Ответ на пост «Ипотечный пузырь наконец-то заметили»
Проблема не в пузыре. А в ручном и нередко не основанном на необходимости популистском регулировании бизнеса.
Началось все с проблемы обманутых дольщиков. Вместо того чтобы сажать надолго с конфискацией, тех кто дольщиков обманул и отслеживать денежные потоки так , как делают когда речь идет например об НДС, решили "отрегулировать" думая заодно создать госкорпорацию которая еще и выгоду и рабочие мест даст.
Создали госфонд "дом РФ" во главе если не ошибаюсь с господином Мутко.
Положили туда ( опять если не ошибаюсь 300 ярдов, 900 ярдов, банк (Соцкредитбанк вроде) купили и туда же добавили, но дело не пошло.
Тогда придумали "эскроу-счета" где в целости будут лежать деньги дольщиков под присмотром банков. Затея по моему мнению сомнительная, потому что банков у которых отозвана лицензия как бы не меньше чем застройщиков банкротов, при этом вкладчики тоже страдают.
Соответственно застройщик должен соответствовать определенным критериям (Д.А. как то на форуме предложил "у застройщика должен быть свой кран, но к счастью пока можно и арендовать)) , но главное взять у банка кредит под строительство. Кредит на 3-4 года строительства как правило платный.
Соответственно даже под 10 процентов годовых, удорожание стройки будет на 30-40 процентов. Да и куча сопутствующих расходов добавилось.
Чтобы сгладить негативный эффект который прямо приводил у удорожанию, придумали плавающую ставку зависящую от продаж. При которой если продано чуть на большую сумму чем взято в кредит, ставка получается -4 процента. Оданок для того чтобы иметь хорошие продажи иногда нужно упасть в цене. И соответственно низкую маржинальность на старте , компенсировать задранными ценами на финише.
В итоге удорожание все равно есть, но оно меньше, но и цены растут. Помимо прочего рубль падает и цены на стройматериалы растут ( минвата в 3-4 раза подрожала например, арматура и бетон в 2 )
В итоге на фоне того что доходы ни у граждан ни у малого бизнеса, ни у самих строителей не растут, а цены растут, мало кто может и хочет покупать квартиру за наличку. Тем более на фоне льготных ипотек придуманных чтобы выправить ситуацию с падением сбыта ( как и всевозможные дотации)
Мне например с самого начала казалось что затея не очень, но авторы идеи преодолевают проблему, за проблемой, создавая этим новую проблему.
Ну и да. Ипотечный пузырь одно из последствий всего этого.
Если теперь остановиться то и застройщики и производители материалов окажутся исчезающим видом.
А тут еще ВС РФ с презумпцией вины застройщика. На который застройщики реагируют ликвидацией после сдачи дома. Ибо как не строй, проблемы покупатели могут создать просто потому что могут, благодаря тому что закон заменили трендами и популизмом.
Плохая ситуация.
Ответ на пост «Ипотечный пузырь наконец-то заметили»
> А самое забавное во всем этом вот что: если бы не было льготной ипотеки, стоимость квартиры с учетом процентов была бы такой же, благодаря более низкой стоимости квадратного метра. Ценник бы не был так сильно раздут
Ох спасибо большое! Ведь единственное из чего формируется стоимость квадратного метра, это желание заработать. И вот спрос упадет и цена снизится в три раза... Ага блять. Мечтай в одну руку, сри в другую и увидишь, какая быстрее заполнится
Стоимость жилья складывается в основном из себестоимости материалов и оплаты труда. Был доллар 60 стал 100. Материалы подорожали чуть не вдвое. Работа тоже увеличилась, потому что многоуважаемые специалисты из средней Азии работать за эти деньги не хотят, так как они обесценились в их тугриках. Себестоимость дома была, условно, пять миллионов и продавался он за восемь. А стала восемь лямов себестоимость. Внимание, за счёт чего дешеветь жилью?
Это говорили про первичку, а чел со вторичкой смотрит и видит, что двушка была восемь, стала десять. И думает: "А чем я хуже?" И поднимает с шести до восьми
А народ такой, ррраз и не берет ипотеку, и типа цены должны упасть... //Хорошая новость!// В теории
А на практике будет цену ронять один из тысячи, кому нужно срочно продать. Что на рынок не повлияет
Потому что в теории разницы между теорией и практикой нет. На практике она есть.
