Ответ прост - их 74 (всего-то *ирония*). 53 основные и 21 дополнительные.
Ниже мы рассмотрим причины и дадим комментарии к некоторым из этих причин в возможно упрощенной форме.
Причины отказов содержатся в Административных регламентах к каждой услуге за которой вы обращаетесь через государственные порталы, поэтому не переживайте, Вы всегда можете их изучить при подаче заявления на портал услуг.
Данный пост подготовлен на основе этого регламента раздел дополнительные материалы.
Для тех из Вас кто просто интересуется темой земельных участков, скажу, что Земельным кодексом РФ, а именно ст. 39.6 ЗК РФ установлен закрытый перечень предоставления земельных участков без проведения торгов, наиболее распространены следующие ситуации:
*9) Земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса, на праве оперативного управления;
*10) земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи;
*32) земельного участка арендатору (за исключением арендаторов земельных участков, указанных в подпункте 31 настоящего пункта), если этот арендатор имеет право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в соответствии с пунктами 3 и 4 настоящей статьи;
Пойдем по возможным отказам по порядку.
1. Информация, которая содержится в документах, представленных
Заявителем противоречит общедоступным официальным сведениям, содержащимся в ЕГРН, ЕГРЮЛ, ЕГРИП. Указать исчерпывающий перечень противоречий между заявлением, приложенными документами и общедоступными официальными сведениями, содержащимся в государственных или муниципальных информационных системах, реестрах и регистрах.
Комментарий. Например, Вы представили сведения на А квадратных метров, в ЕГРН содержится Б квадратных метров, отсюда противоречие.
2.Несоответствие категории Заявителя кругу лиц, указанных в пункте 2 Административного регламента.
Комментарий. Основные категории лиц обращающихся по услуге:
Собственник здания, сооружения либо помещения в здании, сооружении;
Собственник объекта незавершенного строительства;
Член садоводческого некоммерческого товарищества (СНТ) или огороднического некоммерческого товарищества (ОНТ);
Юридическое лицо, использующее земельный участок на праве постоянного (бессрочного) пользования;
Гражданин, которому предварительно согласовано предоставление земельного участка для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства.
3.Несоответствие документов, указанных в пункте 10 регламента, по форме или содержанию требованиям законодательства Российской Федерации.
Комментарий. В зависимости от причины обращения (продление аренды, выкуп земельного участка или иное) существуют необходимые и дополнительные документы которые нужно предоставить, к основному перечню относятся:
* а) заявление о предоставлении Государственной услуги (заполняется в электронной форме, по составу полей соответствует форме, приведенной в регламенте)
* б) документ удостоверяющий личность Заявителя, в случае обращения за Государственной услугой лично Заявителю
* в) документ удостоверяющий личность представителя Заявителя, в случае обращения за предоставлением Государственной услуги представителя Заявителя;
*г) документ, удостоверяющий полномочия представителя Заявителя, в случае обращения за предоставлением Государственной услуги представителя Заявителя.
Дополнительные документы:
* а) сообщение заявителя (заявителей), содержащее перечень всех зданий, сооружений, расположенных на испрашиваемом земельном участке с указанием кадастровых (условных, инвентарных) номеров и адресных ориентиров зданий, сооружений, принадлежащих на соответствующем праве заявителю
*б) правоустанавливающие, правоудостоверяющие документы на объект незавершенного строительства, если такой объект не внесен в ЕГРН
*в) на ваше усмотрение документы
*г) специфические документы в зависимости от причин обращения (выдержка из лицензии на пользование недрами, договор о комплексном развитии, проект планировки и прочее)
4. Заявление подано лицом, не имеющим полномочий представлять интересы Заявителя, в соответствии с пунктом 2 Административного регламента.
Комментарий: см. п.2
5.Отсутствие сведений в Едином государственном реестре недвижимости об установленных границах земельного участка.
Комментарий. Так бывает, что земельный участок с кадастровым номером может не иметь границ, пусть даже он и является предметом договора аренды. Но отсутствие границ земельного участка не говорит нам о том, что стороны при заключении не знали о том, что вообще они заключают. Обычно, в договоре аренды приводятся координаты таких земельных участков и описывается их местоположение. Но данные сведения не подходят к учету в Росреестре, межевание не проводилось, следствием чего является необходимость обратиться к кадастровому инженеру (за плату) за установлением границ земельного участка и подачи соответствующих сведений в ЕГРН. Как Вам известно, узнать о наличии границ возможно просто вбив Ваш кадастровый номер на публичной кадастровой карте Росреестра. Если вы не знаете свой кадастровый номер, осуществить поиск можно по карте, по адресу, по условному номеру, по номеру регистрации права, а также здесь справочная информация по объектам недвижимости онлайн.
