой арендатор получил предупреждение от ТСЖ по поводу лая его собак. Арендатор напомнил им, что не смотра на то, что участок находится на регулируемой территории, на него не распространяются правила. ТСЖ сообщило, что они отозвали льготы и что у него есть 30 дней, чтобы выполнить требования. Арендатор связался со мной и я открыл почту, полученную от ТСЖ, которую я игнорировал, так как считал, что освобожден от правил и сборов.
Меня ждал сюрприз. ТСЖ задним числом отменило свою часть договора в выдвинуло требования:
Я должен оплатит штрафы за просрочку выплаты взносов.
Соглашение о сервитуте [П.П. право ограниченного использования чужой собственности в определённых целях, если без этого невозможно полноценно использовать и содержать ваше имущество] было отменено и что они ликвидируют его задним числом, потому что мой договор с ТСЖ позволяет им бесплатно использовать «незначительные не используемые участки» земли членов ТСЖ для общего блага.
Так же в требованиях говорилось, что я должен вернуть деньги, которые ТСЖ заплатили за сервитут в течении прошедшего года.
Я должен им деньги за обслуживание моего газона садовой службой ТСЖ
Я буду оштрафован за каждое нарушение, которое мой арендатор не устранит.
Так начался дорогостоящий процесс с участием адвокатов и суда, который закончился тем, что судья сказал мне, что действия ТСЖ были, в основном, законными. Они имели право отозвать льготы, но должны были уведомить меня об этом за 30 дней.
Когда я шел к машине, сосед OВ (тот самый, который купил половину моей земли много лет назад) сказал мне, что я сглупил, отказавшись вступить в ТСЖ, поскольку мог стать членом-основателем (что бы это ни значило) и что в следующий раз я должен понимать, что за документы я подписываю, прежде чем их подписать.
ЗЛОСТНОЕ СОБЛЮДЕНИЕ ДОГОВОРА
Сосед OВ был прав, я должен был тщательнее прочитать договор (очень тщательнее). Кроме того, меня интересовало, что значит быть «членом-основателем» (спойлер: ничего), поэтому, придя домой, я взял подписанный мною договор ТСЖ, а также всю остальную документацию, которую они мне предоставили и начал штудировать. Я был полон решимости нарушить все правила, в которых мог найти лазейку.
Я не ушел дальше первой страницы.
Не смотря на то, что адрес дома используется для идентификации недвижимости в базовых целях, в городских записях участок земли имеет уникальный идентификационный номер, который должен использоваться в юридических документах. Когда моя мама переехала ко мне, я юридически разделил землю на два участка, но не начал строить дом на «новом» участке. Когда я предоставил ТСЖ право на сервитут, все эти годы он базировался на «новом» участке, который я отрезал для своей мамы. А когда ТСЖ составляло новый договор, они просто использовали номер собственности из договора на сервитут.
На следующий день сосед ОВ доставил мне и заставил расписаться в двух документах: первый гласил о том, что мои льготы на правила ТСЖ истекут через 30 дней, а второй о том, что договор о сервитуте через 30 дней упраздняется. Я думаю, что сосед ОВ был слегка раздражен, потому что я жил в часе езды его района и он приехал лично.
Ровно через 30 дней после того, как ТСЖ вручило мне уведомление о ликвидации льгот и сервитута, я постучал в дверь соседа OВ (я упоминал, что он был председателем ТСЖ?) и заставил уже его расписаться в двух документах. Первый документ гласил, что я планирую построить дом на территории ТСЖ (что привело его в замешательство), а второй - что у них есть 30 дней на то, чтобы убрать с участка сарай для охраны, шлагбаум, которые находились на моей территории, а также вывеску. Он попытался вступить со мной в разговор, но я проигнорировал его, сел в машину и уехал.
