Ситуация, когда новому собственнику квартиры приходят квитанции на оплату ЖКУ с «висящими» долгами прежнего владельца — не редкость. Такие долги не только портят настроение, но и создают потенциальные риски: от недоразумений с управляющей компанией до угрозы ограничений в предоставлении коммунальных услуг. Разбираемся, насколько это законно и как отстоять свои права.

Прежде чем начать, приглашаю вас в мой ТГ-канал, где я ежедневно пишу о новинках законодательства, интересных делах, государстве, политике, экономике. Каждый вечер — дайджест важных новостей государственной и правовой сферы.

Должен ли новый собственник оплачивать долги предыдущего владельца?

Согласно ЖК РФ, собственник обязан оплачивать жилищно-коммунальные услуги с момента государственной регистрации права на объект (п. 5 ч. 2 ст. 153, ч. 3 ст. 158 ЖК РФ). Долги прежнего собственника могут перейти на нового только при наличии письменного согласия последнего — то есть, если в договоре купли-продажи, дарения или другом соглашении прямо указано, что покупатель принимает на себя обязательства по оплате ЖКУ.

Если таких условий нет — новый собственник не обязан оплачивать ни коммунальные услуги, ни пени, начисленные до регистрации права собственности. Исключение составляет только плата за капитальный ремонт: она привязана к помещению, а не к конкретному владельцу.

Однако и с ними есть интересный нюанс: вы можете оплатить долги предыдущего собственника, а потом взыскать с него эту сумму через суд в порядке регресса - такие дела в практике есть.

Но почему долги все же появляются в квитанции?

Дело в том, что лицевой счет расчетного центра привязан не к человеку, а к квартире. Меняется собственник — счет остается. В нем продолжает числиться вся та задолженность, возникшая еще до покупки квартиры. Некоторые управляющие компании продолжают начислять на нее пени, направлять предупреждения и даже подавать в суд.

На практике это приводит к тому, что новый владелец получает квитанции с чужими долгами и сталкивается с угрозами отключения услуг.

Что делать?

Направить письменное заявление в управляющую компанию (ТСЖ или РСО) с просьбой:

• открыть новый лицевой счет с нулевой задолженностью;

• исключить из квитанций задолженность предыдущего собственника.

Однако важно понимать: в российском законодательстве нет нормы, обязывающей открывать новый лицевой счет при смене собственника. Сами термины «финансово-лицевой счет» или «лицевой счет» отсутствуют в нормативных актах, и все регулирование осуществляется на уровне внутренних процедур УК и ТСЖ. Поэтому возможен отказ.

Можно ли решить вопрос через суд?

Да, но если просить только открыть новый счет — суд, скорее всего, откажет. Однако если одновременно потребовать исключения из квитанции недостоверной информации о долге — шансы на успех значительно выше.

Суды указывают: в соответствии с п. 69 Правил N 354, в платежном документе отражается задолженность потребителя, а не третьих лиц. Ни эти Правила, ни утвержденная Минстроем форма квитанции не предусматривают указания долгов бывших владельцев.

Поэтому в иске целесообразно заявлять:

• об исключении из платежных документов информации о задолженности предыдущего собственника;

• о признании неправомерным отказа УК аннулировать соответствующую задолженность в расчетах.

Можно ли взыскать компенсацию морального вреда?

Да, если УК долгое время игнорирует обращения, продолжает начислять пени, угрожает отключением услуг и иными способами оказывает давление на нового собственника.

Примеры из судебной практики:

• 2 000 рублей морального вреда + 1 000 рублей штрафа (дело N 88–16087/2024);

• 10 000 рублей морального вреда + 5 000 рублей штрафа (дело N 33–17552/2023);

• 30 000 рублей морального вреда (дело N 2–1505/2023).

Размер компенсации зависит от длительности конфликта и характера нарушений со стороны УК.

**********

Приглашаю вас в мой ТГ-канал, где я ежедневно пишу о новинках законодательства, интересных делах, государстве, политике, экономике. Каждый вечер — дайджест важных новостей государственной и правовой сферы.

**********

В московском районе Гольяново разразился инцидент, который в итоге затянулся на несколько лет судебных разбирательств. Все началось с того, что в одном из многоквартирных домов не удалось вовремя включить отопление. Причина оказалась банальной - воздух в системе отопления одной из квартир, принадлежащей пожилой женщине. Однако событийная цепочка, последовавшая за этим, оказалась сложной и запутанной.

