Детальное сравнение рынков недвижимости Турции и Дубая в 2023 году.

Меня зовут Никита, и я управляю агентством недвижимости. Мы на рынке пять лет и хорошо знаем направления, популярные среди русскоязычных клиентов: Португалию, Болгарию, Францию, Таиланд.

В последние два года выбор большинства клиентов сузился до двух стран: Турции и ОАЭ. Нам регулярно приходится отвечать на вопрос: в какой из этих стран лучше купить недвижимость для инвестиций и жизни?

Мы активно работаем и в Турции, и в Дубае. За текущий сезон мы слили в Турции $30 000 рекламного бюджета… и не закрыли ни одной сделки.

Мы начали кампанию в мае 2022 года. Трафик из «Яндекс.Директа» шел по хорошей цене — 900-1200 руб. В октябре кончился сезон, показатели резко ухудшились, и мы взяли паузу до нового сезона.

В январе 2023-го мы возобновили кампанию и стали лить с Facebook на русскоязычных жителей Европы, США и СНГ. Лиды шли, но ожидаемо холодные. Прошел январь, а 6 февраля случилось землетрясение. Рынок замер. Мы продолжали крутить рекламу, поскольку наши объекты находились вдалеке от сейсмоактивного региона. Ждали смены информационной повестки. Клиенты по-прежнему не спешили. А мы все крутили и крутили.

Прошел март, потом апрель. Мы вели переговоры с клиентами, их было немало, но все очень холодные.

Дальше новостной фон сместился в сторону президентских выборов. Клиенты беспокоились, что по итогам выборов продажу недвижимости иностранцам могут запретить. 14 мая прошли выборы, но потребовался второй тур. Выборы растянулись до конца мая. А реклама все шла.

В июне ожидаемый сезон в Аланье все еще не стартовал. Не открылся он и до сих пор.

За все это время мы потратили около $30 000. 18 клиентов приезжали в офис, но не закрыли ни одну сделку. У каждого были свои причины:

• Ждали выборов;

• Продавали свои неудачно купленные квартиры после начала СВО и искали более удачный вариант;

• Присматривались, боялись сейсмоактивности;

• Рассматривали разные регионы.

Для сравнения: в 2022 году из 18 визитов в офис мы бы закрыли порядка 8-10 сделок — это обычный для нас уровень конверсии.

Похожую картину мы наблюдаем и у наших коллег: продажи в Турции не идут.

В Дубае — ничего подобного: рынок живой, сделки заключаются одна за другой.

Значит ли это, что Турция сдулась? Можно сказать и так, но есть нюансы. Для объективной картины придется углубиться в детали.

Турция

Иностранных покупателей недвижимости интересует не весь рынок Турции, а в основном прибрежные курортные города: Анталья, Аланья, Мерсин. Три года назад клиенты из СНГ покупали в Аланье двухкомнатные квартиры в новостройках за 50 000 евро. Сегодня в этом же районе невозможно найти подобные предложения ниже 200 000 евро. В среднем недвижимость в Аланье за три года выросла на 750%.

С чего такие дикие цены? Сработала комбинация трех факторов: постковидный откат, рост цен на стройматериалы и СВО.

Но цены неадекватны, и вот почему:

1. Инфраструктура. В Аланье придется отдать 200 000 евро за не самую роскошную квартиру. За те же деньги можно найти объект в европейском городе с развитой инфраструктурой. В Аланье до сих пор нет ни одного современного торгового центра. За беговыми кроссовками Nike придется пилить 2,5 часа на машине до ближайшего крупного города. Инфраструктура не поспевает за предложением жилья, и это один из признаков пузыря.

2. Экономика. Аланья — 360-тысячный курортный город. Здесь комфортно работать удаленщику, но местный рынок труда не сравним с Дубаем.

3. Консолидация спроса. По состоянию на 2023 год доля русских среди иностранных покупателей недвижимости в Турции превышает 20%. А на побережье Аланьи доля русскоязычных покупателей по разным оценкам варьируется от 60% до 70%. Это дикая консолидация спроса. Минимальное колебание национальной валюты (рубля) или геополитической ситуации вызывают резкое сокращение клиентов. Продажи встают, цены падают.