Рано утром следующего дня мне позвонил юрист ТСЖ и объяснил, что их хлам останется на моем участке, поскольку он находится на «не используемой» части моей земли. Я объяснил, что строю там дом и что земля больше не будет «не используемой». Я слышал, как он ухмылялся, когда говорил мне, что строительство второго дома, для того чтобы насолить ТСЖ, не будет принято судом. Надеюсь, юрист услышал ухмылку в моем голосе, когда я сказал ему, что на участке, о котором идет речь, нет дома, и, по сути, участок едва ли достаточно велик для постройки дома и на нём не будет места для каких-либо посторонних построек. Затем я сказал ему, чтобы он поискал, о каком именно участке идет речь и перезвонил мне. В прошлом я отрезал достаточно, чтобы все было законно и места было достаточно, чтобы построить небольшой дом.
Им потребовалось чуть меньше 5 дней, чтобы ответить мне. Их адвокат сказал мне, что по условиям сервитута я не могу отменить его без решения ТСЖ, поэтому я отправил ему по электронной почте фотографию документа, который они прислали мне, отменяя сервитут. После обеда сосед OВ пригласил меня на ланч (что было особенно приятно), чтобы обсудить проблему. Я сказал: «Нет, спасибо». Через два дня он снова сделал предложение, и я снова ответил: «Нет, спасибо». Другие представители первоначального ОВ связались со мной, чтобы попытаться поговорить. Некоторые из них звучали агрессивно, некоторые сочувственно. Я сказал «Нет, спасибо», - каждому из них.
В конце концов адвокат ТСЖ позвонил и спросил, можем ли мы прийти к какому-то соглашению. Я спросил, что он имеет в виду и он сказал мне, что готов обсудить исключения в обмен на доступ к моей собственности. Тогда я сказал: «Нет, спасибо, и, пожалуйста, не звоните мне больше».
Примерно за 9 дней до истечения моего предупреждения позвонил другой адвокат. Он сказал, что хочет «договориться о капитуляции» (его слова, не мои). Я согласился встретиться с ним в его офисе на следующий день. У меня уже были подготовлены документы, и встреча прошла просто: я отдал ему документы, а он их прочитал. Мое новое предложение по сервитуту звучало так:
Договор включал все, что предлагалось в старом предложении о сервитуте.
Я изменил строку «стричь газон» на «привести участок в соответствие со стандартами ТСЖ и поддерживать его в таком состоянии», поскольку теперь он находился на территории ТСЖ.
Теперь это обойдется им примерно в 500$ в месяц вместо ~35$.
3.1. Эта сумма увеличивалась с учетом инфляции (в предыдущем контракте такого условия не было).
При расторжении договора по любой причине ТСЖ должно было выплатить мне компенсацию за расторжение в размере ~7500$.
Контракт автоматически прекращает свое действие через 30 дней, если:
5.1. В отношении меня, моего арендатора или объекта недвижимости будут приняты какие-либо дисциплинарные меры.
5.2. ТСЖ подаст какие-либо жалобы на мою недвижимость.
5.3. Если какие-либо судебные иски были предприняты против моей собственности кем-либо из членов ТСЖ.
Адвокату (предложившему провести переговоры о капитуляции) будет разрешено выступать медиатором в любых спорах между нами за счет ТСЖ.
ТСЖ оплачивает все мои судебные издержки, если против меня возбудят хоть какое-либо судебное дело.
Я намеренно оставил там несколько безумных пунктов, чтобы создать видимость «уступки» по некоторым условиям или отступить, когда ТСЖ начнет возмущаться по тем пунктам, которые меня действительно волновали.
Адвокат не выглядел довольным. Он сказал, что моё предложение несправедливо, но он попросит председателя ТСЖ взглянуть на них. Я напомнил ему, что через 8 дней группа мужчин, вооруженных кувалдами и испытывающих проблемы с управлением гнева, снесет на моей территории все, что на ней находится.
