Про ипотеку на вторичку. Перспектива снижения ставки ЦБ в феврале
t.me/provklad ссылка на телеграмм канал
t.me/provklad ссылка на телеграмм канал
Со звуком.
Источник не знаю - коллега поделился в WA.
Всех с наступающим, дорогие пикабушники.
Назрел вопрос, не сочтите за похвальбу. Вороне где-то бог послал кусочек сыра.
Случилась у меня неожиданная приятность в размере примерно полутора миллионов деревянных. И захотели мы с женой не прожить-пропить-прогулять этот капитал, а как-нибудь вложить и приумножить. Накидайте, пожалуйста, не слишком рискованные варианты. У меня мысль только о вкладе в банк, а жена хочет взять кредит и купить недвигу. Не было у нас раньше таких коллизий, поэтому мы не подготовились.
Новые условия льготной ипотеки или как Сбер требует откат
Правда: Чтобы продавать новостройки в льготную ипотеку у Сбера, застройщики теперь должны будут платить банку комиссионное вознаграждение за каждого покупателя.
Такса следующая:
⏺Ипотека с господдержкой — 7,5% от суммы кредита.
⏺Семейная ипотека — 8,4%.
⏺IT-ипотека и семейная в ДФО — 8,9%.
⏺Дальневосточная и арктическая ипотека — 11,5%.
Это за базовые ставки по льготным программам.
А если застройщик хочет снизить ставку для покупателя (например, не 6%, а 3% по семейной ипотеке, как сейчас делают многие застройщики), то комиссии для него повышаются.
Похоже на какой-то сюр и самое главное они даже не пытаются что-то скрывать.
❔Куда же будет заложена данная комиссия? - понятно, конечно же в стоимость квартиры.
❔Интересно, а ЦБ тут ничего не усматривает? - вы там как, Ельвира прием...
UPD: Простыми словами, если вы нашли хорошую квартиру, у нормального застройщика, но он не аккредитован в Сбере не делает откат Сберу, то квартиру по льготной ипотеке в Сбере Вам не дадут...
Сдача квартиры в аренду требует обязательной уплаты налогов. Эту деятельность можно легализовать, зарегистрировавшись как самозанятый или ИП.
▪️ Если вы выбрали статус самозанятого, то налог составит 4% от дохода, если арендатор - физическое лицо, и 6% - если это компания или ИП. При регистрации вам дадут налоговый бонус
10 000 ₽, который снижает ставку до 3 и 4%. Нет необходимости платить страховые взносы.
▪️ Если вы не зарегистрированы как ИП или самозанятый, то вам придется заплатить НДФЛ, который составляет 13% от дохода. Также недоступны страховые взносы.
▪️ Если вы зарегистрированы как ИП и используете УСН «Доходы», налог составит 6% от дохода. Страховые взносы в 2023 году составят 45 842 ₽ + 1% от дохода свыше 300 тыс. ₽.
▪️ Если вы выбрали ПСН (патент), то налог будет составлять 6% от потенциального дохода, указанного в региональном законодательстве. Страховые взносы в 2023 г составят 45 842 ₽ + 1% от потенциального дохода свыше 300 тыс рублей.
✍️ Если сдача квартиры в аренду является вашим бизнесом, вы должны учитывать специфику налогообложения при продаже недвижимости.
«Надо быть ко всему готовыми, всегда: Набиуллина на вопрос ждать россиянам понижения или повышения ключевой ставки
Это уже спровоцировало замедление роста цен на жилье
Доля нераспроданных квартир в новостройках достигла рекордных 66%. Причина — низкий спрос, который может продолжить падение на фоне возможной отмены с 2023 года льготной ипотеки в крупных городах
Площадь нераспроданных квартир в новостройках по всей России в декабре 2022 года достигла 66 млн кв. м, или 66% от общего объема жилья в стадии строительства (учитывались квартиры, которые уже доступны к покупке, и те, которые еще не вышли на рынок), подсчитали в компании «INFOLine-Аналитика» на основе данных единой информационной системы жилищного строительства. Это максимальный показатель как минимум с января 2020 года (данные с этого периода учитываются в единой системе). При этом, как отмечает Михаил Бурмистров, гендиректор «INFOLine-Аналитики», это самый высокий показатель нераспроданных квартир за всю историю современного российского рынка жилья.
По данным аналитического центра госкомпании «Дом.РФ», объем непроданного жилья в новостройках превышает 41 млн кв. м, что на 44% больше, чем в начале 2021 года. Еще около 25 млн кв. м строящегося жилья приходится на проекты, продажи в которых пока не открыты.
