Последние годы налоговые органы активизировали контроль за сдачей жилья в аренду, в том числе используя новые информационные системы и их интеграцию для отслеживания финансовых потоков.

В одном из таких дел у гражданки было в собственности несколько квартир, она была зарегистрирована как индивидуальный предприниматель с видом деятельности, связанным с арендой недвижимости. Тем не менее в налоговых декларациях за несколько лет она указывала очень низкие доходы и платила минимальные налоги и страховые взносы.

Это расхождение привлекло внимание ФНС, которая провела выездную проверку и установила значительное занижение налоговой базы за трёхлетний период. По её расчётам общая сумма обязательств составила около 3,2 млн руб., из которых примерно 1,9 млн руб. - непосредственно налоги. В качестве доказательств ФНС использовала договоры аренды, данные о множественных сделках и свидетельские показания бывших соседей, которые подтверждали наличие постоянной смены квартирантов и жаловались на шум.

Женщина оспорила расчёты в суде, указывая, что показаний соседей недостаточно для подтверждения заявленных сумм дохода. Первоначальные инстанции согласились с её доводами и исключили из расчёта налоги, основанные исключительно на свидетельских показаниях. Налоговые органы обжаловали эти решения в Верховном суде.

Верховный суд указал, что свидетельские показания могут использоваться в качестве источника информации, но не должны быть единственным основанием для определения реального объёма доходов. Суд также отметил, что сама собственница нарушила закон, не представив отчётности и других документов, которые могли бы подтвердить или опровергнуть расчёты ФНС. В отсутствие таких документов налоговая служба имеет право привлекать иные доступные данные, включая показания свидетелей. Верховный суд отменил решения нижестоящих инстанций и направил дело на новое рассмотрение (Определение ВС РФ по делу N 309-ЭС23-30097).

При повторном рассмотрении арбитражный суд первой инстанции оставил начисленные суммы без снижения (Решение Арбитражного суда Челябинской области по делу N А76-5542/2022).

Вывод: при сдаче жилья в аренду важно своевременно и корректно отражать доходы в отчётности и хранить документы, подтверждающие сделки, чтобы избежать претензий со стороны налоговых органов.

P.S. Здесь я пишу на разные темы, а вот в своём телеграм-канале про кредиты и долги я выкладываю новости законодательства для должников, рассказываю судебную практику и делюсь способами взаимодействия с банками, приставами и коллекторами. Если у Вас есть потребкредит, микрозайм, кредитная карта, ипотека, автокредит или вы уже стали должником по кредитам, микрозаймам, алиментам, оплате услуг ЖКХ, налогам - Вам будет интересно подписаться и читать мой телеграм-канал.

Большинство проблем при сдаче жилья можно решить с помощью правильного договора с жильцами. В посте расскажем, какие правила проживания нужно прописать в бумагах, чтобы подстраховаться.

Проблема: порча имущества

Решение. Перед заселением зафиксируйте, какая мебель и техника есть в квартире и в каком состоянии. Например, обеденный стол без сколов и потёртостей. Если что-то уже сломано или имеет дефекты, то тоже укажите это в акте приемки-передачи квартиры. Для надежности сфотографируйте каждый предмет. Да, это займёт время, но на случай порчи у вас будут доказательства, что изначально мебель была в другом состоянии.

Также пропишите в договоре ответственность за порчу имущества. Например, добавьте пункт о том, что арендатор обязан купить мебель или технику взамен испорченной или возместить ущерб деньгами.

Ещё эту проблему поможет решить залог. Это сумма, которую берёт арендодатель с жильца при заключении договора. Если при выезде вся мебель и техника в том же состоянии — залог возвращается. Если что-то испорчено — его можно потратить на возмещение ущерба.

Проблема: шум по ночам

Решение. Пропишите в договоре, в какое время в квартире нельзя шуметь. По закону свои «тихие часы» есть в каждом регионе, но если у вас особые договорённости с соседями, предупредите жильцов отдельно. Например, арендаторам будет важно знать, что в квартире напротив просят не шуметь с 13:00 до 15:00, потому что в это время их ребёнок спит.

Если вы пока не познакомились с соседями, будет полезно представиться, обменяться контактами и попросить сообщить, если квартиранты будут шуметь. Так своевременно узнаете о проблеме и покажете соседям, что заботитесь об их комфорте. Законодательно вы не обязаны уведомлять их о том, что сдаёте квартиру, но предупредить будет нелишним.

