ВНИМАНИЕ: наши рекомендации не носят исчерпывающего характера! Выполнив все пункты алгоритм, вы в значительной мере обезопасите себя от мошеннических действий.
В данном алгоритме мы исходим из того, что отсутствует откровенный криминал (подделка печати, подписи, бланков) т.е. нет злого умысла контрагента.
Поскольку в проверке документов кровно заинтересованы только вы, то бремя затрат на проверку объекта недвижимости и получение выписок из Росреестра придется нести вам. Все расходы связанные с проверкой объекта недвижимости невелики по сравнению со стоимостью недвижимости и потерями от ее утраты, поэтому не надо на этом экономить.
1. Подготовка к сделке
Постарайтесь узнать максимум неформальной информации по квартире.
«Одна голова хорошо, а две – лучше». Просмотр объекта лучше проводить вдвоём.
Если получится узнать адрес объекта недвижимости, то закажите все возможные выписки ЕГРН до встречи с продавцом. Таким образом, у вас появится первый железобетонный источник объективной информации.
Поговорите с продавцом, его риэлтором, представителем, тещей, женой, соседями и т.д. - со всеми, кто может дать вам информацию о покупаемом объекте недвижимости. Задайте им одни и те же вопросы. Поговорите «за жизнь» на «интересные для вас темы»: семья, дети, кредиты, история приобретения жилья, подходит ли квартира под ипотеку?
Сопоставьте полученные «показания».
Сверьте собранную информацию с тем, что написано в выписках ЕГРН о правообладателе и характеристиках объекта.
Если противоречий нет, уже неплохо. Как правило, большинство серых схем начинает проявлять себя на этой стадии. Теперь можно заключать предварительный договор.
2. Предварительный договор
1. Продавец должен подписать договор лично, в вашем присутствии.
2. Выписки ЕГРН о характеристиках объекта недвижимости и зарегистрированных правах получаете самостоятельно.
3. Идентифицируйте личность продавца по паспорту.
4. Нельзя занижать или завышать стоимость сделки. В случае ее дальнейшего успешного оспаривания вы можете потерять деньги.
Важно!!! Передача задатка оформляемся распиской, оформленной в произвольной форме, написанной от руки дополнительно к предварительному договору.
В наихудшем случае вы можете потерять задаток (если это будет условием отмены сделки по вашей инициативе), но сохраните несоизмеримо большие деньги.
Поэтому сразу настаивайте на уменьшении суммы задатка. Как правило, заинтересованные контрагенты на это идут.
Сверьте фото паспорта с реальным человеком, сфотографируйте страницы «Семейное положение».
Запросите копии документов до подписания основного договора: согласие супругов, решение судов, доверенности, выписки и справки (полный перечень см.Раздел 4).
Когда у вас на руках все входящие данные по продавцу и объекту недвижимости собираете на него личную информацию и проверяете предоставленные документы.
3. Проверка продавца
Чтобы исключить риски обращения взыскания на квартиру продавца проверяем его на участие в судебных процессах.
Viber, WhatsАpp.Оба мессенджера хранят в фактически открытом формате имена пользователей и их фотографии. Для получения доступа к ним необходимо только лишь добавить номер в качестве контакта в мессенджер.
Через сервис Сбербанк-онлайн.Необходимо начать выполнение денежного перевода по номеру телефона. Подтверждать перевод не требуется. После ввода номера телефона для перевода сервис «Сбербанк Онлайн» покажет имя, отчество и первую букву фамилии получателя. Разумеется, если у человека есть карта Сбербанка. Банк Тинькофф показывает имя получателя и первую букву фамилии.
Сервис «Кто звонит». Через сервис определения звонков https://кто-звонит.рф, вы можете узнать в каком регионе, у какого оператора зарегистрирован номер.
Наличие аккаунтов продавца в соцсетях или других сведений в поисковиках. Хорошо, когда человек активен в интернете. Вероятность, что легальный и публичный человек будет вступать в сознательную конфронтацию с законом, сравнительно мала - это добрый знак. Если вы не найдете «хвостов», то это не значит, что продавец злоумышленник. Он может быть, например… Разведчиком.;)
4. Проверка документов на объект недвижимости
1. Выписки ЕГРН о характеристиках объекта недвижимости и правообладателях (если вы их не получили перед подписанием предварительного договора, то обязательно получаете до подписания основного договора).
