Ответ на пост «Личный опыт по сдаче квартиры»
Часть 2.
Напоминаю, что пишу небольшой гайд, как надо сдавать квартиру, если с этим ранее сталкивались, чтобы было быстро, выгодно и беспроблемно. Нас интересует сдача напрямую, без риэлтора.
Почему без риэлтора? Да, это несколько повышенный уровень сложности и дополнительные маневры, зато дает возможность сдать квартиру дороже, быстрее и именно тому жильцу, которого сами выбрали и только на ваших условиях.
Итак, мы успешно подготовили квартиру к сдаче согласно прошлому посту.
Начинаем принимать звонки, организовывать просмотры, выбирать себе жильца и обговаривать нюансы.
1) Первые звонки будут поступать в неимоверных количествах прямо через несколько минут после публикации объявления. Риэлторы не дремлют и отслеживают новые объявления, им не интересны детали, они несколько раз спрашивают, точно ли вы собственник и предлагают свои услуги. Самая часто звучащая фраза – у нас есть клиент, его все устраивает, готов въехать прямо сейчас. За этим стоит наглое вранье, никаких готовых сейчас въехать клиентов нет, а риэлтор просто хочет заключить с вами договор на свои услуги по поиску жильцов и добавить объект в базы. За час могут позвонить больше 10 раз. Нам взаимодействие с риэлторами не интересно, поэтому либо просто игнорируем их звонки в первые рабочие 3-4 часа (Truecaller в помощь, Не бойтесь пропустить звонок от реального арендатора, если вариант ему интересен, то он просто перезвонит позже) либо вежливо отказываемся от их услуг. Самый действенный ответ на их атаки – «да, я собственник, но и сам риэлтор, в услугах не нуждаюсь», 90% молча кладут трубку. Риэлторам можно отказывать в подписи договора на услуги, но приглашать на реальные просмотры с потенциальными арендаторами, если кто-то хочет снимать через посредников, то это их проблемы. К сожалению, нет никаких гарантий, что риэлтор представится съемщиком, договорится о показе и раскроет карты уже в квартире – не расстраиваемся, говорим, что будут съемщики – приводите, остальное не интересно. Резкий спад количества звонков происходит уже на следующий день, но ваш телефон попадает в базы, и будут позванивать изредка еще долгое время. Лучшее решение конечно здесь завести отдельную симку для всех этих дел.
2) Разобрались с риэлторами, начинаются прямые реальные звонки от потенциальных съемщиков, суммарно их будет больше, чем от риэлторов. Какие критерии первичного отбора по телефону, и кому сразу надо говорить нет?
- Человек плохо владеет русским языком. Каждый решает для себя сам, стоит ли решать квартирные вопросы с гостями из горных регионов рф или южных бывших республик. На основе личного негативного опыта и опыта знакомых, я дела не веду, отказываю. Допускаю исключения для культурных и интеллигентных людей, которые произведут положительное впечатление по телефону или имеют рекомендацию от знакомых, ксенофобией не страдаю.
- Человек звонит поболтать. Он пока точно не знает, будет они снимать или нет, а если да, то когда, но посмотреть хочет, может и снимет, хотя сейчас не очень то и нужно. Задает много вопросов в стиле: А рядом есть шиномонтаж? хороший? а сколько там переобуть 16ый радиус стоит? (реальный диалог)
- С животными.Люблю животных, но не понимаю, как их можно заводить без собственного жилья. Надо понимать, что человек в чужой квартире в принципе будет менее строго относиться к животному и сохранению вашего имущества (не свое – не жалко). Кошка обязательно подерет диван, а собака, какая бы она не была воспитанная, испытает не единожды физиологический конфуз на ламинат. Если вовремя не убрать, то запах впитается в пол и долгое время будет стоять стойкий аромат, в некоторых случаях придется менять полы. Отказываю, либо говорю, что с животными залог будет 150к и поясняю потенциальные расходы на устранение последствий.
- Человек общается с высока, тыкает, изливает какой-то негатив, диктует условия. Прекращаем общение.
- Человек слишком активно торгуется.Условия можно обсуждать в ходе просмотра, а лучше после. По телефону – тревожный звонок, обещающий проблемы.
3) Так как звонков всегда много, а я работаю и по телефону общаться почти никогда не хочется и\или нет возможности, обычно диктую свой реальный телефон и прошу написать мне в мессенджер, представиться и сообщить краткую информацию о себе. Дальше общаюсь в письменном виде, что дает возможность заранее в какой-то мере оценить уровень адекватности человека. Также это дает возможность наглядно видеть список желающих, их имена и договоренности, к которым вы пришли. Кто не написал – исключается из кандидатов. Не бойтесь прямо в переписке отказывать, если вас что-то смущает, то всегда можно сказать, что человек, который смотрел вчера, внес оплату и предложение более не актуально.
