Вчера нашло литературное вдохновение, выдал несколько постов и вспомнил один скрин из карты зонирования Генплана Сочи.

Этот скрин (#1) я делал, когда выбирал себе варианты. Участки расположены в Хостинском районе города, Курортный проспект 108 (Сан сити, сверху дороги, красный цвет), 105А (Актер-Гелекси и санаторий Актер) выделено голубым, 105Б (Королевский парк) выделено красным.

А тут (скрин #2) мы видим интересующий нас красный цвет. Т.е. Сан сити и Королевский парк все нормально. А что с Актер-Гелекси?

А вот тут засада (это про цвет участка под Актер-Гелекси). Как видим по цвету, у данного здания очень большие проблемы. Риэлторы будут говорить, что все прекрасно, в судах все решили. Никто не скажет, что существует иск Прокуратуры по прекращению аренды земли под данным зданием за несоответствие целеиспользования. Что четко сочетается с цветом участка на карте зонирования Генплана Сочи. На таком цвете должен быть только санаторий. И никак не жилой дом. А вот риэлторы как раз очень активно водят иногородних в этот комлекс. И даже называют его элитным. Хотя он никакого отношения к этому урыоню не имеет. Да, хороший бизнес. Но не более. Соответственно, ценники на данный комплекс завышены, как минимум 2 раза без учета ситуации с участком.

Это была первая часть проверки. Которую можно сделать даже на расстоянии. Вторая часть состоит уже из посещения выбранных объектов (лично или хорошим знакомым, не риэлтором!). Основное, что необходимо посмотреть на месте, это наличие крупных строек вблизи объекта. Они будут прямо влиять в сторону снижения цены в ближайшие год-два, пока строится объект. Так, купившие по верху в Хаяте и Александрийском маяке очень нехорошо попадают из-за строек рядом. Как минимум, до завершения строительства рядом.

В предыдущем после писал, что нужно сравнить цены на предложения с хорошим ремонтом и плохим. Если разница примерно равна стоимости хорошего ремонта, лучше взять с ним. В Сочи огромная проблема с выполненением ремонта. Дорого, плохо по спецам, отвратительно по качеству, если "не стоишь над душой все время". Если рассматривать параметр "расстояние до моря", необходимо самому пройти и посмотреть это расстояние. При мне риэлтор рассказывает по телефону про "5 минут до моря пешком", хотя там гора крутая и перепад от моря до здания около 700 метров и на машине даже я доеду минут за 10.

По "отжиманию цены". Чтобы Вам не говорили риэлторы, больше 5% от стоимости заявленной (если она в рынке, квартира с хорошим ремонтом в доме, который не под снос), никто не будет скидывать. Представления с большими скидками для приезжих делают в некоторых агентствах, когда ведут в здание со средней ценой за квадрат по 460-520 и "акттвно отторговывают в сторону клиента" цену с 800 за квадрат до 600, а покупатель радуется такой скидке и бежит заключать ДКП. Поэтому необходимо посмотреть по объявлениям на агрегаторах все цены в данном доме (сразу обрезая фейки ниже 300 за м² в домах комфорт, 400 и ниже в бизнесе и 500 и ниже в элитке и псевдо-элитке). Чтобы понимать, из чего формируется "скидка".

Дополнительно, для понимания цены приобретаемой недвижимости, в ней "будут сидеть" 5-10% риэлторских (за что?), которые им дает продавец. Некоторые, особо рьяные риэлторы могут еще заключать с покупателем договор на предоставляет риэлторских услуг и брать 150-500к за поиск квартиры. Так сказать, приятный бонус. Поэтому, необходимо сразу у покупателя уточнить, какой % в сумме у риэлтора и уже с этой суммы отторговать. В итоге 5% скинет покупатель и 2-2.5% скинет риэлтор (за счет своей комиссии) с цены квартиры. И цена уже будет приятно ниже.

Конечно, можно найти вариант "напрямую", но для не местных он практически равен нулю.

Важный апдейт. Все цены выше, поиск объектов для инвестирования относится только к категории квартиры и аппартаменты (жилые помещения - аппартаменты будет написано в выписке ЕГРН). ЖП (жилые помещения просто будет написано в выписке ЕГРН) забыть, что такое существует. Потом их не продать по нормальной цене. Обычно такие ЖП в домах, которые вводили по суду и помещения разделяли долями.

Обратился знакомый, попросил найти ему на июнь/июль квартиру. Уточнил район, лимит на месяц. Решил начать с Авито, попробовать найти напрямую, без отката риэлтора. Цены на аренду знаю идеально, где фейки, где реальные предложения.

Бросилось несколько неадекватных объявлений. При обычной цене аренды в районе 60-70, там стоят ценники 250-350. Где обычно в месяц 100, там 400-450. Думаю, может что-то случилось и резко аренда улетела в космос? Написал нескольким риэлторам адекватным, которые сдают аппартаменты и квартиры. Спрашиваю, что случилось с ценами на аренду, может я сам слишком дешево сдал свою недвижимость (так сказать "продешевил")? Попросили меня скинуть объявления на Авито которые нашел. Скинул. Мне пишут, что это 100% левые ценники за аренду, так как все сдают по обычным (которые я указал выше) и никакого роста цены на аренду резкого нет.

