Многие боятся сделок с переуступкой права аренды, потому что не понимают сам процесс. Разберёмся, что происходит на самом деле.

Как работает переуступка?

1. Покупатель, с которым заключается договор переуступки, становится новым арендатором на тех же условиях, на которых был продавец.

2. Продавец полностью передаёт свои права и больше не несёт никаких обязательств по участку.

3. Для оформления сделки заключается договор переуступки, который регистрируется в Росреестре.

Развеем миф о переуступке

Переуступка — это абсолютно законный процесс, подтверждённый:

• Решением Верховного суда

• Письмом Росреестра

https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_342027/ab4458ee4af4833d6173a8701f0acb44807adb1d/

https://legalacts.ru/sud/kassatsionnoe-opredelenie-sudebnoi-kollegii-po-administrativnym-delam-verkhovnogo-suda-rossiiskoi-federatsii-ot-17082022-n-18-kad22-28-k4/

https://docs.cntd.ru/document/351675496

В статье 22 пункт 9 Земельного кодекса РФ указано, что переуступка права аренды возможна, если участок находится в аренде более 5 лет и администрация уведомлена.

Важно! Росреестр не зарегистрирует договор переуступки, если в нём есть прямой запрет на уступку. Поэтому перед сделкой обязательно проверяйте договор аренды!

Как проходит регистрация сделки?

Для регистрации в Росреестре нужно:

• Подготовить пакет документов

• Приложить уведомление администрации

Если у администрации есть вопросы или возражения, можно сразу показать им официальные документы: письмо Росреестра и решение Верховного суда. Как правило, все вопросы решаются на этом этапе.

Какие риски у покупателя?

Покупатель ничем не рискует! Если администрация вдруг запрещает переуступку, она сразу подаёт заявление в Росреестр о приостановке сделки. В этом случае покупатель просто не потеряет деньги.

Альтернативные варианты

При оформлении аренды всегда нужно иметь план А, Б и С:

• План А – оформить переуступку

• План Б – построить дом и выкупить участок

• План С – найти инвестора для выкупа, составить инвестиционный договор и разделить прибыль после выкупа и продажи участка

• План Д - расторгнуть договор

Переуступка права аренды — это не риск, а возможность! Главное — грамотно подойти к процессу и заранее изучить условия договора.

Сколько можно заработать на переуступке можете прочитать в моем блоге в предыдущем посте.

Еще больше информации на моем телеграмм канале. Подписывайтесь https://t.me/ZemInvST

Кажется, что разобраться в торгах — просто. Но вот эти 5 ошибок делают даже опытные. И потом надолго вылетают из игры.

Выиграть участок — это ещё не значит его получить.

Многие сливаются ещё до участия или отлетают после победы. Почему? Ошибки, которые повторяются из раза в раз. Разбираю пять самых опасных — чтобы вы не попали впросак.

📌1. Промах с часовыми поясами

Торги начинаются не по вашему местному времени, а по времени, указанному в извещении. Если не сверили — можете опоздать с подачей заявки или пропустить аукцион. Один час может стоить вам отличного участка.

📌2. Неполный комплект документов

Внимательно читаем извещение к торгам и прикладываем все по перечню. И если что-то не приложили — заявка отклоняется. Какие документы прикладываю я — рассказывал здесь

Как подать заявку на торги, чтобы её не отклонили?

📌3. Ошибка при переводе задатка

Внимание к деталям: в извещении могут быть указаны не реквизиты площадки, а администрации. Если отправили не туда, или платёж не зашёл вовремя — вас не допустят до торгов, даже если всё остальное сделали правильно.

📌4. Не проверили участок на ограничения и подъезды

Перед подачей заявки обязательно:

– Открыть ПЗЗ и посмотреть территориальную зону

– Проверить участок на наличие ЗОУИТ

– Убедиться, что есть подъезд (пусть даже по грунтовке)

Без этого можно выиграть участок, который нельзя использовать.

📌5. Не подписали договор после победы? Отстранение на 2 года

Некоторые «испаряются» после выигрыша. А это значит — вы больше не сможете участвовать в торгах 2 года. Даже если была причина — закон суров.

