Попробую указать в этом посте все, что связано со съемом, как со стороны арендатора, так и со стороны арендодателя. т.к. работы с риелторами по факту в этой части гораздо меньше, чем с покупкой/продажей, то не только про них напишу.
Основные априорные утверждения по работе с риелторами по этому и всем предыдущим постам следующие:
- приоритеты риелторов остаются одними и теми же: срубить бабло по-быстрому и убежать
- они ни за что не отвечают
- они ничего не контролируют
- они никак не проверяют ни хозяев, ни жильцов
- категория риелторов, занимающихся сдачей гораздо более вменяема. По крайней мере, откровенных мразотников среди них я не встречал. Предположу, что из-за того, что сдача - это для них сильно меньший профит при тех же, а то даже и больших усилиях, что в продаже, поэтому надо быть чуть более трудолюбивым что ли, при этом та же категория гораздо более нервная. Те кто занимается и продажей и сдачей, на сдаче ведут себя по-хамски, по скидкам не двигаются, любое действие "как бы в одолжение".
- просто примите это все как данность, не надейтесь, что вам реально помогут, не тратьте свои нервы на злость, если вы не получили ожидаемого. За конечный результат здесь отвечать только вам.
Если вы снимаете:
- если таки вы решили, что вам нужен свой риелтор, то он будет: подбирать вам не то, что нужно, водить не туда куда следует, на визитах на квартиры ваш же риелтор будет убеждать вас в том, какая она клевая, хотя она полностью не будет соответствовать вашим ожиданиям
- квартиры сейчас ищутся на авито и циане. никаких "особенных баз риелторов" для сдачи не существует (на самом деле раньше были, типа пинсевена в СПб, но вымерли за неэффективностью). квартиры ищите самостоятельно. Закидывайте понравившиеся ссылки риелтору. Это упростит его и вашу работу, сильно уменьшит сроки поиска, т.к. риелтор будет предлагать просто все варианты по роботизированной выборке, иногда с фильтром, чтобы ему попроще туда ехать на встречу было. Как я и писал выше, на 2-3 показе он начнет Вас убеждать - "что этот вариант лучший из которых он видел и стоит его брать прямо сейчас, а то уйдет". Скорее всего, он будет врать.
- не нужно заключать с вашим риелтором никаких договоров о намерениях, вносить предоплаты и т.д. Если он на этом настаивает, то это 100% мошенник. Думаю, ни для кого не секрет, комиссия делится 50/50 между сдающим и приводящим риелторами, поэтому ваш риелтор так же "типа бесплатен" для вас.
- начинайте работу сразу с несколькими риелторами. Как их найти? Просто звоните по объявлениям о съеме и просите ответившего риелтора стать вашим. Ну, или агенствам. Если вы одного риелтора озадачите организацией просмотра 10 квартир, вы перейдете у него в разряд "мозгоклюя" и он просто перестанет активно на вас работать. Поэтому озадачьте 3х риелторов по 3 квартиры каждому
- риелтор вам совсем не нужен, если вы +- знаете район и город в котором планируете снимать. Если вы снимаете без риелтора со своей стороны вы можете рассчитывать на 30-50% скидки от комиссии. При необходимости - приведите друга "типа риелтора", который отожмет для вас 50% комиссии.
- если вместе с вами заходит еще один квартиросьемщик, который пришел раньше назначенного ему времени, но при этом готов прямо сейчас заключаться, а квартира "так себе" - не ведитесь, это классический развод:), некоторые риелторы промышляют организацией такового для ускорения сдачи.
- часто на встречах хозяева квартир, сдающих их без риелтора, казались мне какими-то "мутными", ни разу у таких не снял.
Не относящиеся к риелторам, безо всяких очевидностей типа смотрите документы, читайте договора - чисто из моего опыта:
- сменить личинку на замке (если владелец против, напрячься, либо просто ему об этом не говорить)!!! поставить камеру!!! когда я только начинал снимать, первую же снятую мною квартиру обнесли предыдущие жильцы. Полиция хрен положила на поиск и раскрыв, 2006г., тогда камер в подъезде еще не стояло.