Ипотечный пузырь наконец-то заметили
Эльвира Набиуллина на форуме в Сочи сегодня (29 сент 2023):
В ипотеке мы видим признаки перегрева. Ипотека растет темпами, если брать 12 месяцев, 30%. Это высокие темпы [...] Здесь, конечно, нас беспокоит и качество кредитов, и влияние их на рынке жилья
Источник: https://www.interfax.ru/business/923307
Я выглядел как городской сумасшедший, который носится с этой мыслью по интернетам вот уже два года. И на самом деле, это не всё, с чем я сегодня к вам пришёл.
Вчера в документ "Основные направления единой государственной денежно-кредитной политики на 2024 год и период 2025 и 2026 годов" добавили очень важную врезку про проблемы, которые создала программа льготной ипотеки для экономики всей страны. Там 4 страницы мелкого сложного текста - если хотите, почитайте (врезка №9, стр. 108-112).
Вот ключевые тезисы, которые я для себя выписал:
▪️ Общий объем кредитов по "нерыночной" ставке составляет более 11 трлн рублей, что превышает 7% ВВП. Льготные ипотеки - это почти 60% от всех субсидируемых кредитов в экономике или около 6,3 трлн рублей (+6 трлн рублей всего за три года).
▪️ Спустя многие годы, о разовом стимулирующем эффекте от этих кредитов никто уже не вспомнит, а огромная нагрузка на бюджет - останется.
▪️ Ставки по льготным кредитам не зависят от ключевой ставки. Чем больше доля нерыночных кредитов в объемах рынка, тем более сильное изменение ключевой ставки требуется, чтобы обеспечить необходимое влияние на кредитную активность, спрос и инфляцию. Поэтому приходится очень резко поднимать ставку - поднятие на 0,25%-0,5% в прошлом могло как-то повлиять, а сейчас это бесполезно именно из-за объема льготных кредитов.
▪️ Для льготных кредитов характерен "эффект замещения" - вместо планируемых рыночных кредитов заемщики привлекают льготные, и в результате объем кредитования и спрос в экономике не увеличиваются, происходит лишь рост нагрузки на бюджет.
▪️ Субсидии, обеспечивающие снижение кредитных ставок, выплачиваются за счет средств бюджета (то есть налогов, собираемых со всей экономики). В конечном счете льготный кредит оплачивают как налогоплательщики (через бюджетное субсидирование), так и нельготные заемщики (через необходимость поддержания более высокой рыночной ставки).
▪️ Если льготное кредитование используется как временная антикризисная мера, позволяющая поддержать доступность кредита, отмеченные выше недостатки менее значимы. Но когда они приобретают постоянный характер (как сейчас), это создает большую опасность в будущем.
▪️ Вывод: Банк России не рассматривает программы льготного кредитования как эффективный механизм долгосрочной поддержки национальной экономики в целом.
———
Будущие поколения скажут "спасибо" нам за ту огромную нагрузку, которую будет испытывать государство и бюджет. По сути, когда вы берете льготную ипотеку сейчас, то в этой процедуре фигурирует тройная стоимость квартиры: одну стоимость вы получаете в виде самой квартиры, одну стоимость вы уплачиваете в качестве процентов, и ещё одну стоимость платит государство банку в качестве компенсации за низкую ставку. Если льготная ипотека просуществует ещё всего пару лет (прирастая такими же темпами, как сейчас), бюджетные расходы на компенсацию льготной ставки превысят расходы на здравоохранение и станут одной из крупнейших статей расходов государства. Это явление будут изучать многие поколения экономистов всего мира. Они будут приводить Россию 2020-х годов как яркий пример, почему нельзя на протяжении нескольких лет держать льготную ставку по ипотеке для широких масс.
Это наркомания. Чем дольше мы сидим на укольчиках, тем больнее и сложнее будет соскакивать.
А самое забавное во всем этом вот что: если бы не было льготной ипотеки, стоимость квартиры с учетом процентов была бы такой же, благодаря более низкой стоимости квадратного метра. Ценник бы не был так сильно раздут. А с учетом инфляции (и/или досрочных погашений), в реальных деньгах и того меньше. Нужен ли пример расчета?
Текст из моего скромного блога, так что тег "Моё"
Банк России ужесточит стандарты ипотечного кредитования
В случае необходимости ЦБ готов принимать и «более жесткие меры»
Банк России обеспокоен качеством ипотечных кредитов и их влиянием на рынок жилья, рассказала председательница ЦБ Эльвира Набиуллина в рамках XX Международного банковского форума в Сочи (МБФ). В результате ЦБ, чтобы бороться со «схемностью», намерен разработать стандарт ипотечного кредитования, чтобы не «гоняться за каждой схемой», а установить стандарты и принципы. «Я рассчитываю на то, что все банки будут его соблюдать», — подчеркнула Набиуллина. Среди озвученных принципов:
Регулятор намерен ограничить «кэшбэк» — комиссии от застройщика или банка не могут использоваться в качестве первоначального взноса, считают в ЦБ.