Вывод:

Земельные торги — это не казино. Здесь побеждает не везение, а подготовка. Избегайте этих ошибок — и вы уже будете впереди 80% участников.

Хочешь чек-лист документов, образец заявки и мои шаблоны для торгов?

Я делюсь ими в Telegram-канале — https://t.me/ZemInvST

Каждый участок на торгах выглядит как шанс. Но шанс на что — на прибыль или на головную боль?

Вот 7 критериев, по которым я лично отбираю участки, чтобы потом на них зарабатывать — а не тратить время и деньги на исправление чужих ошибок.

1. Местоположение

Локация — это всё. Лучше всего работают:

• пригороды и деревни у растущих городов;

• трассы, оживлённые дороги;

• направления с активной дачной или коттеджной застройкой.

2. Назначение земли и ВРИ

Ищем участки с ВРИ под ИЖС, ЛПХ, ведение садоводства.

Земли под коммерцию ( магазины , склады) лучше искать сразу под инвестора. Главное — чтобы цели инвестора совпадали с разрешённым использованием.

3. Отсутствие ЗОУИТ и ограничений

Проверяйте на карте ПЗЗ и НСПД — чтобы не было критичных ЗОУИТ (санитарных зон, кладбищ и пр.). Нельзя просто верить, что “всё чисто”.

4. Участок должен быть физически доступен

Нет подъезда — нет смысла. Проверяем дороги, съезды с трасс, сезонность

5. Условия аренды

Важно:

• обращать внимание на срок аренды от этого зависит стратегия работы с участком;

• арендная плата — вменяемая, по сравнению с рынком.

• наличие возможности субаренды переуступки (имеем план А, В и С) по работе с участком .

6. Оценка ликвидности

Это доски объявлений о продаже.

Не пытайтесь продать его себе. Все люди разные и предпочтения тоже.

7. Стоимость выкупа из аренды

Регулируется местным НПА в регионе. Это процент от кадастровый стоимости. Чем он меньше тем дешевле мы можем приобрести участок при выкупе из аренды.

Хочешь подробный гайд по выбору участков, таблицу с регионами и чек-листом?

Переходи в Telegram — там всё по полочкам:

https://t.me/ZemInvST

На практике часто встречаются случаи, когда заявки отклоняют по формальным причинам. Чтобы этого избежать, придерживайтесь следующих правил:

1. Правильный перевод задатка

• Всегда внимательно читайте извещение и документы к аукциону.

• Задаток может переводиться не на счёт торговой площадки, а напрямую на счёт администрации.

• Неправильный перевод — и как следствие отсутствие средств на момент рассмотрения заявок это частая причина отклонения заявки.

2. Корректное заполнение формы заявки

• Заполняйте все требуемые поля, ничего не редактируя в шаблоне.

• Пример: если заявка предназначена и для физлица, и для ИП — не убирайте поля, не относящиеся к вам. Просто оставьте их пустыми.

3. Реквизиты для возврата задатка

• Как правило, если задаток отправлен через площадку, он возвращается туда же.

• Однако, многие администрации просят указать реквизиты вашей банковской карты — обязательно укажите их в заявке.

• Если задаток переводился напрямую администрации, возврат произойдёт на ваш банковский счёт, а не через площадку.

4. Индивидуальные требования администрации

• Каждая администрация может создать свою уникальную форму заявки.

• Будьте внимательны: не используйте старые шаблоны — всегда берите актуальный документ из аукционной документации.

5. Полный пакет документов

К заявке обязательно прикладываем:

• Заполненную форму заявки;

• Паспорт (все страницы);

• Подтверждение внесения задатка:

• чек о переводе;

• скриншот, подтверждающий, что деньги зачислены на счёт площадки (если оплата шла через неё).

Если всё сделать как описано выше -ваша заявка на торги будет гарантировано принята.

Хочешь больше чек-листов и разборов?

Подписывайся на Telegram-канал — здесь только практическая информация https://t.me/ZemInvST