Как менялся объем предложения квартир
В январе 2020 года площадь нераспроданных квартир составляла почти 62 млн кв. м (60% объектов в стадии строительства на тот момент). В апреле того же года для поддержки застройщиков на фоне начала пандемии COVID-19 была запущена программа льготной ипотеки, после чего этот показатель снизился и к концу 2020-го составил около 53 млн кв. м. В 2021 году в зависимости от месяца площадь нераспроданных квартир колебалась от 51 млн до 59 млн кв. м.
«Сегодняшняя ситуация говорит о том, что баланс на рынке жилищного строительства смещается в сторону предложения», — отмечают в аналитическом центре «Дом.РФ». Аналитики госкомпании поясняют, что уже несколько лет запасы непроданного жилья были на минимуме, на фоне чего цены стремительно росли, а с ростом предложения в последние несколько месяцев рост цен на новостройки замедлился. Например, в Москве, по данным агентства недвижимости «Метриум», в этом году цены на квартиры и апартаменты выросли на 7,7%, тогда как в прошлом году — на 20%.
Строительные компании вошли в 2022 год с высоким уровнем финансовой устойчивости, их просроченная задолженность опустилась до минимального уровня за последние семь лет, говорит Бурмистров. По результатам прошлого года она составила 10,9%, а к концу третьего квартала 2022 года она снизилась до 7,4%.
По данным «INFOLine-Аналитики», несмотря на рост доли непроданных квартир, пока ситуация с финансированием в сегменте жилищного строительства выглядит благоприятной. Она сохранится на таком уровне по крайней мере до конца первого полугодия 2023 года, пока у застройщиков есть возможность без штрафов задерживать сроки ввода объектов, считает Бурмистров. «Далее, если не появится дополнительных драйверов, ситуация может начать ухудшаться», — говорит он.
Как спрос повлиял на ситуацию
В «Дом.РФ» связывают большой объем нераспроданного жилья с тем, что застройщики в этом году не сбавили темпы запуска новых проектов (в 2021 году они вывели на рынок 43 млн кв. м, за 11 месяцев 2022 года — 37,3 млн кв. м), но стал снижаться спрос. По данным Росреестра, в январе—сентябре 2022 года продажи в новостройках в России снизились на 15,5%, до 533,7 тыс. квартир.
В первом квартале 2022 года продажи были на 30% выше, чем в начале прошлого года, из-за всплеска в марте. Он произошел из-за того, что в конце февраля, после начала боевых действий на Украине и введения санкций в отношении России, ключевая ставка ЦБ была увеличена до рекордных 20%, а в марте покупатели заключали сделки по ипотеке с ранее одобренными условиями. После этого в апреле начался спад продаж: во втором квартале снижение составило 42% год к году, в третьем — 28%.
В конце года спрос восстанавливается после обвала, вызванного частичной мобилизацией, его также поддерживают ожидания скорой модификации льготной ипотеки и субсидированных программ от застройщиков, отмечает управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка. Но продажи в четвертом квартале, по крайней мере в Москве, будут меньше, чем в третьем, считает она. В июле—сентябре там было продано 19,1 тыс. квартир и апартаментов в новостройках, а в октябре—ноябре — только 9,4 тыс. По оценке «Метриума», в четвертом квартале продажи в столице будут на 31% ниже, чем за тот же период прошлого года.
Что будет со спросом дальше
Спрос на жилье в этом году, как и в предыдущие два года, поддерживали льготные ипотечные программы. Основная из них — ипотека на новостройки под 7% — действует до конца года. В ЦБ в начале декабря заявляли, что не видят необходимости сохранять эту программу в неизменном виде. По словам министра финансов Антона Силуанова, планируется ее модификация. В частности, возможно продолжение льготной ипотеки только в тех регионах, где требуется господдержка развития строительства. В крупных городах стройка развивается и без льготных программ, уверен он.
