Мой опыт - Как получить землю в аренду от государства. Часть 2. Подготовка документов. Почти инструкция⁠⁠

Предыдущий пост

С момента выхода предыдущего поста на меня подписалось более 400 человек, чем я был сильно удивлен и рад. Не думал что эта тема так заинтересует людей. Отдельное спасибо анонимному пикабушнику, задонатившему мне немного денежки. Это был первый донат мне, он был очень неожиданным и приятным.

> Подготовка документов

Итак, продолжаем.

В предыдущем посте мы остановились на том что выбрали, осмотрели участок и вернулись к компьютеру.

Что делать дальше?

Для участия в аукционе нам необходимо пройти аккредитацию на площадке (конкретно в нашем случае на АО "РАД").
Для этого нам необходима Квалифицированная Электронная Подпись (далее - КЭП) физического лица. Для ее получения нам понадобится:

1. Скан паспорта.

2. Свидетельство ИНН.

> Этап 1. Налоговая

Конкретно у меня - древнего динозавра - свидетельство ИНН старого образца, выданное в единственном экземпляре на гербовом бланке. Это свидетельство имеет юридическую силу, однако есть и минус - оригинал данного свидетельства необходимо будет носить с собой на все проверки, что несколько неудобно. Вопрос решается получением свидетельства в электронном виде подписанного ЭЦП налоговой. Это и удобнее, и автоматические проверки на сайтах проходит быстрее.

Для этого идем на сайт налоговой (https://nalog.ru) и входим в личный кабинет физического лица, используя вход через госуслуги. Если вы раньше не заходили туда вас попросят зарегистрироваться - регистрируемся и попадаем в личный кабинет.

Первым делом идем в Профиль - Сведения

Далее жмем на "Свидетельство ИНН".

Здесь два варианта - либо у Вас будет как у меня - кнопка "скачать свидетельство".

Либо же у вас будет написано, что "Ваше свидетельство не зарегистрировано в электронных системах. Для его получения необходимо заполнить заявку на получение свидетельства".
А чуть ни же - "Необходимо иметь электронную подпись для получения свидетельства".

"Круг замкнулся" - скажете вы? Нет! Прям в личном кабинете на сайте можно получить Неквалифицированную электронную подпись (НеКЭП), которую можно использовать внутри личного кабинета для получения свидетельства. Для этого идем в "Профиль" - "Настройки профиля" и выбираем "Электронная подпись". Справа выбиваем "Ключ электронной подписи хранится в защищенной системе ФНС России (рекомендовано)", заполняем поля пароля для контейнера и жмем на кнопку "Отправить запрос" .Заполняем данные если потребует, соглашаемся с условиями и ждем генерацию сертификата. Это займет примерно полчаса.

После того как получили НеКЭП - идем обратно в "Свидетельство ИНН", заполняем запрос на получение ИНН и подписываем его при помощи НеКЭП Не волнуйтесь - номер вашего ИНН не изменится.

Жмем уведомления об исполнении запроса. Лично мой исполнили примерно за час, после чего я смог скачать свидетельство в электронном виде подписанного КЭП Налоговой. Оно то нам и нужно. Самое главное в нем - как раз электронная подпись. На открытом документе выглядит это вот так.

> Этап 2. Получение КЭП, или как его еще называют - ЭЦП (электронная цифровая подпись)

КЭП необходимо получать в аккредитованном сервисном центре. Их много, полный список можете посмотреть здесь.

Для себя я выбрал ЭЦП от "Контура" - как по мне у них проще и быстрее.

Идем на сайт https://ca.kontur.ru и выбираем "Для физических лиц" -> "Для личных целей". Далее жмем на "Отправить заявку" и видим вот это:

Для тех кто никогда не пользовался ЭЦП рекомендую выбирать опции на скрине - вам так будет проще:

1. Защищенный носитель - это такая "специальная флешка", которая правильно называется "токен", на которой будет храниться ваша электронная подпись. Можно конечно и без нее, но необходимо иметь специальные знания чтоб настроить систему для работы без нее.

2. Лицензия КриптоПро CSP - дело в том что крипто про - это платная программа. А лицензия стоит денег. Конечно, есть и бесплатные варианты - например VipNet CSP (лично я пользуюсь им), однако настройка правильной работы сайтов с Випнетом - это тема отдельной огромной статьи. В общем нужны знания и опыт, и далеко не у всех получится. По этому выбираем криптопро и не паримся.

Далее спускаемся вниз и жмем "Купить онлайн". Нас перекидывает на вот такую страничку.

