Тут опять мне опять в панамку напихали, что мол ипотека это хорошо. Я так не считаю. Просто думать надо заранее и у всех с этим проблемы. Вот как я решал вопрос с первой недвижимостью.
Возвращаюсь я значит из армии, отслужив 2 года, летом 1997 года. Мне соответственно 21. Возвращаюсь куда? Правильно, к родителям. Молодой, здоровый, накачанный и с десятком низкоразрядных рабочих профессий (в армии скучно было, зато корочки давали). Восстанавливаюсь в институте, живу, учусь, подрабатываю как то... и за полгода-год до меня доходит что с родителями жить как то не комильфо. Ни девку привести, ни прибухнуть ну и вообще. Начинаю искать варианты. Денег почти нет, заработок средний по городу. Ну да 1000р в месяц. Средний ценник на квартиры начинается от 5000 за квадрат (не, я это не запомнил, это я сейчас подсмотрел). Упёрся в шабашки и за пол года смог отложить аж целых 15 тыщ рублей (традиционно на то время в долларах), за что опять пропустил год в институте. Это кстати много, больше среднегодовой зарплаты. Но не квартира, да...
И тут значится случается ОНО. Событие. Одна из многочисленных знакомых (а их у меня из за хобби реально много), сообщает что в соседнем с ней доме, драчливый старик алкоголик продаёт комнату. В двухкомнатной квартире. Чтобы было понимание, соседний дом это такая микросталинка. То есть кирпичная двухэтажка с толстенными стенами, на 8 квартир и перекрытиями на основе БУ рельс. Зато место приличное. Так вот, в остающейся комнате желает жить сам, а комнату продаёт потому что жить то на что то надо. Приезжаю с чекушкой, осматриваю. Хочет много. Прям по рыночной цене. Тыкаю ему в недостатки, слово за слово, сбиваю цену в пополам. А комната надо сказать 24 квадрата, прилично то есть. Даже с учетом сбитой цены, получается примерно 100 баксов за квадрат, и бакс где то 25 стоит. Ну как вы понимаете, денег у меня ровно на четверть комнаты. Ага, думаю я, и говорю, мол расписка с нотариусом тебя на остальную сумму устроит, один хер пропьёшь ведь? Он немножко покочевряжился, и короче через два дня начали оформление документов. Отдал ему имеющиеся 600 баксов и написал расписку ещё на 1800. Ну и переехал. С первых же свободных денег поставил железную дверь, потихоньку сам сообразил мебель и стеллаж под снарягу. Комп у меня уже был к тому времени. А что ещё надо начинающему айтишнику? Ну да, пару раз пришлось настучать совладельцу квартиры по морде, когда он в пьяном угаре вдруг решил качать права. Но в целом, жили мирно, учитывая что из общих помещений мне изредка требовался сортир и всё. Так в 23 года у меня появилось собственное жильё. Но ещё не квартира.
А тут ещё подфартило, расписку писал в долларах, а кто помнит, после 2000 года, зарплаты в долларах начали прилично так расти. Короче, за 2 года выплатил остатки. Конечно, за каждую зелёную бумажку брал с него расписку, кои хранились у родителей. А ещё через пару лет, этот почтенный старикашка уснул пьяный и с сигаретой. Ну пожар. Ну как пожар... от огня ущерба было меньше чем от пожарных. Дедушка не выжил, его комната в труху, моя почти не пострадала... Достаточно быстро нашелся какой то наследник аж из Волгограда (всё дело происходит в Новосибирске), радостно приехал осматривать свалившееся на него счастье в виде полуквартиры, но увидев состояние резко погрустнел. Особенно представив стоимость ремонта. Вторым его вопросом было, сколько ты за это (оставшаяся часть квартиры) дашь? Я чот посмотрел на него и решил обнаглеть, назвав ценник в 50 баксов за квадрат (это в 5 раз ниже рынка нормальной квартиры). Сторговались на 80. И тут передо мной встала проблемка. Мне 25, работа хорошая уже есть, а вот с накоплениями пока не очень... пришел на работу к самому большому начальнику и говорю - дай денег. Ну не так конечно, там было что то вроде - не буде ли любезен многоуважаемый Джинн... но суть такая. Начальник на меня тупо посмотрел, потом умно посмотрел, открыл сейф, дал денег и сказал - ну на. Правда зарплата упала ровно в два раза, на приличный промежуток времени, но зато вместе с этим получил первое в жизни повышение до начальника смены техподдержки. Так, в 2003 году в возрасте 27 лет у меня появилась первая, своя, честно заработанная двушка на 54 квадрата. Без ипотек и кредитов. Да, после пожара. Да с некоторыми долгами. Но с ними удалось достаточно быстро расправится. Руки на месте, ликвидация последствий заняла около года в ленивом темпе. И собственно всё.