4) Осмотры я назначаю на удобное МНЕ время. Обычно это утро или вечер будних дней, либо определенный интервал в выходные, чтобы тратить минимум личного времени и не тратить рабочее. Просмотры прямо сейчас (самая популярная и самая сливающаяся категория)- нет, приходите завтра, звоните заранее. Никогда не допускайте пересечения нескольких потенциальных съемщиков в одно время, это очень неприлично. Надо иметь ввиду, что половина на осмотр не приезжает.
5) На осмотры обязательно возьмите оригиналы документов о собственности, и никогда не посылайте их неизвестным людям по интернету. Неизвестно, где они окажутся и как ими воспользуются.
6) Мои впечатления от человека при осмотре квартиры почти всегда совпадают с впечатлениями по телефону. Тревожные звоночки при осмотре:
- Человек начинает генерировать какие-то варианты с проживающими– «сейчас буду жить я, потом брат\сват\кум, а потом подруга сестры жены приедет вместо него». Все это не к добру, список постоянно живущих (за исключением гостей), должен быть ясным, коротким и желательно фиксироваться в договоре
- Человек начинает генерировать варианты по оплате или времени въезда – «Давайте сейчас договоримся, снимайте объявление, а я въеду через две недели и с этого момента буду оплачивать» - нет не давайте. Договариваемся, въезжаете, рассчитываемся и я снимаю объявление. Брони нет, можете внести залог на пару дней, если передумаете, залог не возвращается. Можем подписать договор сейчас, а въехать - в любой удобное время, хоть через полгода. Такие люди любят «договариваться» в нескольких местах а потом выбирать из них лучший. «Давайте я 2 месяца буду платить меньше, а потом мне придет премия и я компенсирую?» – нет, не давайте. «Я уезжаю на вахту\в отпуск, давайте буду платить меньше, ведь я тут не живу» - думаю ответ понятен
- Человек начинает яростно критиковать квартиру. «Так, какая плохая квартира! А я думал она больше! А тут лифта нет и цвет ламината некрасивый! Мебель неудобная! Ой не знаю, тут по 10 объявлений в каждом доме – давайте скидку, чтоб я поселился!» - Очень распространенная категория арендаторов, если такое начинается с ходу проблемы всех категорий обеспечены. Поторговаться то всегда немного можно, особенно с приятными людьми и если вы выставили квартиру выше рынка и выше своих ожиданий, а вот с такими персонажами надо сразу же прощаться без сожаления. Не нравится – до свидания.
7) Итак, выбран потенциальный арендатор, договариваемся о деталях, сколько человек живет, сколько нужно ключей, пароли от wifi и прочее. Самое важное – цена и кто что оплачивает. Тут нет универсальной формулы, в разных регионах рф общеприняты различные формы договоренностей. Тут есть 3 варианта:
- Коммунальные платежи включены полностью. Арендатор оплачивает только стоимость аренды (fix), куда входит и сама квартира, и жку, интернет и прочее. Т.е. все включено для него в стоимость, а коммунальные платежи вы платите самостоятельно.
- Коммунальные платежи не включены. Арендатор оплачивает квартиру (fix) вам + жку по платежке полностью самостоятельно либо переводом дополнительной суммы вам.
- Коммунальные платежи включены, кроме счетчиков. Арендатор платит за квартиру (fix) + электричество и воду по счетчикам и данным в платежке, остальную часть платежки платите вы.
От выбранного варианта будет зависеть и финальная ставка за квартиру, особенно это важно учитывать и справедливо рассчитать при недорогом объекте, в котором стоимость ЖКУ может достигать половину арендной ставки. С учетом того, что лично у меня коммуналка подорожала за три года в 2 (!) раза и даже не думает останавливаться, а ставки аренды в целом не изменились, считаю, что первый вариант самый выгодный для арендатора. Второй вариант наиболее выгодный для владельца, так как арендатор наглядно видит, как дорожает жизнь в стране. Также в этом случае можно не поднимать стоимость аренды при продлении договора, ваши убытки компенсируются оплачиваемой коммуналкой.
Третий вариант наиболее распространен в абсолютном большинстве случаев и городов, и является наиболее прозрачным и привычным для арендатора, сейчас на этих условиях я сдаю все квартиры, но новые договора буду заключать только по второму варианту, как минимум, буду пытаться. Если арендаторы будут отказываться, то буду понижать фиксированную ставку или сохранять третий вариант без изменений, но включать в него платеж за отопление – основная статья расходов в зимнее время. В общем все зависит от вашей фантазии, гибкости и способности понятно изложить условия съемщику.
Условия оговорены, переходим к подписанию договора, расчетах, обсуждению зон ответственности ну и самом проживании, о чем расскажу в следующей части.
Всем спасибо за внимание!
Добавления, возражения и замечания приветствуются в комментариях, как и негодование риэлторов. Всем хороших жильцов и своевременной оплаты!