Стал копать дальше информацию по этим обьявлениям. Написал уже знакомым риэлторам, которые занимаются продажей недвижимости в этих ЖК. Обрисовал ситуацию. И тут меня очень удивили. Все оказалось гораздо интереснее, чем я мог подумать.

В последние месяца 3-3½ в Сочи много запросов на недвижимость не для жизни, а именно арендную (не жить, а сдавать в аренду после приобретения). Причём, клиенты начали спрашивать не просто конкретные районы, а те варианты недвижимости, которое хорошо сдаются в аренду, прося какие-то подтверждения хорошей сдачи в прошлом (что квартира постоянно сдается и при этом по хорошей цене).

Такой вариант мне знаком, так как недавно сам занимался поиском такого варианта и относительно в нем преуспел. Пришлось даже ради этого варианта продать по низу рынка свою квартиру, но это того стоило. В таком поиске мне было легче его найти, так как местный и было понимание, что конкретно искать.

Так вот, возвращаясь к теме этого повествования, для таких клиентов, чтобы они купили объекты недвижимости под сдачу в аренду и создаются такие левые объявления с сильно завышенной ценой, чтобы клиент повёлся на такой высокий заработок и быстрее купил этот объект недвижимости. А то, что потом он ее будет сдавать по обычной цене (летом точно сдаст, а вот в "мертвые месяцы" она у него будет стоять даже по такой цене) никого не волнует, так как 5% за квартиру получены и освоены. А самому клиенту всегда можно сказать, что по такой цене сдавалось, а вот почему новый хозяин не может сдать, не понятно.

Надо будет еще промониторить ценник продажи этих самых объектов недвижимости, под которые создаются такие объявления. Что-то мне подсказывает, что цены на них будет немного повыше, чем на другие в этом же доме.

