Примечательно, что кадастровая стоимость квартиры составляет 11 654 200 рублей. Делим на 2, получаем 5 827 100. Тут пока все верно. А вот рыночная стоимость или же стоимость оценки составляет 7 500 000 руб.
Конечно, я понимаю, что кадастровая и рыночная стоимость это разные вещи. Поисковик по запросу «На сколько рыночная стоимость превышает кадастровую?» выдает следующее: «Допустимой считается разница в пределах 20%». Путем несложных вычислений получаем разницу в 28%. И в целом на это можно было бы закрыть глаза, если бы речь шла о целой квартире.

«

Стоимость доли проще всего рассчитать следующим образом: нужно взять за основу среднюю рыночную стоимость жилья и разделить получившуюся сумму на размер доли. Например, если стоимость квартиры оценивается в 4 миллиона рублей и у вас ¼ доля, то стоимость вашей доли в квартире составляет 1 млн. рублей.
Но на практике получить такую сумму можно только в том случае, если все собственники также продадут свои доли. Иначе доля в квартире оценивается в значительно меньшую сумму.»

(Источник: cian.ru)

А теперь вспомним, что покупатель квартиру не осматривал.

Как же получилась настолько завышенная сумма? И как покупатель пошел на такую сделку? Ну серьезно, кто в здравом уме покупает имущество на такую сумму без осмотра?

Все просто. Истинная стоимость сделки составляет от 2 млн. руб. до 3 млн. руб. 7, 5 млн. существует только на бумаге.
Ранее мы просили оценить стоимость доли, так как хотели выкупить ее у сестры. По оценкам риэлторов данная доля стоила порядка 2.5 млн. руб.

А теперь приведу закон:

«При продаже недвижимости до истечения минимального срока владения необходимо заплатить налог по ставке 13% от суммы, указанной в договоре купли-продажи. То есть при реализации квартиры стоимостью 2 млн рублей придется заплатить 260 тыс. рублей в качестве НДФЛ.

(источник: дом.рф)

При продаже этой доли, стоимостью 7,5 млн руб. налог составил бы 975 000 руб. Довольно солидная сумма.
Сестра владела недвижимостью достаточный срок, чтобы этот закон ее не коснулся. А вот новые продавцы не собирались продавать собственность за эту сумму.

Приведу еще один закон (источник: prozhivem.com)

При продаже своей недвижимости гражданин получает доход в виде её цены по договору. С этого дохода он обязан заплатить налог (НДФЛ). Из дохода от продажи недвижимости можно вычесть расход при ее покупке ранее. Проще говоря, с цены продажи вычесть цену покупки. И с этой разницы посчитать налог. Но так как расходы те же или больше дохода, налог не возникает. Нет дохода — нет налога. ПП. 2 п. 2 ст. 220 НК.

Думаю, что схема уже очевидна. Но распишу подробнее.
1) Найти собственника доли, желающего от нее избавиться и получить хоть какую-то выгоду. Такой собственник зачастую не может продать долю честным путем по ряду причин. При этом состояние квартиры не важно, так как она в любом случае покупается за стоимость ниже рыночной. А квадраты недвижимости, тем более в Москве, это квадраты недвижимости.
2) С собственником заключается договор купли продажи на сумму превышающую стоимость реальной сделки раза в 3.
3) Новый собственник, скорее всего подставное лицо (в нашем случае Топа**** В.М.), дает доверенность на организатора (в нашем случае Май****. А.С.) и вышибал кавказкой национальности.
4) Преступная группировка взламывает замки, подселяет страшных и крепких кавказцев и превращает жизнь вторых собственников в ад, таким образом склоняя к продаже.
5) Выкупают долю за бесценок по факту, а по документам по завышенной стоимости. А затем продают квартиру целиком.

Итого: доход с такой квартиры составляет, по моей оценке, от 10 до 16 миллионов. При этом время на ее проворачивание – от 1-3 месяца.
Забавно, что сами риелторы рассказали нам об этой схеме.

Продолжение истории в следующей части.

Через 40 минут я уже подходила к дому, навстречу проехала полицейская машина. Явно от нас. А дальше в забытье я вбежала на наш 6 этаж. На месте замка зияла ослепительная дыра, вот она мнимая безопасность.