Варианты исполнения и оформления фасада могут быть разные - картинки приведены для примера. На цене это скажется не сильно
Модульная технология строительства предполагает, что дом/часть дома готовится на заводе и в готовом виде - с отделкой и коммуникациями привозится на место.
Модули из бетона предлагают несколько компаний (некоторые из них по совместительству занимаются трансформаторными подстанциями - есть в Москве, Питере и т.д.)
Долговечность - 100-150 лет, монолитный бетон.
Цены - около 30 тыр/м2, голая бетонная коробка.
примерно 2500х5060х2880(31802500х5060х2880(3180) мм 280000 руб.
- это ответ одной московской компании. Даже дешевле 3д печати
То есть модуль готовится на заводе (либо бетонная коробка либо под ключ), привозится и устанавливается по месту.
Вчера нашло литературное вдохновение, выдал несколько постов и вспомнил один скрин из карты зонирования Генплана Сочи.
Скрин #1 карты зонирования Генплана Сочи.
Этот скрин (#1) я делал, когда выбирал себе варианты. Участки расположены в Хостинском районе города, Курортный проспект 108 (Сан сити, сверху дороги, красный цвет), 105А (Актер-Гелекси и санаторий Актер) выделено голубым, 105Б (Королевский парк) выделено красным.
Скрин #2 (пояснение цветом, какое строительство разрешено на интересующих нас участках).
А тут (скрин #2) мы видим интересующий нас красный цвет. Т.е. Сан сити и Королевский парк все нормально. А что с Актер-Гелекси?
Скрин #3 (продолжение скрина #2).
А вот тут засада (это про цвет участка под Актер-Гелекси). Как видим по цвету, у данного здания очень большие проблемы. Риэлторы будут говорить, что все прекрасно, в судах все решили. Никто не скажет, что существует иск Прокуратуры по прекращению аренды земли под данным зданием за несоответствие целеиспользования. Что четко сочетается с цветом участка на карте зонирования Генплана Сочи. На таком цвете должен быть только санаторий. И никак не жилой дом. А вот риэлторы как раз очень активно водят иногородних в этот комлекс. И даже называют его элитным. Хотя он никакого отношения к этому урыоню не имеет. Да, хороший бизнес. Но не более. Соответственно, ценники на данный комплекс завышены, как минимум 2 раза без учета ситуации с участком.
Это была первая часть проверки. Которую можно сделать даже на расстоянии. Вторая часть состоит уже из посещения выбранных объектов (лично или хорошим знакомым, не риэлтором!). Основное, что необходимо посмотреть на месте, это наличие крупных строек вблизи объекта. Они будут прямо влиять в сторону снижения цены в ближайшие год-два, пока строится объект. Так, купившие по верху в Хаяте и Александрийском маяке очень нехорошо попадают из-за строек рядом. Как минимум, до завершения строительства рядом.
В предыдущем после писал, что нужно сравнить цены на предложения с хорошим ремонтом и плохим. Если разница примерно равна стоимости хорошего ремонта, лучше взять с ним. В Сочи огромная проблема с выполненением ремонта. Дорого, плохо по спецам, отвратительно по качеству, если "не стоишь над душой все время". Если рассматривать параметр "расстояние до моря", необходимо самому пройти и посмотреть это расстояние. При мне риэлтор рассказывает по телефону про "5 минут до моря пешком", хотя там гора крутая и перепад от моря до здания около 700 метров и на машине даже я доеду минут за 10.
По "отжиманию цены". Чтобы Вам не говорили риэлторы, больше 5% от стоимости заявленной (если она в рынке, квартира с хорошим ремонтом в доме, который не под снос), никто не будет скидывать. Представления с большими скидками для приезжих делают в некоторых агентствах, когда ведут в здание со средней ценой за квадрат по 460-520 и "акттвно отторговывают в сторону клиента" цену с 800 за квадрат до 600, а покупатель радуется такой скидке и бежит заключать ДКП. Поэтому необходимо посмотреть по объявлениям на агрегаторах все цены в данном доме (сразу обрезая фейки ниже 300 за м² в домах комфорт, 400 и ниже в бизнесе и 500 и ниже в элитке и псевдо-элитке). Чтобы понимать, из чего формируется "скидка".