Вечером мне позвонил председатель ТСЖ и возмутился. Он сказал мне, что никогда не подпишет новый договор. Я сказал: «Хорошо». Затем он сказал, что я требую слишком большую сумму в месяц и что сервитут должен быть по той же ставке, что и в предыдущем контракте. Я указал, что когда я подписывал предыдущий контракт, район находился в стадии застройки, и к нему вела еще как минимум одна дорога, а теперь есть только моя. Кроме того, мой участок уже был укомплектован всем необходимым. Он сказал, что я заставляю их подписать документ, который они не хотят подписывать. Я сказал ему, что он может не подписывать контракт. Он ныл обо всем, о чем только мог придумать и в конце концов сказал, что я буду общаться его адвокатом.
На следующее утро Капитуляционный Адвокат позвонил и спросил, не соглашусь ли я приехать к ним в офис для подписания договора. Я согласился. Приехав туда днем, я узнал, что Капитуляционный Адвокат не юрист, а помощник юриста. Он вручил мне договор и попросил подписать его. Он рассмеялся, когда я сказал, что мне придется сначала прочитать его, чтобы убедиться, что ничего не изменилось и он пробормотал что-то похожее на «уверен, что вы согласитесь».
Я прочитал договор. Ничего не изменилось. НИ ЕДИНОГО ПУНКТА. И председатель ТСЖ подписал его, а Капитуляционный Адвокат подписал в качестве свидетеля.
Я посмотрел на него и сказал: «Зачем он это подписал? Глупо было это подписывать!»
Капитуляционный Адвокат посмотрел на меня: «Я пытался сказать ему, что подписать этот договор было бы плохим решением, но он ответил, что мне платят не за то, чтобы я думал или давал юридические советы и чтобы я заткнулся. Так что я заткнулся».
Я спрашиваю: «Вы понимаете, что он здесь подписал?»
Он посмотрел на меня и кивнул.
Я спросил его: «Стоит ли мне попросить кого-нибудь из юристов взглянуть на него, прежде чем отдать вам?»
И он ответил: «Мы уже выставили достаточно счетов за это. Сосед ОВ подписал договор, сообщив, что подаст на вас в суд после того, как их сервитут будет в безопасности».
Вся эта история произошла около полутора лет назад. ТСЖ потребовалось 6 месяцев, чтобы понять, как они облажались. Они хотели подать на меня в суд, но их адвокаты объяснили им, что выиграть дело невозможно. Даже если бы суд встал на их сторону, все, что они получат - это аннулирование договора о сервитуте, а они не думают, что суд встанет на их сторону. Юристы были непреклонны в одном - ТСЖ не могло существовать с условием «ТСЖ оплачивает все мои судебные издержки, если против меня возбуждено дело», поскольку оно не ограничивало людей, возбуждающих против меня дела. ТСЖ в такой формулировке было бы вынуждено оплачивать мои судебные издержки, даже если ЛЮБОЙ ЧЕЛОВЕК возбудит против меня дело. Юристы утверждали, что суды, скорее всего, не примут во внимание это условие, так как оно касается только ТСЖ, а я сказал им, что готов это выяснить, так как ТСЖ определенно будет принимать меры против меня, если они оспорят соглашение. В конце концов я подписал дополнение к договору, в котором говорилось, что сосед OВ (председатель ТСЖ) будет лично оплачивать все мои судебные издержки, если он не будет занимать никакой должности в ТСЖ, и что ТСЖ будет оплачивать все судебные издержки, если ТСЖ подаст на меня в суд. В конце собрания сосед ОВ вышел из состава ТСЖ. Я вежливо сказал ему при всех, что он не должен подписывать документы, если не понимает, что именно он подписывает. Он не выглядел счастливым.
Во время медиации (вы не можете себе представить, как юристы были счастливы, что их помощник выступает в роли медиатора) выяснилось, что без возможности контролировать доступ в район через шлагбаум, расположенный частично на моей собственности, ТСЖ нарушит свои собственные правила и будет распущено, потому что ТСЖ стало «закрытым сообществом» несколько лет назад. Также я узнал, что все камеры наблюдения были подключены и замкнуты в доме-сарае охраны. Так что, по сути, либо мой договор, либо конец ТСЖ.