Проблема: жильцы не платят за квартиру вовремя

Решение. Укажите в договоре, в каких числах квартирант обязан оплатить проживание и что будет, если сроки срываются. Например, выселение или пеня.

Проблема: арендатор пересдает квартиру посуточно

Решение. Чтобы избежать порчи имущества (и отношений с соседями) этого избежать, пропишите в договоре запрет на субаренду и посуточную пересдачу жилья.

Проблемы: в квартире живет больше людей, чем вы рассчитывали

Решение. Чтобы в квартире не поселились 20 студентов вместо молодой семейной пары, заранее уточните у потенциального арендатора, сколько человек планирует въехать. Если цифра вас устраивает, пропишите её в договоре. Там же укажите паспортные данные каждого жильца. Также можете прописать, как поступите, если жизненная ситуация у арендатора изменится — скажем, человек обзаведётся семьёй или решит снимать квартиру пополам вместе с другом. Укажите, что это важно согласовать с вами заранее и заключить допсоглашение.

Подумайте про гостей — согласны ли вы, чтобы к жильцам приходили гости на ночь? Если нет — пропишите это в договоре. Но здесь важно не перегнуть. Если всё запрещать, человек вряд ли захочет снять у вас квартиру — ему тоже должно быть комфортно.

Проблема: курение в квартире

Решение. Перед заселением подумайте, какие правила важно соблюдать. Например, не курить, не держать животных. Всё это укажите в договоре. Если вы не против животных — тоже пропишите это в договоре.

Проблема: неожиданный ремонт

Решение. Если у вас квартира со свежим ремонтом и вы ничего не хотите в ней менять — пропишите это в договоре. Если ремонт уже можно обновить — зафиксируйте, кто имеет право это делать за чей счёт, какие работы можно проводить. Если разрешаете делать ремонт арендатору, укажите, какие изменения с вами нужно согласовывать, какие — нет.

Проблема: жильцы неожиданно решили съехать

Решение. Укажите в договоре, за сколько дней минимум жильцы должны предупредить о том, что съезжают. Так у вас будет время найти новых арендаторов без потери дохода. Договор защищает не только арендодателя, но и жильца. Так арендатор может быть уверен, что плата не поднимется неожиданно и его не выселят раньше срока.

На что ещё важно обратить внимание при сдаче, чтобы не было неприятностей

Не заселяйте знакомых

Проблем с друзьями или родственниками может быть даже больше, чем с незнакомым людьми. Знакомые могут задерживать оплату, не выполнять какие-то пункты договора с надеждой, что вы поймёте. Есть риск испортить отношения с близкими.

Не торопитесь на этапе поиска

Если процесс сдачи затягивается, вы можете поторопиться с поиском квартирантов. Но важно подходить к этому вопросу без спешки: проверить квартиранта, составить договор, обговорить все условия. Вы потратите время, но увеличите шансы найти добросовестных жильцов, которых не нужно будет контролировать 24/7. А значит, сэкономите своё время и нервы в будущем.

Проверьте арендатора

Посмотрите его паспорт, спросите про место работы, возьмите контакты родственников на экстренный случай, посмотрите профиль в соцсетях.

Оформите свою деятельность официально

Официальное оформление даёт много плюсов для арендодателя. Один из них — защита в случае, если жилец не выполняет условия договора. Например, сломал диван. Если вы сдаёте жильё неофициально и без договора, то взыскать ущерб будет сложно.

Договор не даст вам стопроцентную гарантию, что ничего плохого не случится, но поможет это компенсировать. Поэтому составлять его обязательно (и лучше с юристом). А еще советуем дополнительно обсудить условия словами с будущими жильцами. Доброе отношение и хороший разговор помогут наладить отношения, а значит снизить риски неприятных ситуаций в будущем.

Чек-лист, что точно должно быть в договоре:

• Срок проживания — дата заезда и выезда

• За сколько жильцы должны предупредить арендодателя о том, что планируют съезжать

• Максимальное количество проживающих

• Стоимость аренды и размер залога

• Даты оплаты аренды

• Время тишины

• Запрет на суточную пересдачу жилья

• Правила проживания — можно ли курить, заселяться с животными, делать ремонт

В последнее время в России всё чаще встречаются случаи, когда собственник теряет квартиру после её сдачи в аренду. Переход на электронный документооборот упростил жизнь мошенникам. Привожу реальный судебный пример, который наглядно показывает риски для даже самого осторожного владельца недвижимости.