Давно я обещал своим подписчикам рассказать про эту гнилую тему, и вот собрался с силами и воспоминаниями. Итак, 2015 год, только отгремела Олимпиада, я живу в Сочи, загорать не хочу, бухать не хочу, решил узнать риэлторскую кухню. На всех работных сайтах они вешают вакансии с указанием астрономических зарплат. Я не знаю можно ли правилами Пикабу указывать реальные названия, но я укажу, а модераторов прошу поправить если нельзя. В общем пришел в компанию Аспект-Недвижимость. Офис у них располагался на самой понтовой сочинской пешеходной улице, (аналог московского Арбата), ул. Навагинская 7, в здании огромного длинного торгового центра, на третьем этаже. Большое помещение, около 200 м.кв, разделенное стеклянными стенами на кабинеты , переговорную, и большой рабочий зал со столами выставленными рядами. Структура компании состояла из директора, трех начальников отделов, бухгалтера, юриста и айтишника, так же есть два водителя на двух минивенах брендированных логотипами компании. Причем все они были бывшими сотрудниками компании Винсент-Недвижимость которые решили отпочковаться, украли базу данных в своей компании и организовали свою контору. Это было понятно так как на всех фото объектов в базе стояли вотер-марки Винсент-Недвижимости)))) Каждый начальник отдела рулит коллективом из 20-30 рабов. Все весьма представительно и пафосно. Легко прошел собеседование узнал условия работы. Условия были таковы, каждому новичку выдается корпоративная сим-карта для работы, и создается личный кабинет на их сайте а так же на всех остальных сайтах типа Авито, Циан, и прочих. Пароли выдаются айтишником. Все звонки и все объявления подаются строго со служебных номеров. За этим четко следят, что бы вы не затеяли свою игру на их площадке. Все столы уставлены служебными ноутбуками , с Линуксом, на которых можно работать в офисе, уносить никуда нельзя. Работать можно с любого свободного. Каждый день проводятся обязательные мотивационные встречи на которых начальники отделов и часто с участием директора рассказывают лохам как очень скоро на головы этих лохов прольется денежный дождь. Рассказываются удивительные истории про озолотившихся риэлторов и прочее. То есть типичное жесткое сектантское нейролингвистическое программирование. Коллектив сотрудников набирается исключительно из "понаехов", беженцев из ДНР , и прочих всяких нищебродов со всей страны. В процессе руководство отсеивает не устраивающих их кандидатов по различным признакам. В первую очередь убрали тех кто не поддается на программирование, потом косноязычных, кто не умеет грамотно разговаривать, потом тех кто слишком много вопросов задает и с не презентабельной внешностью.. Таким образом формируется рабочее стадо. Надо сказать что никакой зарплаты не платят. Даже ничтожной окладной части нет. То есть все начинают работать бесплатно в расчете на некие будущие небесные миллионы и прожирая свои финансовые подушки с которыми приехали в Сочи. Полное обновление коллектива происходит за пару месяцев, лохи понимают что ничего не заработают, деньги заканчиваются и они уходят в сектора реальной экономики, появляются новые партии "понаехов", и все начинается сначала.. В течении первых недель проводятся интенсивные экскурсии по различным объектам недвижимости, ознакомление, учат как надо про эти объекты рассказывать, что надо подчеркнуть а о чем надо умолчать. Те у кого есть личные машины оказываются в плюсе, так как пешком по сочинским горкам не набегаешься. В течении каждого рабочего дня каждому сотруднику надо в обязательном порядке выложить на Авито и Циан минимум сотню объявлений на каждый. Это план минимум. Конечно эти все объявления фейковые, особенно по части цены. Это приманка. Задача поймать звонок от клиента, а уж дальше начнется втюхивание и обработка. И вторая цель всех этих сотен повторяющихся объявлений, это не дать прорваться среди них настоящим реальным продавцам собственникам. Замылить среди моря фейков объявления реальных продавцов. Так как при таком шквале публикуемых объявлений от различных агентств реальное объявление от обычного собственника улетает вниз моментально, оказываясь на каких то сотых страницах где его уже никто не найдет. Но это не означает что оно прошло незамеченным. У риэлторов установлена специальная программа АТОН, она способна вычислять обычные объявления из всей массы фейковых, подаваемых любыми агентствами. И все хором начинают кидать жалобы на эти частные объявления. Их очень быстро блокируют. А собственнику начинают названивать риэлтора с предложениями представлять их интересы по продаже. Сам принцип работы таков, если вдруг появился реальный покупатель, и его интересует квартира в определенном ЖК, то его надо притащить в этот ЖК и обязательно зарегистрировать его в отделе продаж. Пусть даже если в этот раз он ничего не купит, если он придет позже, типа "самостоятельно", то застройщик все равно обязан отстегнуть комиссию 10% риэлтору за то что именно он привел клиента. Многие клиенты так пытаются хитрить, посмотрев объект с помощью риэлторов возвращаются потом сами напрямую в отдел продаж. Теперь расскажу про комиссию. 10%. Например продалась квартира за 10 млн, ваша грязная прибыль 1 млн, из них 40% забирает контора, 10% может забрать начальник отдела если об этом была предварительная договоренность. Но это только в том случае если вы всю сделку ухитрились провести сами. Так бывает очень редко, ибо намечающиеся сделки очень четко отслеживаются руководством, и если клиент реальный то простого риэлтора легко могут отодвинуть от сделки, вплоть до полной блокировки телефона и всех аккаунтов. У меня была иная ситуация, которая наиболее распространена. Это типа "кидок со стороны застройщика". То есть я привел клиента в ЖК, зарегистрировал его в отделе продаж, через неделю он созрел и купил там двухкомнатную квартиру, мне положена комиссия, я обращаюсь к директору агентства. Он заявляет что застройщик не хочет платить комиссию, застройщики там имеют чеченское происхождение, "ну мы же не будем с ними из за вас ссориться", Все, занавес. Надо сказать что все эти условия о комиссиях , процентах, имеют сугубо словесные договоренности, ни единого документа подтверждающего эти условия я никогда не видел. Так что можно работников спокойно всех кидать легко. Никаких договоров никто не заключает. Еще было такое когда начальник отдела перехватила сделку, т.е я веду переговоры с клиентом, в один из дней этот клиент просто перестает брать от меня трубку. Так часто бывает, это не удивительно. Но позже я узнаю что клиенту позвонила начальник отдела, красиво представилась, заявила что теперь она сопровождает эту сделку, дала мне ряд нелицеприятных очерняющих характеристик, типа он не опытный, может забухать и пропасть, и прочее. И самое интересное, каким то образом мне на служебном номере отключили возможность дозвониться до клиента, и клиент не мог мне позвонить. Я его встретил случайно на улице и он рассказал мне все это.

Помню как нам в продажу поставили квартиры в падающем доме, https://sochi1.ru/text/incidents/2023/04/14/72217898/

и пох что дом падает, продавайте.

В общем я могу очень долго рассказывать про этот грязный мир риэлторов, но что то заебался писать. Если кому то нужен просто совет могу подсказать что то, если знаю.

Хочу с вами поделиться лайф-хаком как можно риэлторов использовать бесплатно в качестве такси. И пусть они меня за это проклянут. Это работает во всех городах, не только в Сочи.

Если вам например надо доехать из центрального Сочи куда нибудь в Адлер, то на карте ищете рядом с вашим конечным адресом какой-нибудь ЖК, желательно премиум класса. Потом звоните в крупное агентство и говорите, хочу посмотреть квартиры в этом ЖК. На следующий день, или в этот же день, как договоритесь, за вами присылают представительский служебный минивен с водителем, риэлтором и бесплатной водичкой в салоне, вас везут туда попутно пытаясь втюхать что то еще, вы важно надуваете губы, благосклонно киваете, вас привозят на место. Вы тратите 10 минут на осмотр и говорите "спасибо я подумаю", и сваливаете в туман, туда куда вам надо. Бить вас не будут, хватать за руки тоже ))))

В Сочи цена за 1м² в элитных ЖК - около 1 400 000 ₽. Дороже только в Монако и Гонконге.

В Сочи все стабильно, через сколько на первое место по миру?)))


Источник рбк