Риски коммерческой недвижимости — честно и без паники Ч4
Нам поступили комментарии к посту о рисках ГАБ от подписчиков. Инвесторы задали несколько интересных вопросов о возможных угрозах, которые волнуют многих. Отвечаем!
Да, конкуренция в продуктовой рознице действительно высокая. Но при выборе объекта под инвестирование ключевой фокус — это минимизация риска ухода арендатора.
На практике это означает:
— Локация с высокой плотностью домохозяйств;
— Интенсивный пешеходный и автомобильный трафик;
— Низкая локальная конкуренция;
— Помещение, которое технически подходит под супермаркет;
— Экономика арендатора: высокий товарооборот и адекватная арендная плата;
— Юридическая и техническая чистота объекта.
Когда все эти факторы соблюдены, вероятность ухода крупного ритейлера практически нулевая. А если внезапно арендатор всё же уйдёт, у качественных объектов обычно формируется очередь тех, кто готов занять помещение — хорошая локация снижает риски до минимума. Если конкуренция усилится настолько, что начнут закрываться магазины, первыми уйдут слабые проекты с плохой экономикой, а не объекты в сильных локациях.
Риск удара БПЛА или ракетой
Вероятность подобного события для объектов в Москве и большинстве регионов России крайне мала. Рынок постепенно адаптируется: появляются страховые продукты, покрывающие такие риски. Страховые компании уже предлагают специализированные полисы на случай падения БПЛА или техногенных инцидентов. На практике объекты коммерческой недвижимости всё чаще страхуют от расширенного списка рисков, что дополнительно снижает потенциальные потери.
Риск онлайн-торговли: “Скоро всё будет онлайн, магазины станут не нужны”
Доля онлайн-доставки продуктов действительно растёт, но она остаётся небольшой в структуре оборота продуктового ритейла.
Потребительские привычки пока устойчивы: значительная часть людей предпочитает лично выбирать свежие продукты, а не полагаться на упаковку курьера.
Профессиональные инвесторы обычно выбирают объекты:
— с высоким оборотом,
— со стабильным покупательским трафиком,
— с адекватным уровнем аренды.
Такие помещения имеют большой запас прочности. Даже если долгосрочно онлайн-канал займёт большее место, нагрузка в первую очередь ляжет на слабые точки и проблемные районы. Качественные торговые площади, особенно первые этажи в плотно населённых локациях, останутся востребованными десятилетиями.
Риск исчезновения управляющей компании: “А если завтра управляющая компания пропадёт?”
Модель инвестирования через проектные АО используется на рынке давно. В такой структуре объект недвижимости выделен в отдельное юридическое лицо, а инвесторы владеют акциями этого общества.
Суть в том, что:
— Объект недвижимости принадлежит не управляющей компании, а конкретному АО;
— Акции дают инвесторам права, которые защищены законом;
— Если управляющая компания не исполняет свои обязанности и перестаёт взаимодействовать с акционерами, привилегированные акции могут становиться голосующими.
Это стандартный защитный механизм корпоративного управления. В таком случае инвесторы могут провести собрание, назначить нового директора или сменить управляющую организацию. Поэтому судьба управляющей компании не влияет на право собственности инвесторов.
Инвестирование в коммерческую недвижимость остаётся одним из самых понятных и структурно защищённых инструментов: объект физически существует, генерирует выручку, имеет юридические гарантии и работает по проверённой модели.
Если у вас есть дополнительные вопросы — пишите, мы продолжим разбирать риски и отвечать!
