Я вижу много постов о том, как вы все ненавидите риэлторов (агентов по недвижимости). Я и сам с ними сталкивался, и я их тоже недолюбливаю (вторых, не первых). Я в этой заметке попробую описать разницу между ними, и попробую призвать вторых стать первыми, и призвать вас всех перестать ненавидеть группу людей выделенных по признаку "профессия". Заодно упомяну про "перекупов" автомобилей - ведь в чем-то они схожи.
Согласно английской википедии, риелтор это человек (или организация), который представляет интересы продавца или покупателя, занимается подготовкой документов для сделок (не скачать из интернета, а подготовить), консультирует клиентов по вопросам ипотеки, налогов, материалов стен, орущих детей и прочего. Он должен обладать некоторыми компетенциями. За это получает комиссию. Звучит неплохо.
Опять же по википедии, агент — посредник между принципалом и конечным потребителем продукции, не являющийся её владельцем. То есть, агент по недвижимости — посредник. Его услуга заключается в том, что он продает контакты продавца/покупателя (хотя, к сожалению, иногда вторые не против, видимо потому, что не могут отличить агента от риелтора). Так почему же их не любят?
«Этично ли продавать что-то кому-то, зная, что цена в итоге упадет?» вставал и в древности, но ответ на него не очевиден. Спор уходит корнями в разногласия между философами-стоиками Диогеном Вавилонским и его учеником Антипатром из Тарса. От обоих авторов не сохранилось ни единого текста, однако многое нам известно по вторичным источникам, а также, в случае Цицерона, третичным. Проблема, как ее излагает Цицерон в сочинении «Об обязанностях», такова. Пусть некий человек привез большой груз зерна из Александрии в Родос в момент, когда зерно в Родосе дорого из-за дефицита и недорода. Предположим, этот человек знает, что с тем же товаром в Родос плывет из Александрии еще много кораблей. Должен ли он известить об этом родосцев? Какое действие в данных обстоятельствах будет означать поступить благородно, а какое нет?
Кажется, современный взгляд такой: должен
Кант говорил примерно следующее: Поступай так, чтобы максима твоего поступка посредством твоей воли могла стать принципом всеобщего законодательства (то есть мы бы хотели, чтобы нам про будущую цену сказали, значит и нам стоит делать также).
Пикабу говорит: да если он не сказал, но знал, то он мудила.
К чему эта цитата про зерно? К тому, что речь идет не про цену как таковую, а о том, что в сделке присутствует асимметрия информации. С точки зрения этики, её надо устранять. Агент по недвижимости, это эпицентр асимметрии: «Я знаю хозяина квартиры, его телефон, условия, на которых он хочет её сдать, но вам я этого не скажу. С Вас 20000р комиссии за то, что я сам с ним договорюсь».
С перекупами та же история: «Я знаю, что у этой тачки накроется движок через 10000км, но этому я лоху я этого не скажу». Осуждаем?
Шкура на кону, или симметрия риска
Если до этого я излагал идею Нассима Талеба, положенную на риеторов, то тут наконец-то подходим к другой идеи: симметрии риска.
Но сначала история: как я страховку у агента страхования купил, а потом перестал это делать. Шел, скажем, 2015 год. Я решаю, какую страховку мне купить, и потонув в куче вариантов, я иду к страховому агенту. Он продает мне страховку некой компании РС. Через полгода случается ДТП, и тут опять варианты: моя страховая вроде норм, а страховая виновника почти банкрот, но идти надо вроде туда. Я звоню своему агенту, и спрашиваю как лучше поступить. Как думаете, что я услышал в ответ? Верно: «я только продаю страховки, а что делать вообще не знаю, я не юрист». Теперь я покупаю страховки на сайте страховой, напрямую.
Что произойдет, если агент по недвижимости взял с вас комиссии за аренду квартиры, а через неделю вас выгоняют "настоящие" жильцы? В 99% случае — ничего. Потому что агент продал вам номер телефона хозяина квартиры за 20000 рублей, и не несет никаких рисков.