4. Население. При росте населения также растут инфраструктура и количество предложения на рынке недвижимости. Но если население не растет, потому что нет благоприятных условий для жизни и карьеры, то рост предложения на рынке в один момент оказаться избыточным и обвалить цены на рынке. Это и есть тот самый эффект нагретого пузыря, который пусть и не лопается, но плавно сдувается.

Аланья никогда не была местом притяжения кадров. По данным Numbeo, средняя зарплата в городе составляет 314 евро. Десятки тысяч турок подписывают петиции с требованием запрета на продажу недвижимости иностранцам, потому что местные не могут позволить себе снимать здесь квартиры за 500-1000 евро.

Засилье иностранцев на рынке недвижимости стало важной темой на недавних президентских выборах. Кандидат от оппозиции, который обещал запретить иностранцам покупать недвижимость в Турции, проиграл, но запрет или более строгие ограничения могут стать реальностью и при Эрдогане.

Дубай

Дубай — это крупнейший торговый, финансовый и туристический центр Ближнего Востока с населением 3,6 млн человек. К 2040 году прогнозируется рост населения до 5,8 млн, но, судя по темпам роста, прогноз может быть легко перекрыт.

За последний год рост рост цен в отдельных районах Дубая превысил 20%. По данным The Bubble Index, на который любят ссылаться риэлторы, недвижимость в Дубае одна из самых недооцененных в мире.

Это лукавство. Реальная картина сложнее:

1. Цены. Дубай никак нельзя назвать недооцененным. Цены сопоставимы и во многом даже обгоняют столичные города Европы. Инфраструктура и условия жизни сравнимы.

2. Аренда. Сейчас в центре Дубая спрос на аренду в два раза превышает предложение. Более 30% покупателей недвижимости за 2023 год были русскоязычные. В том числе за счет этого подогревается рынок.

Ожидается, что дефицит жилья в Дубае сохранится как минимум до 2026 года.

3. Большие размеры. Дубай немаленький, районов много, часть из них нагреты, но многие действительно имеют здоровый потенциал роста. Например, в области Maritime Island на первой береговой линии, где банально еще не отстроили инфраструктуру, действительно можно купить квартиру от крупнейшего известного застройщика с видом на Персидский залив за $400 000. После сдачи через четыре года недвижка здесь подорожает на $100-200 тысяч.

Плюс Дубая в том, что новые районы здесь строят по принципу «город в городе». Жилые дома соседствуют со спортивными площадками, магазинами, клиниками и школами.

4. Экономика и доходы населения. В Дубае все в порядке с экономикой и покупательской способностью. Средняя зарплата составляет $4500.

5. Волатильность рынка. А вот тут есть вопросы. С 2012 года было как минимум два крупных падения на рынке недвижимости — на 17% и 25% соответственно. Падение на 25% объяснялось коронавирусом. После эпидемии последовал откат — +36%. А вот почему с 2014 по 2016 год было падение на 17% точного ответа нет. Скорее всего, это связано с демографией: 90% населения составляют неграждане, а 80% людей живут в арендованном жилье. Можно ожидать резкие падения рынка и в будущем.

6. Диверсифицированность рынка. Высокая доля приезжих — это риск, но, с другой стороны, рынок здесь более диверсифицированный. Дубай — большой космополитичный хаб, и его благосостояние не так сильно зависит от русских клиентов. Следующую волну экспатов и инвестиций в Дубае ожидают из Китая.

7. Бизнес из СНГ. В Дубае не только большая русскоязычная диаспора, но и приходят бизнесы родом из СНГ. Например, здесь запустились Yandex Go, «Додо Пицца» и «Дринкит».

8. Климат и природа. Природные условия в Дубае хуже, чем в Турции. Вокруг пустыня, летом жарче, бывают песчаные бури.

9. Налоги. До недавнего времени налогов на юрлиц в Дубае не было, но теперь ситуация изменилась*.