Мужчина купил квартиру в новостройке, но уехал в другой город по работе. Управление имуществом он поручил матери, которая раньше работала риэлтором. Она предложила сдавать квартиру, чтобы получать доход, и сын согласился.

Сначала арендаторы платили и соблюдали договор. Однако один из жильцов прекратил платить, перестал выходить на связь и исчез. Мать собственника пришла на квартиру, чтобы разобраться, и там её встретила незнакомая женщина, заявившая, что она - новый собственник. Женщина предъявила электронные документы о праве собственности.

Проверив выписку из ЕГРН, мужчина обнаружил, что квартира официально продана: новый собственник внесён в реестр. Выяснилось, что бывший арендатор, используя поддельный паспорт на имя хозяина, оформил фиктивную сделку за 2,4 млн рублей, получил деньги наличными и скрылся.

Собственник обратился в полицию и подал в суд требование признать сделку недействительной и вернуть право собственности.

Покупательница, считавшая себя добросовестным приобретателем, подала встречный иск и утверждала, что действовала честно. Суд первой инстанции признал её добросовестной и частично переложил ответственность на собственника, однако права владельца были частично восстановлены.

В апелляции сделку признали недействительной: суд усмотрел убедительные доказательства подделки подписи. При этом покупательницу сохранили в статусе добросовестного приобретателя; если она не сумеет взыскать причитающуюся сумму с мошенника, государство обязано компенсировать ей убытки из бюджета.

После многочисленных судебных разбирательств владелец вернул право собственности, но процесс занял почти два года. Суд установил, что он утратил имущество не по своей воле, что соответствует положениям статьи 302 ГК РФ. Дело велось под номером № 88-2945/2022.

Выводы и рекомендации

- Не доверяйте недвижимость чужим людям без контроля: регулярно проверяйте выписку из ЕГРН.

- Подумайте о внесении в Росреестр запрета (обременения) на совершение сделок без личного участия собственника.

- Будьте аккуратны с доверенностями и контролируйте, кто имеет доступ к документам на квартиру.

Этот случай подчёркивает: простая сдача жилья в аренду при отсутствии надлежащих мер защиты может привести к потере недвижимости.

P.S. Здесь я пишу на разные темы, а вот в своём телеграм-канале про кредиты и долги я выкладываю новости законодательства для должников, рассказываю судебную практику и делюсь способами взаимодействия с банками, приставами и коллекторами. Если у Вас есть потребкредит, микрозайм, кредитная карта, ипотека, автокредит или вы уже стали должником по кредитам, микрозаймам, алиментам, оплате услуг ЖКХ, налогам - Вам будет интересно подписаться и читать мой телеграм-канал.

Август традиционно считается самым активным месяцем на рынке долгосрочной аренды. Съемные квартиры начинают искать те, кто откладывал вопрос с жильем на время лета, отдыха и отпусков.

Казалось бы, в «горячий» сезон цены должны сильно вырасти, но нет. Увеличение цены на долгосрочную аренду оказалось довольно умеренным в этом году. Почему, и как изменились ставки в августе 2025-го рассказываем в этом материале. Спойлер: этот год показал, что даже в пиковый сезон снять квартиру можно относительно легко и без переплат.

Сезонный всплеск

По данным сервиса Яндекс Аренда, в августе активность арендаторов в городах-миллионниках выросла на 25% по сравнению с июлем. Это типичная сезонная динамика, характерная для второй половины лета и начала осени. Однако если сравнивать с прошлым годом, рынок выглядел спокойнее: спрос оказался на 6,4% ниже, чем в августе 2024-го.

Несмотря на рост активности, медианная ставка аренды в среднем по всем миллионникам прибавила всего 1,2% и составила 35 тысяч рублей в месяц. Секрет умеренного роста в том, что в предыдущие месяцы предложение активно пополнялось. В том числе и достаточно бюджетными квартирами из старого жилого фонда и «вчерашних» новостроек комфорт-класса.

