"Хочу купить хорошую квартиру!" — звучит банально просто, правда?

А что такое "хорошая"?

Ну, конечно, что тут сложного, подумает нормальный человек… А вот и нет.

У каждого свои хотелки, приколы и масса других нюансов при выборе своей "квартиры мечты".

Ситуация: я хочу качественное и хорошее жильё.

Вопрос: по чьим меркам качественное? По меркам брокера? Конечно же, нет — по моим!

А что это за "мои" требования?

Как будто они очевидны для всех, и у каждого в голове мысль, что есть некий универсальный суповой набор выбора квартир, а-ля "Галина Бланка" — когда "хорошо и качественно" для всех.

Мы почему-то верим, что у всех других людей вместе с нами одинаковое представление о хорошем жилье, и уверены, что наши запросы на "идеальную квартиру" очевидны и понятны каждому, особенно брокеру, которому мы делаем запрос на подбор.

Но это не так, у каждого своя "картина мира".

Покажу на упрощенном примере несколько портретов покупателей.

Насколько по-разному можно представлять себе идеальную квартиру.

✅ Офисный работник (Пиджак), около 30 лет, живёт один.

Семьи нет, зато есть страсть к женщинам, новостройкам и стильным дворам.

Ему нравится современный дизайн, стильный двор с дизайнерскими скамейками и тренажёрами.

"Пиджак" любит всё новое и блестящее и никаких старых домов!

✅ Семья с одним ребёнком и планами на второго.

Живут в однокомнатной квартире и уже не помещаются.

Им нужны две комнаты, чтобы все могли наконец уже влезть и не наступать друг на друга по ночам.

Плюс шкафы, велосипеды и прочие атрибуты счастливой жизни молодой семьи!

Они готовы пожертвовать площадью ради удобной кухни и изолированных комнат.

✅ Пара пенсионеров.

Хотят жить спокойно и без шумных соседей за стенкой слева и соседа-алкоголика справа.

При этом не хотят съезжать с привычного района и чтобы не доставали слишком частыми визитами их уже взрослые дети, которые живут "под боком".

У них всех есть одинаковый бюджет на покупку. Чтобы не мудрить с цифрами — скажем, 20 миллионов рублей.

И вот каждый из них независимо друг от друга обращается к брокеру и выдают ему базу:

"Нам нужна хорошая квартира, двухкомнатная, недалеко от метро, с красивым подъездом и побольше зелени во дворе".

Звучит просто, правда? А что они НА САМОМ ДЕЛЕ имели в виду?

Что для каждого из них есть "хорошая квартира"?

✔️ Пиджак терпеть не может старые дома и не понимает, как за них можно платить такие деньги.

Он готов залезть в ипотеку, лишь бы жить в новом и современном доме, где много молодёжи, и с кем можно тусоваться.

✔️ Семья мечтает о двух изолированных комнатах и большой кухне, где можно готовить борщ на троих, а вот на метраж и новизну дома им, в принципе, наплевать.

✔️ Пенсионеры грезят о квартире в старом советском доме, построенном для "партийных работников", чтобы рефлексировать по своим молодым годам.

Метро

Казалось бы, всё ясно, все хотят квартиру у метро. Все — да не все!

✅ Пиджак для мужского здоровья ходит пешком каждый день по 40 минут.

Для него выйти из зоны комфорта и прогуляться 15-20 минут до метро — это просто идеал.

✅ Семья, чтобы заработать на трёхкомнатную (или больше), большей частью на работе и по делам чаще пользуется транспортом, чем ходит пешком, да и дочка скоро уже сама начнёт ездить к репетиторам.

Для них важно, чтобы дорога от и до метро для ребёнка была быстрой, светлой и безопасной.

✅ Пенсионеры вообще на метро не ездят, у них есть машина.

Но, разумеется, они тоже сказали, что квартира должна быть недалеко от метро, потому что "все знают, что хорошая квартира — должна быть рядом с метро".

Просто потому, что так принято.

Подъезд

У всех запрос на "чистый и красивый подъезд", но что это на практике?

✔️ Пиджак представляет подъезд как в новом ЖК: с мраморными холлами, стекло, металл, всё современно и стильно, чтобы можно было делать фоточки, постить в инсту красивую жизнь и показывать "успешный успех".

✔️ Семья просит, чтобы хотя бы "не воняло" и всё было чисто и покрашено.

Это их главный критерий, и их устроит такой вариант.