Банк-кредитор не должен получать вознаграждение от продавца недвижимости за факт снижения процентной ставки по кредитам. «Мы не против снижения процентной ставки по кредитам, мы за, но это должно быть очень честно, а не связано с завышением цены квартиры», — прояснила позицию регулятора Набиуллина.
В ряде ситуаций банки должны будут также сравнивать договоры долевого участия с рыночными условиями, чтобы понимать, что нет завышения стоимости обеспечения.
«Мы будем пристально следить за качеством ипотеки, это очень важный вопрос, чтобы не допускать системных рисков. Если будет необходимость, будем принимать и более жесткие меры», — добавила Набиуллина. По ее словам, отрыв цен на первичном рынке от вторичного рынка был задан схемными проектами от застройщиков, и сейчас разрыв цен достигает 50%. «Заемщики окажутся в очень сложной ситуации и сами банки окажутся в очень сложной ситуации, потому что на вторичном рынке жилье дешевле. Соответственно вернуть эту стоимость, которая взята под залог, по завышенным ценам не будет возможности», — считает Набиуллина.
Сейчас такие недобросовестные практики, как ипотека от застройщика с «нулевой» ставкой, «ушли в прошлое», завышение цен стало не таким сильным, как было раньше, считает председательница ЦБ. «И, тем не менее, все-таки есть элементы схемности. Банки предлагают теперь очень низкие ставки не на весь срок кредита, а на один-два года, чтобы привлечь потребителя, который до конца не понимает, какая стоимость кредита», — добавляет она.
В целом Банк России на рынке ипотеки видит признаки перегрева — «ипотека растет темпами, если брать 12 месяцев, 30%, это высокие темпы», отметила Набиуллина. По прогнозам Frank RG, объем выдачи ипотеки в сентябре может составить 1,064 трлн рублей, в этом случае результат рынка за месяц окажется примерно равен показателю за весь 2012 год (1,073 трлн рублей). За весь 2023 год ипотека также может установить новый рекорд по объему выдач, считают в Frank RG: 19 трлн против 14,8 трлн рублей в 2022 году. Вырос и размер ежемесячного платежа по ипотечным кредитам: в Москве в августе на вторичном рынке он достиг 145,6 тысяч рублей в месяц (увеличившись за 3 месяца более чем на 35%), на первичном — 82,1 тысяч рублей (+5%).
Разработкой единого стандарта ипотечного кредитования в 2019 году занимались «Дом.РФ» и ЦБ. Целью стандарта были повышение прозрачности кредитования для заемщиков, формирование правил и норм взаимодействия всех участников рынка и разработка рыночного механизма для поддержки качества кредитных портфелей.
Источник: https://frankmedia.ru/141474
Процентная ставка Центробанка её влияние на формирование ставки по кредитам и вкладам, а также на нашу с вами жизнь
Тема очень объёмная, поэтому пройдёмся супер поверхностно.
Вы владелец частного банка. ЦБ вводит 10% ставку, что это означает? Деньги, которые вы собрали у населения под 8%, вы можете разместить в ЦБ уже под 10%, если даже у них не хватит денег на выплату %, они напечатают ещё. А также вы можете взять кредит у ЦБ под 10%, если денег будет не хватать, они тоже напечатают ещё, или просто поднимут % ставку. А вы потом можете выдать эти деньги простым гражданам, под любой %, на который только уговорите заёмщика!
Зачем это делается(изменение ставки)? Например, для регуляции соотношения спроса и предложения, для управления инфляцией.