- чистый подъезд с горшочками без хабарей, лифт, отсутствие запаха = норм соседи. У меня сейчас в снимаемом мною подъезде картины висят, самый противный сосед - я.
- квартира над общепитом = невыводибельные, химозноустойчивые тараканы
- квартира на первом этаже, либо на втором над коммерческими в человейнике = раз год поток говна из унитаза. В этом случае у вас просто обязаны быть записаны телефоны аварийки УК, а желательно еще и прямые сантехников из УК.
Если вы сдаете:
- ваша задача - сдать квартиру как можно быстрее, но при этом системно и гарантированно получать прибыль при наименьших рисках. Помните это.
- Риелтор принципиально вам не поможет быстрее и лучше сдать квартиру. Он просто сэкономит вам время на прием звонков и организацию показов. Именно ваша задача обеспечить ему поток приемлемых для вас кандидатов.
- В случае продажи я рекомендую самостоятельно размещать объявления, в случае сдачи - пусть всем занимается риелтор. Периодически проверяйте его готовность и вменяемость звонками от друзей.
- если у вас недешевая квартира, то риелтеру вы еще и приплачивать будете. В Москве, например, за "комфорт" и выше часто платит арендодатель. Не верите - посмотрите циан, на многих квартирах нет комиссии. Я в Москве 2из3 квартир снимал без комиссии.
- Я, сдавая 1к квартиры в СПб, спокойно плачу 50% комиссии риелтору чисто на показы. Это позволяет делать ему небольшой дисконт покупателю, что часто является определяющем при высокой конкуренции в человейниках.
- для недорого жилья комиссия мастхев. К сожалению, самые проблемные съёмщики - те, кто ограничен в средствах. Риелтор с комиссией позволит отсечь таковых.
- задолбавшись самостоятельно отруливать вопросы с жильцами (было время - 3 квартиры одновременно сдавал) я реализовал следующую схему: нашел бывшую учительницу, она согласилась сдавать мои квартиры на условиях 10% стоимости аренды в месяц. за эти деньги она ежемесячно проверяет состояние квартир, оплату квитанций, отруливает вопросы. Учительницы рулят - они отсекают потенциально проблемных жильцов чисто "по морде лица".
- рекомендую сдавать квартиру ТОЛЬКО с риелтором. Нормальный арендодатель несет большие риски при сдаче, при необходимости, агент - просто лишний незаинтересованный свидетель.
Не относящиеся к риелторам:
- сдавайте квартиру в рынке, при этом внимательно смотрите аналогичное сдаваемое жилье в вашем районе/человейнике. Чтобы быстро сдать вашу квартиру она должна быть чуть лучше, чем другие. Это как в анекдоте про лыжника и медведя. Например, если вы выставили за 25тр. в мес. квартиру в человейнике с 20 аналогичными предложениями, в которых нет посудомойки, просто купите посудомойку. Тогда квартира уйдет за месяц, вложение отобьется. Иначе она может очень долго стоять, например, в ковидные времена я не мог найти жильца больше 3 месяцев, было 0 звонков, в доме стояло штук 30 квартир. Пришлось обновить мебель, переделать фотки на 25т.р., жильцы сразу нашлись.
- не делайте стоимость съема вашего жилья по нижней границе рынка. Не опускайте цену на ваше жилье на край в "мертвый сезон", да, вы получите жильца на 2-3 месяца быстрее. Но чисто из моего опыта - самые проблемные съёмщики - те, кто ограничен в средствах. Итогом вашего решения может быть загаженная квартира, убитая мебель, раскуроченная техника, ремонт которой будет просто невозможно взыскать - у жильца и так нет денег. Профит не стоит потенциальных рисков.
- страхуйте гражданскую ответственность - т.е. не вашу квартиру, а соседей:) это стоит недорого, но зато спокойно будете спать:)
- самые гадкие съемщики у меня были - одинокие молодые девушки. При выезде - полный срач везде, у всех трех, кто был, содержание животных без разрешения (прятали при визитах, а в саму квартиру я не проходил). Самые добропорядочные - семейные пары.