6. Пересечение границ испрашиваемого земельного участка с границами иных земельных участков.
Комментарий. В силу действующего законодательства, все то, что относится к земельным спорам подлежит разрешению в судебном порядке (ст. 64 ЗК РФ). Однако, это не исключает возможность досудебного урегулирования спора связанного с границами земельных участков.
Исправлением кадастровой (реестровой) ошибки в соответствии со статьей 61 Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» отнесено к исключительной компетенции государственного регистратора либо суда. Для устранения такой ошибки, не обойтись без помощи кадастрового инженера, который (за плату) осуществит работы по кадастровому учету и постановке (снятию) части участка являющегося наложением.
7. Испрашиваемый земельный участок не поставлен на государственный кадастровый учет.
Комментарий. Земельный участок под зданием, который вы хотите выкупить должен стоять на кадастровом учете. Поскольку объектом права собственности или иных прав быть только тот земельный участок который представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи (п.3 ст.6 ЗК РФ).
Если участок стоит на кадастровом учете, но нет границ, то смотрите п.5, если земельный участок предстоит образовать, то необходимо сперва обратиться по услуге "Предварительное согласование предоставления земельного участка в собственность, аренду....", сформировать участок, а уже потом обращаться за выкупом или арендой такого участка. Для тех кому нужно об этом узнать сейчас, вот ссылка.
Если информация будет интересна, в дальнейшем мы сможем остановиться подробно на отказах к каждой государственной услуге/муниципальной услуге.
8. Испрашиваемый земельный участок принадлежит третьему лицу на праве собственности, аренды, постоянного (бессрочного) пользования, безвозмездного пользования земельным участком..
Комментарий. Либо вы пытаетесь оформить уже оформленное или взять чужое, либо вы стали обладателем права долевой собственности на здание и решили заявиться на собственность на участок, при этом уже оформленный. Здесь Вам необходимо прежде всего зарегистрировать право собственности на долю в Росреестре, а не обращаться за выкупом в Администрацию например.
9.Наложение границ на земли государственного лесного фонда (сельских лесов) при отсутствии подтверждения применения к земельному участку процедуры, предусмотренной Федеральным законом от 29.07.2017 № 280-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях устранения противоречий в сведениях государственных реестров и установления принадлежности земельного участка к определенной категории земель».
Комментарий. Если коротко, часть вашего участка находится в границах лесного фонда и не может быть предоставлена. Вместе с тем, если право на земельный участок возникло у вас до 01.01.2016 вы можете исключить участок из наложения, тем самым свершится Лесная амнистия.
Если же допустим вы участок приобрели у другого лица, у которого право возникло до 1 января 2016, то стоит отметить следующее: правила Закона № 280-ФЗ связываются с фактом возникновения до 1 января 2016 года права на спорный земельный участок у любого частного лица: актуального правообладателя или любого его предшественника. Поэтому просто укажите на факт перехода права и возникновения права у предыдущего владельца до 2016 года в заявлении или документах по услуге Лесная амнистия.
10. Испрашиваемый земельный участок является зарезервированным для государственных или муниципальных нужд.
Комментарий. Довольно редкий случай. Здесь надо поднимать историю появления такого участка у Вас и возникновения обременения.
11. Испрашиваемый земельный участок расположен в границах территории, в отношении которой Администрацией с другим лицом заключен договор о развитии застроенной территории.
Комментарий. Данный отказ предоставляется только лицам, не являющимся собственниками зданий, расположенных на такой земельном участке.
12. Испрашиваемый земельный участок расположен в границах территории, в отношении которой с Администрацией заключен договор о развитии застроенной территории, или земельный участок образован из земельного участка, в отношении которого с другим лицом заключен договор о комплексном освоении территории
Комментарий. Подробнее данный пункт раскрывает ст.46.1, 46.4 Градостроительного кодекса РФ.
