👉 Ещё больше полезной информации в моём Телеграм-канале: "ЗЕМЛЕСКОП"

Чтобы понимать сколько это на самом деле может занять времени: в 15м она берёт деньги, в 18м решение суда о продаже и только в 21м году доля фактически продаётся. Поэтому кредиторы обычно стараются не давать деньги тем, кто их вряд ли вернёт.

Казалось бы, кредитор уже получил деньги и просто снимет залог, я зарегистрирую долю и продам. Но тут он заявляет, что хочет долю, а не деньги (покарать бабушку). Далее мне предлагают несколько вариантов решения и все паршивые. Теперь моя очередь идти в суд. Потратив много времени я всё же снимаю залог и регистрирую объект.

Можно выдохнуть. Пишу бабушке. И тут оказывается, что она по чьему-то совету лапшу вешала. На самом деле ни с чем не согласна, всё оспорит, а мы все преступная группировка, которая поплатится за бесчинства. Где это видано, инвалида гнать на улицу когда страна воюет. Вот прямо так и заявила.

Ну что ж. Прихожу лично, ноль реакции, света нет, звуков нет. После пары попыток вскрываю дверь с мастером, меняю личинку. Осматриваю, закрываю дверь, вкладываю записку, плюс одну в ящик.

Тишина, прихожу снова, замок поменяли. Ну, тут уже терпение заканчивается и я вырываю его с корнем. Со второго раза срабатывает, со мной выходят на связь. Правда не бабушка, а какой-то мужчина, представляющийся главой профсоюза МВД (Она ещё и ветеран МВД?). И молодой парень журналист (ещё и журналист?). Один требует документы, второй грозит оглаской. Ну я уже тёртый, все документы я заранее предоставил участковому. Первого отправляю к участковому, второму сообщаю, что если он в угаре напишет что-то обидное, то получит иск и много проблем. Журналист (вернее видеооператор, как выяснилось) пропадает. Глава почему-то не может ничего сам получить. Гуглю его. Оказывается это самозваный профсоюз и в самом МВД их не жалуют. Всё ещё больше запутывается.

В процессе следующего посещения бабушка истерит, кричит, что вызовет полицию. Я вызываю сам (она, конечно, не вызвала). Приезжает полиция, подтверждают мою правоту. Она кричит из-за двери, что я их купил и всех накажут. Сейчас приедут вагнеровцы и разберутся (она и ветеран тоже?). В итоге приезжают вовсе не бойцы на БТРе, а юристы, которые просто работают в вагнерцентре (она там резидентом была с неясными задачами, кого там только не было) и тот самый глава профсоюза МВД (он тоже оказался резидентом). Им она открывает, смотрим документы. Предварительно всё ок, им нужна неделя всё подробно посмотреть.

Договариваемся, что продаём совместно. Выставляю, нахожу покупателя по хорошей цене. И бабушка снова даёт заднюю, оказывается, тех юристов я тоже подкупил (ведь они сказали, что я прав). И теперь мной займутся московские адвокаты (спойлер: никто не занялся). Это всё надоедает и я скидываю половину тем, кто готов подождать наследников.

В процессе, вышедшая покурить соседка, рассказывает, что бабуля мощный махинатор и много кого достала уже. Раньше работала на Питерском телеканале, может быть затычкой в любом количестве дыр. Постоянно козыряет знакомствами со всеми, включая президента. Мне она тоже раза три предъявляла, что может метнуться в Москву и донести, значит, до самого. Инвалидность такая же фантомная.

Но если услышать данную историю без подробностей, то сразу хочет возмутиться кромешной несправедливости и беззаконию (до чего страну довели, ироды).

Заодно стоит добавить про сам объект. Это интересная, но запущенная 4ка на петроградке. В квартире нет горячей воды (газовая колонка почему-то нет, даже по документам) и никакой ванны/душа. Только раковина и старый туалет. При этом денег предлагали достаточно, чтобы купить хорошую двушку в приличной панельке (бабушке нужна была комната для хранения кучи вещей) заменить мебель и поставить технику. Видимо, лучше жить в половине квартиры без ремонта и горячей воды, но с гордо-поднятой головой (пусть с ней и проблемы).

