Не ответ на пост, но по мотивам Жалобы пост
Начал писать коммент, но подумал, что арендаторам возможно будет интересно, как их проблемы на конкретных примерах выглядят со стороны независимого наблюдателя и какие последствия наступают в результате их же не до конца продуманных действий и слов.
Бонусом - история из практики.
В оригинальном посте ТС рассказывает, что арендатору в торговом комплексе сначала дали скидку в 20К на оплату аренды. Но в скором времени, когда нарисовался новый арендатор, готовый платить без скидки, старому арендатору тут же указали на дверь.
Кроме того, в комментах ТС выражает удивление, почему арендодатель предпочел избавиться от хорошего арендатора, добросовестно платившего в срок 1,5 года и взять на его место нового, о котором ничего не известно.
Вопрос разумный.
В той или иной форме мне его не раз задавали люди, попавшие в аналогичную ситуацию.
Как правило, все происходит по типичному сценарию:
- человек решает начать свое дело;
- выбирает помещение для аренды;
- не читая и не вдумываясь подписывает договор, которые предлагает ему арендодатель;
- когда у бизнесмена начинаются проблемы, он идет с разговором о скидках и отсрочках к арендодателю и с удивлением узнает, что никаких скидок и отсрочек ему по договору не полагается;
- дальше возможны варианты, но все они сводятся к тому, что как только на горизонте появится потенциальный арендатор - предыдущего тут же выставят за дверь, и еще хорошо если в договоре не прописаны людоедские условия выселения арендатора, типа "не позднее суток с момента уведомления".
- с договором на руках арендатор бежит к юристу на консультацию и с удивлением узнает, что договор - это не просто "формальность для бухгалтерии", а типа как бы документ. И что суд, буде до него дойдет дело, этим документом даже будет руководствоваться (за редкими исключениями). И натянет арендатору глаз на жопу на все деньги, поскольку то, что хочет арендатор - в договоре не прописано, а прописано там то, что хочет арендодатель.
Не будем в этот раз тратить время на банальности типа "составляйте договор аренды сами с помощью толкового юриста или хотя бы правьте предложенный договор в критически важных пунктах".
Это архиправильный совет, но не всегда он работает.
Во-первых, далеко не все арендодатели имеют желание возиться с индивидуальными договорами. Особенно это характерно для крупных ТРЦ и вообще для любых комплексов, где помещения долго не пустуют. Им проще неделю подождать сговорчивого арендатора, чем тратить ту же неделю на согласование ваших правок со всеми внутренними бюрократами и еще идти вам на уступки.
Во-вторых, толкового юриста для правки и согласования договора найти бывает даже сложнее, чем бесплатное помещение в аренду, а связываться с бестолковым - выйдет дороже, чем подписать договор в редакции арендодателя. Кстати говоря, раз уж мы этого коснулись: "правка" и "согласование" - это разные процедуры. Если с правкой договора вашу пользу может успешно справится N юристов, то с согласованием справляются примерно N / 100. И дело тут не в том, что те немногие юристы, которые умеют согласовывать договоры, владеют гипнозом и НЛП.
Дело в том, что не все юристы в состоянии владеть собой и отстаивать свою позицию так, чтобы не вызывать лютой неприязни у контрагента, что бывает заметно даже по комментариям некоторых коллег на пикабу :-)
В-четвертых, те арендодатели, которые готовы обсуждать редакцию договора, считать и читать, как правило, умеют. Поэтому, вы можете нанять самого дорогого на свете юриста, но ни один арендодатель, если он не полный идиот, все равно не согласится с тем, чтобы в договоре появились пункты типа:
"1.1 Арендатор не обязан платить аренду, если ему не хватает дохода на покер и блудниц"
"1.2. Арендодатель обязан вернуть арендатору всю аренду с процентами, если бизнес арендатора не пошел"
В-пятых, интересно, сколько пикабушников заметило, что "в-третьих" пропущено? Вот и договоры многие арендаторы (в отличии от арендодателей) так же наискось читают, что не есть хорошо.
В-шестых, после драки кулаками не машут. Какой смысл советовать арендатору править договор, когда он пришел с вопросом по уже подписанному договору?
Тут советовать нужно что-то другое.