Действительно, пока я спешила с работы домой, полиция успела уехать. Зато остались Рамзан и Джохар, представители нового собственника, некой Топаловой Валентины Михайловн, 1954 г.р. (интересная личность, но об этом позже). Почему они остались, а полиция уехала? А потому что все по закону, документы проверены, все в порядке. Есть доверенность, договор купли-продажи, выписка из ЕГРН. Схема, строящаяся на незнании полиции законов, затертая до дыр, но по прежнему очень эффективная.

Вернемся немного назад.

Пока я была на работе, мои мама и брат сели завтракать, и тут послышался резкий хлопок. Они подумали, что сквозняк и брат вышел посмотреть. Он не вернулся через пару секунд. Мама пошла следом и увидела как ее сына избивают два чеченца… В этот момент она должна была хладнокровно достать телефон и начать снимать происходящее. Но думаю, что люди, у кого есть дети вряд ли бы поступили так. Вот и мама попыталась что-то предпринять, чтобы остановить происходящее. Но что может сделать женщина против крепких и молодых мужчин? Рядом стоял графин с водой, которой она и полила бандитов. Этим удалось утихомирить чеченцев, но тут из-за спин появился мужчина славянской внешности с высоко поднятым телефоном. Они-то как раз все снимали на камеру. Мужчина представился адвокатом и помахал кипой бумаг, не дав их рассмотреть, даже при том, что это были копии. Зато объяснил сложившуюся ситуацию.

Моя старшая сестра, продала ½ доли двухкомнатной квартиры в г. Москве Топаловой В.М., 1954 года рождения. Эта дама написала доверенность на полное распоряжение ее новоприобретенным имуществом некоторым лицам. Имена не буду здесь приводить, так как мои статьи опять заблокируют.

Имя Майский Андрей легко ищется в поиске, а о его рейдерских похождения за пределами Москвы уже опубликована статья: «Битвы за недвижимость в Краснодаре: «Я вырежу дверь и заселюсь в квартиру»

Естественно, о том, что квартира продана, нас никто не уведомил. На вопрос почему нельзя было прийти по-человечески и позвонить в дверь (не обязательно же сразу ломать замок) был очень простой ответ. Никто не открывает, и вы бы не открыли. Открыли бы…. Не мы, так наши «храбрые соседи», также заслужившие отдельное повествование. Помимо нашей двери, была взломана дверь в коридор на 3 квартиры, в которых жильцы были дома. Но нет, по-человечески эти люди не действуют, они запугивают и ломают беззащитных людей.

Иначе нельзя объяснить поступок Майского. Проникнув в квартиру, он продолжал видеосъемку. Но в какой-то момент резко отвернул камеру, ударил мою маму по лицу, и вернул камеру на прежнее место. Думаю, что он ожидал какой-то реакции, которую бы можно было показать в полиции. А-ля смотрите, какая ненормальная! Как мы могли поступить иначе!? Свой же удар он предусмотрительно не снял на камеру. Но моя мама слишком уж была удивлена эти поступком, поэтому никакой реакции не последовало. Наверняка, Майский расстроился, что не получил подходящего контента.

Приехала полиция, посмотрела документы, но, как я упоминала выше, ничего противозаконного не нашла.

Взламывать замки? Имели право, по доверенности.

Проникать в чужое жилище? Имели право, по доверенности.

Находиться в квартиру? Имели право, по доверенности.

Избивать людей? Нууу, так нельзя, но вы сначала снимите побои (а это тоже отдельный квест), а затем напишите заявление в полицию, а там мы его будем 30 дней рассматривать, ну а потом… ну а потом, потом. Забрать их сейчас, так как они предоставляют угрозу вашей жизни? Нет, они имеют право тут находиться, по доверенности.

Так и произошел рейдерский захват квартиры, где наша семья проживает с основания дома в 1954 г. Квартиры, которую дали прадедушке за 7 проведенных в тюрьме лет за несправедливое осуждение в годы Сталинских репрессий. И виной этому моя родная сестра, с которой я росла. Сестра, ребенка которой я помогала воспитывать, качала на руках и кормила из бутылочки. Слишком больно. Мне больно. А какого моей маме…?

А чего хочет эта группировка? Все просто, продать квартиру целиком. О схеме, используемой ими я расскажу в следующей части.

Дополнительно сообщаем.

Согласно п.148(30) и п.9(1) Приложения №2 к Правилам №354, размер платы за коммунальную услугу по обращению с твердыми коммунальными отходами, предоставленную потребителю в жилом помещении (жилом доме, квартире), определяется исходя из количества граждан, постоянно и временно проживающих в жилом помещении (жилом доме, квартире), на основании нормативов накопления твердых коммунальных отходов.