После кучи историй, которые случались со мной, всегда выслушиваю все стороны перед тем, как выносить суждение.

Это была первая коммуналка, первая большая квартира и довольно интересная. Поэтому решил написать всю историю целиком. Фото какие остались, это не так принципиально.

В 20м году в очередной раз смотрели куда бы инвестировать и наткнулись на интересное предложение по продаже комнаты 9 с торгов по банкротству. Цена была интересная, деньги у нас на это были. Опыта в торгах тогда ещё не было.

Пообщались с конкурсным управляющим (он организует торги), посмотрели комнату. Оказалось, что соседней комнатой 10 владеет сестра банкрота, которой нужны деньги и не нужна комната.

Взял её телефон и договорился об оперативном выкупе по стартовой цене торгов, к моменту начала торгов комната уже была моей, что было очень важно, так как давало преимущественное право покупки перед другими участниками торгов. Собственно из участников были только мы и кредитор, который зачем-то очень хотел эту комнату забрать, считая, что так он больше накажет должника. Не стали особо разбираться в мотивации. Мы зашли, сделали одну ставку, ещё одну ставку сделал кредитор банкрота. И всё, торги закончились, кредитор решил, что он выиграл. Но мы обратились за реализацией нашего преимущественного права и суд отдал её нам.

Кредитор, конечно, удивился как так его люди всё проморгали, но печалиться не стал. Тут уже было хорошо, так как мы получили две комнаты по 20 метров за 2,5 млн, тогда они стоили 3,5 млн.

Но план был смелее. Соседнюю маленькую комнату 8 делили два собственника, которые в ней не проживали, а в оставшихся 11 и 12 жила пожилая женщина по прозвищу Витаминка. Она тоже хотела свои комнаты продать, хоть и просила многовато. К ней решено было вернуться позже.

Один собственник 8й оказался давно умершим (что было странно), а вторым была бывшая жена (БЖ), которая там очень давно не живёт (долю она унаследовала от умершего). При этом туда частенько шастал мутный тип (МТ), не имеющий никаких документов, подтверждающих его полномочия. А заодно заселил туда нелегалов без договора. С нелегалами быстро помогла полиция.

Теперь предстояло разобраться почему город ещё не забрал эту долю и как её заполучить. Но оказалось, что она всё ещё висит в статусе наследства, хотя прошло 18 лет. И не по недосмотру. Он завещал эту долю своей второй жене, но к моменту его смерти она тоже умерла. Право перешло к её пятилетнему сыну, который остался с отчимом. Отчим узнал об этом, пришёл к нотариусу и заявил о праве ребёнка. Но светила им только половина маленькой комнаты. К тому же нужно было оплатить услуги нотариуса и какие-то долги по коммуналке. Интерес отчима угас. Но если наследник заявился, наследственное дело нельзя просто так закрыть, нужно либо через суд доказать, что наследников никаких у этой доли нет, либо найти их и вручить. Естественно никому это всё не интересно когда речь про такую долю. И так оно висело всё 18 лет.

В связи с необычностью ситуации, удалось получить ФИО, дату рождения и адрес регистрации наследника. Поездка по адресу ничего не дала, там давно сменились жильцы и никто ничего не помнил. Но с частным детективом всё же получилось найти наследника, который был крайне этим удивлён. Особенно потому, что позвонили ему на телефон, зарегистрированный на друга. Привёл на встречу "группу поддержки", видимо переживая, что это всё какое-то мошенничество. Сказал, что смутно помнил о каком-то наследстве, но с отчимом давно не общается (он вроде и сам умер) и никакой конкретики не знал. С предоставленной информацией он унаследовал долю и продал её мне. В процессе мы с его друзьями ходили к МТ и объясняли ему, что больше ему там шастать не надо. Заодно выяснилось, что МТ комнаты 9 и 10 тоже сдавал какое-то время, наглости ему было не занимать.

Настал черёд доли БЖ. Оказалось, что там когда-то жила её мать, однако у Витаминки был с ней какой-то давний конфликт, который кончился тем, что мать была избита и выброшена из квартиры в домашнем. Больше в квартиру она не смогла попасть из-за угроз расправы. Вещи потом БЖ забирала сама.