13.Испрашиваемый земельный участок образован из земельного участка, в отношении которого Администрацией заключен договор о комплексном освоении территории или договор о развитии застроенной территории, и в соответствии с утвержденной документацией по планировке территории предназначен для размещения объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения.
Комментарий. В этом случае, если изъятие вашего участка происходит для государственных нужд вам положена компенсация. Порядок ее определения установлен ст. 56.8 ЗК РФ.
14. Испрашиваемый земельный участок является предметом торгов, о проведении которых Администрацией размещено извещение на официальном сайте для размещения информации о проведении торгов - torgi.gov.ru, а также иных средствах массовой информации.
Комментарий. Вы захотели взять в аренду земельный участок, допустим в рамках ст. 39.18 ЗК РФ (об этом надо говорить отдельно), но решение о торгах уже принято.
15.В отношении испрашиваемого земельного участка поступило заявление о проведении аукциона по его продаже или аукциона на право заключения договора аренды, в соответствии с подпунктом 6 пункта 4 статьи 39.11. Земельного кодекса Российской Федерации..
Комментарий. Аналогично п.14.
16. Испрашиваемый земельный участок, в соответствии с утвержденными документами территориального планирования и (или) документацией по планировке территории предназначен для размещения объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения и с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, не уполномоченное на строительство этих объектов.
Комментарий. Актуально тем, кто оформляет в собственность земельный участок без торгов. Ст. 27 ЗК РФ установлен перечень обременений при которых вы не можете оформить в собственность земельный участок (возможно только в аренду).
17. Испрашиваемый земельный участок предназначен для размещения здания, сооружения в соответствии с государственной программой Московской области, и с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, не уполномоченное на строительство этих здания, сооружения.
Комментарий. Понятно из содержания.
18. Предоставление земельного участка на заявленном виде прав не допускается.
Комментарий. Вы хотите приобрести участок в безвозмездное пользование или постоянное(бессрочное) пользование или любое другие не предусмотренное законодательством и не является лицом, в отношении которого возможно предоставить участок на заявленном виде прав.
19. В отношении испрашиваемого земельного участка принято решение о предварительном согласовании его предоставления, срок действия которого не истек, и с заявлением о предоставлении земельного участкаобратилось иное не указанное в этом решении лицо/
Комментарий. В отказе будет указано, что на момент подачи заявления действует ранее изданное постановление администрации о предварительном согласовании земельного участка третьему лицу срок действия которого не истек, и будет рекомендовано обратиться за иным участком по истечении срока действия указанного постановления. По общему правилу, срок действия такого решения 2 года (п.14 ст. 39.15 ЗК РФ).
20.Границы земельного участка, указанного в заявлении о его предоставлении, подлежат уточнению в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Комментарий: аналогично п.5, с тем условием, что границы можно уточнить в пределах 10% от предоставленной старым нормативным актом площади.
21.Площадь земельного участка, указанного в заявлении о его предоставлении, превышает его площадь, указанную в схеме расположения земельного участка, проекте межевания территории, в соответствии с которыми такой земельный участок образован, более чем на десять процентов.(п.25 ст.39.16 Земельного кодекса РФ).
Комментарий: По результату данного отказа Вам будет рекомендовано обратиться повторно за предоставлением Государственной услуги, представив уточненную схему расположения земельного участка.
22.Нахождение в пределах земельного участка водного объекта, находящегося в государственной или муниципальной собственности
Комментарий: аналогично п.16.
23. Расположение объекта капитального строительства, находящегося в собственности заявителя, на иных земельных участках (не только на испрашиваемом) и права на иные земельные участки не установлены или сведения об этих земельных участках не представлены.
Комментарий. При осмотре земельного участка гос. органом выявлены незадекларированные постройки, сведения о которых отсутствуют в ЕГРН. Соответственно необходимо внести сведения о данных постройках в ЕГРН.
24. Наличие сведений о переходе права на объект капитального строительства, расположенный на испрашиваемом земельном участке.
Комментарий. Вы обратились за собственностью или арендой под зданием, право на которое перешло на другое лицо.
25. Отсутствие прав Заявителя на объект капитального строительства, расположенный на земельном участке.
Комментарий. Ясно из содержания.
26. Площадь земельного участка превышает (менее) установленных максимальных (минимальных) размеров земельных участков, предоставляемых, согласно утвержденным на территории муниципального образования генеральным планом, проектом землепользования и застройки.