✔️ Пенсионеры мечтают о подъезде, в котором на подоконниках стояли бы цветочки, а на стенах висели картины.

"Чтобы чувствовался запах пенсии", — говорят они.

А что насчёт зелени?

◼️ Пиджак мечтает о современном стильном дворе с ландшафтным дизайном и модными качелями, чтобы было чем "пустить пыль в глаза" девушке с Патриков.

◼️ Семья мечтает о гигантском парке с шашлыками, похожем на лес, где настоящая природа, а не современная пародия на кустики.

◼️ Пенсионеры с придыханием вспоминают свой бульвар молодости с большими деревьями, которые росли вдоль тротуаров.

Жене именно это и нужно, а её мужу вообще всё равно — как скажет жена, так и будет (как, впрочем, и во всех остальных вопросах).

И наконец самое главное: все они хотят "двухкомнатную"!

🔹 Пиджак согласен на "евродвухкомнатную", то есть фактически на однокомнатную с большой кухней.

🔹 Семья критически нуждается в двух изолированных комнатах и большой кухне.

🔹 Пенсионеры хотят спальню, а вторая комната может быть проходной гостиной.

Но это ещё не всё. Каждый из них умолчал о каких-то особенностях.

— Пиджак давно мечтает завести собаку, пенсионеры не переносят шума от дорог и не хотят ходить по лестницам — лифт маст хэв, а семье принципиален вид из окон на восток (кто рано встаёт тот за МКАДом живёт).

И… внимание!

Все они пришли к агенту с общим запросом: "Мы хотим хорошую двухкомнатную квартиру!"

Покупатели такие одинаковые и такие разные.

Слишком многое считают очевидным и само собой (якобы) разумеющимся для всех остальных.

А потом удивляются, почему брокер не угадал с подбором квартиры их мечты.

К чему это я всё?

"Квартира мечты" для каждого своя!

Чем чётче и конкретнее будет сформулирован запрос, тем быстрее и эффективнее будет результат.

Александр Тимофеев.

💬 Напишите мне, и обсудим, чем могу быть полезен.

⭐ Telegram канал: Тимофеев | О Жизни, Бизнесе и Недвижимости

Госдума одобрила в первом чтении законопроект, который обяжет застройщиков в течение 30 дней после подписания акта приемки объекта отправлять документы на регистрацию в Росреестр.

После завершения процедуры выписку из ЕГРН передадут собственнику квартиры.

Зачем это нужно?

Поправки помогут привести в порядок учёт нового жилья.

По состоянию на 1 января 2024 года в ЕГРН отсутствуют данные о 5,9 млн помещений в многоквартирных домах.

Еще одна причина — в налогах (догадайтесь, какая из причин важнее🦧).

Платить их обязаны только собственники квартир.

Вот почему власти заинтересованы в максимально быстрой регистрации прав на недвижимость.

Сейчас застройщики могут, но не обязаны (!) отправлять документы на кадастровый учёт построенных квартир.

Тем не менее, в большинстве случаев они берут на себя все формальности.

Заказывают кадастровые работы, готовят технические планы дома, жилых и нежилых помещений, а также площадей общего пользования.

Это позволяет будущим владельцам без проблем зарегистрировать свои права на жильё.

Если застройщик не поставит дом на кадастровый учёт?

В таком случае вся эта головная боль ложится на плечи владельца квартиры.

Процедура бесплатная, но придётся заказывать технические планы (чтобы подать документы в Росреестр), что означает дополнительные хлопоты и расходы.

С новыми поправками жизнь для большинства покупателей особенно не изменится — “большой брат” уже об этом позаботился.

💬 Напишите мне, и обсудим, чем могу быть полезен.

⭐ Telegram канал: Тимофеев | О Жизни, Бизнесе и Недвижимости

Волнительно думать, что вот-вот наступит тот самый момент, когда цены на квартиры вдруг обвалятся, и кто-то, с воодушевлением нашептывая самому себе: "Вот он, мой звёздный час", побежит бегом в очередь за такой долгожданной и желанной квартирой.

Та-дам! В реальности цены, скорее, будут ползти вверх. Предположения такие:

1. Кто участники основной “движухи”

Главные герои рынка — это застройщики, банки и ипотечники. Первые строят, вторые не хотят, чтобы их залоги дешевели, а третьи, которые уже влезли в ипотеку, молятся на стабильность.