На протяжении двух недель жильцы дома оставались без тепла, хотя отопительный сезон в районе уже начался. Как выяснилось, управляющая компания не имела доступа в одну из квартир, чтобы спустить воздух из системы. Виновницей ситуации стала хозяйка квартиры - одинокая пенсионерка., которая в это время находилась на даче и не могла лично впустить представителей управляющей компании для проведения обязательных технических работ.

Через неделю женщина наконец-то связалась с управляющей компанией, сообщив о своём возвращении на следующий день и готовности предоставить доступ в свою квартиру. Но всё оказалось не так просто: ей ответили, что её возвращение больше не требуется. Сотрудники УК уже накануне вскрыли её квартиру и устранили проблему, удалив накопившийся воздух из батарей.

Однако, когда пенсионерка приехала домой, её ожидал неприятный сюрприз: дверь была не просто вскрыта, а заварена и опечатана, что практически уравнавало её квартиру с запечатанным сейфом. Чтобы попасть внутрь, женщине пришлось повторно вскрывать дверь, что, естественно, вызвало значительное повреждение конструкции.

Недовольная гражданка была вынуждена обратиться в суд с иском о возмещении ущерба. Она требовала компенсацию в 81 тысячу рублей за поврежденную дверь, утверждая, что действия управляющей компании были неправомерными.

В суде она настаивала на отсутствии аварийной ситуации, требующей срочных мер, и акцентировала внимание на том, что заранее проинформировала УК о своём возвращении. Женщина также указала, что управляющая компания могла бы решить проблему иначе, спустив воздух из системы отопления через подвал. Эти доводы, по её мнению, свидетельствовали о нарушении УК неприкосновенности её жилища.

Тем не менее, суд первой инстанции отклонил иск. Представители УК убедительно доказали, что пытались получить доступ в квартиру на протяжении двух недель и предлагали различные варианты решения, но собственница квартиры отказалась менять свои планы или находить альтернативные способы обеспечения доступа. Управляющая компания также привела доводы о потенциальной угрозе для здоровья жильцов, которые могли бы пострадать из-за длительного отсутствия отопления, и сослалась на нормы законодательства, регулирующие действия в условиях крайней необходимости (статья 1067 ГК РФ).

Последовавшая апелляция также поддержала это решение. Казалось бы, дело должно было закрыться и на этом закончиться. Однако гражданка не собиралась сдаваться. Она подала кассационную жалобу с целью пересмотра дела.

Кассационный суд вернулся к детальному изучению представленных фактов и аргументов обеих сторон. В итоге суд пришёл к выводу, что аварийная ситуация действительно отсутствовала, и действия управляющей компании с правовой точки зрения оказались неправомерными.

УК не смогла правильно уведомить собственника об обязательности допуска, а порядок принудительного вскрытия предполагал наличие официального разрешения суда и присутствие представителей правоохранительных органов.

Решением кассационного суда предыдущие вердикты были отменены, и дело направили на пересмотр.

Второй КСОЮ по делу N 88-10926/2024 вынес постановление, что вскрытие квартиры было незаконным. В итоге, суд обязал управляющую компанию компенсировать ущерб, увеличив сумму выплат до 160 тысяч рублей.

Этот вывод определил конец длительному судебному процессу, но напомнил о важности надлежащей процедуры и соблюдения прав граждан.

P.S. Здесь я пишу на разные темы, а вот в своём телеграм-канале про кредиты и долги я выкладываю новости законодательства для должников, рассказываю судебную практику и делюсь способами взаимодействия с банками, приставами и коллекторами. Если у Вас есть потребкредит, микрозайм, кредитная карта, ипотека, автокредит или вы уже стали должником по кредитам, микрозаймам, алиментам, оплате услуг ЖКХ, налогам - Вам будет интересно подписаться и читать мой телеграм-канал.

Даже если в вашем жилье установлен счетчик для учета коммунальных услуг, иногда бывает так, что начисления за потребленные ресурсы производятся не по показаниям прибора учета, а на основании установленного норматива потребления. Почему же происходит такая ситуация?

Основной причиной, по которой может возникнуть начисление платежей по нормативу, является истечение срока поверки счетчика. Каждый измерительный прибор имеет определенный срок поверки, по окончании которого его показания могут считаться недостоверными.