Дополнительно, для понимания цены приобретаемой недвижимости, в ней "будут сидеть" 5-10% риэлторских (за что?), которые им дает продавец. Некоторые, особо рьяные риэлторы могут еще заключать с покупателем договор на предоставляет риэлторских услуг и брать 150-500к за поиск квартиры. Так сказать, приятный бонус. Поэтому, необходимо сразу у покупателя уточнить, какой % в сумме у риэлтора и уже с этой суммы отторговать. В итоге 5% скинет покупатель и 2-2.5% скинет риэлтор (за счет своей комиссии) с цены квартиры. И цена уже будет приятно ниже.
Конечно, можно найти вариант "напрямую", но для не местных он практически равен нулю.
Важный апдейт. Все цены выше, поиск объектов для инвестирования относится только к категории квартиры и аппартаменты (жилые помещения - аппартаменты будет написано в выписке ЕГРН). ЖП (жилые помещения просто будет написано в выписке ЕГРН) забыть, что такое существует. Потом их не продать по нормальной цене. Обычно такие ЖП в домах, которые вводили по суду и помещения разделяли долями.
Привет, дорогие подписчики и все, кого интересует тема загородного домостроения! Кто не знает - меня зовут Илья, я специалист по техническому обследованию загородной недвижимости и строительному контролю, строю каркасные дома и пишу здесь о своей работе много лет.
Сегодня я расскажу вам очередную печальную историю о недобросовестном подрядчике, который довёл ситуацию до суда и теперь будет выплачивать компенсацию моему заказчику. Но, обо всём по порядку.
Этот день я планировал сделать выходным, но накануне вечером мне позвонили. Девушка сообщила, что меня рекомендовали коллеги по отрасли и что проверка аэродверью показала "приток отовсюду". Поэтому, желательно провести приёмку дома с инструментальным обследованием и получить экспертное заключение о качестве выполненных работ. Я спросил: "Вы уже подписали акт сдачи-приёмки?" Заказчица ответила: "Да, но с указанием недостатков". Я взял зелёный уровень, сделал вот такое лицо и выехал на объект.
Внешне дом выглядел вполне презентабельно. Небольшие огрехи отделки были заметны только опытному глазу, не считая оторванной трубы водостока - всё выглядело неплохо. Геометрия здания - без нареканий, всё, что должно быть вертикально - вертикально, что должно быть горизонтально - горизонтально. Но из описания проблемы я уже знал, что главный сюрприз нам приготовила пароизоляция. Заходим в прогретое помещение и первое, что бросается в глаза - качество укладки утеплителя.
Тут явно не обещанные в комплектации Премиум 200 мм
Утеплитель провалился между контробрешёткой с толщиной 50 мм и лежит в ямах основного слоя, который должен быть 150 мм толщиной. Фактически, нашлось только 150 мм утеплителя и то не везде.
Визуально похоже, что использовался рулонный утеплитель ТеплоКнауф или его аналоги, но при этом он будто разобран на два слоя из одного рулона. У производителя утеплителя есть инструкция по его укладке, в которой перечислены частные ошибки.
Подрядчик собрал их все. Утеплитель местами шире расстояния между балками, местами уже, местами выпирает, местами скомкан в углах, местами имеет зазоры. Понятно, что укладывавшие его люди не сильно волновались о энергоэффективности здания.
О качестве покрытия пола они тоже не заботились. Премиальный домокомплект включал в себя предчистовые полы из OSB-3 толщиной 22 мм. Они были уложены непосредственно на контробрешётку перекрёстного утепления. Очевидно, OSB-3 это настолько премиальный материал, что исполнители постеснялись его резать и не стали стыковать на контробрешётке. Проблема прогибания на стыках была решена элегантным способом.
Естественно, подложенные доски при давлении на полы сверху порвали пароизоляцию углами. Но это её особо не повредило. Точнее, хуже от этого стать не могло. Ибо пароизоляция тоже была смонтирована с нарушениями СП "Деревянные конструкции" и инструкций производителя утеплителя.