Никто из них не хочет, чтобы цены падали. Если цены рухнут условно на 20–30%, может начаться волна банкротств застройщиков, займы станут невозвратными, и даже крупные банки могут “не вывезти” такое количество уходящих в отрыв уже бывших “партнеров”. Там совершенно космические масштабы кредитных плечей, возвращать долги будет некому, и банки могут просто “схлопнуться”.

Нечто подобное было в “ихней” Америке в 2007 году, когда случился ипотечный кризис.

2. Кадры решают

С каждым годом рабочие всё дороже и дороже. Почему так? Пожалуйста, по всем подобным вопросам (и не только подобным) к зомбоящику. Девелоперы вынуждены поднимать зарплаты строителям, чтобы те не свинтили к конкурентам. Как говорится, рыба где глубже, а человек где больше платят. Как только один начнёт платить больше , других перекосит, но делать нечего — и им тоже придётся начать это делать. Завертится кадровая дискотека. И дальше незамысловатый вывод: чем больше платят рабочим, тем дороже становится строительство, и тут внезапно — “Оба-на!” — квартиры тоже становятся дороже. За чей счёт банкет? Правильно, за счёт покупателей.

3. Дорогой кирпич — дорогая квартира

Дорожающие строительные материалы. Хотя эта классическая “разводка покупателей” уже не так сильно влияет, как раньше (застройщики "прикрывались" этим достаточно долгое время), рост цен на стройматериалы всё ещё добавляет Х% к стоимости квартиры. Как говорится, "мелочь", а неприятно.

4. Деньги стоят денег

Ключевая ставка ЦБ растёт (можно сказать, уже систематически), и кредиты для девелоперов на стройку становятся дороже. Каждый процент — это дополнительные Х% к цене дома. Носить с собой оберег на снижение цены можно с таким же успехом, как ждать свадьбы от курортного романа.

5. Меньше новостроек — больше спрос

Из-за дорогих кредитов девелоперы не хотят запускать новые проекты, а это значит, что предложений на рынке будет меньше, и цены из-за отсутствия выбора естественным образом только пойдут вверх. Парам-парам-пам - Всё!

6. Реклама и маркетинг стоят денег

Агентам, рекламщикам и всем, кто вовлечён в цепочку процесса продажи, тоже надо что-то кушать. За билборды с красивыми девушками на фоне не менее красивых картинок пока ещё несуществующих домов, как ни странно, кто-то платит. Догадайтесь, кто!? Это как с колбасой: в детстве мы все искренне считали, что колбаса растёт на деревьях (кто-то и сейчас продолжает так думать). Все эти расходы чудесным образом отражаются в плюс Х% к стоимости квартиры.

7. Инфляция “рулит”!

Зарплаты растут, всё дорожает, и квартиры также “жарко дышат в затылок“.

Вывод:

Складываем все факторы и, рассеянно почесывая затылок, философски размышляем: уже можно копить деньги или уже поздно?

Тому, кто успел купить квартиру, рефлексировать будет, наверное, чуточку веселее, а всем остальным уже можно начинать привыкать к мысли, что квартира мечты — это что-то между ипотекой и фантазией.

Александр Тимофеев.

💬 Напишите мне, и обсудим, чем могу быть полезен.

⭐ Telegram канал: Тимофеев | О Жизни, Бизнесе и Недвижимости

Клиенты любят спрашивать, что лучше: новостройка или вторичка?

Мой ответ прост: оба варианта прекрасны!

Если я вижу, что у клиента всё в порядке с чувством юмора, то могу иногда пошутить: и то, и другое — всё лучше, чем жить с мамой.

Хотя если серьёзно, сейчас любая недвижимость явно предпочтительнее, чем вообще никакая!

В текущей ситуации, когда нет иных доступных инструментов не то что инвестирования, а банально сохранения денег, это особенно актуально.

Пока есть возможность, лучше купить хоть что-то, чем вообще не купить.

Конечно, между этими видами жилья есть свои «нюансы» и особенности, и первая часть про новостройки.

1. Новостройки — это всегда модненько, как айфон среди телефонов

Всё современное, комфортное, красивое и стильное и, конечно, инстаграмные панорамные окна!

Большие кухни-гостиные, гардеробные и системы, которые знают, как дышать и фильтровать воду лучше, чем ваш фильтр под раковиной.

В общем, современный оазис комфорта!

Но важно принимать во внимание, что всё меняется с такой скоростью, что те дома, которые строили даже всего 10 лет назад, по своим характеристикам уже могут выглядеть как дедушкин москвич на фоне современных китайских автомобилей.