Это объясняется тем, что в ходе эксплуатации прибор может подвергаться различным воздействиям, влияющим на его точность. Согласно действующим Правилам оказания коммунальных услуг, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 6 мая 2011 года № 354, по пункту 81(12), счетчик считается вышедшим из строя, если истек его поверочный интервал.

Что же происходит после истечения срока поверки? Объем потребленных ресурсов, будь то вода, газ или электричество, начинает рассчитываться так, как если бы счетчика вовсе не существовало.

В первые три месяца после окончания срока действия поверки начисления за услуги производят по средним показаниям прошлого периода. Однако если владелец не предпримет действий по поверке или замене устройства, в дальнейшем используется расчет по нормативу потребления. При этом применяется повышающий коэффициент 1,5, что особенно актуально для пользователей водо и газоснабжения, поскольку эти ресурсы часто используются для отопления.

Если владелец квартиры или дома все же предпринимает действия и получает новое свидетельство о поверке счетчика, его показания снова начинают учитываться. Однако стоит учитывать, что перерасчет за прошедший период, в течение которого счетчик работал без поверки, не производится. Это связано с существующими нормативно-правовыми актами, регулирующими учет и оплату коммунальных услуг в период неисправности приборов учета.

Несмотря на это, потребители не остаются без защиты. Опыт показывает, что судебная практика в последние годы складывается в пользу владельцев жилья, оказавшихся в такой ситуации.

Верховный суд Российской Федерации не раз рассматривал жалобы граждан, которым было отказано в перерасчете после получения нового свидетельства о поверке. Суд постановил, что истечение срока поверки счетчика не обязательно указывает на недостоверность передаваемых сведений: наличие нового свидетельства может служить доказательством исправности прибора.

Если доказано, что механизмы счетчика действуют корректно, это свидетельствует о том, что и ранее он предоставлял точные данные о потреблении ресурсов. Верховный суд учел, что любая техника в процессе эксплуатации может претерпевать изменения, влияющие на характеристики, и на этом основании признал справедливым осуществлять перерасчет по показаниям счетчика за весь срок после истечения срока поверки, если затем было получено новое свидетельство о поверке. Такой вывод был зафиксирован в судебном определении ВС РФ N 78-КГ24-39-К3.

Таким образом, если вы столкнулись с ситуацией, когда платы за услугу начисляются по нормативу из-за истекшего срока поверки, есть резон обратиться в поверочную организацию о сделать поверку счетчика. Это может помочь в защите ваших интересов и возврате переплаченных средств при условии, что ваш счетчик исправен и должным образом заново поверен.

P.S. Здесь я пишу на разные темы, а вот в своём телеграм-канале про кредиты и долги я выкладываю новости законодательства для должников, рассказываю судебную практику и делюсь способами взаимодействия с банками, приставами и коллекторами. Если у Вас есть потребкредит, микрозайм, кредитная карта, ипотека, автокредит или вы уже стали должником по кредитам, микрозаймам, алиментам, оплате услуг ЖКХ, налогам - Вам будет интересно подписаться и читать мой телеграм-канал.

В ближайшем будущем многие жители многоквартирных домов могут столкнуться с необходимостью снести незаконно установленные тамбурные конструкции или платить штрафы.

В домах, построенных в прошлом веке, тамбурные перегородки и двери являются довольно распространённым явлением. Эти конструкции часто возводились жильцами самостоятельно, без официального разрешения от соответствующих органов. Однако в 2025 году наступает момент, когда эта проблема требует решения и юридического урегулирования.

Во многих старых многоквартирных домах, построенных в предыдущем столетии, постепенно начали появляться так называемые тамбуры. Это небольшие помещения, расположенные перед входами в квартиры.

Первоначально такие тамбуры стали важной частью быта жильцов и выполняли несколько функций. Они не только создавали барьер между личным пространством и общими коридорами, но и служили дополнительным местом для хранения различных вещей - от велосипедов и детских колясок до обуви и верхней одежды. Для многих жильцов установка тамбуров стала удобным решением, позволяющим более рационально использовать жилое пространство. Однако, следует учитывать, что такие конструкции нередко становятся причиной пожаров.

В последние годы эти тамбуры привлекли внимание проверяющих органов. Государственные инспекции, такие как жилищная инспекция, с особым вниманием рассматривают вопросы законности их установки и эксплуатации. Это связано с тем, что множество таких конструкций было возведено без необходимых разрешений, что делает их незаконными с точки зрения действующего законодательства.

