gmonstrg

Отвечаю на вопросы @Agrocult

У меня есть смета. Но она кривая, т.е. не совсем соответствует действительности, потому что мы ее подписали для банка, из-за того, что часть средств было взято по семейной ипотеке.

Далее подробности, что же там кривого и почему смета по моему мнению - херня:

@Agrocult, вы конечно можете придраться к смете и сказать, ну вот же, это не 5,8 млн, а 6,15 млн, но я сейчас все объясню.

На самом деле часть работ я делал без этой компании (например проект, который почему-то сидит в смете и еще кое что), еще на часть работ (модификации по инженерке) делались доп соглашения и эти работы в смете не отражены

А еще я покупал землю через это же ИП, но в договоре цена земли была 1,3 млн, хотя ее стоимость уже тогда была 2,5 судя по циану. А вот по отчету об оценке земля стоит 2,076 млн, но они во-первых в расчетах учитывали среднюю цену по поселку, а там цена скачет в зависимости от местоположения, и вот у меня земля дороже и с отличным расположением внутри поселка, во-вторых они для оценки почему-то взяли цены у тех, кто продает по 10 участков оптом, там если покупать в розницу, то будет дороже (это видно, если зайти внутрь некоторых объявлений, на которые ссылались оценщики), а в-третьих в отчете об оценке они заложили "скидку на торг"

"По секрету" директор этого ИП показал мне договор на этот участок, по которому он его приобрел, и там была сумма в 2,2 млн рублей в 2023 году (пруфов у меня не будет), но мне продал по ДКП за 1,3 млн с договором подряда на 6,15 млн и сметой на 6,15 млн, что конечно же полная херня, в том месте земля стоит гораздо дороже. Я спрашивал у него, где же подвох, и может он на самом деле дешевле его купил, на что он мне ответил, что нет, действительно купил участки по 2,2 млн.

Врядли бы он продал землю себе в убыток, поэтому по моим подсчетам к сумме 1,3 млн надо добавить как минимум 776 тыс по разнице между ДКП на землю и отчетом об оценке земли и отнять эту сумму из договора подряда, чтобы высчитать, за сколько же мне построили этот дом.

итого общая сумма на землю + строительство этой компанией первоначально (без допов) ушло 7,45 млн рублей, плюс отдельно по доп работам было 450 тыс рублей, которые я оплачивал отдельно (оно не отражено в смете). и отдельно 100 тыс было потрачено на услуги строительного контроля (10 тыс за выезд на объект, вы просили эту информацию в конце поста. таких выездов было ровно 10)

итого, у меня есть несколько оценок, во сколько же обошлось строительство (зависит от того, как посчитать стоимость земли, которая на самом деле хрен пойми во сколько мне обошлась)

1) если принять землю за 1,3 млн как по договору - тогда строительство обошлось мне в 6,15млн по смете + 450 тыс доп работ +100 тыс стройконтроль = 6,7млн (нереалистичный вариант, потому что земля не может стоить так дешево в этом месте)

2) если принять стоимость земли по отчету об оценке в 2,076млн, тогда строительство обошлось в 5 млн 374 тыс плюс 450 тыс доп работ +100 тыс стройконтроль = 5 млн 924 тыс (этот вариант я принимаю как близкий к истине)

3) если принять стоимость земли по тому договору, что я видел (по которой ИП приобрел землю в 2023 году) за 2,2 млн, то строительство обошлось в 5,25млн плюс 450 тыс доп работ +100 тыс стройконтроль = 5,8 млн (от этого варианта я оттолкнутлся, когда считал 5,8 млн, как от близкого к истине, потому что в этом случае земля для ИП идет в безубыток)

4) если принять стоимость земли, как смежные участки продавались на тот момент на циане - 2,5 млн, тогда строительство обошлось в 4,95 млн плюс 450 тыс доп работ +100 тыс стройконтроль = 5,5 млн (нереалистичный и просто гипотетический сценарий, если бы я покупал землю самостоятельно где-нибудь на циане или авито)

На самом деле я пытался разговаривать насчет стоимости земли с директором этого ИП, он мне ответил - не пофиг ли, почем конкретно земля, а почем подряд? Вы же, мол, все вместе берете и общая сумма вот такая какая есть, как и договорились - 7,45 млн

Но я легко согласился и подписал этот договор из расчета того, что ИП рисковал больше. Земля отошла мне недорого и сразу, рыночная ее стоимость более чем в полтора раза выше, а остальная сумма была предметом действующего договора подряда и такой суммой отвечал передо мной ИП за свои работы

Ладно, с ценами все понятно (нихрена на самом деле не понятно, но хрен с ним)

По пирогу стены вы были правы - 250мм кирпич, 2х50мм минвата и облицовочный кирпич:

По поводу облицовочного кирпича, помимо того, что он дорогой и красивый, он еще и относится к одному из самых беспроблемных фасадов. Дорого, но сделал и забыл на долгие годы, обслуживать его не надо, красить не надо, ничего не надо. Только разве что мыть иногда

Таким образом, может я и не прав, конечно, но оценил строительство в 5,8 млн.

Да, как вы заметили, я в нем еще не живу, но коммуникации работают, дом топится газом, с этим всё хорошо, внутри тепло и газа много не уходит, значит теплопотери в пределах нормальных. Отделку только начинаю.

По поводу площади, ну он не совсем квадратный, есть терраса и есть крыльцо, которые находятся снаружи теплого контура, поэтому площадь по фундаменту 168, а по внутрянке 124 (это сумма площадей всех помещений внутри теплого контура, примерно так же, как считается площадь в квартирах).

Утепления и отмостки фундамента еще нет, это в планах на весну.

@Agrocult, почему-то решил, что я ругаю каркасную технологию, но это не так. Я лишь пишу, что хороший каркасник НА СЕГОДНЯШНИЙ ДЕНЬ будет стоить сопоставимо с кирпичным домом, потому что на самих стенах ты особенно много не сэкономишь, а всё остальное будет примерно одинаково, а возможных проблем с кирпичным домом будет меньше, поэтому если строить хорошо, то экономический смысл каркасного дома теряется

Можно поставить каркасник на винтовые сваи, можно сэкономить на материалах, но так ты идешь по пути ухудшения качества и снижения комфорта дома.

Если у тебя цель построить максимально дешево и переехать, то да, можно поставить каркасный дом задешево и в нем жить, но по комфорту он проиграет что кирпичному, что хорошему каркасному.

Практика показывает, что люди гораздо чаще выбирают эконом вариант, да и я жил в таких съемных, да и приходил к друзьям, кто построили себе эконом-каркасник, и как вы заметили, вентиляция была проблемной и если нагнать гостей, то стены покрываются испариной. Но почему-то ни в одном кирпичном доме я такой херни не наблюдал. Получается, что все кирпичные дома построены хорошо, а каркасники плохо? Но у меня есть и знакомые, кто живет далеко не в эконом каркасниках, которые по цене сопоставимы или выше, чем кирпичные с аналогичной площадью и у них такой проблемы нет. А вывод из всего этого такой, что чудес не бывает, если хочешь хороший дом, то хрен ты сэкономишь. что заплатил - то и получишь.

Если ты строишь дом в нормальную цену по отношению к площади, то он может быть хорошим, а может плохим, это зависит от строителей и от тебя. Но совершенно точно, что если ты решил максимально сэкономить и построить задешево, то ты получишь плохой дом.

Поэтому - эконом каркасники имеют место быть, потому что это дешево. А комфорт каркасники теряют экономический смысл, потому что в ту же цену ты можешь построить из кирпича.