Заполняем данные как паспорте, жмем "далее" и оплачиваем. После оплаты нас перекинет на сайт https://i.kontur-ca.ru/ , в котором будет находиться ваша заявка на ЭЦП. Нам необходимо ее заполнить. На одном из этапов заполнения вам необходимо будет сфотографировать/отсканировать страницы вашего паспорта и загрузить их - по этому не забываем его. А также будет проходить проверка ИНН на сайте налоговой. Эта проверка иногда не проходит - ничего страшного. Сбоку есть таймер. Ждем 10 минут, и появится кнопка "Загрузить вручную". Жмем а нее и грузим свидетельство, что мы скачали на этапе 1. Жмем далее, выбираем ближайший к вам удостоверяющий центр и отправляем заявку на получение. Ждем пока ее одобрят - вам при этом придет смс оповещение и письмо на почту. После берем паспорт, распечатанное свидетельство ИНН, ноги в руки и едем в удостоверяющий центр окончательно деанониться.

Там наши документы проверят, нас сфотографируют, дадут нам токен, потребуют расписаться в документах. После чего отправят домой.

Дальше нам нужно вставить токен в компьютер и вернуться на сайт https://i.kontur-ca.ru/, где нам с радостью сообщат о том, что "сертификат готов, настройте свой компьютер." Кривим лицо и устанавливаем все что потребуется. Мы молодцы? Нет конечно, сдеанонили себя, но тут ничего не попишешь. В итоге мы получаем токен с КЭП, кучу (не)нужного софта на компе.

А теперь важный момент - храните ваш токен в сберегательной кассе в очень надежном месте!!! Не давайте его никому в руки. Это практически ваш паспорт - только в цифровом мире. Украв его у вас, абсолютно любой сможет прикинуться Вами в интернете, взять на вас кредит, ипотеку, получить госуслуги от вашего имени, заказать шлюх, и Вы уже не отвертитесь что это были не Вы, а Вася Пупкин. Если вы вдруг потеряли или у вас украли токен - немедленно звоните в удостоверяющий центр и отзывайте сертификат! Иначе есть риск остаться без штанов и с большой дыркой в жопе!

> Аккредитация на электронной площадке

Теперь переходим ко вкусному.

Идем на электронную площадку и регистрируемся на ней, если вы этого еще не сделали. Заходим в личный кабинет -> аккредитации. Жмем на кнопочку "Подать заявление".

Выбираем "Приобретение имущества на ЭТП". Направление смотрим в карточке заинтересовавшего аукциона, в нашем случае это "Аренда и продажа земельных участков".

Далее жмем продолжить и заполняем открывшуюся форму.

Заполняем все как паспорте - буква в букву!!! Внимательно заполняем банковские реквизиты - по ним вам в случае чего будут делать возврат задатка. Далее вам предлагают загрузить скан паспорта и ИНН. Инн мы подгружаем тот, что получили в налоговой. А вот с паспортом есть нюанс - сканировать паспорт нужно в самой первой страницы (той, где нарисован герб), до самой последней страницы (там где находится извещение)! Нельзя пропускать ни одной страницы, даже если на них нет ничего! Если что-то пропустили - аккредитацию не примут.

Все заполнили? Подписывайте заявление своей ЭЦП и отправляйте на проверку.

Проверка занимает до 3-х рабочих дней, однако я заплатил 25000 руб. за услугу экспресс аккредитации, поскольку срок принятия заявок на мой аукцион истекал. Как вы здесь уже догадались - в качестве примеров я использую другой аукцион, не тот на который я подавался. Нет не скажу на какой.

В итоге меня аккредитовали за 3 часа. Но можно и подождать - я не зря в предыдущей статье говорил, что нужно смотреть на сроки.

> Внесение задатка

После того как вас аккредитуют - у вас появится отдельный лицевой счет для данной аккредитации. На него нам нужно внести задатки для участия в выбранных аукционах, если задаток отправляется на счет торговой площадки (см предыдущий пост).

Идем в личный кабинет - лицевые счета. Выбираем нужный и жмем на кнопочку "пополнить баланс".

Вносим необходимую сумму и дальше у нас два путь. Оплачивать либо платежным поручением, что потребует ручного ввода, либо по QR коду. Я выбрал QR - так для меня проще. Однако помните, что оплачивать крайне желательно с того счета, реквизиты которого вы внесли на этапе аккредитации! Нас даже предупреждают, что задатки от третьих лиц не принимаются.

Помните - деньги на счет упадут в течении одного рабочего дня. Не забывайте про сроки!

> Заявка на аукцион

После того как все муки пройдены, мы сможем участвовать в желанном аукционе.

Для этого идем на страничку аукциона, и видим, что сбоку появилась кнопочка "отправить заявку на участие".

Для начала скачиваем необходимые для заполнения документы (см предыдущий пост), заполняем их, сканируем, а после жмем на эту кнопку. Прикрепляем необходимые документы. Паспорт и свидетельство ИНН погрузятся автоматически из профиля.

Подписываем все ЭЦП и видим, что "Ваша заявка на участие №ХХХ зарегистрирована".

Также она появится в разделе личного кабинета.

Осталось только дождаться этапа рассмотрения заявок и собственно - самого аукциона!