А что делает хороший риелтор? Верно, он несет риски, он дает гарантию. Есть ли такие в России? Наверное, есть. В качестве примера приведу две истории:
История 1. Индонезийская: я бронирую отель в Индонезии через booking.com, приезжаю на место, а там никого. Все закрыто! Я звоню в booking, и получаю такой ответ: «мы очень сожалеем, что не можем выполнить свои обязательства». Найдите пожалуйста другой отель, и мы компенсируем разницу в цене. То есть, я иду в соседний отель, плачу на 10$ больше, booking возвращает мне 10$ на карту. То есть booking, по сути организация-риелтор, взяла на себя риск меня устроить в отеле, что-то пошло не так, они уладили проблему.
История 2. Итальянская. Я бронирую дом на три дня через airbnb, приезжаю, а там другие жильцы. "Ничего не знаем, идите на". Что делает airbnb? Дает мне возможность выбора другого жилья с компенсацией разницы в стоимости.
То есть когда я плачу комиссию хорошему риелтору (в моем примере airbnb, а букингу я плачу косвенно, за меня заплатит отель), у нас есть симметрия риска: ели что-то пойдет не так, я несу ответственность (в данном случае, правда, я сразу заплатил не риском, а деньгами) или её несет риелтор. Если в сделку не заложен риск, то есть ответственность риелтора, то говно агент по недвижимости это, а не риелтор.
Дают ли гарантию перекупы автомобилей?..
Агент по недвижимости и его риски и компетенции
Думаю, можно не упоминать, что агенты по недвижимости не несут никаких рисков. В большинстве случаев, если вы покупаете или снимаете квартиру, вы работаете с человеком который:
Скрывает информацию (как минимум контакты хозяина жилья)
Не несет никакой ответственности
Вообще не знает что такое налоговый вычет
Не может отличить дом из газобетона от каркасного.
Осуждаем?
Страховые агенты, перекупы.
Негативное отношение к страховым агентам и перекупам сформировалось именно по тем причинам, которые изложены в предыдущем пункте.
А есть ли от перекупов польза?
На самом деле, да. Если рассматривать не частные сделки (и страдания от покупки автомобиля), а рынок, то перекупы осуществляю очень, очень важную функцию: они наводняют рынок, то есть создают ликвидность. То есть, благодаря перекупам, я могу свой автомобиль продать за один день, если цена на него не завышена (ну или ниже средней по рынку). Впрочем, благодаря перекупам, я могу автомобиль купить всего за один день, если цена на него завышена.
Промежуточной вариант
Наверное можно описать промежуточный вариант между агентом по недвижимости и риелтором: человек, которые может и не несет рисков и ответственности (хотя это уже плохо), но который консультирует и оказывает услуги без сокрытия информации. То есть ключевой признак хорошего консультанта — полное открытие информации.
Работайте с риелтороми
Если Вы, читатель, продаете, сдаете квартиру, уточните, с кем вы имеете дело. Будет ли агент скрывать Ваш номер телефона (то есть по сути, продавать его) или, реально искать клиентов на Ваши условия? Несет он ответственность, если приведет арендатора-наркомана?
Действительно ли он делает работу, которую Вы не можете сделать, и обладает знаниями, которых нет у Вас? Может, стоит поискать не агента, а риелтора, который за умеренную комиссию будет консультировать, готовить документы, то есть проведет за Вас некоторую работу?
Если вы агент — становитесь риелтором
Если Вы, читатель, занимаетесь посредничеством на рынке жилья и при этом скрываете хотя бы частичку информации от покупателя/арендатора/продавца, то я прошу Вас перестать это делать. Видно же, что спрос на хороших риелторов огромный (потому что хороших-то нет, ха-ха-ха). Учитесь, изучите налоговые вопросы, ипотеки, судебную практику, научитесь отличать рекуператор от репродуктора, ламинат от ламинарии, вытяжку от затяжки; научитесь составлять договоры, подавать декларации, и вы станете специалистом совсем иного уровня. А главное — с точки зрения этики — перестаньте продавать номера телефонов. Продавайте квартиры.