Её просто постелили от стены до стены. А у внутренних стен её просто нахлестнули на крафт-бумагу, которая выполняет роль ветрозащиты (а точнее, защищает помещение от пыления минваты). Замкнутый пароизоляционный контур дома? Не, не слышал.
Согласно СП 64.13330.2011 «Деревянные конструкции»: 8.79 Пароизоляцию ограждающих конструкций следует предусматривать из рулонных и пленочных материалов, окрасочную или обмазочную.
Рулонная и пленочная пароизоляции должны применяться в ограждающих конструкциях, у которых обшивки соединены с каркасом на податливых соединениях (гвозди, шурупы, скобки). При этом пароизоляционный слой должен быть сплошным и непрерывным (рулонные полотнища склеивают, пленки сваривают или склеивают) и укладываться между каркасом и обшивкой.
Ну, склеить-то они пытались. Только почему-то именно центральные части, а не места примыкания к стенам. Причём, использовали модный дорогой скотч Delta Multiband. Но он не помог. На фото - естественный приток (не во время испытаний аэродверью) со скоростью 0,87 м/с. То есть, в комнате 5-метровой ширины холодный воздух достигнет дивана заказчика примерно за 6 секунд.
На тепловизоре это смотрится вот так:
Приток по всему периметру пола, при этом система отопления не справляется, потому что... сверху есть отток. Это не сюрприз, если пароизоляция незамкнута снизу, странно ждать что её проклеили сверху.
Теплый воздух от крыш - это плата за наши грехи и слова, каждый может отдать хоть немного другим любви и тепла... (с) Тут дом отдаёт достаточно тепла, чтобы кровля подогрелась и пустила красивые сосульки в мороз.
Причём, опять же... Есть инструкция производителя пароизоляции:
Но те, кто выполнял пароизоляцию в доме премиальной комплектации, очевидно решили, что это просто мужик прямо на объекте присел по-большому с рулоном туалетной бумаги в руках. И вот результат:
Неудивительно, что аэродверь работала просто как вентиляция, превращая стены в вентканалы.
Это, кстати, наглядное подтверждение моего тезиса о том, что бракоделам не нужно маскировать свою работу, как тут говорили некоторые - заклеивая дешманскую пароизоляцию алюминиевым скотчем за три копейки. У строителей в принципе было всё, для имитации качественного дома - пароизоляция из полиэтилена, скотч Delta и в целом нормальные материалы. Но они предпочли подложить дюймовку на утеплитель, а не возиться с нарезкой OSB под шаг лаг пола. И решили просто бросить пароизоляцию, а не имитировать её проклейку к крафт-бумаге, например.
После обследования я написал отчёт и предложил своей заказчице связаться с моим юристом. Юрист подготовил досудебную претензию, к которой были приложены отчёты проверки аэродверью и обследования здания, описаны обнаруженные дефекты, определена рыночная стоимость их устранения и предложены варианты выхода из ситуации. Вскоре заказчица получила ответ: "Мы готовы устранить недостатки. В течение... 90 дней."
Учитывая, что дом был сдан со значительной просрочкой (заказчица планировала заехать на Новый год, а получила дом в вышеописанном состоянии только в феврале), а также то, что к моменту ответа на претензию заказчица уже выполнила ремонт перекрытия своими силами, она не согласилась с предложением устранения дефектов в срок, сравнимый со сроком строительства дома под ключ. В настоящий момент заказчица обратилась в суд и компания ДомОк будет выплачивать ей как минимум компенсацию убытков.
История противостояния заказчицы с подрядчиком рассказана из первых уст в этом ролике:
Когда речь идёт о проблемах, возникших из-за обращения в малоизвестные компании с нулевой репутацией, меня всегда интересует вопрос - почему заказчик выбрал именно этого подрядчика? В данном случае заказчица сказала, что внимательно изучала соцсети и ей понравились ролики подрядчика на YouTube, в которых представитель компании ДомОк красиво рассказывает о замечательности их домов.
