Инвестиции в Германии и России (недвижимость)
Добрый день всем. Особенно моим 3 подписчикам.
Сегодня хотелось бы поговорить о рынке недвижимости как инвестиции. Начнём с недвижимости, а дальше пойдем по всему остальному (помня тезис - если ты потратил деньги на торт, на пельмени может уже не хватить)
Хотелось бы сравнить ситуацию в Германии и России. (Тут читатель, прежде чем жмякнуть минус - дочитай до конца. А потом добро пожаловать в комментарии).
Я буду говорить в основном о моих любимых городах России и Германии - Калуге (Россия) и Ганновере (Германия). Поэтому если что - сравниваю я цены Калуги и Ганновера, но индуцирую на всю Германию и Россию.
Итак, на основании моего опыта и сравнения, нахожу следующие различия.
1) цены - в средних зарплатах цена в России выше чем в Германии. (Процентов на 20). При этом в абсолютном значении цены в Германии значительно выше (примерно в 3 раза). 170-250 тыс евро (за квартиру вторичка 65 квадратов в Германии) прот6-7 миллионов рублец за 66 квадратов в Калуге.
2) Банковская ставка : в Германии сейчас ставка 3,8%, против 5-6% в России для льготников (да, бывают и ниже), и 13% для вторички в России (в Германии видимо скоро ещё вырастет, в России - возможно тоже). Кредит по % выгоднее в Германии. (3,8% против 6%).
3) Практическая невозможность закрыть кредит в Германии досрочно. Не более 5% в год превышения при закрытии. Соответственно, если ставки вдруг резко упали - не рефинансируешь особо выгодно.
4) Коммуналка в Германии выше чем в России. Германия - 230-300 евро за квартиру 80 квадратов, с отоплением и горячей водой. Свет -80 евро в месяц. В % к зарплате - сопоставимо. Будущие возможные траты - повышение налога на квартиры при переоценке (может быть очень сильным, если все такие будет введено) + зелёные инициативы о переводе к 2044 году домов на 60% отопление от возобновляемых источников (как это сделать - х.з. Но денег это будет стоить владельцам недвидимости очень много).
5) Аренда в Германии - в среднем выше чем в России. Но при этом при длительной аренде у частников цены обычно особо не повышают. Это позволяет отлично арендовать всю жизнь. Выгнать вас кстати не могут особо, даже если вы перестали платить. Поэтому иностранцам сдают неохотно - опасаются (небезосновательно). Все берут страховой взнос - 3 ежемесячных оплаты.
6) аренда в Германии - обязательно платите налоги. Россия - как совесть позволит (лучше - платить). При продаже жилья в Германии вы не платите налог на прибыль если прошло 3 года как вы сами пользуетесь квартирой, либо 10 лет если вы сдаёте её в наём. В России - соответственно 5 лет.
Выгодно ли покупать недвижимость в Германии или России- на мой взгляд, если вы берёте в Германии для себя жить - то можно купить, но лучше арендовать, и будьте готовы быть привязаным к этому месту надолго. Если берёте как арендный бизнес без кредита - невыгодно. Если берёте в кредит как арендный бизнес- подумайте 3 раза :-)
Россия - если брать для себя пожить - то за наличку думаю что стоит. Кредит если нет денег - возможно что стоит. Взаимоотношения с арендадателями в России - тот ещё квест (как и с арендаторами). Если берёте в кредит под аренду - ну вы блин даёте. Если считаете что имея 6 миллионов на руках можно их вложить в длинные ОФЗ, при этом купить квартиру за 10 миллионов по льготной ипотеке так, чтобы ОФЗ покрывали платёж - то почитайте книжку Золотой Ключик.
Для адептов мантры "недвижимость всегда растёт" - с прошлого года в Ганновере недвижимость подешевела на 15%. Московская недвижимость в валюте сейчас (после подорожания) стоит всё ещё на 40% дешевле 2008 года.
Если есть желание побеседовать - welcome в комментарии. В следующий раз расскажу об альтернативных способах потерять деньги и сон (ну, либо приобрести, тут уж от угла зрения зависит).