- после этого перестал разрешать жить последний месяц в счет залога. Квартира сдается в чистом виде после заказной генеральной уборки. В договор прописываю вычет 3т.р. на генеральную уборку после выезда – типа «сдаю – идеально чисто, выезжаете – идеально чисто» - еще никто не отказывался.
- никогда не показываю квартиры до полного выезда предыдущих жильцов и полной уборки. Чистая квартира = бОльшее желание в неё въехать вменяемым жильцам за бОльшие деньги.
- не жадничайте. При рынке в 25тр, если вы пытаетесь сдать за 28тр за новый диван (надо же его окупать), то у вас просто сильно дольше будет искаться арендатор. Простая математика - 1 месяц простоя убивает всю разницу прибыли между 25 и 28 за год.
- двигайте цены согласно рынку. В текущей ситуации и после ковида в РФ уже нет явной "сезонности". Просто смотрите на объявления "соседей". Если на микрорайон (10+- домов или один человейник) сдается 2-3 квартиры, идентичной вашей - это топ сезон, если 20-30, то ждать будете долго. Раньше, конечно, в крупных городах (я сужу по тем, где сдавал сам - СПб и МСК) тухляк был в новогодние и летом, а топ - сентябрь, когда приезжали студенты, начиналась массовая реализация проектов (ну и гос.бюджетов) в больших компаниях, что приводило к существенной миграции как внутри города, так и из регионов.
Ну и история, напоследок:
- был один мошенник. Перестал платить, прикрываясь попаданием в больницу. Имел мозги, удалось выгнать только через 3 месяца, чтобы выселить, пришлось повозиться.
- тогда же была изучена +- легитимная схема выселения таких жильцов: в его отсутствие с документами вскрываем двери (типа ключи потерял) и заменой замков. Хотите быть добропорядочным - заявление в полицию по случайно найденным в своей квартире вещам, привозите в отделение под опись - типа нашел в своей квартире, владелец пропал. По закону так можно даже крупногабаритное в полицию привезти, и они обязаны будут это принять и хранить:) Не хотите - просто забейте (с рисками, конечно). Чтобы проникнуть обратно в вашу квартиру - ему надо будет пройти 7 кругов ада с риском схлопотать уголовку за взлом, если решится. Выселять таких с полицией, судами, друзьями или еще чем - не следует, просто потеряете время и нервы.
- здесь помогла учительница, сдающая по доверенности, после смены замков он приехал забирать вещи типа по-хорошему, встречал его я. Тут откуда ни возьмись – полиция, он попытался заселиться обратно. Но, т.к. договор о съеме был заключен между ним и ею по доверенности, то я полиции показал свои документы на квартиру, сказал, что я договоров с ним никаких не заключал, первый раз вижу, его и договор, вообще не в курсе что он там и с кем заключал, ничего не помню про доверенность, пусть идет в суд, досвиданья, на вопросы о наличии личных вещей просто не стал отвечать – сказал я запрещаю вам проходить в мое помещение без наличия на то законных оснований, начал съемку, прошу увести этого неизвестного мне мужчину (а я его реально ни разу не видел), товарищи из полиции были очень вежливые просто сказали все понятно, спасибо, и ушли. Чувак забрал свои вещи, написал расписку о долге, и ушел, денег, конечно, не отдал. Тем самым вывод - если человек м$дак, он будет м$дачить до последнего. После этого я стал на 100% доверять "чуйке" учительницы - она не хотела ему сдавать, а я настоял за счет неимения других кандидатов в тот момент времени.
- после этого каждого жильца перед сдачей проверяю по делопроизводствам ФССП. Это следует так же делать сразу после любых проблем/задержек с оплатой, как было у меня. У того, кому сдавал - были 2 дела на мошенничества на 1млн.р., знал бы что так можно, не повелся бы на развод с больницей, сэкономил бы себе время и денег.
Все! Всем спасибо! Историй больше про недвижимость не будет, можно отписываться!