> Важное, но не относящаяся непосредственно к аукциону.

> После прохождения аккредитации вас попросят подключиться к Контур Диадок для получения и подписания платежных документов. Это бесплатно. На сайте Диадока можно оставить заявку только юридическому лицу. Чтобы подключиться физику - необходимо позвонить в техподдержку Контура по номеру 8 800 500-50-80, попросить переключить вас в техподдержку Диадока. Сказать что вам необходимо подключить сервис для участия в торгах. Вас спросят Ваш ИНН и есть ли у вас Действующая ЭЦП. Они у нас есть, по этому говорим что да, есть. Нам подключат Диадок и проинструктируют как его настроить. После чего идем в личный кабинет эл. площадки и и пишем в техподдержку, что мы подключили себе контур диадок, просьба прислать приглашение. Его пришлют внутрь диадоке, и вот, мы теперь можем электронно подписывать фин документы.

> Полученной ЭЦП можно не только на площадке, да и вообще везде. Можно на госуслугах привязать ее ко входу, можно на сайте налоговой, можно в приложении банка и так далее.

> Послесловие

Спасибо всем кто прочитал этот длиннопост до конца. Постарался описать все нюансы. Надеюсь ничего не упустил.

Отдельно хотелось бы коснуться законов и правовых норм.

Здесь и ниже скорее потрындеть, чем конкретика.

Касательно всех так волнующих "перекупов", что берут землю, строят хибару, регистрируют ее и продают. Говорю сейчас о конкретно своем регионе, в вашем может быть несколько по другому.

Порылся в интернетах и вот что нашел (касательно ИЖС).

Выкуп земли из аренды в собственность возможет только при наличии на нем жилого строения.

Сходя из этого "недобросовестные барыги" используют такую схему:

1) Строится не добротный дом для проживания, а маленькая постройка без удобств из дешевых и быстровозводимых материалов. Или только «коробка с крышей» с минимальными коммуникациями или вообще без них.
2) После строительства приглашается кадастровый инженер с просьбой внести в технический план эту постройку как жилой дом.
3) Технический план подается в администрацию. Сотрудник видит, что в техническом плане указан жилой дом и следовательно оформляет уведомление о соответствии.
4) Гражданин оформляет «дом» в собственность и подает заявление на выкуп арендованного участка.
5) В течение месяца на участок должна приехать комиссия и проверить — действительно ли построен жилой дом и пригоден ли он для проживания. Однако она обычно не приезжает, а верит подданным документам. Дом же указан как жилой.
6) Без такой тщательной проверки администрация позволяет арендатору выкупить участок по льготной цене.
7) Арендатор, получив на руки все нужные документы, оформляет участок в свою собственность.
8) Теперь уже собственник участка или сносит дешевый дом, или переоформляет его в баню/сарай/гараж, или делает реконструкцию. Многие продают такие участки по рыночной цене и хорошо зарабатывают на такой схеме.

Однако сейчас за деятельностью кадастровых инженеров стали лучше следить, штрафовать и лишать лицензии. Поэтому они редко соглашаются на подобные аферы. Ужесточение коснулось и администрации.

Также, внесли изменения в законодательство - С марта 2020 года для оформления жилого дома в собственность, нужно будет получить от администрации разрешение на ввод в эксплуатацию — п. 4 ст. 8 Федерального закона № 191-ФЗ. Следовательно дом будет осматривать комиссия, чтобы признать его пригодным для проживания. Иногда комиссия из администрации осматривают построенные дома уже на выкупленных участках. В итоге, подать иск в суд о признании дома непригодным для проживания и изъятия участка. Такая ситуация была в Свердловской области — Мэрия подала в суд на екатеринбуржцев, которые купили землю на аукционе, чтобы построить на ней дома.

UPD - данный пункт спорный, есть еще п. 12. Ст 70 Федерального закона N 218, который вроде бы отменяет данные нормы. Спасибо @Bulkin80. #comment_274967206

Также, сейчас есть дополнительный нюанс (хотя здесь я могу откровенно ошибаться) - согласно ст.39.5 ЗК РФ

Выкуп земли возможен

• после 5-ти лет использования арендованной земли по целевому назначению (ИЖС, ведения ЛПХ или занятия КФД);

• после 5-ти лет использования объекта, выданного в аренду для ИЖС или ЛПХ лицам, занимающим определенные должности;

Также местная администрация вправе вносить дополнительные ограничения.

Так что судя по всему (я надеюсь), нынче провернуть схему с накручиванием цены за аренду выше стоимости участка уже не выгодно (я очень очень надеюсь) - придется пяток лет платить эту цену (опять же, если я не ошибаюсь, я все-таки не юрист). Ну, по крайней мере я на это очень сильно надеюсь (я очень очень очень надеюсь).

На этом все. Спасибо всем!

Ждем часть 3.