Позже в этой комнате потекла батарея, а под ней жила знакомая БЖ, которая как раз сожительствовала с МТ. И они предложили разобраться с проблемой, для чего получили ключи от комнаты. МТ действительно устранил течь, а ещё сделал копию ключей и начал сдавать комнату без ведома БЖ, которая все эти года сама оплачивала коммуналку. А потом решил сдавать и комнаты 9-10. Но там встала в позу Витаминка и малый бизнес пришлось сократить до комнаты 8. Забавно, что право МТ сдавать 8ю комнату никто и не пытался оспорить, хотя у него не было ни единого документа, а сдавал он её нелегалам без договора.

Когда я попытался выйти на контакт с БЖ, ничего не вышло. Добыл телефон старшей по подъезду, положил письма в почтовый ящик и под дверь. Старшая сказала, что всё до БЖ донесла, но та общаться принципиально не хочет.

Заодно сообщила, что пока Витаминка не отправится в мир иной, либо не съедет, долю она никому не продаст. БЖ была в курсе желания Витаминки продать совместно квартиру и пыталась так отомстить за мать. Ситуация осложнялась летним сезоном ( БЖ в это время проживала на даче), поэтому просто поговорить тоже не вышло.

Можно было решить вопрос через суд, так как у неё была не выделяемая доля, не являющаяся единственным жильём. Когда я уже собирался подавать в суд, объявился некий работник театра мистер С, который заявил, что он теперь владеет долей БЖ и сейчас начнёт пользоваться. Был очень удивлён, что вторая доля уже не бесхозная, а моя. И что пользоваться своей он ей особо не сможет.

После переговоров С согласился продать мне свою долю по той же цене, что и наследник. Подключил к сделке своего агента. Агент была феерична, она кричала на меня по телефону, что-то требовала, пыталась сорвать сделку. Без неё С отказывался продавать так как она его хорошая знакомая. Это так меня утомило, что позвонил директору агентства. Директор разнесла Агента и перед сделкой мы все сидели у нотариуса, а директор сверлила строгим взглядом Агента, чтобы та молчала.

И вот уже после сделки открылось интересное. Оказалось, С знает лично не только БЖ, но и Старшую по подъезду. Он им подгонял билеты в театры, так и познакомились. БЖ обещала подарить эту долю С в связи с его трудным положением, но не особо спешила, да и положение было не таким уж трудным. И когда Старшая узнала о моём намерении выкупить долю, она сокрыла эту информацию от БЖ, забрала письма, а С сказала срочно активизироваться пока долю не выкупили. БЖ потом расстроилась, когда узнала, что доля сразу же была продана, но было поздно.

В процессе во все доли было решено заселить непритязательных квартирантов. Ими стала бедная молодёжь. По сути они платили коммуналку, а три комнаты им достались по цене одной. В квартире сразу стало веселее. Они чудно троллили Витаминку, которая уже привыкла к статусу единственного жильца и регулярно катила на меня бочку. Ну как единственного, к ней регулярно приходил сын с другом, они вместе весело принимали какую-то брагу страшную и разводили клопов.

Однажды Витаминка ворвалась в комнату с какими-то двумя мужиками и с криками: "вот они, помогите", указала на квартирантов. Возникла неловкая пауза, в конце которой выяснилось, что она выбежала на улицу в халате и бегала звала на помощь. Двум найденным спасителям заявила, что её изнасиловали негодяи. И вот врываются они в комнату, а там на матрасе сидят с телефонами два патлатых парня и беременная девушка, всем лет по 20. Они были не сильно похожи на интересующихся престарелыми бабушками, а Витаминка тихо улизнула в свою комнату и закрылась в ней. Сложно представить, чем могла бы кончиться история для этих сердобольных мужчин, если бы там были менее однозначные жильцы. В глазах полиции они бы просто вломились в квартиру и устроили драку. Чуть позже приятель её сына порезал ножом знакомого наших квартирантов (к счастью не сильно) и подался в бега.

Заодно оказалось, что Витаминка захватила помещение 7, забив дверь на кухню и пробив проход из своей комнаты, и сдавала его, что было прекращено. В целом она и так собиралась продать мне свои доли, но после всего этого решила не тянуть. На полученные средства купила себе квартиру в ближнем пригороде и уехала туда. Оплатил ей переезд и на этом сборка квартиры была закончена.