Комментарий. Практически на всех территориях утверждена Градостроительная документация, узнать о ней можно из сайта вашей местной администрации в интернете. Суть такова, что для каждого участка могут быть установлены минимальный и максимальные пределы для образования. Если ваш участок был сформирован до установления параметров и вами получен отказ, это повод для обжалования в суд и понуждении гос. органа предоставить вам участок на заявляемом виде права.
27. Противоречие категории и вида разрешенного использования испрашиваемого земельного участка, свободного от объектов капитального, в том числе незавершенного, строительства и зарегистрированных прав, генеральному плану/ правилам землепользования и застройки/проекту планировки территории/ проекту межевания территории.
Комментарий. Пункт отказа больше применим к ситуациям, когда вы обратились непосредственно за формированием участка. Например в границах территории предназначенной Генеральным планом или Правилам землепользования и застройки для этого.
28.На указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам, за исключением случаев, если на земельном участке расположены сооружения (в том числе сооружения, строительство которых не завершено), размещение которых допускается на основании сервитута, публичного сервитута, или объекты, размещенные в соответствии со статьей 39.36 Земельного кодекса Российской Федерации, либо с заявлением о предоставлении земельного участка обратился собственник этих здания, сооружения, помещений в них, этого объекта незавершенного строительства, а также случаев, если подано заявление о предоставлении земельного участка и в отношении расположенных на нем здания, сооружения, объекта незавершенного строительства принято решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями и в сроки, установленные указанными решениями, не выполнены обязанности, предусмотренные частью 11 статьи 55.32 Градостроительного кодекса Российской Федерации;
Комментарий. Аналогично п.24, с той лишь разницей что сведения в ЕГРН есть и для оформления необходимо обратиться совместно.
29. В отношении земельного участка, указанного в заявлении о его предоставлении, опубликовано и размещено в соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 39.18 Земельного кодекса Российской Федерации извещение о предоставлении земельного участка для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства, садоводства или осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности.
Комментарий. Аналогично п.14.
30. Заявление подано лицом, имеющим право на первоочередное или внеочередное предоставление земельного участка (инвалид), при отсутствии одного из следующих условий: наличие постоянной регистрации на территории соответствующего муниципального образования, предоставление справки об инвалидности, документа, подтверждающего постановку на учет в качестве нуждающегося в улучшении жилищных условий.
Комментарий. Законами субъектом могут быть установлены правила по предоставлению земельных участков нуждающимся категориям. При этом, заявителем должны быть представлены необходимые для этого документы.
31. Испрашиваемый земельный участок отнесен к землям, изъятым из оборота в соответствии со статьей 27 Земельного кодекса Российской Федерации..
Комментарий. Хорошая статья, описывающую невозможность предоставления в собственность участок имеющих определенные ограничения (ст.27 ЗК РФ). Предварительно узнать об ограничениях земельного участка можно через обращение в Управление архитектуры и градостроительства вашего района.
32. Несоответствие вида разрешенного использования земельного участка цели планируемого использования, указанной в Заявлении.
Комментарий. Например Вы построили жилой дом, а хотите образовать участок для коммерческих целей под ним.
33. В случае если, испрашиваемый срок аренды земельного участка под определённые цели не соответствует сроку, предусмотренному пунктом 8 статьи 39.8. Земельного кодекса Российской Федерации.
Комментарий. В зависимости от случая, когда заключается договор аренды, законом предусмотрены сроки в указанной выше статьи. Указание неправильных сроков может повлечь отказ.
34. Установленный вид разрешенного использования земельного участка, не соответствует его фактическому использованию.
Комментарий. Например. В рамках мероприятий по земельному контролю, выявлено, что вы торгуете шаурмой на участке, а не дачу там размещаете.
35. Наличие обеспечительных мер, наложенных в отношении земельного участка, и (или) прав пользования на указанные объекты недвижимого имущества
Комментарий.
По решению суда на участок наложено обременение в виде запрета на сделки.
На этом первую часть поста, заканчиваю.
С пониманием причин почему Вам могут отказать, можно предварительно "навести порядок" перед подачей документов по государственной услуге.
Надеюсь Вы найдете этот пост информативным и полезным.
Извиняюсь за ошибки, опечатки.