Где аренда показала рост

Наиболее заметным увеличение медианной ставки за месяц стало лишь в нескольких мегаполисах.

• В Перми медианная ставка поднялась почти на 10% и достигла 35 тысяч рублей.

• В Ростове-на-Дону стоимость увеличилась более чем на 9% и составила 33 тысячи рублей.

В обоих городах предложение арендных квартир значительно сократилось: в Перми на 10,3%, а в Ростове-на-Дону — почти на 6%.

А что в других миллионниках?

• в Уфе долгосрочная аренда выросла в цене на 5,7% и составила 28 тысяч рублей;

• Нижний Новгород показал рост в 5% за месяц, до 37 тысяч рублей; 

• в Красноярске стоимость аренды увеличилась на 4,9% и теперь составляет 27 тысяч рублей;

• в Самаре — рост  на 4,4%, до 31 тысячи рублей;

• в Екатеринбурге — на 3,7%, до 36 тысяч рублей.

А несколько мегаполисов в августе даже показали снижение цен.

• В Москве медианная ставка сократилась на 2,8% и составила 86 тысяч рублей. Причина — корректировка структуры предложений в сторону компактных и достаточно бюджетных квартир.

• В Краснодаре падение составило 1,1% (26 тысяч рублей).

• В Воронеже стоимость снизилась на 0,7% (26 тысяч рублей).

Даже в разгар сезона найти жилье можно без хлопот. И сделать это можно в Яндекс Аренде.

Мы все не любим риэлторов, таксистов, перекупов и прочая. И поскольку все эти виды занятий не требуют специализированных знаний, а зачастую только наглость, хитрость и т.п.
Однако, настоящий риэлтор это всё-таки профессия, не агент по недвижимости, не перекуп или посредник, а именно риэлтор.
и в этом я убедился недавно сам.
Сдавал квартиру внаём. Недвижимость относительно дорогая для нашего города. Если в прошлые года при размещении объявления квартира уходила в 2-3 дня, то в этом году 2 месяца. ХЗ почему. Клиент шёл в основном неадекватный.
Одним вечером мне позвонил очередной риэлтор с предложением сотрудничать. Для меня бесплатно. Я отнёсся к предложению без энтузиазма, но думаю "хуже не будет". На следующий день сообщил о трёх вариантах. Выбрал третий. И не прогадал.
Риэлтором был образованный мужчина средних лет с образованием и опытом, с пониманием рынка и психологии клиента и наймодателя. Подбирал он людей качественно и ответственно. Сам составил договора со всеми нюансами. Создал конференцию в вацапе и целый вечер составлял договор по нашим хотелкам. Два нанимателя (родители) и я, как наймодатель. Полночи он составлял таким образом договор с учётом пожеланий всех сторон и на следующий день передал. Мы благополучно подписали договора, обговорили нюансы. Даже подружились. Все довольны. Риэлтор несколько раз звонил и вежливо интересовался результатами и другими вопросами. Взял он за свои услуги не так уж и много = 16к, но отработал на все 💯. 100%.
По итогу я поменял своё мнение о риэлторах, но вот только об одном.
Остальные, как были для меня халявщиками и шакалами, так и остались.
Звонили многие и предлагали услуги. А вот этот дяденька просто оказал качественно и грамотно свою услугу, без навязывания. Просто и профессионально.

Отправились отдыхать в Сочи и поняли, что тепло, море и горы — это для вас? Сделали гайд для тех, кто хочет или уже собирается переехать в город-курорт, и собрали подборку квартир, которые можно снять уже сейчас на Яндекс Аренде.

Что нужно знать о жизни в Сочи

Сочи — один из самых популярных курортных городов русского юга. Население, по данным Росстата, — 562 тысячи человек, общая протяженность — 140 км, 99 из которых — черноморское побережье. Сюда приезжают за отдыхом у моря, горнолыжными спусками и прогулками по национальным паркам. А некоторые влюбляются в город и остаются на ПМЖ.

Климат

Пожалуй, главная причина перебраться в Сочи для многих — климат. Он здесь субтропический, теплый и влажный. Лето начинается в мае и продолжается до октября. Средняя температура составляет +25 °C, самые жаркие месяцы — июль и август, когда столбик термометра поднимается до +35 °C. Зима мягкая, в среднем от +8 °C до +13 °C днем, и дождливая. На теплой одежде точно сэкономите. Для тех же, кто скучает по снегу, есть несколько горнолыжных курортов.

