Как мы купили квартиру в ипотеку без первоначального взноса
Мы с мужем переехали в Санкт-Петербург из Омска, сразу после свадьбы. Это было 6 лет назад. Все это время естественно скитались по съемным квартирам. Конечно пытались копить на свою (или хотя бы на первоначалку), но как-то не очень получалось. Долгое время, как это часто бывает, работали оба на серой зар.плате (белая минималка + черная основная сумма ЗП), поэтому об ипотеке не особо задумывались.
А сейчас ситуация, такая что последние год-полтора оба получаем полностью белую ЗП и моя мама (у нее в Омске свое агентство недвижимости) рассказала нам про схему "завышение стоимости недвижимости".
Суть схемы:
1. Получаем предварительное одобрение ипотеки. Мама предложила два определенных банка, т.к. она в них уже проводила такие сделки и знала, что неожиданностей не должно быть. Подойдут банки, которые в день сделки заберут себе заверенную копию расписки "о получении денег", в качестве первоначального взноса за квартиру и этим удовлетворятся. Некоторые банки требуют, чтобы покупатель перечислил первоначалку на их счет, прежде чем эти деньги получит покупатель. Такой вариант не подходит, т.к. фактически денег то не будет.
2. Ищем квартиру, стоимость которой не превышает одобренной суммы. Поскольку нам одобрили 5,5 млн.р., то мы рассматривали 2-3 комнатные квартиры на севере города. Подходят варианты на вторичном рынке недвижимости, которые может одобрить банк.
3. Когда определились с квартирой, мама (в качестве риэлтора с нашей стороны) вступает в переговоры с риэлтором покупателя. Желательно найти квартиру не от собственника, а с риэлтором, т.к. схема в их кругах известная и толковый риэлтор сможет объяснить своим клиентам возможные подводные камни этой схемы. Если продавец согласен, то вносится задаток. Мы вносили 50 тыс.р. и взяли расписку с продавца.
Тут нужно понимать, что мошеннических схем на рынке недвижимости просто тьма, поэтому не каждый согласится. В этой схеме, риск для продавца выше, чем для покупателя. Важно, чтобы обе стороны все это понимали и обезопасили друг друга.
Например у нас сложилась ситуация, что после просмотра 6-7 квартир, мы были готовы остановиться на одной из них. Но продавцы не захотели пойти нам на встречу и это их право. Мы морально были готовы к такому, хотя немного расстроились.
4. Когда обе стороны договорились, необходимо заказать оценку квартиры, причем с условием, что стоимость будет не меньше, чем нам необходимо для завышения. Например, изначальная стоимость квартиры 4900 тыс.руб. Первоначальный взнос для банка 15%, значит в договоре стоимость квартиры должна быть не меньше чем 5765 тыс.руб. Соответственно, в отчете от оценочной компании стоимость квартиры должна быть 5765 тыс.руб или больше.
Это был самый тонкий момент, т.к. от нас мало что зависело. Мама сказала создать несколько фейк-объявлений с похожими параметрами выбранной нами квартиры, в том же районе, с нужной стоимостью. А когда мне звонили интересующиеся, то я всем говорила, что уже внесли задаток. Но чего не сделаешь для достижения своей цели. Хотя, справедливости ради, надо уточнить, что звонили мне только риэлторы, которые пытались навязать мне свои услуги, т.к. объявления у меня были от лица собственника.
5. Итак, отчет об оценке с нужной стоимостью получен. Все документы от продавца и покупателя переданы в банк. Идет окончательная проверка и назначение даты сделки. Менеджер банка, предварительно написала нам, о том, что нужно будет оплачивать в день сделки, чтобы мы были готовы и присутствовали с наличкой.
Также банк, взял копию расписки, в которой указано, что продавец "получил" от нас сумму первоначального платежа. Для подстраховки продавца, я заранее написала расписку о том, что получила от продавца ту же самую сумму. Само собой банку эту расписку мы не показывали, я просто отдала ее лично продавцу.
6. Сама сделка прошла без каких-либо сложностей. Все сложности были на этапе подготовки. Хотя муж мне сказал, что юрист, которая готовила доверенности (документы в росреестр за нас подавали представители банка), по каким-то фразам продавца поняла, что первоначального взноса не было. Но ничего не сказала.
Подведу итог. Самый главный плюс этой схемы - нет нужды копить полмиллиона-миллион на первоначальный взнос. Но и минусов достаточно. Например, вся стоимость квартиры берется в кредит, отсюда повышается срок и/или ежемесячный платеж. Не каждый продавец согласится, поэтому нужно быть готовыми к отказу. Также схема может рухнуть из-за оценки квартиры, если сумма в отчете будет недостаточной, то либо нужно будет добавлять наличные, а если их нет, то отказываться от квартиры. И с этим связан еще один тонкий момент, продавец может отказаться возвращать задаток, тут важно правильно сформулировать условия его возвращения в расписке.
Основные моменты я перечислила, если кому-то есть что добавить, то буду рада почитать.
Ну и прошу сильно не бить тапками, если эта тема не актуальна и на самом деле это все давно всем известно. Сама с таким я раньше не сталкивалась. Длиннопост без фотографий пишу здесь впервые, за это тоже прошу тапками не кидать или кидать, но не в голову.