Давайте посмотрим один из таких свежих роликов:
А теперь давайте посмотрим на него глазами специалиста по техническому обследованию зданий и сооружений:
Ой, что это у нас торчит на 3:05? Да это же непроклеенная пароизоляция! Самый прикол в том, что это просто стандарт компании. Если почитать негативные отзывы о компании ДомОК, то обнаружите, например, следующее:
Наступает отопительный сезон, дом у нас для круглогодичного проживания <...> и у нас просто начинает «плакать» весь дом, все окна. В доме настолько повышена влажность, что находиться в нем очень тяжело. Для справки норма влажности до 60, у нас 75. На все мои просьбы приехать и посмотреть что у нас происходит, мне говорят только завтра. Наконец-то наступило это злощастное завтра <...>
Посмотрев на то, что у нас происходит, мы решили разобрать пол комнат на втором этаже, они это делать отказывались, но мой муж сам это сделал. Мы обнаружили, что со стороны улицы ВЕСЬ утеплитель влажный, а панель ОСБ просто мокрая. На мой вопрос как будет решаться данная проблема они просто пожимали плечами, и не дали никакого внятного ответа. Через 2 недели, после постоянных звонков нашему менеджеру был поставлен диагноз - проблема в том, что в доме нет вентиляции.
То есть, специалисты данной компании не имеют представления о происходящих внутри дома процессах. Они никак не связали огромное количества конденсата и повышенную влажность с низким качеством утепления и пароизоляции, а главное, с пирогом стены, заглушенным OSB. А ведь это может посчитать любой школьник, умеющий пользоваться SmartCalc! Если некачественно выполнить пароизоляцию и при этом заглушить утеплитель снаружи OSB-плитой, мы будем наблюдать влагонакопление в утеплителе при температуре минус 20 градусов почти на 2/3 толщины:
То, что компания раз за разом наступает на одни и те же грабли, но при этом исправно имеет заказчиков говорит только об одном - люди соблазняются низкими ценами, которые становятся возможны при использовании низкобюджетных материалов (крафт-бумага вместо ветрозащиты, OSB вместо Quick Deck), непрофессиональных бригад (судя по результатам люди не просто не понимают, что они строят, но даже не в состоянии прочесть инструкцию) и отсутствия контроля работ и приёмки со стороны компании. Ничего нового - заказчики ищут волшебника, а находят сказочников.
На сегодня мне известно не менее 3 эпизодов, когда компания ДомОк построила дома с проблемами пароизоляционного контура. И это случаи, когда заказчики стали разбираться - почему дует и откуда взялся конденсат. Сколько заказчиков приняли это как должное и разочаровались в каркасной технологии, продали такие дома под видом "строили для себя" или сделали ремонт за свой счёт - мы знать не можем.
Здесь, наверно, должен быть какой-то вывод. Но мне кажется, что я уже надоел своим подписчикам с темами правильного выбора подрядчика, строительного контроля и аудита на этапе заключения договора, на которые у меня написано, наверно, больше десятка постов. Сегодня я ехал с очередного строительного контроля и размышлял, есть ли критерий, по которому можно однозначно определить уровень строительной компании. И пришёл к выводу, что этим критерием является приоритет одной из двух задач в процессе реализации проекта. Ищите компании с правильным приоритетом.
Как обычно, на любые вопросы, которые не требуют больших временных затрат, расчётов или выезда на объект я отвечаю бесплатно в каментах или лично - мои контакты в профиле Пикабу. Кто не видит профиль или кому удобнее обратиться сразу напрямую - пишите в телеграм: karkasovo (это не канал, а мой контакт).
Аудит строительной документации, выездное и удалённое обследование дома на соответствие строительным нормам, приёмка дома, консультации по реконструкции, строительный контроль - это моя работа и я делаю её за деньги.
‼️Информация получена исключительно из открытых источников.
🏢Фонд инвестирует в строящийся жилой комплекс Luzhniki Collection в Москве.
📁Ниже я разбил полученную информацию по пунктам, каждую из которых прокомментировал.
1) Стратегия фонда основана на потенциальном росте стоимости жилья с момента начала строительства до его завершения.
Только вот в ближайшее время цены могут быть под давлением из-за целого ряда негативных факторов: рецессии в мировой экономике, снижения доходов населения, роста безработицы, оттока за границу платежеспособного населения, локального падения спроса после панических покупок недвижимости в начале 2022 года и т.д.
2) Планируемый срок проекта — 5 лет (декабрь 2022 года - декабрь 2027 года). Потенциальная доходность инвестиций за указанный срок 50—70%.
‼️То есть в грубом подсчете это всего лишь 10-14% годовых (как то немного в текущих реалиях).