Застройщики стали настолько прокачаны, что не удивляйтесь, если обнаружите в современных домах «гардеробную с функцией массажа и кухню, которая готовит сама суп».

2. Инфраструктура в новостройках — рай для ленивых, где всё на расстоянии одного капучино

Новые дома — это не просто жильё, а мини-город внутри города.

Здесь есть всё: магазины, кафе, фитнес, даже коворкинги, где можно работать (или притворяться, что работаешь).

Это как жить в отеле, только без горничной, зато с соседями.

3. Единообразное соседство — встречай своё «племя»

В новостройке соседи — это те, кто выбрал жильё вашего уровня.

Заранее знаешь, кто будет жить рядом, и никаких сюрпризов вроде: «Привет, больной на голову сосед с дрелью» или «караоке в три ночи».

Практически все жильцы одного класса и уровня.

Немаловажно, чтобы в лифте встречались те, с кем не стыдно здороваться и от кого ничем не пахнет (не воняет).

4. Ремонт — на свой вкус и цвет, а не «беспросветный колхоз»

В новостройке ремонт делаешь сам, под себя.

На вторичке же всегда что-то хочется изменить: тут пол не тот, там люстра из 90-х.

Даже свежий, но чужой ремонт крайне редко на 100% попадает в видение «стильного минимализма».

Да и запах прошлого владельца — совсем не то, о чём мечталось.

Плюс, если в квартире делали ремонт для продажи (о чём вы никогда не узнаете), на чём-то обязательно сэкономили.

5. Цена вопроса

Есть мнение, что на вторичке можно найти что-то «выгодное» и подешевле.

Но «сюрприз» в том, что такое «дешёвое и выгодное» — это то, что никого не интересует уже “тысячу” лет.

В большинстве случаев это какой-то неликвид, который безнадёжно висит в объявлениях (и в сознании оторванных от реальности владельцев) в виде отфотошопленных картинок.

Ликвидная квартира на вторичном рынке всегда стоит денег.

Балл в пользу новостроек в том, что у них есть рассрочки, скидки и прочие плюшки для тех, кто не готов платить за всё и сразу.

Рассрочка на вторичке — импосибл!

6. Юридическая чистота — без привидений и скелетов в шкафу.

Новостройка — это как чистый лист.

Всё прозрачно, без мутных документов и никаких подозрительных историй или бабушек, которые после сделки внезапно очухиваются и на «голубом глазу» заявляют, что это их квартира.

Вторичка может быть настоящим детективом с не всегда счастливым концом.

7. Энергетика, фен-шуй и другие эзотерические фишки.

Покупатели очень чувствительны к вопросу: «Кто здесь раньше жил, что с ними случилось и почему они уехали?»

Все эти мысли могут беспокоить любителей чистой энергетики.

В новостройке всё свежо, и никакой призрак прошлого не будет беспокоить нового владельца.

Так что — новенькая квартира с блеском или «уютная» вторичка с привкусом нафталина? 😉

ПЕРВЫЙ И САМЫЙ ГЛАВНЫЙ ПЛЮС ВТОРИЧКИ — ОНА УЖЕ ГОТОВА!

Никаких стройплощадок и ожидания ключей.

Район со сложившейся и проверенной инфраструктурой: детские сады, школы, магазины, поликлиники — всё это уже давно есть и функционирует на полную мощность.

Никаких ненужных сюрпризов — до покупки квартиры все важные бытовые моменты уже можно узнать у местных жителей.

В новостройке такого нет — вместе с соседями станете первооткрывателями всех прелестей района, и всё придётся узнавать на собственном опыте и терпении.

Если нужна квартира в конкретной локации — рядом с работой или родственниками, — вторичка будет вариантом номер один.

Исторический центр города, где уже всё устоялось и тихо, или тихий спальный район, где не грохочет стройка — без проблем, так как в нужном районе новостройки просто может не быть.

Покупка новостройки — это всегда немного лотерея.

Покупается мечта — красивые рендеры, картинки и обещания улыбчивых менеджеров.

Иногда реальность не такая радужная: застройщики могут "химичить" с инженерными системами, качеством материалов и оборудования.

Очень неплохо узнать, насколько совпали обещания и суровая реальность, при строительстве предыдущих проектов.

Или есть вероятность заработать изжогу, изрыгая проклятия при приёмке квартиры - всегда есть риск получить не то, что было обещано.

Во вторичке всегда заранее всё можно потрогать своими руками.