При этом в соответствии с п.148.36 указанных Правил при отсутствии постоянно и временно проживающих в жилом помещении (жилом доме, квартире) граждан объем коммунальных услуг рассчитывается с учетом количества собственников такого помещения.

Согласно ст.155 Жилищного кодекса РФ неиспользование собственниками, нанимателями и иными лицами помещений не является основанием невнесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги.

Дополнительно сообщаем, что согласно п. 148(25) указанных Правил потребитель коммунальной услуги по обращению с твердыми коммунальными отходами обязан:

б) информировать исполнителя об увеличении или уменьшении числа граждан, проживающих (в том числе временно) в занимаемом им жилом помещении, не позднее 5 рабочих дней со дня наступления таких изменений, в случае если размер платы за коммунальную услугу по обращению с твердыми коммунальными отходами, предоставленную потребителю в жилом помещении, определяется исходя из количества проживающих граждан.

До настоящего времени каких-либо данных о количестве зарегистрированных граждан в жилом помещении  по адресу г.Рязань,ул. улица ххх, д.х, кв.х в адрес ООО "Эко-пронск" не поступало.

Для корректировки численности для расчета Вам необходимо предоставить документы на всех собственников: на взрослых паспорта (страница с фото + страницы  регистрацией), на детей свидетельства о регистрации по месту жительства.

===

Верно понимаю, что придется оплатить долг, т.к.вовремя не информировала организацию о изменении количества собственников и наличии регистрации только у одного?

или можно пободаться раздобыв справку о количестве зарегистрированных?

Однако покупатель так и не нашелся, и в итоге доля перешла к кредитору бывшего супруга.

Женщина попыталась признать торги незаконными, сославшись на то, что ей не направляли предварительное предложение приобрести долю как сособственнице квартиры, в рамках реализации ее преимущественного права на выкуп (ст. 250 ГК РФ).

Однако в суде ей отказали, т. к. в случае продажи имущества с публичных торгов участники долевой собственности не наделяются правом преимущественного выкупа доли.

Иными словами, с публичных торгов долю должника в квартире могут продать кому угодно, и законность этого правила в свое время подтвердил даже Конституционный суд РФ (Определение КС РФ от 21 апреля 2011 г. № 569-О-О).

Женщина не воспользовалась предложением выкупить долю бывшего мужа до проведения публичных торгов — и теперь ей грозит соседство с совершенно посторонними людьми. (Определение Шестого КСОЮ по делу № 8а-3951/2022).

2 случай. Женщина скончалась, оставив после себя много долгов, а из всего более-менее ценного имущества у нее была лишь доля в квартире, где она жила вместе с дочерью и внуком (у каждого было по 1/3).

Кредиторы возбудили процедуру банкротства, чтобы хотя бы частично вернуть свои деньги за счет имущества покойной. Разумеется, 1/3 квартиры была в первую очередь заявлена к включению в конкурсную массу для обращения взыскания по долгам.

Для дочери и внука это означало, что вскоре им придется разделить квартиру неизвестно с кем. И дочь подала в суд возражения относительно включения доли матери в конкурсную массу, ссылаясь на то, что она является законной наследницей, и спорная квартира — это единственное жилье для нее и ребенка.

Поначалу суды отказали ей, посчитав, что у них и так есть по 1/3 этой квартиры — значит, право на единственное жилье не нарушается в случае продажи доли матери.

Но Верховный суд РФ защитил интересы наследницы и отменил состоявшиеся решения судов, указав, что они фактически приводят к переходу отдельной квартиры в коммунальную.

А это нарушает права остальных ее сособственников на достойную жизнь и неприкосновенность жилища (определение ВС РФ № 305-ЭС18-3299 (8)).

Таким образом, сейчас можно защититься от продажи доли в счет долгов ее владельца, сославшись на правило о запрете обращения взыскания на единственное жилье (если оно является таковым для должника или его наследников).

Но, повторюсь, на случаи с заложенными долями это правило не распространяется.

P.S. Здесь я пишу на разные темы, а вот в своём телеграм-канале про кредиты и долги я выкладываю новости законодательства для должников, рассказываю судебную практику и делюсь способами взаимодействия с банками, приставами и коллекторами. Если у Вас есть потребкредит, микрозайм, кредитная карта, ипотека, автокредит или вы уже стали должником по кредитам, микрозаймам, алиментам, оплате услуг ЖКХ, налогам - Вам будет интересно подписаться и читать мой телеграм-канал.