Взываю к силе Пикабу и лиги юристов! 2 года назад моя семья взяла квартиру в ипотеку. Год ждали пока она построится, затем настал февраль 2022, финансовый кризис, но на тот момент нам удалось получить кредитные каникулы на целых полгода. Это спасло ситуацию, в декабре мы заехали в новую квартиру. Два месяца назад супруга родила второго ребенка. Появился материнский капитал, жена предлагала пустить его на покупку в кредит маленькой квартиры в Самаре, но я по дурости настоял перевести деньги в ВТБ и тем самым существенно сократить ежемесячные платежи. Об этом нам говорили менеджеры банка, все будет хорошо - 95% уйдет именно на погашения основного долга, на погашение процентов уйдут сущие копейки. Я поверил. Оформили все через госуслуги и пенсионный фонд, деньги ушли в банк. Сегодня получили уведомление от банка, что наша заявление рассмотрено положительно. Я обрадовался, зашел в личный кабинет и мягко говоря офигел! И без того грабительский ежемесячный платеж изменился аж на 1000₽ с копейками!

Ошибка, подумал я, позвонил на горячую линию где мне говорят - уважаемый товарищ, вы брали в прошлом году кредитные каникулы, поэтому мы решили пустить большую часть ваших денег на погашение процентов! Вернуть мат капитал, как я понимаю нельзя. Сделать пересчет они не хотят. Я составил заявление на оба эти требования, но очень сомневаюсь что, что-либо изменится. По факту получается, что реально «кровно заработанные деньги» которыми государство пытается поощрить рождаемость в стране, банк может взять и потратить по своему хотению. Для многих людей, как и для нас, это огромные деньги надежда на более быстрое закрытие ипотеки и освобождения от кредитного рабства, но ВТБ считает иначе. Погуглив, я понял, что мы не одни такие! У сотен людей банк таким образом отжимает материнский капитал. Уважаемые юристы, подскажите, что можно сделать в такой ситуации? Куда писать письма? Антимонопольный комитет, роспотребнадзор? Я не знаю, что делать.

Размер долей каждого члена семьи не регламентирован законом - там просто указано, что доли определяются соглашением сторон.

Но рекомендуем несовершеннолетним членам семьи их долю выделять в таком размере, чтобы стоимость доли ребенка была не меньше, чем приходящаяся на него сумма мат.капитала.

Пример: Наталья в браке с 2020 года, у нее трое детей, последний родился в 2022 году. Наталья в 2019 году купила 3-х комнатную квартиру общей площадью 90 кв.м за 10 млн рублей. Из них 2 млн рублей у Натальи было личных средств и 8 млн рублей были взяты в кредит у банка. При погашении кредита Наталья в 2021 году использовала остаток материнского капитала в размере 400 тыс рублей. В июле 2022 года Наталья полностью погасила кредит.

Поскольку материнский капитал был использован на улучшение жилищных условий (погашение ипотечного кредита), Наталья должна не позднее января 2023 года (в течение 6 месяцев с момента погашения кредита и снятия залога) наделить долями всех детей и супруга в той квартире, в отношении которой был использован мат.кап.

- Сначала делим использованную на улучшение жилищных условий сумму мат.капитала на количество членов семьи, которые наделяются долями в квартире в соответствии с законом. В нашем случае 5 человек (Наталья, ее муж, трое детей Натальи). 400 тыс рублей / 5 человек = 80 тыс рублей.

- Затем выясняем какую долю составляет приходящаяся на 1 члена семьи сумма мат.капа от цены квартиры, заплаченной Натальей по договору купли-продажи. 80 тыс рублей / 10 млн рублей = 0,008 долей квартиры (или 0,8% квартиры).

- Но в ЕГРН нужно внести информацию не в десятичных, а в обыкновенных дробях: 0,008 = 8/1000 = 1/125 доли квартиры. Получается, что каждого из 3-х детей и супруга необходимо наделить не менее, чем 1/125 доли квартиры.