В случае отмены льготной ипотеки в крупных городах застройщики ждут снижения продаж. Руководитель управления развития продукта и аналитики группы «Самолет» Леон Пряжников прогнозирует снижение спроса в среднем по рынку на 20% в 2023 году. При этом продажи жилья в сегменте массмаркета могут сократиться меньше — на 10–15%, говорит он. Потребность в покупке квартиры у людей останется, но будет наблюдаться снижение возможностей клиентов, многие из них будут ждать нового субсидирования или больших скидок, считает коммерческий директор группы компаний «Страна Девелопмент» Александр Гуторов. Отмена льготной ипотеки не приведет к фатальному снижению потребительской активности в столице, поскольку клиенты смогут переориентироваться на другие программы — семейную ипотеку, ипотеку для ИT-специалистов, траншевую ипотеку, считает совладелец группы «Родина» Владимир Щекин. На рынке возможна стагнация в начале 2023 года, но затем спрос продолжит восстановление, надеется он. Щекин полагает, что цены на новостройки в 2023 году будут расти не так стремительно, как последние годы, а примерно на уровне инфляции.
Для покупателей отмена государственной субсидированной ипотеки приведет к резкому росту ежемесячного платежа, который напрямую зависит от ставки по кредиту, отмечает коммерческий директор группы «Самолет» Кирилл Храпов. При этом, по его словам, застройщики не смогут просто снизить цены (от которых также зависит размер этого платежа) из-за риска отказа в финансировании стройки банками. Таким образом, отмена льготной ипотеки приведет к падению продаж новостроек, уменьшению числа новых проектов, выводящихся на рынок, и в итоге — к новому дефициту предложения в горизонте одного-двух лет, прогнозирует он.
Ключевой фактор роста спроса на жилье — это динамика численности населения, говорит Бурмистров. «Несмотря на то что в состав России вошел Крым и еще четыре новых региона, к сожалению, население по сравнению с 1990 годом не изменилось. Более того, в 2023 год мы входим не только с устойчивым превышением смертности над рождаемостью, но и с масштабной волной эмиграции. И эта эмиграция негативно влияет на спрос на жилье, так как уезжают наиболее обеспеченные граждане: 50% всех долларовых миллионеров уехали из России с марта по ноябрь 2022 года», — поясняет эксперт. На снижение спроса на жилье, по его словам, продолжит влиять то, что россияне перешли в режим жесткой экономии и не готовы сейчас активно тратить даже на обустройство жилья. Глава «INFOLine-Аналитики» также напоминает, что снижается привлекательность инвестиционных квартир в России, поскольку многие инвесторы с большим интересом начинают смотреть на рынки стран ближнего (Армении, Грузии, Казахстана, Узбекистана) и дальнего зарубежья (Турции, ОАЭ).
Опубликовал комментарий #comment_289928786 в котором перечислил 3 риска которые не учитывают спекулянты(и все те которые считают выгоду, и покупают для выгоды, а не для личного удобства).
На что в ответ пошли такие фразы как "западный след", "работа по методичке".
А теперь расширю свою точку зрения:
Инфляция делает ипотеку выгоднее за счет накоплений других людей. Вся ваша личная выгода - это чьи-то расходы. Если вам в данный момент выгодно - значит остальные расходы по вашей ипотеке лежат на другом человеке(ваш сосед, друг, дети, родители). Перед тем как радоваться низкой ставке и ипотеке по завышенной цене, помните, что в данный момент вы грабите пенсионеров, так как именно их деньги обесцениваются на счетах в банках. И это хорошо когда есть откуда брать, но когда настанет момент когда брать будет не у кого - тогда будет плохо ВСЕМ.
За каждый кредитный рубль кто-то отвечает. Если ваша ставка 2-6%, а инфляция в стране 8-30% годовых, то вся разница в % ложится на плечи других людей. Если вы считаете, что эти плечи это "правительство" - это фатальная ошибка. Правительство - это как управляющая компания в вашем доме. У нее нет собственных денег, все их деньги - это ваши платежи за ЖКУ. Поэтому все расходы которые ложатся на правительство/УК - это ваши расходы.
Человек покупающий для себя совершенно не должен волноваться, что будет с ценой на его ипотечную квартиру. Останется она такой на ближайшие 10-20 лет, упадёт в цене или вырастет.
При покупке с целью перепродажи(сдачи в аренду) надо понимать, что это рынок. На рынке есть дефицит, а есть избыток. Цена может как расти, так и падать. После рекордных продаж происходит затоваривание рынка.
Надо смотреть в корень проблемы. Почему массово разгоняют такую пропаганду и загоняют в ипотеку? А ведь по этой причине автопром держат в замороженном состоянии(Весты по 2 млн и Москвичи по 2.5 млн). Чтоб все деньги население тащило в ипотеку.
Будем смотреть в корень проблемы или слепо следовать под эйфорией?
Как и просил bestrafer:
#comment_289931347
Давайте выложите отдельным постом ваши риски, посмотрим, что на это скажут, мы в разных реальностях живем.