Выводы

Аланья отстает по инфраструктуре и экономике и явно находится в стадии пузыря.

Дубай — огромный и быстрорастущий космополитичный мегаполис с развитой инфраструктурой и широкими возможностями. Здесь хуже климат и природа, но шире возможности для карьеры и бизнеса, более адекватные цены и интереснее инвестиционные перспективы. Тем не менее перегрев рынка в Дубае возможен. Мы в Maerton ожидаем пузырь на горизонте 7-10 лет.

*Meta признана террористической организацией в РФ и запрещена

Сидела сегодня в приложении и там зашла речь о мигрантах и жилье. Я решила написать пост здесь о том с чем я сталкивалась лично, не из новостных статей.
Расскажу о двух случаях с моими друзьями/знакомыми.
И так первый. Моя приятельница, беженка из Украины, проживала в социальном жилье. Через год их оттуда попросили. Приятельница решила вернуться домой, а ее подруга и соседка(жили вместе в соц.жилье) купила «вход в квартиру». Как она мне рассказала «вход в квартиру» это единовременная плата за то чтобы тебе дали ключи от квартиры в которой якобы нет хозяина. Она заплатила 2000€ Схема такова, что мафия высматривает пустующие квартиры/дома, вскрывает их, селит туда бомжа какого нибудь и смотрит. Если соседи или кто то смотрящий за недвижимостью есть, он как правило вызывает полицию. Полиция выгоняет бомжа и далее извещают владельца, тот принимает меры. Если же за жильем никто не смотрит, бомж живет там какое то время, после меняются замки и продается «вход». Выселить по закону можно только в первые несколько недель, далее законно это сделать сложно. Не спрашивайте меня как они определяют какое время там кто то живет, мне это самой не понятно. Владелец жилья попадает конкретно, он обязан оплачивать все их счета, электричество, налоги, газ, страховку(она здесь обязательная) и тд. Причем если он не будет этого делать, с него принудительно через суд спишут все деньги, арестуют счета. Если же вот такие заселившиеся переводят все счета на свое имя и оплачивают их сами, то через 10 лет они имеют право оформить недвижимость в собственность.
Вторая история скорее как такие слухи. Муж моей близкой подруги испанец. У него бюро недвижимости на юге Испании. Про то что там вламываются в дома и на виллы уже давно не новость. Но этот случай конкретно про виллы русских. Тоже местная мафия купила где то базу данных с виллами принадлежащих русским. Потому что те с начала сво не могли посещать свои дома. Их виллы взламывали, грабили и заселялись. Вроде как в Испании владелец не попадает на оплату счетов, когда в его дом заселяются. Но точно не скажу. А вот государство, то ли уже приняло то ли принимают, закон о поддержке вот таких заселенцев и о выплате им пособий. Типа тяжело наверно виллу с бассейном содержать.

Белград и Нови-Сад, как два крупнейших города Сербии, предлагают множество вариантов для аренды жилья. Однако цены и специфика поиска могут немного отличаться в каждом регионе. Вот некоторая полезная информация, которую стоит узнать перед началом поиска аренды недвижимости в Белграде, Нови-Саде и других регионах Сербии.

• Средние цены на аренду жилья: Стоимость аренды недвижимости в Сербии может варьироваться в зависимости от типа жилья, его размера, расположения и состояния. В целом, аренда квартиры в центре Белграда обычно будет дороже, чем в окраинах или в других городах. Средние цены на аренду однокомнатной квартиры в Белграде составляют примерно 300-600 евро в месяц, в то время как трехкомнатная квартира может стоить около 800-1300 евро в месяц. В Нови-Саде цены на аренду обычно ниже.

• Поиск недвижимости: Существует несколько способов найти арендуемое жилье в Сербии. Один из них - использовать интернет и специализированные веб-сайты, где вы можете найти объявления от агентств недвижимости и частных лиц. Также полезно посетить местные группы и форумы в социальных сетях, где люди публикуют информацию о доступных вариантах аренды. При поиске обратите внимание на фотографии и описание объекта.