Данные о правообладателе должны совпадать с договором и физическим расположением объекта.
Выписка не должна содержать сведений об имеющихся обременениях ограничениях и изъятиях. Обратите внимание на вид жилого помещения, назначение. Для земли важна категория земель и вид разрешенного использования (в зависимости от приобретаемого объекта).
Кадастровые номера и прочие характеристики недвижимости должны соответствовать данным договора.
2. Выписки из ЕГРН о содержании правоустанавливающих документов (заказываете в МФЦ). Если с момента предыдущих сделок по данному объекту недвижимости прошло менее 3-х лет, то ОБЯЗАТЕЛЬНО!!! проверять их основания и условия (для этого заказываются копии правоустанавливающих документов).
3. Копии правоустанавливающих документов (запрашиваете у продавца, при их отсутствии МФЦ выдает их только владельцу помещения).
4. Выписку из ЕГРН о признании правообладателя недееспособным или ограниченно дееспособным (запрашиваете у продавца, МФЦ выдает ее только владельцу помещения).
Если недвижимость приобретена в браке – один из нижеследующих документов:
Нотариально заверенное Согласие супруга(и) на продажу недвижимости. Если недвижимость была приобретена в браке, то согласие супруга(и)обязательно.Обратите внимание, что данное согласие может быть отменено брачным партнером до сделки. Проверять или не проверять согласие и отсутствие распоряжения на отмену – лежит в плоскости вашей личной ответственности. Платно можно проверить у любого нотариуса;
Решение суда по разделу имущества. Если продавец в браке не состоит, но квартира была приобретена в браке, такой документ обязательно должен быть приложен к договору. А также с ним расписки в получении денег на выкуп долей или другие документы, подтверждающие право распоряжения указанной недвижимостью у продавца;
Брачный контракт бывает так, что по брачному контракту один из супругов может распоряжаться той или иной недвижимостью единолично.
5. Нотариальная доверенность на продажу недвижимости. Если собственник делегировал это право, вы можете проверить подлинность доверенности у любого нотариуса за деньги или на сервисе Нотариата по проверке доверенностей https://www.reestr-dover.ru/. «Хорошая» доверенность подтверждена надписью внизу поисковой формы и выглядит так: «Документ найден. Регистрационный номер в реестре нотариальных действий ЕИС 28199261 от 21:15 20.12.2016. Нотариально удостоверенных распоряжений об отмене доверенностей, содержащих сведения об отмене доверенности от 20.12.2016 за реестровым номером 2-908 не найдено».
6. Выписка из домовой книги, очень желательно расширенная. Выписку из домовой книги может получить только собственник. Обратите внимание:
Не должно быть прописанных людей.
Не должно быть временно-выписанных.
Не должно быть тех, кто был прописан на момент приватизации, но не участвовал в процессе приватизации.
7. Разрешение органов опеки и попечительства. Обязательный документ, если в квартире или доме прописаны дети. Условия органов опеки должны быть соблюдены. Если дети являются собственниками, то потребуется нотариальное оформление сделки.Технический план. Необходимо сопоставить планировку квартиры и расположение инженерных коммуникаций, убедиться, что нет незаконных перепланировок и переноса инженерных узлов.
8. Справка из Управляющей компании об отсутствии задолженностей по коммунальным услугам. Если договоры с поставщиками прямые – то дополнительно справки по каждому поставщику. Вода, водоотведение, электричество, газ, вывоз мусора, домофон, интернет-провайдер. В самом легкомысленном варианте – смотрите квитанции об оплате всех видов услуг.
5. Подписание договора
Оплатите госпошлину за регистрацию прав на объект недвижимого имущества.Если вы покупаете недвижимость в ипотеку, то страхование титула обычно входит в пакет комплексного ипотечного страхования в любой страховой компании.
Договоритесь о безопасной форме передачи денег. На данный момент есть три способа безопасной передачи денег:
Продавец: Я - Иванов Иван Иванович.
Покупатель: И я Сидоров Сидор Сидорович
Совместно подписываем договор купли-продажи недвижимости. Предмет договора, на условиях описанных договором. Стороны подтверждают, что все условия сделки согласованы. Сделка совершается добровольно, их никто не принуждает и не оказывает давление.Все участники сделки здоровы и находятся в адекватном психическом состоянии,позволяющем провести сделку.Договор подписан: 23 января 2020г. в городе Калининград.