Первая медиация была довольно забавной.
Помощник юриста выглядел весьма угрюмым, когда мы собрались, он призвал всех к порядку. Я подозревал, что его попросили работать против меня, поэтому взял инициативу в свои руки. Я напомнил всем присутствующим, что согласился на посредничество Капитуляционного Адвоката, но так же я согласился не доводить дело до арбитражного суда. Если мне покажется, что процесс нечестный, я уйду, а они спокойно могут подать на меня в суд. Капитуляционный Адвокат просветлел и все прошло довольно хорошо.
Я пишу этот пост, вернувшись домой после очередной встречи с ТСЖ. Я построил «бассейн» для соседских собак и сделал его сам. Я вырыл яму, засыпал ее камнем и залил все бетоном. Это был мой первый опыт строительства, и, если честно, он выглядел...ну, ужасно. ТСЖ созвало «примирительную встречу» (то, что они делают сейчас, вместо того, чтобы предпринимать официальные действия). В прошлом я отклонял их просьбы о посредничестве, в которых они, как могли, объясняли мне, что бассейн - это бельмо на глазу, прямо у входа в ТСЖ. Я попросил их составить список того, что и как нужно исправить, чтобы предоставить его мне на следующей встрече.
Список был обширным. По сути, бассейн нужно было перестроить с нуля, я спросил их, есть ли способ сократить расходы на работы, необходимые для приведения бассейна в соответствие со стандартами ТСЖ и они заверили меня что нет. Я поблагодарил их, достал копию договора с пунктом, где они согласились «привести имущество в соответствие со стандартами ТСЖ» (который я выделил), и вернул им вместе со списком. Сказав, что обычно ТСЖ предпочитает, чтобы такие вопросы решались в течение 30 дней. Они начали спорить, пока посредник не напомнил, что они не могут заставить меня выполнить требования, не вызвав прекращения действия сервитута. Надо сказать, что обычно их юристы больше не присутствуют на таких встречах. ТСЖ сказали, что все сделают.
Сегодня я также узнал много нового о соседе OВ:
Он продал свою собственность около 3 месяцев назад и, судя по всему, уезжает из страны в Австралию.
ТСЖ успешно отсудило у него кучу денег, которые они потеряли из-за его бесхозяйственности, которая являлась частью его вендетты против меня.
Я также узнал, что он мне мстит. Я понятия не имею, чем я его расстроил.
Сейчас я не уверен, что буду возиться с ТСЖ. Мне начитает казаться, что я настолько близок, чтобы сломить их, что единственное, что останавливает их от расторжения контракта - это огромные финансовые потери при подобном исходе. Думаю, многое зависит от того, как ТСЖ будет относиться ко мне и моим жильцам в дальнейшем.
Кроме того, мне нравятся ежемесячные платежи, так что у меня есть мотивация играть в долгую.
В конце концов, сосед OВ оказался прав. Не стоит подписывать документы, если вы не понимаете, что подписываете.
Председатель ТСЖ заставляет меня вступить в ТСЖ под надуманным предлогом, который подтверждается в суде, а затем выясняется, что он подписал (буквально) не ту собственность и вынужден уйти в отставку, втянув ТСЖ в невероятно дорогостоящую ситуацию, из которой оно не может выбраться.
Когда я разместил здесь этот пост, я чувствовал будто лечу и хотел поделиться этим ощущением. Теперь адреналин улетучился, и я чувствую себя так, словно меня лягнул осел. Я думал, что некоторым людям понравится эта история, но также думал, что для большинства она слишком длинная. Похоже, я сильно ошибался. Так много людей комментируют и присылают сообщения, что я не успеваю за ними следить. Спасибо вам.
[П.П. в некоторых частях текст немного отредактирован дополнительными пояснениями, чтобы ситуация с разделением участка не выглядела сильно запутанной]