По недавнему постановлению Верховного суда Российской Федерации, ситуация изменилась: ответственность за законность установки тамбурных конструкций теперь несут сами жильцы, а не управляющие компании. Это произошло после того, как одна из управляющих компаний была подвергнута проверке, в ходе которой были обнаружены незаконные тамбуры.

Инспекционные проверки выявили, что в оригинальной проектной документации многих домов не предусматривались дополнительные перегородки на лестничных клетках. Однако на практике эти двери-тамбуры, создающие преграды к доступу в квартиры, оказались установленными. Это явилось примером перепланировки, не согласованной с властями, что противоречит Жилищному кодексу Российской Федерации. Согласно законодательству, любые изменения, которые требуют корректировок в технической документации зданий, должны быть официально утверждены.

Если перепланировка была проведена без необходимых разрешений или в нарушение одобренного проекта, она признается незаконной. Единственным выходом из подобной ситуации остаётся обращение в суд для легализации изменений. Суд может разрешить такие изменения, если они не представляют угрозы для жизни и здоровья граждан и не ущемляют их законные права.

Тамбуры имеют особую юридическую проблему: они затрагивают общее имущество дома, что делает процесс их легализации более сложным. Чтобы узаконить их, необходимо согласие всех собственников квартир, оформленное решением общего собрания.

Жилищный кодекс требует единогласного согласия всех собственников для изменения общего имущества дома. На практике собрать все голоса бывает крайне трудно, поскольку для легализации требуется стопроцентное согласие всех участников.

В ситуации с управляющей компанией, дело которой дошло до ВС РФ, не были представлены документы, подтверждающие законность установки тамбуров. Инспекция по жилищным вопросам составила указания для управляющей компании с требованием устранить выявленные недостатки, связанные с незаконными перепланировками в многоквартирных домах. Однако, когда вопрос дошел до высшей юридической инстанции страны - Верховного суда, вынесенное ранее постановление было отменено. Суд решил, что предписания должны адресоваться не управляющей компании, а непосредственно владельцам квартир, поскольку именно они должны нести ответственность за соответствие своих помещений установленным нормам и требованиям.

Причина такого решения кроется в том, что, как оказалось, именно хозяева жилья несут полную ответственность за любые несанкционированные изменения в своих квартирах. Если в технической документации здания отсутствует информация о наличии того или иного элемента, например, тамбура, то это означает необходимость получения согласия каждого из собственников квартир в доме на совершение любых изменений, которые они собираются узаконить.

Но это только начало пути: после получения согласия следует оформить проектную документацию и получить положительные отзывы от надзорных органов, таких как пожарная служба, санитарно-эпидемиологическая служба и архитектурный отдел местной администрации. Лишь после успешного выполнения всех этих шагов жильцы могут обращаться в суд для официального признания изменений законными.

Ситуация становится ещё интереснее, если учесть грядущие законодательные изменения. С 2025 года в силу вступают новые законы, касающиеся управлением недвижимостью. Теперь на собственников жилья возлагается персональная ответственность за все изменения, произведенные в их доле собственности. Это решение законотворцев продиктовано необходимостью улучшения взаимодействия между владельцами жилья и управленческими структурами. Введение новой системы правил направлено на улучшение инфраструктуры городов, повышение прозрачности управления многоквартирными домами и снижение финансовой нагрузки на всех жильцов.

С 2025 года правила меняются таким образом, что если действия владельцев приведут к возникновению дополнительных расходов - например, из-за повреждений или ремонта общего имущества, - именно владельцы должны будут возместить эти убытки. Данный подход основывается на принципах справедливости: если хозяин нарушает правила и это приводит к негативным последствиям, он должен за них отвечать. До этих изменений организации по управлению часто брали на себя подобные обязательства, что вело к увеличению коммунальных платежей для всех, вне зависимости от вины или невиновности конкретных жильцов.

Необходимость соблюдения противопожарных норм и прочих предписанных регламентов становится ещё более актуальной. Нарушения, такие как установка дополнительных дверей, мешающих эвакуации, или использование общих зон в личных целях, повлекут за собой наказания. Ответственность за такие действия теперь ляжет исключительно на непосредственных виновников, а не на управляющие компании или товарищества собственников жилья.