Допустим, государство выделило какое-то колоссальное количество триллионов на развитие чего-бы то ни было. Как итог эти деньги полетели в рынок, их выделили каким-то подрядчикам, они своим субподрядчикам, и так далее, деньги как лавина начали стекать на всех граждан, граждане пошли в магазины и на рынок недвижимости скорее их вкладывать, берут кредиты на радостях, и что происходит? Спрос увеличивается неравномерно относительно предложения! Что же дальше? Вот если в этот момент ЦБ поднимает ключевую ставку, то кредиты дорожают, и люди уже берут их не так активно, в том числе ипотеки! А также продавцы понимают, что дело не ладное, надо поднимать цены, поскольку ЦБ дал сигнал о том, что это кратковременный рост спроса, а значит мощности производства расширять резко не стоит, поскольку совсем скоро они просто будут простаивать! И пока покупательская способность денег снова не найдёт равновесие с предложением, цены будут поднимать, продавали 100 телевизоров в месяц, вот и будут поднимать цену, пока не дойдут до тех же ста телевизоров. И так до тех пор, пока не установится новое ценовое равновесие, цены уравняются с заработными платами, так что не спешите радоваться, когда государство резко выделяет на что-то большие деньги, это приведёт не только к росту заработных плат, но и к росту цен, НО при этом количество общедоступных благ увеличиться, а значит и качество жизни, просто будет новый финансовый уровень.
А в некоторых странах (возьмём Японию) всё настолько стабильно, что для стимуляции трат, а следовательно развития страны, ЦБ вводит нулевую или даже отрицательную ставку. Представим, что ставка ЦБ 0.1%, а кредитная карта у вас под 1% годовых, при этом инфляция 3%, то есть вы зарабатываете 5 млн йен в год, через год вы можете купить на эту сумму уже на 3% меньше, следовательно руководство вашей компании скорее всего немного поднимет вашу ЗП. Итого вы вполне можете тратить с помощью кредитов гораздо больше, чем вы зарабатываете, при этом вообще не выплачивая сам долг, он будет просто накапливаться, и при этом обесцениваться, тем самым в любом случае всё придёт к тому, что вы и его погасите, а пока вы будете платить только % по кредиту, которые к тому-же тоже просто съедает инфляция.
Да, это всё приводит к надуванию огромного пузыря, такого как, например, госдолг США, они должны всему миру, и столько, сколько никогда не отдадут, но при этом никто и забирать не будет, потому что это обвалит финансовую систему всего мира, а американцы так и живут, они платят всему миру только % по кредитам и живут прекрасно! Если денег не хватит на обслуживание кредита, то они напечатают ещё!
Актуалочка
UPD: Вижу по комментариям не всем зашло и не понимают) У застройщиков остается льготная ипотека с господдержкой от 2% до 8%, а чтобы купить туже вторичку без господдержки придется брать сейчас ее под 15%, разница ощутимая. Вопрос, куда сейчас все ломанутся?
Готовы к Евро-2024? А ну-ка, проверим!
Для всех поклонников футбола Hisense подготовил крутой конкурс в соцсетях. Попытайте удачу, чтобы получить классный мерч и технику от глобального партнера чемпионата.
А если не любите полагаться на случай и сразу отправляетесь за техникой Hisense, не прячьте далеко чек. Загрузите на сайт и получите подписку на Wink на 3 месяца в подарок.
Реклама ООО «Горенье БТ», ИНН: 7704722037
А мне даже нравится это падение рубля, может я и не так умён?
Всем привет. Я - среднестатистический ипотечник, с дополнительным потребительским кредитом на полляма. Итого платёж по кредитным обязательствам - ~55 тыров в месяц, при З.П. около 85 т.р. Да, есть двое детей, жена.... Жена своей небольшой З.П. около 50 тыров вывозит все недостачи, возникающие в процессе пользования банковскими продуктами. Ну и я калымлю по возможности - здоровье за пять лет "кредитной" жизни пошатнулось: зубы, печень(конечно же водка, от стресса)... Так вот, к чему я. За последний год З.П. на работе подняли дважды!!! Да, по десятке, но это деньги. И ещё собираются подымать, чтобы мы, специалисты, не разбежались ( хотя, если честно, бежать некуда от слова совсем). И с учётом инфляции и обесценивания денег - мои кредитные обязательства всё более и более МЕЛЬЧАЮТ в процентном соотношении к общей зарабатываемой сумме. Да, продукты подорожали, но не пытайтесь напугать этим ипотечника. Возможно, я глуп, и не понимаю, что в свете нынешних событий цены на жильё обвалятся... Я ждал. Два года. Но хрен там плавал! Они только выросли. Может ядерная зима умножит на ноль мои потуги, но произойдёт это "не только лишь со мной". Поэтому, в свете текущих событий - успокаиваю себя, что в отличии от многих, я на коне!!!
P.S. Пост публикую анонимно, потому что большинство из моего окружения не знают о моей ипотеке. Не "свечусь" и перед начальством. Так у них меньше "козырей" в рукаве. Как-то так.