Товарищи, возникает вопрос: как не попасть в такую же историю? И тут всё просто решается - действуем в несколько шагов:

1. Связываемся с продавцом квартиры и договариваемся о том, что он точно-точно хочет продать свою квартиру (далее - Квартира).

2. Составляем договор о намерениях следовать плану (который будет ниже) и подписываем его вместе у нотариуса (нотариус в 1-й раз проверяет дееспособность, адекватность и неподвоздейственность продавца).

3. Покупаем у продавца долю в 1/3 (одна треть) Квартиры - договор купли-продажи составляется в присутствии нотариуса (нотариус во 2-й раз проверяет дееспособность, адекватность и неподвоздейственность продавца).

4. Заключаем с продавцом Договор Мены Квартир (погуглите что это такое). В договоре мены прописываем обмен имеющейся 1/3 доли Квартиры на 2/3 доли квартиры, имеющихся в распоряжении Продавца, с доплатой - в присутствии нотариуса (нотариус в 3-й раз проверяет дееспособность, адекватность и неподвоздейственность продавца).

5. Выкупаем у продавца оставшуюся 1/3 долю Квартиры через новый (ещё один) договор купли-продажи - в присутствии нотариуса (нотариус в 4-й раз проверяет дееспособность, адекватность и неподвоздейственность продавца).

6. При возникновении у продавца позыва "отменить" сделку, просто спрашиваем: "какую из сделок отменить?". Интересно, что он ответит, если каждый этап проводить через месяц после предыдущего? Продавцу придётся доказывать в суде, что он был под воздействием мошенников 4 раза подряд в течение 4 месяцев, причем на 2й месяц мошенники ему посоветовали выменять свою квартиру на свою же. Как думаете, суд ему поверит? И если отменить одну из указанных сделок, то что будет с оставшимися? Скорее всего, суд не будет связываться с такой занятной темой...

Уже понятно, что всякие справки из ПНД и прочие медицинские освидетельствования не помогают защитить добросовестных покупателей при покупке жилья на вторичном рынке от внезапных исков в суд с требованием признать сделку недействительной и вернуть квартиру. Потому что в соответствии с ч. 1 ст. 178 ГК РФ сделка, совершённая под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной [...], если [...] сторона не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел. Конец цитаты.

Фактически это означает, что между юридической и умственной дееспособностью, которая подтверждается медицинскими документами, и не нахождением под влиянием заблуждения нет знака равенства, это разные вещи. И именно этим пользуются обманщики.

Как заткнуть эту брешь в нашем законодательстве? Подкрепить договор купли-продажи распиской от продавца, примерно следующего содержания, основанной на положениях этой самой 178 статьи ГК РФ:

Я, Иванов Иван Иванович, dd.mm.yyyy г.р., паспорт серия xxxx номер xxxxxx, выдан dd.mm.yyyy г. органом таким-то код подразделения xxx-xxx, зарегистрированный по адресу: ... (далее - Продавец) продал Ивановой Иванине Ивановне, dd.mm.yyyy г.р., паспорт серия xxxx номер xxxx, выдан dd.mm.yyyy г. органом таким-то код подразделения xxx-xxx, зарегистрированной по адресу: ... (далее - Покупатель), квартиру кадастровый номер xx:xx:хххххх:ххх, расположенную по адресу: ... (далее - Квартира), на условиях, указанных в дороворе купли-продажи №б/н от dd.mm.yyyy г. (далее ДКП).

Настоящим заявлением подтверждаю, что:
1) заключил(а) с Покупателем ДКП полностью осознавая свои действия, по собственной воле, не находясь под влиянием заблуждения и/или давлением со стороны родственников и/или третьих лиц, включая любых представителей законодательной, исполнительной или судебной власти Российской Федерации или тех, кто представляется таковыми;
2) сделка с Покупателем совершена мною в личных интересах, не связанных с любыми тайными, секретными или специальными операциями правоохранительных органов Российской Федерации и/или Центрального Банка Российской Федерации;
3) я не собираюсь передавать вырученные от продажи Квартиры денежные средства третьим лицам, не являющимся моими родственниками или знакомыми, и/или любым представителям законодательной, исполнительной или судебной власти Российской Федерации или тем, кто представляется таковыми;
4) на момент подписания ДКП не соблюдается ни одно из условий, предусмотренных ч. 1-2 ст. 178 ГК РФ, необходимых для признания недействительной сделки между Продавцом и Покупателем.

Дата
Подпись
Расшифровка

Заверить у нотариуса сразу после подписания ДКП на квартиру. Если продавец такую расписку писать отказывается - повод задуматься на тему добросовестности продавца.

Если же после всё-таки вскроется, что бедная бабушка была под чьим-то влиянием, на основании этой расписки можно подать встречный иск в суд уже на неё саму, всё по той же прекрасной 178 статье ГК РФ.

Подобная расписка может служить доказательством того, что покупатель был введён в заблуждение продавцом (относительно осознанности самого продавца). Покупатель не пошёл бы на эту сделку, если бы знал о действительном положении дел у продавца. И тогда сторона, по иску которой сделка признана недействительной (покупатель), вправе требовать от другой стороны возмещения причинённых ей убытков, если докажет, что заблуждение возникло вследствие обстоятельств, за которые отвечает другая сторона (продавец). Конец цитаты.