И вот для тех, арендаторов, кто договор уже подписал, но пока не вошел в клинч с арендодателем, хотелось бы озвучить ряд соображений неюридического характера, родившихся у меня в процессе наблюдения и разруливания конфликтов арендаторов
Вот @Sestrenka8 камментах к своему же посту интересуется, почему арендодатель предпочел избавиться от "хорошего" арендатора, добросовестно платившего в срок 1,5 года и взять на его место нового, о котором ничего не известно всего лишь из за 20К разницы по оплате?
Что это - слепая жадность или разумный расчет?
Нужно сказать, что среди арендодателей иногда попадаются люди весьма странные, чью логику постичь весьма не просто.
Но в данном случае, кмк, логика присутствует.
Да, арендодатель был хорошим.
Но прошлые заслуги на счет в банке не положишь.
В бизнесе правила жесткие: был хорошим, стал проблемным - добро пожаловать на улицу.
Я не говорю, что это хорошо и правильно, просто констатирую факт.
Почему арендодатель решил, что арендатор стал проблемным?
Я думаю, это очевидно.
Когда арендатор о скидке договаривался он же как это обосновал?
- Вы извините, уважаемый арендодатель, не могу в этом месяце 130К заплатить.
- Почему?
- Да понимаете, какой курьез - квартира под потолок золотыми слитками завалена, никак руки не дойдут проход на балкон расчистить, я там рубли держу в старом мусорном ведре. А продавать золото сейчас не с руки, сами знаете, какая ситуация на рынках. Хорошо хоть в коридоре висела зимняя куртка версаче, я в ней мусор выносить хожу - порылся по карманам, насобирал вот 110К.
Нет же.
Наверняка в обоснование скидки была положена душераздирающая история о том, что арендатор и его семья и их садовник и их водитель и их горничная голодают, уже съели всех собак и голубей во дворе своей многоэтажки и скоро начнут ловить воробьев для пропитания.
Опытный арендодатель понимает, что арендатор был хорошим а стал проблемным.
Сейчас арендодатель скидку попросил, завтра начнет аренду задерживать, долг накопит.
Потом еще добровольно уезжать откажется.
Придется с ним долго судиться, выгонять его с приставами, попробуй еще взыщи с него что-то - все ж в кредитах как бобики в блохах.
А потенциальный арендатор в это время уйдет, а когда придет другой - хз.
Так можно легко доход потерять за пол-года, да и за год не сложно.
Умный арендодатель так и поступит, как описано - даст послабление старому арендатору, лишь бы платил и не сбежал, и в ту же секунду начнет искать нового арендатора.
Ваше счастье, если новый не найдется. Но если найдется - считайте, что вы уже на улице.
Вопрос - как же получить скидку или иные послабления, не предусмотренные договором, и не вылететь на улицу из арендуемого помещения?
Ответ прост: психология, психология, психология. Примитивная, бытовая, но психология.
1) Не верь, но доверяй
Не верьте арендодателю, что он вас не выселит при удобном ему случае. Выселит.
Сердобольный арендодатель - птица редкая, даже более редкая, чем реально радеющий о народе депутат.
Тот факт, что вы не оказались на улице в тот же миг, как сообщили арендодателю о финансовых трудностях в 99% случаев говорит не о том, что он "хороший и понимающий", а о том, что новый арендатор пока не нарисовался.
Если арендодатель сочтет, что вероятность получения выгоды от вашего выселения превышает вероятность рисков, связанных с выселением - он вас выселит, не сомневайтесь.
Даже если обещает что-то другое.
Вся разница между арендодателями в том, какой размер выгоды их заинтересует и какую вероятность наступления рисков они считают приемлемой.
Чтобы оценить эту выгоду и понять ход мыслей арендодателя, нужно думать как он.
В комментах к посту Жалобы пост автор удивляется, неужели разница в 20К стоит того, чтобы выселять проверенного арендатора.
Это - ошибка. В данном случае, на "весах" у арендодателя не 20К разницы, а 500 - 600К - это доход, который арендодатель может потерять, если просевший по деньгам старый арендатор начнет и дальше делать ему мозг.
Не верьте арендодателю, но доверяйте расчетам, основанным на здравом смысле.