Для любопытства, можно посмотреть сколько это в квадратных метрах: 90 кв.м * 1/125 = 0,72 кв.м. То есть детям и супругу Наталья будет выделять не менее, чем по 0,72 кв.м в квартире.

В ближайшее время в законодательство намерены внести изменения, которые должны упростить жизнь продавцов, использовавших для покупки квартиры материнский капитал.

❔Сегодня многие из них при продаже скрывают от покупателей то, что в квартира была вложена материнская выплата. Потому что, если квартира будет оформлена по закону, выполнено требование использования материнского капитала - в собственности на квартиру выделены доли детям, для ее продажи нужно будет получать разрешение органов опеки, а это значительно усложняет сделку.

❗️Теперь в законодательство подготовлены изменения, которые должны упросить продажу таких квартир. Для таких случаев собираются разрешить проводить родственный обмен долями. Долю ребенка в собственности на квартиру, купленную с помощью материнского капитала, продавцы смогут обменять на долю в другой квартире, собственником которой является родственник. Органы опеки будут давать разрешение на такой обмен, и это позволит быстрее проводить сделки. Семьям станет проще заниматься улучшением жилищных условий, проводить обмены. И желающих скрыть от покупателя факт использования материнского капитала при покупке квартиры станет меньше. На рынке сократится количество квартир, приобретение которых связано для покупателей с рисками.

Также в Госдуме обсуждается предложение о снижении ставки по ипотеке для семей на квартиры площадью более 55 квадратных метров и отрабатываются меры поддержки для молодых семей, рассказала парламентарий.

источник

Эта проблема стоит на повестке каждой второй консультации при продаже моими клиентами квартиры, купленной с использованием маткапитала.

✒️Разберемся на цифрах

Семья из 3 человек (мама, двое детей) приобрела квартиру стоимостью 5 000 000 ₽, из которых 600 000 ₽ – средства маткапитала.

Обязательное условие в таких сделках – это выделение в жилье доли детям! Родители вправе оформить доли на детей маткапитала в размере, превышающем приходящуюся на них часть маткапитала.

‼️Но НЕТ обязанности делить всю квартиру.

✒️Исходя из моей практики, часто оформляют в общую долевую по 1/3 каждому члену семьи.

Решают продать квартиру за 8 000 000 ₽. Правило 70 % кадастровой соблюдено.
У родителя мин-й срок владения прошел (3/5 лет). У детей нет. Под условия 382 –ФЗ не подпадают.

✔️Считаем налоги детей от сделки:

1 вариант.
Разделены только средства господдержки: 600 000 /3 человек = 200 000 ₽

При стоимости квартиры 5 000 000 ₽ каждому ребенку причитается доля 200 000/ 5 000 000* 100= 4% или 1/25
📌Поэтому выделили двум детям доли по 1/25

Доход 8 000 000* 1/25= 320 000 ₽
Вычет 600 000/3 = 200 000 ₽
Налоговая база: 120 000 ₽
С нее налог 13% =15 600 ₽
Подвум детям 31 200 ₽

2 вариант.
Разделена квартира в равных долях по 1/3

Доход 8 000 000* 1/3= 2 667 000 ₽
Вычет 5 000 000/3 = 1 667 000 ₽
Налоговая база: 1 000 000 ₽
С нее налог 13% = 130 000 ₽
По двум детям 260 000 ₽

В ИТОГЕ ЧАСТИЧНО МАТКАПИТАЛ ВОЗВРАЩАЕТСЯ В БЮДЖЕТ

⁉️ Задаешь вопрос клиентам:
Кто посоветовал выделить доли детям таким образом?
Почему не подождали 2 месяца до истечения минимального срока?
Разве не знали, что у мужа есть доля в родительском доме?

В ответ «а мы не знали, на горячей линии налоговой сказали и т.д.»

Решить проблему клиента и освободить от налогов получается не всегда! Все индивидуально, выходы и варианты есть. Важно предусмотреть и оценить налоговые риски до заключения сделки по продаже, когда инструментов немного больше, чем после подписания договора.

Было полезно? Ставьте реакции, делитесь с коллегами, друзьями!