Большинство владельцев квартир и агентств недвижимости в местных объявлениях обычно используют сербский язык, что может затруднить коммуникацию и понимание условий аренды. Сербоговорящий агент по недвижимости сможет общаться с владельцами, просматривать доступные варианты, уточнять условия и вести переговоры относительно цены и договора аренды.

Кроме того, сербоговорящий агент может помочь вам справиться с различными административными процедурами и переводами документов, что является важным аспектом при аренде недвижимости в Сербии.

• Документы и контракт: При аренде недвижимости в Сербии вам может потребоваться предоставить ряд документов, включая паспорт и справку о зарплате или финансовом состоянии. При подписании договора аренды внимательно прочитайте все условия и убедитесь, что они соответствуют вашим потребностям и ожиданиям.

• Безопасность и депозит: Проверьте безопасность района, где находится арендуемое жилье. Также обсудите условия депозита с владельцем или агентом - это обычно сумма, которую вы должны будете внести в качестве гарантии исполнения договора аренды.

• При аренде недвижимости в Сербии важно убедиться, что собственник предоставит вам официальный договор на аренду и документы, подтверждающие его владение собственностью. Это имеет большое значение, особенно для иностранцев, желающих оформить вид на жительство (ВНЖ) в Сербии.

• Некоторые арендодатели в Сербии стремятся избежать уплаты налогов и могут предлагать аренду жилья неофициально. Однако, для получения ВНЖ требуется предоставление документов, подтверждающих ваше место проживания, включая договор аренды и свидетельства о владении собственностью.

Отсутствие официальных документов может привести к проблемам при оформлении ВНЖ и создать правовые неопределенности. Поэтому важно убедиться, что вы заключаете официальный договор на аренду с собственником недвижимости и получаете необходимые документы, подтверждающие его владение.

Помните, что оформление ВНЖ в Сербии является важным шагом для многих иностранцев, и правильное оформление аренды недвижимости с соответствующими документами является неотъемлемой частью этого процесса.

Белград предлагает разнообразные районы для аренды недвижимости, каждый из которых имеет свою уникальную атмосферу и особенности:

Один из наиболее современных и деловых районов Белграда - Нови-Београд. Расположенный на левом берегу реки Савва, этот район предлагает большое количество небоскребов, штаб-квартир компаний и административных зданий. Здесь также находится Бранков Мост и множество образовательных и культурных организаций. Нови-Београд известен своей развитой инфраструктурой, что делает проживание здесь комфортным. Однако, стоимость аренды в этом районе обычно выше.

Стари Град, расположенный вблизи центральной площади Белграда и главной пешеходной улицы Князя Михаила, также является элитным районом. Здесь высокий уровень безопасности, хорошая транспортная и социальная инфраструктура. Стари Град богат историческими достопримечательностями и памятниками архитектуры. Этот район привлекателен своими красивыми улицами, элитными бутиками и популярными торговыми центрами.

Врачар - живописный и элитный район, хотя имеет самую маленькую площадь среди всех районов Белграда. Здесь преобладает плотная застройка, и в этом районе можно найти отличные кафе и рестораны. Врачар отличается зеленью, благородной атмосферой и красивыми аутентичными зданиями. Он привлекает иностранцев своим спокойствием и обилием красок. Будьте готовы к тому, что цены на недвижимость в этом районе могут быть выше.

Сеньяк - это один из самых престижных и стильных районов Белграда. Здесь расположены шикарные особняки и дипломатические резиденции. Сеньяк занимает центр города и отличается разнообразной архитектурой, объединяющей устаревшие и современные стили. В этом районе можно найти варианты жилья на любой вкус. Хотя предложение недвижимости в Сеньяке может быть ограничено, район привлекает любителей комфорта и роскоши.

Дединье, соседний с районом Сеньяк, является центром самой роскошной и элитной недвижимости. Здесь расположены особняки, виллы и престижные пентхаусы. Хотя развлекательных заведений здесь не так много, есть несколько элитных ресторанов и кафе. Дединье привлекает своей спокойной атмосферой, обилием зелени и восхитительными видами на Белград и его окрестности.