Соблюдение всех этих норм является ключевым фактором в обеспечении безопасности всех жильцов. Безопасность многоквартирного дома - это общая ответственность, которую нельзя игнорировать. Однако следует помнить, что процедуры установления виновности и решения возникших споров могут быть длинными и запутанными. Судебные разбирательства могут длиться от нескольких месяцев до нескольких лет, внося юридическую и финансовую неопределённость.

Введение новых мер, связанных с личной ответственностью владельцев жилых помещений, направлено на создание более прозрачной и справедливой системы управления общей собственностью многоквартирных домов. Эти изменения призваны внести ясность и порядок в вопросы, касающиеся эксплуатации и эксплуатации общедомового имущества, что, в конечном итоге, должно позитивно сказаться на уровне комфорта и безопасности всех жильцов. Основная идея таких мер состоит в обеспечении более ответственного подхода к управлению и использованию жилых площадей, что позволит избежать многих проблем и конфликтов в будущем.

Для тех, кто решит игнорировать предписания контрольных органов и не будет следовать новым требованиям, предусмотрены ряд возможных последствий. Одним из них является административный штраф за незаконную перепланировку. Этот штраф, размером до 5000 рублей, предусмотрен статьей 7.1 Кодекса об административных правонарушениях Российской Федерации (КоАП РФ). Незаконная перепланировка может не только нарушить технические и архитектурные нормы здания, но и представлять угрозу для других жителей.

Еще одним возможным наказанием является штраф в размере до 5000 рублей за несоблюдение предписаний должностных лиц в установленные сроки. Это положение регулируется статьей 19.5 КоАП РФ. В случае, если нарушение не будет своевременно устранено, нарушителей могут ожидать дополнительные штрафы, что станет серьезным финансовым бременем для владельцев.

Не последнюю роль в списке последствий занимает возможность участия в судебных процессах. Владельцы, чьи действия будут признаны незаконными, могут стать ответчиками по искам о ликвидации незаконных изменений. Судебные разбирательства могут быть длительными и трудоемкими, требующими значительных временных и материальных затрат.

Для жильцов, которые не стремятся узаконить существующие тамбуры или другие изменения, это означает, что они должны быть готовы к потенциальным судебным и финансовым вопросам. Если в суде будет принято решение в пользу иска, владельцам квартир придется возместить все расходы, связанные с судебными разбирательствами. Эти издержки включают не только государственную пошлину, но и оплату услуг юристов и экспертов, которые часто привлекаются для оценки безопасности изменений, особенно если они касаются пожарной безопасности здания.

Сложность дела и выбор специалистов могут значительно увеличить сумму судебных издержек, и нередко она достигает от 20 до 30 тысяч рублей и более. Однако есть возможность избежать этих затрат, если владельцы смогут представить доказательства, что спорный тамбур существовал на момент покупки ими квартиры. Такие доказательства могут включать в себя документы, старые фотографии или свидетельства соседей, подтверждающие, что никакие незаконные изменения не выполнялись текущими владельцами. Несмотря на это, если конструкция представляет угрозу пожарной безопасности, её всё равно придется демонтировать, даже за свой счёт.

Говоря о будущем контроле за установленными тамбурными дверями в многоквартирных домах, к примеру, в 2025 году, следует отметить, что законодательство будет стремиться к еще более жесткому регулированию таких ситуаций.

Правоохранительные органы будут использовать комплексный подход, сочетающий административные меры и судебные разбирательства, для поддержания порядка и безопасности в жилых зданиях.

Необходимо также упомянуть, что позиция Верховного суда Российской Федерации защищает интересы добросовестных покупателей. Согласно постановлению от 31 октября 2017 года № 78-КГ17-68, новые владельцы жилья не несут ответственности за незаконные перепланировки, произведенные предыдущими собственниками. Это решение подчеркивает, что вся ответственность за нарушения ложится на тех, кто их совершил, тем самым обеспечивая защиту для новых владельцев, которые не подозревали о нарушениях. Однако обязанность устранить существующие нарушения остаётся за новым владельцем за свой счет.

P.S. Здесь я пишу на разные темы, а вот в своём телеграм-канале про кредиты и долги я выкладываю новости законодательства для должников, рассказываю судебную практику и делюсь способами взаимодействия с банками, приставами и коллекторами. Если у Вас есть потребкредит, микрозайм, кредитная карта, ипотека, автокредит или вы уже стали должником по кредитам, микрозаймам, алиментам, оплате услуг ЖКХ, налогам - Вам будет интересно подписаться и читать мой телеграм-канал.