Один из плюсов вторички — отсутствие бесконечного ремонта.

Купив новостройку, можно сразу с утра готовиться к саундтреку из перфораторов включая субботу (и иногда воскресенье) на ближайшие минимум лет 5.

А про соблюдение законов о тишине могут ТОЛЬКО рассказывать по телевизору — с важным лицом разные "дяди и тёти".

Во вторичке уже известна управляющая компания.

Можно расспросить соседей, насколько хорошо она работает, и сразу составить мнение, насколько оно вам всё это надо.

С новостройкой — кот в мешке.

Управляющая компания назначается позже, и часто это большая головная боль для всех жильцов.

При выборе вторички важно НЕ купить квартиру в доме по реновации.

В таких домах живут те, кто НЕ покупал жильё за свои деньги.

Гражданам раздали квартиры бесплатно, и они не всегда трепетно относятся к столь ценному презенту от любимого государства.

Через пару лет дом уже может выглядеть так, будто там специально годами собирали всех маргиналов города.

Из минусов вторички можно отметить, что проверка собственника — целое приключение!

Нужно быть готовым к полноценной детективной истории.

Один собственник может в последний момент резко изменить условия сделки, другой не хочет показывать в договоре полную сумму, в третьем случае несколько собственников не могут между собой договориться, и после полугода переговоров все разваливается.

Подобных ситуаций может быть великое множество и можно впустую потерять кучу времени и нервов, плюс всегда есть риск остаться без квартиры и денег, если всё досконально не проверить.

Вторичку можно сравнить со старой машиной: изношенная инфраструктура, частые поломки по мелочам, иногда не "первой свежести" подъезд.

Разные запахи, ржавые трубы и старая электрика, уставший двор, который видал лучшие времена, и разный социальный контингент соседей, которые достались бонусом вместе с квартирой.

На вторичке квартиры продаются преимущественно с ремонтом, и если не планировать бюджет на новый ремонт, то чужой ремонт, это всегда, как чужое нижнее бельё.

Никогда не угадаешь, что замуровано в стене, откуда капает и кто воет по ночам из вентиляции.

Итог: кому подходит вторичка?

Если готовы к повышенным рискам и хотите квартиру "здесь и сейчас", то вторичка — бест оф зе бест!

Это потребует много времени, терпения и разбирательств в юридических вопросах.

Если аллергия на юридические заморочки, не фанат олдскула и в запасе куча лет жизни, чтобы ждать, когда это всё наконец построится, то менеджеры застройщиков уже скучают по вам начиная ещё "с вчера".

Александр Тимофеев.

💬 Напишите мне, и обсудим, чем могу быть полезен.

⭐ Telegram канал: Тимофеев | О Жизни, Бизнесе и Недвижимости

Технологии идут семимильными шагами, и возникает вопрос: "Сможет ли искусственный интеллект отобрать работу у риелторов?" Фиг знает, но можно порассуждать.

Человеческий фактор

Покупка квартиры — как поиск идеальной пары. Это не просто подписание бумаг, а временами настоящий эмоциональный аттракцион! Кипят страсти и слёзы счастья. ИИ умный, но вряд ли сможет разделить рефлексию по поводу вида из окна или будущих соседей.

Ориентирование на местности

ИИ явно не в теме, что во дворе живёт депутат, который так “любим” избирателями, что 5 раз в неделю его охрана в любой момент блокирует двор, чтобы тот мог "безопасно" уехать на работу. Или что сосед — музыкальный "гений" с громким роялем. Риелтор — в курсе всех подобных особенностей. Яндекс такое не подскажет.

Агентская сеть коллег и партнёров

У ИИ всё просто: алгоритмы и базы данных. Риелтор же — мастер общения и связей! Все нужные люди "в кармане". Звонок правильному юристу, магический пинок строителям и, при необходимости, "поправит глазомер" оценщику. С ИИ можно поговорить только с роботом в техподдержке, и эффективность разговора зависит от величины терпения.

Опыт

ИИ может “предсказать” и погоду, и курс доллара, но только опытный риелтор знает заранее, что квартиры в соседнем доме скоро подешевеют из-за планируемой рядом стройки на несколько лет.

Итог: ИИ — отличная штука, но полностью заменить риелтора сейчас — вряд ли.

Александр Тимофеев

💬 Напишите мне, и обсудим, чем могу быть полезен.
⭐ Telegram канал: Тимофеев | О Жизни, Бизнесе и Недвижимости