Муниципалитет Палилула - это привлекательный район в Белграде, который славится своими зелеными насаждениями и просторными участками земли. Хотя большинство жителей Палилулы - люди преклонного возраста, район обладает своей особой привлекательностью. Здесь невероятно тихо, воздух чист, а на рынке Палилуска пьяца можно найти экологически чистые натуральные продукты.

Если вы цените старомодную архитектуру и величественные здания XVIII века, а также хотите познакомиться с особенностями Белграда, район Баново Брдо идеально подойдет для вас. Здесь вы можете наслаждаться спокойной жизнью, находясь недалеко от центра города и имея доступ ко всем удобствам цивилизации.

Вуков Споменик - это прекрасное место для постоянного проживания в центральной части района Звездара. Район находится близко к богатому и роскошному району Врачар, однако недвижимость здесь обычно доступнее по цене.

Квартал Бежания, также известный как Бежанийска коса в Нови Београд, подходит для тех, кто предпочитает простоту в архитектуре и стиле жизни. Район отличается буржуазным характером, который интересно сочетается с историческими муралами на стенах высоток.

Аренда недвижимости в Белграде, Нови-Саде и других регионах Сербии может представлять собой отличную возможность для комфортного проживания в этой прекрасной стране. Следуйте указанным выше рекомендациям, изучайте рынок, задавайте вопросы и принимайте информированное решение, чтобы найти подходящий вариант аренды, который будет соответствовать вашим потребностям и бюджету. Удачи в вашем поиске!

В 2023 году покупка недвижимости в Сербии остается привлекательным вариантом для иностранных инвесторов. Это связано с рядом преимуществ, которые позволяют сохранить накопленные финансовые средства и получить выгоду от инвестирования в недвижимость.

Одним из главных преимуществ при покупке жилья в Сербии является возможность получения вида на жительство для иностранцев. Сербское законодательство позволяет получить местное разрешение на проживание в стране иностранцам, приобретающим жилье на любую сумму. Единственным условием является проживание в выбранном объекте на постоянной основе.

Кроме того, покупка недвижимости в Сербии является перспективным инвестированием. Стоимость недвижимости в стране растет с каждым годом, что объясняется большим потоком иммигрантов и запланированным вступлением страны в Евросоюз в 2025 году. Купленную квартиру можно спустя время перепродать и получить дивиденды.

Иностранцы в Сербии не имеют ограничений на сдачу своей недвижимости в аренду, поэтому этот вариант также может быть интересен и для инвесторов.

Для тех, кто не хочет инвестировать сразу большие суммы денег в недвижимость, Сербия представляет богатый рынок аренды жилья. Стоимость длительной аренды однокомнатной квартиры в провинции колеблется от 250 до 380 EUR, а в столице обойдется уже в среднем в 350-850 EUR.

Однако, при выборе объекта для аренды или покупки важно учитывать несколько факторов. Например, необходимо проверить легальность объекта, наличие обременений и задолженностей по квартире или дому. Также стоит учитывать расположение объекта и его состояние.

Кроме того, очень важно понимать, что при получении местного ВНЖ при аренде или покупке недвижимости, нужно иметь необходимые документы, чтобы избежать возможных проблем в будущем. Например, если вы собираетесь купить недвижимость, вы должны убедиться, что у продавца есть все необходимые документы на собственность.

Мы уверены, что правильная проверка благонадежности собственника является важным этапом при покупке или аренде недвижимости. Наша компания готова предоставить клиентам высококачественные услуги, чтобы помочь им принять правильное решение о выборе объекта недвижимости.

В целом, Сербия представляет собой привлекательный вариант для тех, кто ищет недвижимость за границей. Покупка квартиры или дома в этой стране может быть выгодной инвестицией благодаря стабильному росту цен на жилье и перспективам вступления страны в Евросоюз. При этом необходимо учитывать все особенности сербского рынка недвижимости и проводить тщательную проверку объекта перед сделкой.