Если расчеты, основанные на здравом смысле, говорят вам, что арендодателю выгодней вас заменить - то подумайте, стоит ли сильно прибедняться при разговоре о скидках и отсрочках и стоит ли вообще начинать этот разговор? Может быть настал момент честно поговорить о расторжении договора на льготных условиях?
2) Не бойся, но будь настороже
Не нужно боятся вести диалог с арендодателем, но подходить к этому делу нужно после определенной подготовки.
Суть подготовки в том, что если арендодатель внезапно решит прекратить вам доступ в помещение (за просрочку, например - грамотно составленные договоры такое предусматривают) - вы должны быть к этому готовы.
Прежде чем идти плакаться к арендодателю и просить отсрочку - подумайте, может быть есть смысл потихоньку, под видом перемещения неликвидного товара или товара между точками, вывезти из помещения часть ликвидного товара, чтобы он не попал в заложники арендодателю.
Также, прежде чем начинать разговор о скидках, подготовьтесь с другой стороны - посмотрите, сколько пустует аналогичных по размеру и расположению помещений в ТЦ.
Много? Есть надежда, что вас не выгонят, т.к. есть что предложить новым арендаторам.
Ни одного? У меня для вас плохие новости.
3) Не проси, но предлагай
Не просите арендодателя войти в ваше положение в связи с тяжелой жизненной ситуацией.
Вообще сильно прибедняться - не рекомендуется.
Это работает только в отношении родственников, которые хотят занять у вас копейку.
Арендодателя после такого разговора будет интересовать только один вопрос - как быстро найдется новый арендатор.
Предлагайте арендодателю историю, которая его заинтересует.
Например, денег нет не из-за кризиса, а по той причине, что закупили новый крутой товар.
Который обязательно продастся и деньги точно будут. Но потом. Или потратились на обучение сотрудников, или потратились на украшение витрин и торгового зала и немного не рассчитали.
Да, это ваши личные проблемы, арендодатель не обязан это оплачивать.
Но он охотней предоставит вам отсрочку или скидку и не выгонит вас при первой возможности в том случае, если будет думать, что вы не тонете, а просто попали в небольшой кассовый разрыв по причине вложений в бизнес.
Ну и бонус, для тех кто дочитал до этого места: небольшая история из практики, о том, как неюридические методы иногда помогают решить юридические проблемы.
К юристу обратился арендатор.
Пояснил, что бизнес не пошел, хочет закрыть дело, сдать помещение.
По договору, он обязан был письменно предупредить арендодателя аж за три месяца до расторжения договора.
Понятно, что съехать-то он может хоть вчера, но за три месяца вперед заплатить обязан.
Платить за три месяца арендатор не хочет, хочет минимизировать убытки.
Арендодатель на меньшее не согласен, даже если арендатор заплатит за месяц вперед и не будет пользоваться помещением.
Юридически тут поделать ничего было нельзя.
Съехать и оставаться в должниках арендатор не хотел - на него оформлено достаточно ликвидного имущества, чтобы арендодатель мог отсудить и взыскать с него аренду за три месяца.
После некоторых уточнений было найдено следующее решение: к арендодателю пришел "совершенно посторонний" человек и выразил желание снять занимаемое проблемным арендатором помещение хоть сегодня, тряс деньгами.
Арендодатель сообщил, что он не может по договору выгнать старого арендатора раньше, чем через месяц.
Новый арендатор предложил дать аванс за месяц и подписать предварительный договор - если арендодатель сможет выгнать старого арендатора за неделю - то новый заходит в помещение, если не сможет - то аванс ему возвращается. Ну а если он сам передумает заходить - то аванс остается арендодателю за беспокойство.
О дальнейшем развитии событий, я думаю, многие догадались.
Арендодатель тут же рванул к старому арендатору и предложил ему по-братски расторгнуть договор сегодня, без оплаты за три месяца. Старый арендатор для вида поупирался на тему, что если это нужно арендодателю - то теперь он ему за месяц должен денег. Но согласился, и к вечеру соглашение было подписано, а помещение сдано по акту арендодателю.
Но тут арендодателя внезапно постигла неудача - новый арендатор внезапно передумал заходить в помещение.
Конечно, он при этом оставил арендодателю оплату за месяц. Но за месяц - это же не за три месяца. И никаких долгов/хвостов, судов.