При этом Тинькофф в своей же стратегии ссылается на данные Агенства элитной недвижимости Whitewill, по заявлению которых разница между ценой премиальной новостройки на котловане и готовым домом может составлять 30% и выше.
‼️Мне кажется, что 30% как то далековато от заявленных 50% и тем более 70%!!!
3) Ликвидность вложений. То есть возможность купить или продать паи фонда в любой момент при наличии встречных предложений.
‼️Только вот это закрытый паевой инвестиционный фонд (ЗПИФ), который торгуется на внебиржевом рынке. Это значит, что вы самостоятельно устанавливаете цену покупки или продажи пая. И сделка совершится, только если будет найдена встречная заявка с такой же ценой. Цены покупки и продажи можно посмотреть в биржевом стакане.
📌Я решил проверить ликвидность и приобрел 1 пай за 971 рубль, а вот по лучшей цене продать смог его только за 957 рублей. Спред составил немалые 1,5%, а это ведь недополученная будущая доходность!
Кстати на графике стоимость пая (на 6 мая) отображалась в сумме 1227 рублей (то есть не та цена по которой я реально купил его). Тинькофф называет это рыночной стоимостью, которую определили на основании отчетов независимых оценщиков. То есть в терминале отображается некая виртуальная рыночная стоимость, которую определяют какие-то оценщики. Значит по факту Тинькофф может нарисовать любую цену в терминале?
4) Застройщиком ЖК Luzhniki Collection является инвестиционная группа «Абсолют».
⁉️То есть делается ставка только на одного эмитента! То же самое, что приобрести акции или облигации одной компании. Здесь же нарушен один из главнейших принципов инвестирования - диверсификация, которой в данном случае просто НЕТ!
⁉️А если застройщик разориться?
По заявлению Тинькофф деньги инвесторов размещаются на эскроу-счетах и будут возвращены в случае банкротства застройщика.
Ну допустим, что вы вложились в стройку и через 5 лет застройщик вдруг разорился. И вам возвращают ту сумму, которую вы изначально внесли (5 лет назад), соотвественно без каких-либо процентов. Представьте как за 5 лет обесцениться рубль.
‼️Также я обратил внимание, что в приложении Тинькофф во вкладке рассматриваемого фонда есть раздел "Вопросы о фонде", в котором имеется ссылка "Информация о финансовых инструментах". Перейдя по данной ссылке можно скачать информационный документ под названием "инвестиционный пай паевого инвестиционного фонда (кроме БПИФ)". Так вот, в данном документе жирным шрифтом прописано: "вы можете потерять всё, что вложили", "средства не застрахованы (не гарантированы) государством", "в случае потерь компенсаций не предусмотрено".
Так о каких эскроу-счетах идёт речь? Вот и думайте сами как это всё понимать.
5) Теперь самое главной - ИЗДЕРЖКИ!
💸Комиссия Тинькофф за управление составляет безумные 2,9% годовых от вложенных средств. Расходы рассчитываются и списываются ежедневно. То есть даже если застройщик разорится, Тинькофф свой процент за управление уже получит.
📌При этом, за покупку-продажу фонда в приложении Тинькофф, комиссии нет.
❗️Также следует учитывать, что после получения права собственности на объект управляющая компания должна будет заплатить налог на имущество, который составит 2%. А это тоже недополученная прибыль.
📌Кстати, налог с продажи недвижимости фонд не платит.
‼️Помимо этого, у инвесторов может возникнуть обязательство уплатить НДФЛ при продаже паев на бирже и при выплате дохода в конце срока действия фонда. Избежать этого можно только если покупать паи на ИИС, воспользовавшись в последующем соответствующим вычетом.
‼️Стоит учитывать, что льгота на долгосрочное владение на фонд не распространяеться, т.к. он торгуется на внебиржевом рынке.
✅Хотелось бы обозначить условные плюсы: 🔹малый порог входа (стоимость пая в пределах 1 тыс рублей); 🔹можно купить неквалам; 🔹если в вашем портфеле уже имеются акции, облигации и т.п., то рассматриваемый фонд может служить некой формой диверсификации (хотя я с этим и не согласен).
‼️💸А теперь посчитаем ту доходность, которую нам обещает Тинькофф в самом благоприятном исходе!