Позже ещё выяснилось, что выписавшийся С числится у меня, так как в архиве паспортного стола не смогли перенести документ с одного этажа на другой, в области тоже всё застряло, чтобы не ждать "ну где-то месяц, наверное", пришлось сыграть в курьера. Паспортные столы всё ещё удивительно допотопны.

Через два месяца квартира была реализована. Финансовые итоги были очень позитивными. 8,5млн ушло на выкуп и все сопутствующие затраты. Продана она была за 16млн через год после выкупа первой комнаты. Налоги за неё я платил ещё как физик, было больно. С этой квартиры я и начал заниматься сложными объектами. Так хорошо, конечно, получается не всегда. Часто выкуп коммуналки быстро заканчивается из-за отказов или неадекватного поведения сособственников, но занятие увлекательное

Ранее писал (здесь и здесь) о том, что в 2022 году Верховный Суд, по сути, легализовал вывод из конкурсной массы имущества, арестованного по уголовному делу. Так, он подтвердил, что если приговором суда обращено взыскание на имущество должника для удовлетворения требований потерпевшего, то такое имущество исключается из конкурсной массы и не может быть реализовано в рамках дела о банкротстве.

Это весьма неоднозначная позиция Верховного Суда, построенная только на том, что судебные акты арбитражных судов не должны противоречить ранее принятым судебным постановлениям судов общей юрисдикции. При этом не учитывается, что суды общей юрисдикции при рассмотрении уголовных дел обычно не вникают в гражданско-правовые нюансы.

🔥 Возможно Верховный Суд пересмотрит свою позицию.

Так, по делу, переданному на рассмотрение Верховного Суда, должнику отказано в исключении единственного жилья (3-комнатной квартиры) из конкурсной массы только потому, что ранее приговором суда на нее было обращено взыскание для удовлетворения требований потерпевшего (ПАО "НК "Роснефть").

Суды указали, что в силу принципа общеобязательности судебных актов все жилые помещения должника, в том числе спорная квартира, подлежат реализации в рамках уголовного дела. Они отметили, что арбитражный суд не может принять судебный акт, противоречащий приговору суда.

⚡ Однако заместитель Председателя Верховного Суда счел заслуживающими внимания следующие доводы должника:

• Вывод судов о том, что имущество, арестованное по уголовному делу, подлежит реализации вне рамок дела о банкротстве, является ошибочным. В Законе о банкротстве и Законе об исполнительном производстве установлен запрет на реализацию конкурсной массы вне рамок дела о банкротстве.

• После введения в отношении должника процедуры реализации все ранее арестованное имущество включается в конкурсную массу. ПАО "НК "Роснефть" (потерпевший) должно реализовывать свое право на получение удовлетворения по гражданскому иску исключительно через участие в деле о банкротстве.

• Избранный судами подход позволяет потерпевшему одновременно получать удовлетворение как в рамках дела о банкротстве, так и через продажу в рамках исполнительного производства, что ведет к двойному взысканию и делает процедуру банкротства бессмысленной.

🔽 См.: определение заместителя Председателя Верховного Суда от 05.09.2024 № 302-ЭС23-10298 (2).

✅ Как писал ранее, суды общей юрисдикции спокойно обращают взыскание на имущество преступника исключительно для удовлетворения требований потерпевшего, не задумываясь о том, что могут быть другие кредиторы. В данном деле суд "махом" обратил взыскание на все жилые помещения должника, даже не рассматривая вопрос об исполнительском иммунитете (видимо, это несущественный вопрос, когда решается судьба самого должника). Между тем, с точки зрения гражданского права, потерпевшие – это обычные (реестровые) кредиторы. Поэтому они должны получать удовлетворение своих требований вместе с остальными кредиторами в рамках дела о банкротстве, а не выдергивать отдельное имущество из конкурсной массы. Однако из-за текущей позиции Верховного Суда получаются "перекосы", когда потерпевший (нефтяной гигант) обходит остальных кредиторов и получает удовлетворение своих требований.

***

О публичных торгах в Telegram.