Какую недвижимость не нужно покупать в Сочи на одном примере⁠⁠

Вчера нашло литературное вдохновение, выдал несколько постов и вспомнил один скрин из карты зонирования Генплана Сочи.

Этот скрин (#1) я делал, когда выбирал себе варианты. Участки расположены в Хостинском районе города, Курортный проспект 108 (Сан сити, сверху дороги, красный цвет), 105А (Актер-Гелекси и санаторий Актер) выделено голубым, 105Б (Королевский парк) выделено красным.

А тут (скрин #2) мы видим интересующий нас красный цвет. Т.е. Сан сити и Королевский парк все нормально. А что с Актер-Гелекси?

А вот тут засада (это про цвет участка под Актер-Гелекси). Как видим по цвету, у данного здания очень большие проблемы. Риэлторы будут говорить, что все прекрасно, в судах все решили. Никто не скажет, что существует иск Прокуратуры по прекращению аренды земли под данным зданием за несоответствие целеиспользования. Что четко сочетается с цветом участка на карте зонирования Генплана Сочи. На таком цвете должен быть только санаторий. И никак не жилой дом. А вот риэлторы как раз очень активно водят иногородних в этот комлекс. И даже называют его элитным. Хотя он никакого отношения к этому урыоню не имеет. Да, хороший бизнес. Но не более. Соответственно, ценники на данный комплекс завышены, как минимум 2 раза без учета ситуации с участком.

Это была первая часть проверки. Которую можно сделать даже на расстоянии. Вторая часть состоит уже из посещения выбранных объектов (лично или хорошим знакомым, не риэлтором!). Основное, что необходимо посмотреть на месте, это наличие крупных строек вблизи объекта. Они будут прямо влиять в сторону снижения цены в ближайшие год-два, пока строится объект. Так, купившие по верху в Хаяте и Александрийском маяке очень нехорошо попадают из-за строек рядом. Как минимум, до завершения строительства рядом.

В предыдущем после писал, что нужно сравнить цены на предложения с хорошим ремонтом и плохим. Если разница примерно равна стоимости хорошего ремонта, лучше взять с ним. В Сочи огромная проблема с выполненением ремонта. Дорого, плохо по спецам, отвратительно по качеству, если "не стоишь над душой все время". Если рассматривать параметр "расстояние до моря", необходимо самому пройти и посмотреть это расстояние. При мне риэлтор рассказывает по телефону про "5 минут до моря пешком", хотя там гора крутая и перепад от моря до здания около 700 метров и на машине даже я доеду минут за 10.

По "отжиманию цены". Чтобы Вам не говорили риэлторы, больше 5% от стоимости заявленной (если она в рынке, квартира с хорошим ремонтом в доме, который не под снос), никто не будет скидывать. Представления с большими скидками для приезжих делают в некоторых агентствах, когда ведут в здание со средней ценой за квадрат по 460-520 и "акттвно отторговывают в сторону клиента" цену с 800 за квадрат до 600, а покупатель радуется такой скидке и бежит заключать ДКП. Поэтому необходимо посмотреть по объявлениям на агрегаторах все цены в данном доме (сразу обрезая фейки ниже 300 за м² в домах комфорт, 400 и ниже в бизнесе и 500 и ниже в элитке и псевдо-элитке). Чтобы понимать, из чего формируется "скидка".

Дополнительно, для понимания цены приобретаемой недвижимости, в ней "будут сидеть" 5-10% риэлторских (за что?), которые им дает продавец. Некоторые, особо рьяные риэлторы могут еще заключать с покупателем договор на предоставляет риэлторских услуг и брать 150-500к за поиск квартиры. Так сказать, приятный бонус. Поэтому, необходимо сразу у покупателя уточнить, какой % в сумме у риэлтора и уже с этой суммы отторговать. В итоге 5% скинет покупатель и 2-2.5% скинет риэлтор (за счет своей комиссии) с цены квартиры. И цена уже будет приятно ниже.

Конечно, можно найти вариант "напрямую", но для не местных он практически равен нулю.

Важный апдейт. Все цены выше, поиск объектов для инвестирования относится только к категории квартиры и аппартаменты (жилые помещения - аппартаменты будет написано в выписке ЕГРН). ЖП (жилые помещения просто будет написано в выписке ЕГРН) забыть, что такое существует. Потом их не продать по нормальной цене. Обычно такие ЖП в домах, которые вводили по суду и помещения разделяли долями.