Совет дома. Для большинства людей до сих пор непонятно для чего он нужен и что может. Хотя прошло уже десять лет, как в Жилищном кодексе появилась целая статья 161.1, посвящённая новому общественному институту собственников.

Нужен ли совет дома управляющей компании (УК)?

Ответ прост - нет.

Гораздо проще управлять домом, в котором жители разрозненны, сведены к положению бесправных просителей и за которых все решения принимают управленцы. Никто УК не контролирует, деньги жильцов она расходует на своё личное усмотрение, доходы от имущества собственников кладёт себе в карман и вообще решает кого в какое помещение в доме пускать. При этом беззастенчиво бесплатно использует имущество собственников помещений в доме для своих нужд.

Работы в доме если и выполняются, то по остаточному принципу.

Общее собрание собственников - единственный легитимный орган управления многоквартирным домом фактически не работает и используется УК только для того, чтобы придать закóнность выгодным ей решениям. К примеру, установить порядок индексации платы собственников за жилое помещение на уровень инфляции цен потребительских товаров.

Подписи зачастую собираются шантажом и угрозами, либо просто подделываются, чтобы не особо заморачиваться.

Ну просто рай для расцвета коррупции и воровства.

Вы встречали таких управленцев?

Я лично - да. Под управлением таких УК дома быстро приходят в плачевное состояние, а бесправные жильцы вынуждены платить за услуги, которые не получают.

Могут ли отдельные собственники без организации совета дома противостоять произволу такой УК и проконтролировать её работу на общедомовом имуществе?

Моё мнение - нет. Можно в одиночку добиться замены стояка или крана в своей квартире, или даже частичного ремонта над нею кровли. Но не в масштабах дома в целом. Потому что по отдельности каждый думает только о собственном личном благе. Да и один в поле - не воин. Эта народная пословица актуальна здесь как никогда.

Вспоминаю капремонт нашего дома 2008 года. В то время областные власти выделяли деньги на капремонт многоэтажек. Управленцы задумали дополнительно хорошо на этом подзаработать. Уговорили жильцов на капремонт нашей многоэтажки. Жители конечно обрадовались возможности заменить дырявые сети и протекающую крышу на новое. Трое соседей вызвались проконтролировать УК. Закончилось всё тем, что полноценный капремонт превратился в частичный, материалы разворовали, а крышу так полностью и не сделали.

Местами течёт до сих пор. Хождения активистов по инстанциям закончились ни чем. Везде чиновники указывали им на дверь, говоря, что они не вправе выступать от имени всего дома, а в их конкретной квартире ничего не течёт. После нескольких бесплодных попыток у активистов просто "опустились руки" и они отказались дальше заниматься проблемами дома. Недобросовестная управляющая компания получила свои деньги и забыла о жильцах и их проблемах. А дом тем временем продолжал разваливаться.

Совет дома - это законодательный ответ на такие ситуации. Даже если в договоре управления отсутствуют полномочия совета дома, они прямо прописаны законом и имеют обязательную силу для всех сторон, в том числе и для УК.

Чтобы собственники наконец начали быть хозяевами своего дома, необходимо запустить главный рабочий механизм - принятие решений на общем собрании и контроль за их исполнением.

Именно для этого законодатель предусмотрел обязанность собственников избрать совет дома там, где управлением зани́маются УК. В силу закона совет дома обеспечивает выполнение решений общего собрания собственников, вносит предложения, связанные с управлением, содержанием и распоряжением общим имуществом дома, осуществляет контроль за работами и услугами управляющей компании.

При выборе УК именно совет дома наделён правом от имени собственников предварительно рассматривать проекты договоров управления и их условия, делать своё заключение и выносить его на обсуждение собственников для окончательного принятия решения. Только председатель совета вправе вступить в переговоры по условиям договора управления домом. А если собственники его уполномочат доверенностью или решением собрания, то и подписать от их имени такой договор.

Именно так был подписан договор управления в нашем доме на предложенных собственниками условиях. И он действует до сих пор.

Отдельный не уполномоченный собственник это делать не вправе. Не может он и единолично внести изменения в договор.

Полномочия совета дома по контролю за качеством работ и услуг управляющей компании также прописаны в Правилах предоставления коммунальных услуг (постановление правительства РФ 354). Именно председатель совета дома вместе с двумя другими потребителями подписывает акт проверки качества коммунальной услуги в помещении в случае не явки надлежаще извещенного исполнителя (п. 110(1)Правил). Аналогичный порядок и в отношении жилищных услуг.

Также члены совета дома входят в комиссию при установлении факта временно проживающих в помещении граждан и подписании соответствующего акта (п.56(1)Правил). На основании этого акта гражданам начисляется оплата за все коммунальные платежи, в расчёте которых используется количество проживающих.

В своей практике мне, как председателю совета дома, не раз доводилось подписывать такие акты.

Это позволило жителям моего дома получать своевременно перерасчеты за неоказанные или некачественные услуги УК, а также не платить лишнего за отсутствующих жильцов или наоборот учесть временно проживающих граждан (о том как составлять такие акты - отдельный разговор, о котором я расскажу в другой раз).

Собственники также могут предоставить совету дома и другие дополнительные полномочия. Например, мне поручали подать заявку от имени собственников для участия дома в конкурсе на дворовое благоустройство по программе "комфортная среда", подписывать акты приёмки в состав домового имущества элементов детской площадки от муниципалитета и многое другое.

Только активно работающий совет дома и председатель способны обеспечить жильцам дома паритет в отношениях с УК, наладить контроль за качеством её услуг и работ, а также использование домового имущества (в том числе земельного участка).

Именно поэтому совет дома так нужен собственникам.

Бывает, в разговорах с жителями других домов, некоторые жалуются на своего председателя совета дома. Мол, ничего не делает или того хуже - сговорился с УК и подписывает все акты, которая та ему подсовывает.

Правда это или только субъективное мнение недоброжелателя - в каждом конкретном случае необходимо разбираться. А возможно ни то, ни другое. У людей могло произойти эмоциональное выгорание, усталость от общественной нагрузки. Особенно часто это происходит когда отсутствует поддержка от других собственников.

Но в любом случае собственникам никто не мешает в любое время инициировать переизбрание совета дома и кому-то другому взять домовые проблемы на себя.

Как это делала я - расскажу в следующих статьях.

Оригинал статьи по ссылке