Работа

Одна из самых развитых сфер в Сочи — туристическая. Работодатели ищут поваров и официантов, курьеров и продавцов, а также специалистов в других областях сферы услуг. Но работа найдется для самых разных специалистов от учителей до айтишников. Средняя зарплата в городе в 2025 году — 98 616 рублей. Сочи — это еще и крутая локация для удаленщиков. Домашний офис с роскошными видами — чем не мечта.

Социальная инфраструктура, развлечения и транспорт

Медицина в Сочи представлена государственными поликлиниками, больницами и частными медицинскими центрами. Также там очень много санаториев и здравниц различной специализации.

Детские сады и школы активно открываются и расширяются. Работает несколько колледжей и техникумов: медицинский, экономики и права, технологий и сервисов. И учреждений высшего образования: Сочинский государственный университет, филиалы КубГУ, РГСУ и т. д.

Система общественного транспорта развита. По городу можно перемещаться на маршрутках, автобусах и электричках «Ласточка». В качестве альтернативы — такси и каршеринг.

Развлечения в Сочи разнообразны: от пеших походов по национальным паркам и горнолыжного спорта до музыкальных фестивалей — «Новая волна», международный фестиваль искусств Юрия Башмета, «Акваджаз».

Выбираем квартиру в Сочи

Сочи — «длинный» город, который тянется вдоль побережья и включает в себя не только Центральный Сочи, но и поселки Хоста, Лоо, Лазаревское, Мацеста, Адлер и другие. Лучшими районами для проживания считаются Центральный, Хостинский, Лазаревский и Адлерский. Цены на квартиры зависят не только от расположения, но и от туристического сезона.

Яркая двушка в Центральном районе

В Центральном Сочи нашли двушку, в которой чувствуется близость моря. В отделке, предметах мебели и интерьера преобладает сочетание белого и голубого. В квартире много света и воздуха. Из больших окон видно манящую водную полосу, которая прячется за южной зеленью. Ближайший пляж, кстати, находится всего в получасе ходьбы. А чтобы добраться до туристической Приморской улицы, потребуется около 20 минут на транспорте.

Рассмотреть поближе →

Трешка для большой семьи

Следующая остановка — трешка в десяти минутах ходьбы от санатория имени Орджоникидзе. Она привлекает своим простором, уютом и продуманностью. В квартире есть и большая детская с двумя кроватями, зонами для занятий и игр, и спальня с полноценным рабочим местом, и кухня-гостиная, где приятно проводить время всей семьей. Добавьте к этому морские виды и множество локаций для прогулок.

Рассмотреть поближе →

Современная двушка рядом с Кудепстинским лесопарком

В этой двушке сочетаются городской комфорт и близость к природе. Она подойдет для тех, кто хочет вести размеренную жизнь вдали от мегаполиса. Внутри — минималистичный и сдержанный интерьер без визуального шума и современная техника. Снаружи — леса, горы, свежий воздух и Кудепстинский лесопарк.

Рассмотреть поближе →

Уютная студия с солнечным настроением в Кудепсте

Еще одна квартира в Кудепсте — студия, в которой будет солнечно даже в пасмурный день. Все из-за обилия теплых цветовых акцентов — от желтой спинки кровати и ярких подушек до оранжевых леопардов на шторке для ванной. А за окном — зелень, река и свежий воздух. Если идти на прогулку не хочется, всегда можно обустроить зону отдыха на открытом балконе.

Рассмотреть поближе →

Однушка в сердце курортной жизни

Недалеко от Адлера нашлась симпатичная однушка, которая находится в самом сердце курортной жизни. Там хочется пить холодный лимонад на летней террасе, вдыхать аромат южных цветов в саду и любоваться звездами теплыми ночами. Можно раньше всех открывать купальный сезон и с плетеной пляжной сумкой отправляться на море, до которого всего 13 минут пешком.

Рассмотреть поближе →

Ищите съемное жилье в родном городе или в соседнем регионе вместе с Яндекс Арендой. У нас — удобный поиск, возможность изучить 3D-тур по любой понравившейся квартире. Заключайте договор онлайн без встреч с собственником, залога и переплат.

Посмотреть варианты →