Итак, это 10-14% годовых минус 2,9% комиссия за управление (а как эта комиссия убивает сложный процент здесь даже и не посчитаешь). Итого, мы имеем 7-11%, ну это не точно. Еще добавим сюда издержки в виде уплаты процентов по налогу на имущество, возможную уплату инвесторами НДФЛ или спреда между ценой покупки и продажи пая.
‼️Конечно же не забываем о рисках банкротства застройщика и несвоевременной сдачи им обьектов строительства.
‼️Ну и главное - это возможное падение или стагнации рынка недвижимости. Хотелось бы напомнить, что стратегия фонда основана на потенциальном росте стоимости жилья с момента начала строительства и до его завершения.
‼️Я высказал сугубо своё мнение и никого не призываю к каким либо действиям!
Помню, около года назад писал тут, что цены будут расти на недвижимость в Сочи достаточно активно и все эксперты, предрекающие резкое падение цен на недвижимость в Сочи, мягко говоря, "пиздят-с" от некомпетентности. Тогда еще читал комментарии к написанному мной и многие там скептически относились к описанному варианту движения цены наверх. Доказывал это на примере своей квартиры, которую и продал по запланированной цене, которая, к слову, уже выше (т.е. покупатели при желании могут продать уже с прибылью 20%).
В общем, цены понемногу подрастают по всему городу, думаю, осенью цены пойдут наверх быстрее (так называемый "скачок", которых было несколько за последние годы). Но, расти будут неравномерно. Как показала практика, быстрее будут расти элитные объекты. Определённые (скажем так, бриллианты). Другие элитные или псевдо-элитные (которые бизнес, но риэлторы для придания важности их обзывают элитными, хотя они рядом не валялись с элитными) будут стагнировать или даже снижаться в цене, так как около них идет бурная стройка на год-два. Понятно, что в таких условиях мало кто захочет жить или арендовать квартиру в элитном комплексе за 600-900к в месяц. Районы типо Донской однозначно будут болтаться примерно в сегодняшних ценниках её е года два.
На сайте Администрации Сочи есть папка с Генпланом города. Советую ее скачать и оставить из неё одну карту зонирования, по которой будете все проверять. Многие риэлторы на Ютубе уже показывали карты оттуда и "умно" размышляли над тем, где стоит покупать недвижимость. И всех тупо гнали в Хосту и Кудепсту (не без собственного интереса). Последняя будет тонуть в говне и пробках из неё до 2027 года точно, ввиду обилия новых ЖК, плотно усеявших заезд в начале Кудепсты.
На карте зонирования нужно смотреть очень внимательно, каким цветом выделен участок под интересующим Вас объектом. Если объект - многоэтажный дом и на карте зонирования под ним не темно-красный цвет (разрешенная этажность 9+ этажей) - бегите оттуда. Не ведитесь ни на какие убеждения риэлтора, что "все порешали в суде" и "все будет отлично". Несоответствие этажности цвету, скорее всего закончится иском Прокуратуры по несоответствию разрешенной деятельности на этом участке земли (если бирюзовый цвет - курортная деятельность, санатории) и последующим сносом здания или решением суда по иску Администрации о несоответствии этажности и сносом здания (жёлтый цвет - до трех этажей, где все высотки узаканивались решением суда, который не имеет права вылечить решения в таких вопросах и его решение по своей сути незаконно в таких вопросах). К слову, выявлено (пока) несколько судей в Сочи и Краснодаре, которые поставили на поток такие незаконные решения и все такие случаи будут пересматривать. А это увеличит количество домов под снос минимум раза в 2.
В данной ситуации, единственный вариант постараться найти ЖК с участком в собственности. В качестве примера я нашел единственный илеальный вариант среди элитных ЖК - с землей в собственности, где и взял квартиру. Другие ЖК, где цвет на карте зонирования соответствует этажности так же будут в безопасности, даже с условием участка под ним в аренде.
Дополнительную опасность создают прецеденты, когда Прокуратура подает иск о передаче земли 20-30 лет назад и требует вернуть в собственность участок. Самый печальный пример - Адлер. Там под этот иск попали несколько ЖК. Понятно, что они строились "по беспределу" с самого начала и будут самостроями, но, пострадают, в конечном счете, не застройщики, получившие прибыль, а обычные люди, которые приобретают недвижимость. Поэтому в Адлере точно в ближайший год я бы не стал смотреть недвижимость.
Скрины частями с карты зонирования Генплана Сочи. Предпоследний скрин настолько интересный, что может потребовать отдельного поста.