Интересно мнение юристов на этот счёт.

UPD:
Почитала ещё несколько статей по делу Долиной-Лурье. Хамовнический суд отжигает. Они там использовали формулировку, типа "покупатель не предпринял действий для проверки сделкоспособности продавца в процессе обсуждения и заключения сделки". Не прямая цитата, но общий смысл такой.

Будто бы Лурье могла понимать, что Долина ведёт себя странно, и воспользовалась положением, чтобы купить квартиру по цене сильно ниже рынка. И поэтому Лурье сама виновата, недобросовестный покупатель. А Долина несчастная жертва, и квартиру надо ей вернуть.

Ну то есть это буквально означает, что покупатель недвижимости на вторичном рынке должен за ручку провести продавца по всем обследованиям, которые принимаются во внимание в статьях 177, 178 и 179 ГК РФ. И ещё желательно зафиксировать на бумаге и видео вообще весь процесс общения с продавцом о сделке и квартире, чтобы было видно, что никаких признаков нахождения под чужим влиянием продавец не подавал.

Со знакомыми риелторами накидали пункты, по которым они теперь будут подбирать квартиру на вторичке, 3 пункта с логическим И, по идее минимизируют риски:


1. Задаем вопросы по чек листу перед покупкой квартиры ( его в свое время сделал домклик, по ответам можно понять стоит ли связываться с квартирой);
2. Смотрим квартиры которые продаются более 3-х месяцев и по рыночной цене (мошенникам, как правило нужна быстрая продажа);
3. Смотрим квартиры, где есть цепочка встречных сделок, то есть продавец одновременно покупает новую квартиру, желательной большей площади (есть целевое расходование средств);
4. Смотрим варианты, когда у собственника несколько квартир, он живет в другой квартире несколько лет, а квартира на продажу была инвестиционная;
5. Лучше, если квартиру продает семейная пара (трудно заморочить сразу несколько человек);
6. Хорошо, когда у квартиры несколько собственников ( например квартира куплена в долевую или совместную собственность);
7. Продавец продает свою квартиру из под залога банка и есть не выплаченная ипотека, и не 10% а процентов 50 от стоимости квартиры (есть целевое расходование средств);
8. На сделку по купле-продаже квартиры приглашайте родственников продавца, либо попросите, чтобы на этапе переговоров или на показе квартиры были родственники.

Можете свои добавлять.
Да, выбор сужается, но лучше уж так, чем никак.

*************************************
Эти и многие другие вопросы, я разбираю на канале
"О финансах на человеческом"
https://t.me/fincredforyou

Аренда объектов стрит-ритейла в Москве подешевела за сентябрь на 5%

За сентябрь 2025 года в Москве ставки аренды в крупных торговых помещениях стрит-ритейла после периода активного роста снизились на 5%, уменьшилась и цена продажи такой недвижимости. Впрочем, эксперты называют снижение временным явлением, поскольку низкая вакантность на торговых улицах Москвы сможет вновь подтолкнуть ставки аренды к росту.

За сентябрь ставки аренды помещений формата стрит-ритейла площадью от 300 кв. м на торговых улицах Москвы впервые за два года активного роста снизились на 5%, до 2 тыс. руб. за 1 кв. м в месяц, по данным инвестиционной платформы Simple Estate. За сентябрь текущего года также уменьшилась и стоимость покупки таких помещений — на 2%, до 280 тыс. руб. за 1 кв. м. При этом год к году арендные ставки в этом сегменте увеличились на 3%, стоимость продажи продемонстрировала прирост на 9%.

Снижение объясняется охлаждением рынка: в связи со снижением ключевой ставки ЦБ собственники готовы предлагать свои помещения по более мягким ставкам, отмечает вице-президент Союза торговых центров Павел Люлин.

Это вызвало интерес у частных инвесторов, которые быстро выкупили ликвидные пустующие лоты по низким ценам, считает гендиректор Simple Estate Никита Корниенко. По словам эксперта, сейчас на рынке остались в основном дорогие объекты.

Инвестиционная активность готового арендного бизнеса в стрит-ритейле обусловлена его оптимальной доходностью и низкой волатильностью, отмечает Павел Люлин. Такая недвижимость в Москве окупается примерно за период от семи с половиной до 13 лет, говорит руководитель направления торговой недвижимости консалтинговой компании IBC Real Estate Владимир Чернусь. Особенным спросом пользуются компактные торговые помещения до 300 кв. м, которые, напротив, за первый месяц осени выросли в цене на 3%, год к году — на 8%, до 460 тыс. руб. за 1 кв. м, аренда таких пространств за этот же период подорожала на 5%, в сравнении с аналогичным периодом прошлого года — на 11%, до 3,3 тыс. руб. за 1 кв. м в месяц, следует из подсчетов Simple Estate.

Самым устойчивым арендатором для торговых площадей являются продуктовые магазины, поскольку эти точки обладают высоким трафиком и прогнозируемым оборотом, добавляет господин Люлин.